Conocer el mercado español: costas, ciudades y compradores

España no es un único mercado. Un estudio en la ciudad de Málaga, una villa en la Milla de Oro de Marbella y un bungalow en Torrevieja atraen a compradores distintos, a precios distintos y por motivos distintos. Conocer estas diferencias es lo que hace que los clientes confíen en usted.

La visión de conjunto

El INE contabilizó 714,237 compraventas de viviendas en España en 2025, un 11.5% más que en 2024. En el T2 2026, los registros de la propiedad anotaron un precio medio récord de €2,487 por m², y los extranjeros realizaron un récord del 15.98% de las compras (Registradores).

La demanda extranjera se concentra en las costas y las islas. En el T2 2026, la cuota extranjera fue del 46.43% en la provincia de Alicante y del 37.01% en la provincia de Málaga, las dos más altas de España. Los principales compradores extranjeros a nivel nacional fueron británicos, neerlandeses, alemanes y marroquíes, seguidos de rumanos, italianos, franceses y polacos.

Muchos compradores extranjeros ya viven y trabajan en España. Otros son no residentes que compran una segunda residencia. Pregunte pronto en qué caso está su cliente: los impuestos, las hipotecas y los trámites son distintos.

Costa del Sol: Málaga y el Triángulo de Oro

La ciudad de Málaga es un polo tecnológico, cultural y de teletrabajo con aeropuerto internacional y AVE a Madrid. idealista situó la ciudad en un récord de €3,938 por m² en agosto de 2026, un 5.1% más en un año. El distrito Este (El Limonar, Pedregalejo, El Palo) era el más caro, con unos €4,990.

Marbella, Benahavís y Estepona forman el Triángulo de Oro. Los datos notariales publicados por Brainsre dieron estas medias de 2025:

Municipio	Media 2025	Variación anual	Compradores extranjeros
Marbella	€4,424 por m²	+7.67%	alrededor del 62%
Estepona	€3,214 por m²	+10.89%	alrededor del 71%

En Marbella encabezaron las compras los británicos (12.4% de las compras), seguidos de suecos y neerlandeses. En Estepona encabezaron los neerlandeses (16.8%). Estepona fue la que más creció del Triángulo, impulsada por la obra nueva a lo largo de la Nueva Milla de Oro.

Explore Marbella, Estepona y Málaga.

Costa Blanca: provincia de Alicante

La Costa Blanca es más barata. Registradores situó la provincia de Alicante en €2,267 por m² en el T2 2026, frente a €3,347 en la provincia de Málaga. Dentro de la provincia, los datos de pisos.com de junio de 2026 muestran una clara división:

• Norte (Calpe unos €4,029, Altea unos €3,564, Jávea unos €3,388 por m²): villas y vistas al mar, populares entre compradores neerlandeses, belgas, británicos, alemanes y escandinavos.
• Benidorm (unos €3,699): una capital turística de rascacielos para inversores en alquiler y jubilados.
• Sur (Torrevieja unos €2,751, Orihuela unos €3,117): golf, bungalows y precios de entrada.
• Ciudad de Alicante (unos €2,614): demanda de residentes durante todo el año.

Los datos notariales situaron a los compradores neerlandeses en primer lugar entre los compradores extranjeros no residentes en 2025, e idealista encontró que Jávea, Torrevieja y Dénia eran sus principales búsquedas en la Costa Blanca. Vea Alicante y la Costa Blanca.

Quién compra y por qué

• Compradores por estilo de vida y jubilación del norte de Europa que buscan sol, golf, sanidad y vuelos a casa.
• Familias y teletrabajadores que eligen Málaga, Estepona o la ciudad de Alicante por los colegios y la vida durante todo el año.
• Inversores que se fijan en la rentabilidad. idealista situó la rentabilidad bruta del alquiler a nivel nacional en el 6.5% en el T2 2026, y en Málaga en torno al 5.2%.
• Compradores prime en Marbella que buscan obra nueva escasa y viviendas de marca.

Desde el 3 de abril de 2025, comprar una vivienda ya no da un visado de residencia (La Moncloa). Venda el inmueble por sus propios méritos.

Sobre plano, reventa y alquileres

Sobre plano. Los datos de Savills publicados en julio de 2026 muestran que algunas promociones de la Costa del Sol venden entre el 30% y el 50% de sus viviendas antes de empezar la obra. Los compradores quieren garantías, pagos por fases y una fecha de entrega clara (lección 6).

Reventa. La mayoría de las ventas son de vivienda usada: en diciembre de 2025, el INE registró un 78.4% de vivienda usada y un 21.6% de vivienda nueva. Los compradores quieren un precio justo, un título limpio y trámites rápidos.

Alquileres. Los alquileres de larga duración son altos: unos €23.9 por m² al mes en Marbella y €16.4 en la ciudad de Málaga en julio de 2026 (idealista). Los alquileres vacacionales se están endureciendo. Málaga suspendió las nuevas inscripciones de pisos turísticos en agosto de 2025 durante un máximo de tres años, y en julio de 2026 decidió congelar los nuevos usos turísticos en zonas residenciales durante tres años. Compruebe siempre las normas locales antes de que un inversor compre para alquiler vacacional.

Cómo conocer su zona

1. Elija una zona y aprenda sus calles, colegios, playas y nuevos proyectos.
2. Siga los precios de Registradores, notarios, INE y portales, y cite siempre su fuente.
3. Conozca las tres principales nacionalidades de compradores y sus idiomas.
4. Visite cada mes lanzamientos de promotoras y pisos piloto.

Los precios y las normas cambian rápido, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique con el entrenamiento de zonas de España y de inversión en España.

Esta lección es información general, no asesoramiento de inversión.