Una operación de principio a fin en Tailandia

Una venta de condominio en Tailandia pasa por varias manos: la agencia, el abogado del comprador, el banco del comprador en el extranjero, el banco tailandés que recibe el dinero, a menudo un promotor, y el Departamento de Tierras, el registro de la propiedad. Su valor está en conocer el orden, mantener a todos en plazo y asegurarse de que nadie se lleve una sorpresa con los impuestos o el formulario bancario. Esta lección sigue una reventa a un comprador extranjero y luego hace los números en baht.

Quién hace qué

• La agencia (agentes tailandeses sobre el terreno): contrato de encargo, marketing, visitas, oferta, negociación, coordinación.
• Un extranjero en un puesto legal (lección 2): busca y orienta a compradores extranjeros, prepara los materiales y explica el proceso, mientras los compañeros tailandeses se ocupan de las visitas y la negociación.
• El abogado del comprador: comprueba el título, el contrato y la situación de la cuota extranjera.
• Los bancos: el banco del comprador envía el dinero desde el extranjero y el banco tailandés emite el formulario FET.
• El Departamento de Tierras: inscribe la transmisión y cobra las tasas y los impuestos.

Un condominio de reventa, paso a paso

1. Contrato de encargo. Por escrito, con la comisión, quién paga y cuándo se debe (lección 4).
2. Oferta y reserva. Una pequeña tasa de reserva suele bloquear la unidad antes del contrato de compraventa. Que sea reembolsable o no depende de la cláusula, así que léala con el comprador antes de que se mueva el dinero.
3. Identificación. Identifique a ambas partes y el origen de los fondos del comprador (lección 4).
4. Comprobación de la cuota. Un comprador extranjero en plena propiedad necesita margen en la cuota extranjera del 49% del edificio. Confírmelo antes del contrato de compraventa, no el día de la transmisión.
5. Contrato de compraventa. Precio, fechas de pago, fecha de transmisión, quién paga cada coste y qué pasa si alguna de las partes incumple.
6. Dinero del extranjero. El comprador transfiere los fondos desde el extranjero, en divisa extranjera, por adelantado. Para USD 50,000 o más, el banco tailandés receptor emite el formulario FET (Storm Real Estate Phuket, septiembre de 2026).
7. Transmisión en el Departamento de Tierras. Se pagan las tasas y los impuestos, y la unidad se registra a nombre del comprador.
8. Comisión. El vendedor paga a la agencia, por transferencia bancaria contra factura. FazWaz señala que el comprador normalmente no paga honorarios de agente.

A finales de 2026, cuente con más preguntas. La ofensiva contra los testaferros lanzada el 19 de octubre de 2026 añade controles a las compras de más de 2 millones de baht o con un valor tasado de más de 5 millones de baht (Thai Examiner). Tenga listo el expediente sobre el origen de los fondos.

Costes de transmisión

Storm Real Estate Phuket expone los costes en su guía de septiembre de 2026:

Coste	Tipo	Base	Quién paga
Tasa de transmisión	2%	Valor tasado	Negociable, a menudo compartida
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	El mayor entre el valor tasado y el precio de venta	Vendedor
Impuesto de timbre	0.5%	El mayor entre el valor tasado y el precio de venta	Solo cuando no se aplica el SBT
Retención fiscal	1% si el vendedor es una sociedad, progresiva para una persona física según los años de propiedad	Fijada por las normas de la Oficina de Tierras	Vendedor

Cuándo se aplica el SBT. El vendedor paga el SBT si ha sido propietario del inmueble menos de cinco años, o si se dedica al negocio inmobiliario. Si se aplica el SBT, no hay impuesto de timbre. Si no se aplica, se paga en su lugar el impuesto de timbre.

Una rebaja que los extranjeros no tienen. Las tasas reducidas de transmisión e hipoteca del 0.01% se aplican solo a los ciudadanos tailandeses que compran viviendas de 7 millones de baht o menos, y se han prorrogado hasta el 30 de junio de 2027. Los compradores extranjeros pagan las tarifas completas.

Ejemplo práctico 1: un condominio de reventa en Bangkok, el vendedor fue propietario 3 años

Un comprador extranjero paga 5,000,000 baht. Suponemos un valor tasado por el Departamento de Tierras de 4,600,000 baht. El vendedor es una persona física que compró hace tres años. El contrato dice que la tasa de transmisión se reparte al 50/50, y la comisión de la agencia es del 3%, a cargo del vendedor.

Concepto	Cálculo	Importe
Tasa de transmisión	4,600,000 x 2%	92,000 baht
Mitad del comprador y mitad del vendedor	92,000 / 2	46,000 baht cada uno
SBT, vendedor (menos de cinco años)	5,000,000 x 3.3%	165,000 baht
Impuesto de timbre	No se paga, porque se aplica el SBT	0
Retención fiscal, vendedor	Progresiva, fijada en la Oficina de Tierras	Pida un presupuesto
Comisión, vendedor	5,000,000 x 3%	150,000 baht
Formulario FET	Fondos muy por encima de USD 50,000	Se exige

Los costes del vendedor antes de la retención fiscal son 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 baht, es decir, alrededor del 7.2% del precio. Por eso los vendedores preguntan por el SBT en la primera reunión.

Ejemplo práctico 2: el mismo condominio, el vendedor fue propietario 7 años

Mismo precio y misma tasación, pero el vendedor ha sido propietario de la unidad durante siete años y no se dedica al negocio inmobiliario.

Concepto	Cálculo	Importe
Tasa de transmisión, cada mitad	4,600,000 x 2% / 2	46,000 baht
SBT	No se paga (propietario durante cinco años o más)	0
Impuesto de timbre	5,000,000 x 0.5%	25,000 baht
Comisión	5,000,000 x 3%	150,000 baht

El vendedor ahorra 140,000 baht respecto al ejemplo 1. Programar una venta después de los cinco años puede importar más que un pequeño cambio de precio.

Ejemplo práctico 3: comprador tailandés y comprador extranjero, la misma unidad nueva

Un promotor vende un condominio nuevo por 3,000,000 baht, y suponemos que el valor tasado es el mismo. El promotor se dedica al negocio inmobiliario, así que paga un SBT de 99,000 baht (3.3%) y una retención fiscal del 1% como sociedad.

Tasa de transmisión	Comprador tailandés	Comprador extranjero
Tipo	0.01% (rebaja hasta el 30 de junio de 2027)	2%
Importe sobre 3,000,000 baht	300 baht	60,000 baht

Quién paga la tasa de transmisión de una unidad nueva lo fija el contrato del promotor. Léalo con el comprador.

Sobre plano: cómo se mueve el dinero

Para un condominio nuevo comprado sobre plano, Thailand Law Online describe el esquema habitual: el comprador paga directamente al promotor, por etapas:

1. Una tasa de reserva para bloquear la unidad.
2. Un depósito contractual al firmar el contrato de compraventa.
3. Plazos durante la construcción.
4. El saldo en la transmisión, en el Departamento de Tierras.

El depósito en garantía es voluntario. La Escrow Act B.E. 2551 (2008) solo se aplica si ambas partes acuerdan recurrir a un agente de depósito en garantía autorizado. Ninguna ley obliga a un promotor a usarlo.

El contrato normalizado protege al comprador. Según la sección 6/2 del Condominium Act, el contrato del promotor debe seguir el modelo del Ministerio del Interior, y las cláusulas que no se ajustan son nulas (Siam Legal). Debe fijar una fecha de transmisión con 30 días de preaviso, limita cualquier paralización de la obra a un año, conlleva 5 años de responsabilidad por defectos en la estructura y 2 años para las demás partes, permite al comprador ceder el contrato sin coste y fija una penalización por retraso en la entrega de al menos el 0.01% al día, con un tope del 10%.

Un calendario ilustrativo sobre plano

Una unidad de 4,300,000 baht, cerca de la media de los compradores extranjeros del primer semestre de 2026 (The Nation). Las etapas son solo un ejemplo. Lo que cuenta es el contrato.

Fase	Pago	Pagado hasta la fecha
Reserva	50,000 baht	50,000 baht
Depósito contractual	380,000 baht	430,000 baht
Plazos de construcción	860,000 baht	1,290,000 baht
Saldo en la transmisión	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Cada pago desde el extranjero debe llegar en divisa extranjera, para que el comprador pueda obtener el formulario FET por el importe total en la transmisión.

Operaciones en arrendamiento (leasehold)

Un extranjero que compra una villa o una casa no puede poseer el terreno. La estructura habitual es un arrendamiento registrado de hasta 30 años, el arrendamiento residencial registrado más largo que permite la ley. Las opciones de renovación son contractuales y, como señala Bektu, los tribunales en general solo hacen cumplir el primer plazo registrado. Calcule el precio de la operación sobre 30 años, no sobre 90.

Los impuestos, las tasas y las normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Practique con la formación de ventas y los ejercicios de dinero.

Esta lección es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.