Las normas que se siguen cada día en Tailandia

Tailandia no tiene una ley de agentes con una lista de obligaciones, así que las normas que se siguen cada día proceden de varios sitios: su contrato con el propietario, el Condominium Act, los trámites bancarios del dinero extranjero, las obligaciones de prevención del blanqueo de capitales y, desde octubre de 2026, una ofensiva nacional contra la propiedad a través de testaferros. La mayoría de los problemas vienen de unos honorarios que nadie puso por escrito, de una promesa que la ley no respalda o de dinero que llegó por la vía equivocada. Esta lección convierte las normas en hábitos.

1. Acuerde la comisión, por escrito

En Tailandia no hay una tarifa legal por defecto. FazWaz sitúa la comisión de venta habitual en el 3% al 5% del precio, pagada por el vendedor e incluida en el precio de oferta. Como nada en la ley cubre ese vacío, su acuerdo por escrito con el propietario es su única protección. Debe indicar:

• El inmueble y la operación (venta o alquiler).
• La comisión, como porcentaje o como importe, y quién paga.
• Cuándo se debe: en el contrato de compraventa o en la transmisión en el Departamento de Tierras.
• Si el encargo es en exclusiva, y por cuánto tiempo.
• Cómo se reparte una operación compartida con otra agencia.

Conozca su función. Si es extranjero, no capta propietarios, no enseña unidades ni negocia (lección 2). El acuerdo lo firma la agencia y lo gestionan los compañeros tailandeses. La descripción del puesto en su permiso debe corresponder a su trabajo real (Thaiger).

2. Anuncie solo lo que la ley permite

La mayoría de las reclamaciones en el sector inmobiliario tailandés empiezan con una promesa. Estas son las que nunca debe hacer:

• “Arrendamientos de 99 años” o “cuota extranjera del 75%”. En junio de 2024 el Consejo de Ministros aprobó en principio subir la cuota extranjera en condominios al 75% y ampliar los arrendamientos a 99 años, pero el entonces ministro del Interior dijo que el borrador no estaba listo (The Nation, junio de 2024). En junio de 2026, ninguno había llegado a ser ley (Bektu). Dígalo así: la cuota del 49% y el límite del arrendamiento de 30 años siguen vigentes.
• “30+30+30” como garantía. Estas estructuras se anuncian mucho (Pattaya Mail, febrero de 2026), pero las renovaciones son solo promesas contractuales. Bektu explica que los tribunales en general solo hacen cumplir el primer plazo registrado de 30 años. Puede describir una opción de renovación. Nunca la venda como 90 años.
• “Plena propiedad” sin comprobar la cuota. La propiedad plena extranjera de condominios está limitada al 49% de la superficie vendible de un edificio. Por encima de ese límite, un extranjero solo puede tomar un arrendamiento. Compruebe que el edificio aún tiene margen en la cuota extranjera antes de anunciar una unidad como plena propiedad para extranjeros.
• “Protegido por escrow” cuando no lo está. El depósito en garantía según la Escrow Act B.E. 2551 (2008) es voluntario y solo se aplica si ambas partes acuerdan recurrir a un agente de depósito en garantía autorizado (Thailand Law Online). La mayoría de los compradores pagan directamente al promotor.
• Terreno a nombre de un extranjero. Los extranjeros no pueden poseer terreno. No anuncie nunca un terreno o una casa con terreno como algo que un comprador extranjero puede poseer directamente.

3. Conozca el contrato normalizado de condominio

La sección 6/2 del Condominium Act, añadida en 2008, exige que un contrato de compraventa de condominio con un promotor siga el modelo normalizado del Ministerio del Interior (Siam Legal). Las cláusulas que no se ajustan son nulas, y la sección 63 fija una multa de 100,000 baht. Las protecciones clave para el comprador:

• El promotor debe indicar una fecha de transmisión y dar 30 días de preaviso.
• La obra no puede paralizarse más de un año.
• Responsabilidad por defectos de 5 años para la estructura y 2 años para las demás partes.
• El comprador puede ceder el contrato a otra persona sin coste.
• Una penalización por retraso en la entrega de al menos el 0.01% al día, con un tope del 10%.

Cuando un comprador le enseñe un contrato que se aparta de estas condiciones, envíelo a un abogado antes de que firme.

4. Gestione bien el dinero extranjero: el formulario FET

Un comprador extranjero que quiere un condominio en plena propiedad a su nombre debe demostrar que el dinero procede del extranjero. Storm Real Estate Phuket (septiembre de 2026) explica:

• El formulario Foreign Exchange Transaction (FET) lo emite el banco tailandés que recibe el dinero.
• Normalmente se exige para transferencias de USD 50,000 o más.
• Los fondos deben transferirse desde el extranjero, en divisa extranjera, antes de la transmisión.

El Departamento de Tierras usa el formulario al registrar la unidad a nombre del extranjero. Dígaselo a los compradores el primer día. El dinero que entra por la vía equivocada es la razón clásica de que se retrase una transmisión a un extranjero.

5. Conozca a su cliente y el origen de los fondos

Themis Partner incluye las obligaciones de prevención del blanqueo de capitales entre las normas que se aplican a las agencias. Pida a su agencia su procedimiento por escrito y sígalo en cada expediente. Como práctica diaria:

1. Identifique a cada comprador y vendedor, y al propietario real detrás de cualquier sociedad.
2. Entienda el dinero: de dónde procede y cómo va a llegar.
3. Cobre los honorarios solo por transferencia bancaria a la cuenta de la empresa, contra factura.
4. Guarde un registro de cada comprobación que haga.

La ofensiva contra los testaferros de 2026 eleva lo que está en juego. La campaña nacional lanzada el 19 de octubre de 2026 añade controles a las compras de más de 2 millones de baht o con un valor tasado de más de 5 millones de baht, y los cónyuges tailandeses de extranjeros deben justificar el origen de los fondos (Thai Examiner, octubre de 2026). Leto también informa de una circular del Departamento de Tierras del 15 de mayo de 2026 sobre la verificación de los beneficiarios finales. Cuente con preguntas en la Oficina de Tierras y prepare a sus clientes para ellas.

No sugiera nunca una estructura con testaferro, un “amigo” tailandés en el título ni una sociedad con accionistas tailandeses solo sobre el papel para eludir la prohibición sobre el terreno. Pone en riesgo el dinero de su cliente y su propia carrera.

Lo que mete a la gente en problemas

Práctica	Riesgo
Un extranjero que enseña unidades o negocia	Multa, deportación y prohibición de entrada para el trabajador, multa para el empleador (lección 2)
Ningún acuerdo de comisión por escrito	Ninguna tarifa legal por defecto a la que acogerse, y una disputa sobre quién paga
Vender un arrendamiento de 99 años o una cuota del 75%	Prometer derechos que no existen en la ley
Vender el 30+30+30 como garantizado	En general solo se hacen cumplir los primeros 30 años registrados
Dinero enviado sin FET o en baht	Una transmisión en plena propiedad que no se puede registrar a nombre del extranjero
Sugerir un testaferro	Investigación y posible pérdida del terreno con la ofensiva de 2026

Sus hábitos diarios

• Ningún inmueble en cartera sin un acuerdo de comisión por escrito.
• Ningún anuncio que prometa más de lo que permiten la cuota del 49% y el arrendamiento de 30 años.
• Ninguna reserva sin documento de identidad y un origen de fondos claro.
• Cada comprador extranjero informado del FET antes de enviar dinero.
• Nada de efectivo ni de testaferros, nunca.

Estas normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practíquelas en habilidades con clientes.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico. CloserPass no está afiliado a ningún organismo público de Tailandia.