Una operación en España de principio a fin

Una compraventa en España pasa por muchas manos: usted, dos abogados, a menudo un banco, un notario, las administraciones tributarias y el Registro de la Propiedad. Su valor está en conocer el orden, mantener a todos dentro de plazo y asegurarse de que nadie se lleve una sorpresa con un impuesto. Esta lección sigue una reventa y una venta sobre plano, y después calcula una operación en euros.

Quién hace qué

• Usted, el agente: encargo, marketing, visitas, oferta, coordinación.
• El abogado del comprador: comprobaciones independientes antes de cualquier señal, contratos, impuestos. El abogado del comprador trabaja solo para el comprador.
• El notario: un funcionario público neutral que comprueba la identidad, el pago y la legalidad, y autoriza la escritura pública.
• El registro (Registro de la Propiedad): inscribe al nuevo propietario, lo que hace la compra oponible frente a terceros.
• Las administraciones tributarias: la comunidad autónoma recauda el ITP o el AJD, el ayuntamiento la plusvalía y la Agencia Tributaria estatal los impuestos sobre la renta.
• La promotora: en la venta sobre plano, vende la vivienda y debe garantizar las cantidades entregadas a cuenta por el comprador.

Una reventa, paso a paso

1. Encargo. Nota de encargo firmada con el vendedor (lección 4).
2. Oferta y reserva. Una pequeña cantidad retira la vivienda del mercado mientras el abogado del comprador la revisa.
3. Comprobaciones. El abogado obtiene la nota simple del Registro de la Propiedad (titular, descripción, hipotecas y otras cargas), revisa el Catastro, las licencias, las deudas con la comunidad de propietarios y el último recibo del IBI.
4. Contrato de arras. Un contrato privado con una señal, a menudo en torno al 10% del precio (Your Overseas Home). Con arras penitenciales, el comprador que desiste pierde la señal y el vendedor que desiste devuelve el doble. Si el contrato no dice de qué tipo son, la ley presume que son arras confirmatorias, en las que la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento o la resolución más daños y perjuicios (Legálitas). Asegúrese de que el tipo figure por escrito.
5. Escritura ante notario. Se paga el resto, normalmente con cheque bancario o transferencia, y se entregan las llaves.
6. Impuestos e inscripción. El comprador paga el impuesto de transmisiones y después se inscribe la escritura. Legálitas señala que la inscripción solo se produce una vez pagados los impuestos.

Quién paga cada impuesto

Comprador de vivienda usada: ITP, fijado por cada comunidad autónoma:

• Andalucía: 7% (Interforo).
• Comunidad Valenciana: 9% para escrituras desde el 1 de junio de 2026, 11% sobre todo el precio por encima de €1 millón (TaxDown).
• Cataluña: 10% hasta €600,000, y sube hasta el 13% por encima de €1.5 millones (Osborne Clarke).

Comprador de vivienda nueva a la promotora: IVA del 10% más AJD sobre la escritura: 1.2% en Andalucía, 1.4% en la Comunidad Valenciana desde junio de 2026 (Guía Fiscal).

Notaría y registro siguen aranceles oficiales. Interforo da horquillas aproximadas de €500 a €1,000 para la notaría y de €400 a €650 para el registro.

El vendedor paga:

• La plusvalía municipal, el impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo. Si no hubo ganancia real, no se debe, pero el vendedor debe acreditarlo con ambas escrituras (Guía Fiscal). Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente (Ley de Haciendas Locales, artículo 106), así que el abogado del comprador suele retener ese importe.
• IRPF sobre la ganancia. Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211 en el plazo de un mes.
• Los honorarios de su agencia, más el 21% de IVA, según lo acordado en el encargo.

Ejemplo práctico: una reventa en Málaga

Un vendedor británico, no residente en España, vende un piso en Málaga por €350,000. El encargo dice 5% más IVA. Los tipos proceden de las fuentes anteriores. El importe de la reserva es un ejemplo.

Concepto	Cálculo	Importe
Reserva (ejemplo)	Acordada entre las partes	€5,000
Arras del 10% (incluye la reserva)	350,000 x 10%	€35,000
ITP del comprador, Andalucía	350,000 x 7%	€24,500
Notaría y registro del comprador	Horquillas de Interforo	entre unos €900 y €1,650
3% retenido por el impuesto del vendedor	350,000 x 3%	€10,500
Honorarios de la agencia	350,000 x 5%	€17,500
IVA sobre los honorarios	17,500 x 21%	€3,675

En la escritura, el vendedor recibe el precio menos la retención de €10,500, menos la plusvalía retenida en su caso, menos los honorarios de €21,175 si se pagan con el importe de la venta. Muestre pronto al vendedor esta cifra neta. A nadie le gustan las sorpresas en la notaría.

Una venta sobre plano, paso a paso

1. Compruebe la licencia de obra. La obligación de garantizar el dinero de los compradores empieza cuando se concede la licencia. Sin licencia, no hay pago.
2. Reserva y después el contrato privado de compraventa con el primer pago.
3. Garantía individual. Según la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, la promotora debe garantizar todas las cantidades anticipadas más el interés legal mediante un aval bancario o un seguro, y el dinero debe ingresarse en una cuenta especial de esa promoción.
4. Pagos por fases. Pineapple Homes describe un patrón típico en la Costa del Sol de alrededor del 20%, a veces el 30%, durante la construcción. Se aplica un IVA del 10% a cada pago.
5. Finalización. Exija la licencia de primera ocupación y una revisión de desperfectos antes de la escritura.
6. Escritura, AJD e inscripción, con el resto a menudo pagado mediante hipoteca.

Si la promotora no termina a tiempo, el informe del Banco de España explica que el comprador envía un requerimiento formal y, si la promotora no paga en 30 días, puede reclamar al banco o a la aseguradora.

Los tipos impositivos cambian según la comunidad autónoma y la fecha, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique con el entrenamiento de dinero en España y de sobre plano en España, y lea comprar una propiedad en España siendo extranjero y la compra sobre plano en España.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.