Agencias y asociaciones en Tailandia: sin licencia, pero con normas reales

En la mayoría de los países de este curso, esta lección trata de obtener una licencia. En Tailandia no la hay. Lo que hay en su lugar es el derecho de sociedades, los límites a la propiedad extranjera, las obligaciones de prevención del blanqueo de capitales y un conjunto de asociaciones voluntarias. Esta lección explica cada uno, para que pueda valorar una agencia antes de incorporarse y sepa lo que hace falta para abrir una.

Sin licencia, y sin ningún proyecto de ley que hayamos encontrado

Tailandia no tiene licencia expedida por el Estado para agentes o intermediarios inmobiliarios ni examen obligatorio (Themis Partner; Thaiger). Cuando lo comprobamos en octubre de 2026, ninguna de las guías jurídicas de 2025 y 2026 que leímos mencionaba un proyecto de ley de licencias para agentes. Los proyectos legislativos que sí existen en 2026 tratan de la propiedad de tierras a través de testaferros, que vemos más abajo.

Eso no significa que el oficio no tenga reglas. Significa que las normas están en otra parte:

• El derecho de sociedades: la agencia es una sociedad registrada.
• La Foreign Business Act: límites a la propiedad extranjera de una agencia.
• El derecho laboral: la lista de 2020 que reserva el trabajo de agencia a los tailandeses (lección 2).
• Las obligaciones de prevención del blanqueo de capitales (lección 4).

La agencia es una sociedad

Themis Partner explica que una agencia inmobiliaria es una sociedad limitada tailandesa corriente, inscrita en el Department of Business Development (DBD). Para una agencia de propiedad tailandesa, esa inscripción es en la práctica la única “licencia” que existe.

Cuando se incorpore a una agencia, pida su razón social exactamente como está registrada, sus directores y si es de mayoría tailandesa o extranjera. La respuesta le dice mucho sobre si puede patrocinar legalmente a personal extranjero y si su estructura es sólida.

Propiedad extranjera: el límite del 49%

La Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) restringe ciertas actividades para las sociedades de mayoría extranjera. La Lista 3, punto 11 cubre las actividades de intermediación o agencia. Las excepciones del texto son limitadas: valores, compras dentro de un grupo, distribución de comercio internacional con al menos 100 millones de baht de capital extranjero y otros tipos fijados por reglamento ministerial (Siam Legal, texto legal). La intermediación inmobiliaria no es una de ellas.

Por tanto, una agencia de mayoría extranjera necesita una Foreign Business Licence (FBL). En la práctica:

• Leto, una agencia, considera que una FBL para una agencia de mayoría extranjera es casi imposible de obtener.
• Los extranjeros pueden tener hasta el 49%, con el 51% en manos de accionistas tailandeses reales (Leto).
• Themis Partner añade que la promoción del BOI o una FBL pueden permitir hasta un 100% de propiedad extranjera, y que el BOI puede exigir hasta 50 millones de baht de capital.

Para patrocinar a personal extranjero, la empresa también necesita 2 millones de baht de capital desembolsado y 4 empleados tailandeses por cada permiso de trabajo extranjero (Thaiger; lección 2).

Por qué importa que sean “reales”: los testaferros en 2026

Un testaferro es un accionista tailandés que tiene acciones sobre el papel en nombre de un extranjero. Es el atajo más antiguo del mercado, y en 2026 está en el punto de mira directamente.

• Terreno. Según la sección 97 del Land Code, una sociedad con más de un 49% de capital extranjero, o con mayoría de accionistas extranjeros, se considera extranjera y no puede poseer terreno (Leto).
• La ofensiva de octubre de 2026. El 19 de octubre de 2026, el primer ministro Anutin Charnvirakul, que también es ministro del Interior, lanzó una ofensiva nacional contra la propiedad de tierras a través de testaferros. Thai Examiner informó de 13,088 partes sospechosas, entre ellas 1,550 empresas, 2,360 parcelas por valor de unos 14.01 mil millones de baht, y de la orden a los gobernadores de terminar las investigaciones prioritarias antes de finales de diciembre de 2026.
• Otras medidas de 2026. Leto, una única fuente del sector, informa de que el Consejo de Ministros aprobó el 24 de febrero de 2026 un proyecto de reforma de la sección 94 del Land Code para que la tierra en manos de testaferros pase al Estado, de que el Department of Business Development pide declaraciones sobre el origen del capital desde el 1 de abril de 2026, y de que ocho provincias, entre ellas Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai y Chonburi (Pattaya), están bajo control especial. Compruebe estos puntos con un abogado antes de basarse en ellos.

Una agencia cuyos accionistas tailandeses no pueden explicar de dónde procede su dinero es un riesgo para su empleo, su permiso de trabajo y sus clientes.

Asociaciones y acreditaciones voluntarias

Ninguna de ellas es una licencia. Son formas de aprender, de crear contactos y de demostrar a empleadores y clientes que se toma el oficio en serio.

• TREBA, la Thai Real Estate Broker Association. Thaiger presenta la afiliación como una señal de credibilidad para los empleadores. Las agencias anuncian cuándo se afilian, como hizo IRES Thailand en su propio sitio web.
• REBA-ES, la Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, que cubre Pattaya y Chonburi.
• CIPS, la acreditación Certified International Property Specialist de la National Association of Realtors de EE. UU. Thaiger la cita como útil para los expatriados que atienden a compradores extranjeros.
• Certificaciones de portales, como la DDproperty Agent Certification.

Un nombre que no debe confundir. AREA, la Agency for Real Estate Affairs, es una empresa de estudios de mercado privada que publica datos del mercado, por ejemplo sobre el stock de Pattaya (Pattaya Mail, febrero de 2026). No es una asociación de agentes.

Cómo comprobar una agencia antes de incorporarse

1. Registro. ¿Cuál es la razón social registrada y quiénes son los directores?
2. Propiedad. ¿Es de mayoría tailandesa? Si hay extranjeros con acciones, ¿están dentro del 49%, y son reales los accionistas tailandeses?
3. Patrocinio, si es extranjero: ¿tiene 2 millones de baht de capital desembolsado y 4 empleados tailandeses por cada permiso extranjero?
4. Funciones. ¿Quién capta los inmuebles, organiza las visitas y negocia? Si la respuesta para los extranjeros es “aquí todos hacen de todo”, márchese.
5. Asociaciones. ¿Es miembro de TREBA o de REBA-ES? No es obligatorio, pero es buena señal.
6. Dinero. ¿Cobra los honorarios solo en la cuenta bancaria de la empresa, contra factura?

Abrir su propia agencia

Si es tailandés, el camino es corto: inscriba una sociedad limitada en el DBD, abra una cuenta bancaria de empresa, redacte su contrato de comisión y su procedimiento de prevención del blanqueo de capitales, y publique en los portales.

Si es extranjero, el resumen honesto es:

1. Puede tener hasta el 49% de una agencia tailandesa, con socios tailandeses reales que tengan el resto.
2. Una agencia de mayoría extranjera necesita una FBL o la promoción del BOI, que Leto considera casi imposible para la intermediación y que puede exigir hasta 50 millones de baht.
3. Incluso como accionista o director, sigue sin poder hacer el trabajo de campo de agencia usted mismo (lección 2). El personal tailandés debe ocuparse de la captación, las visitas y la negociación.
4. La empresa necesita 2 millones de baht y 4 empleados tailandeses por cada permiso de trabajo extranjero, incluido el suyo.

Las normas cambian deprisa en 2026, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique con la formación de ventas.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico. CloserPass no está afiliado a TREBA, a REBA-ES, a ningún portal ni a ningún organismo público de Tailandia.