Conocer el mercado tailandés: cuatro zonas, compradores extranjeros y normas de propiedad

Tailandia no es un solo mercado. Un condominio urbano en Bangkok, una unidad con vistas al mar en Jomtien, una villa con piscina en Phuket y una casa en la ladera en Koh Samui atraen a compradores distintos, a precios distintos, bajo las mismas normas estrictas de propiedad. Conocer tanto los lugares como las normas es lo que hace que los clientes confíen en usted.

La visión de conjunto

Los mejores datos públicos sobre compradores extranjeros proceden del Real Estate Information Center (REIC), que contabiliza las unidades de condominio transmitidas a extranjeros.

• 2025: 14,899 unidades, un 2.2% más, por valor de 60.92 mil millones de baht, un 10.7% menos. Los extranjeros se llevaron el 14.7% de todas las unidades de condominio transmitidas y el 25% del valor (Khaosod English, marzo de 2026).
• Primer semestre de 2026: 6,533 unidades, un 8.8% menos, por valor de 28.267 mil millones de baht, un 1.5% menos. Es el 11.7% de las unidades y el 21.7% del valor, con una media de 4.3 millones de baht y 43.9 m² por unidad (The Nation, septiembre de 2026).
• Segundo trimestre de 2026: 3,292 unidades, un 1.4% más, por valor de 14.803 mil millones de baht, un 20.2% más.

Provincia	Unidades de condominio extranjeras, 2025	Valor, 2025	Media por unidad (calculada)
Bangkok	7,029	35.39 mil millones de baht	unos 5.0 millones de baht
Chonburi (Pattaya)	4,164	11.59 mil millones de baht	unos 2.78 millones de baht
Phuket	1,190	6.09 mil millones de baht	unos 5.1 millones de baht

Las medias son nuestra propia división de los totales del REIC, no cifras publicadas. Dígalo cuando las cite.

Quién compra

Por unidades en 2025: China 4,940 (un 12.9% menos), Myanmar 1,968 (un 41.8% más) y Rusia 1,172 (un 8.6% más) (Khaosod English).

Por valor en el primer semestre de 2026, los diez primeros fueron China, Rusia, Myanmar, EE. UU., Taiwán, Francia, el Reino Unido, Alemania, Australia e India. Los estadounidenses pagaron la media más alta, unos 6.6 millones de baht por unidad (The Nation, septiembre de 2026).

Cada nacionalidad tiene su propio mapa (The Nation, agosto de 2026):

Compradores	Primer semestre de 2026, por valor	Dónde compran
Chino	6.874 mil millones de baht, un 27.7% menos	Bangkok y Chonburi
Ruso	3.603 mil millones de baht, un 75.9% más	Phuket y Chonburi
Myanmar	2.457 mil millones de baht, un 16.2% menos	Bangkok

Las cuatro zonas

Bangkok es con diferencia el mayor mercado extranjero, con 7,029 unidades y 35.39 mil millones de baht en 2025. Los compradores chinos y de Myanmar van en cabeza. Cuente con el mayor número de agencias, las mayores consultoras y la mayor competencia.

Pattaya (Chonburi) es el segundo mercado por número de unidades. Pattaya Mail (febrero de 2026) describe un exceso de oferta estructural más que un hundimiento, peor en Jomtien y en el frente marítimo sur, con promotores que recurren a descuentos y condiciones de pago flexibles. Los compradores de Myanmar son la principal fuente nueva de demanda, que se trasladan por los colegios, la sanidad y la estabilidad. Las unidades son más baratas que en Bangkok, unos 2.78 millones de baht de media.

Phuket crece con los compradores extranjeros y se contrae con los promotores. Krungsri Research (agosto de 2026) informa:

• Las transmisiones de condominios a extranjeros de 2025 subieron un 18.3%, hasta 1,190 unidades, el 82.3% de todas las transmisiones de condominios a extranjeros del sur, y un 52.2% más, hasta 420 unidades, en el primer trimestre de 2026.
• Pero los nuevos lanzamientos cayeron un 52.6%, hasta 7,205 unidades, y las ventas un 61.1%, hasta 5,374 unidades, en 2025, con 14,008 unidades sin vender por valor de 193.7 mil millones de baht.
• Las villas cuestan de media 44.8 millones de baht, y la absorción de villas cayó al 1.8% al mes, unos 50 meses para vender el stock.
• Principales compradores extranjeros: rusos, chinos, franceses, británicos y estadounidenses. La previsión para 2026 es de lanzamientos un 4.2% menores y ventas un 7.3% menores.

Koh Samui es una isla de villas. Samui Property Group, una agencia, informó en mayo de 2026, sobre todo con datos de C9 Hotelworks de junio de 2025:

• Un mercado primario de 2,882 unidades en 117 proyectos, por valor de 30.3 mil millones de baht, repartido entre un 52% de condominios y un 48% de villas.
• Una mediana en condominios de 88,500 baht por m² y una mediana en villas de tres dormitorios de 14.9 millones de baht.
• Compradores extranjeros en el 85% al 90% de las operaciones de villas, según Colliers.
• Más consultas tras la tercera temporada de The White Lotus, rodada en Maenam y emitida en 2025, pero sin una cifra medida.

Normas que todo agente debe conocer

La cuota del 49% en condominios. Según el Condominium Act B.E. 2522 (1979), los extranjeros pueden poseer unidades de condominio en plena propiedad, pero la superficie en manos extranjeras no puede superar el 49% de la superficie vendible total del edificio. Por encima de ese límite, un extranjero solo puede arrendar (Bektu, junio de 2026). En un edificio con 10,000 m² de superficie vendible, los extranjeros pueden poseer como máximo 4,900 m².

Sin terreno. Los extranjeros no pueden poseer terreno, y una sociedad con más de un 49% de capital extranjero o con mayoría de accionistas extranjeros se considera extranjera según la sección 97 del Land Code (Leto).

El arrendamiento de 30 años. El arrendamiento residencial registrado más largo es de 30 años. Las promesas de renovación como 30+30+30 son contractuales, y los tribunales en general solo hacen cumplir el primer plazo registrado (Bektu).

Las propuestas de 2024 nunca llegaron a ser ley. En junio de 2024 el Consejo de Ministros aprobó en principio una cuota extranjera del 75% en condominios y arrendamientos de 99 años, pero el borrador no estaba listo (The Nation, junio de 2024). En junio de 2026 ninguno de los dos se había aprobado (Bektu). La frase correcta para los clientes en octubre de 2026: la cuota del 49% y el límite de 30 años del arrendamiento siguen vigentes.

La tendencia a finales de 2026 es más estricta, no más flexible. El 19 de octubre de 2026 el primer ministro lanzó una ofensiva nacional contra la propiedad de tierras a través de testaferros, con controles adicionales a las compras de más de 2 millones de baht (Thai Examiner, octubre de 2026; lección 4).

La compra sobre plano en dos líneas

La mayoría de los condominios nuevos se venden sobre plano, con el contrato normalizado del Condominium Act, normalmente pagados por etapas directamente al promotor, con depósito en garantía solo si ambas partes lo acuerdan (lección 6). En Phuket y Pattaya, el exceso de oferta da al comprador margen para negociar, y usted tiene el deber de comprobar al promotor.

Cómo conocer su zona

1. Elija una zona y aprenda sus calles, transportes, colegios, hospitales y nuevos proyectos.
2. Siga los datos del REIC a través de la prensa, y cite siempre su fuente y su fecha.
3. Conozca las nacionalidades y los idiomas de sus compradores: chino y birmano en Bangkok, ruso en Phuket, birmano y ruso en Pattaya.
4. Pregunte en cada edificio cuánta cuota extranjera queda, y a cada promotor por sus condiciones de pago y su historial.

Los precios y las normas cambian deprisa, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Consulte la página de Tailandia y los mercados para ver lo que cubre CloserPass.

Esta lección es información general, no asesoramiento de inversión.