Sus primeros 90 días en el sector inmobiliario en Tailandia

Los tres primeros meses deciden si se queda en este oficio. Los principiantes rara vez fracasan por falta de talento. Más a menudo esperan a que lleguen los leads, se saltan la rutina o, en el caso de los extranjeros, acaban haciendo trabajos que su permiso no cubre. Este es un plan sencillo, con un itinerario para agentes tailandeses y otro para extranjeros en puestos legales.

Días 1 a 30: prepararse y aprender

Para todos:

1. Aprenda el proceso de la agencia. Su contrato de comisión, sus pasos de identificación de clientes, su procedimiento de prevención del blanqueo de capitales y quién aprueba cada expediente (lecciones 3 y 4).
2. Aprenda una zona. Recórrala a pie. Visite todos los inmuebles que su agencia tiene allí. Anote los transportes, colegios, hospitales, playas y nuevos proyectos.
3. Aprenda las cifras. La tasa de transmisión del 2%, el SBT del 3.3% o el impuesto de timbre del 0.5%, la cuota del 49%, el umbral del FET de USD 50,000 y el arrendamiento de 30 años. Los clientes le ponen a prueba primero con esto (lección 6).

Si es tailandés: abra sus cuentas en los portales con la agencia y valore afiliarse a TREBA, o a REBA-ES en Pattaya (lección 3).

Si es extranjero: no empiece antes de tener su visado Non-B y su permiso de trabajo, y lea la descripción del puesto de su permiso. Debe corresponder a su trabajo diario (Thaiger, mayo de 2026). Acuerde por escrito con su responsable qué tareas son suyas y cuáles corresponden a sus compañeros tailandeses: la captación, las visitas y la negociación figuran en la lista reservada (Acclime).

Días 31 a 60: encontrar personas

Los propietarios son el negocio para los agentes tailandeses. Un inmueble en cartera le trae compradores. Dedique al menos la mitad de su tiempo de prospección a los propietarios.

Leto, una agencia, enumera dónde encuentran clientes los agentes tailandeses en 2026:

• Recomendaciones y compradores recurrentes. Los leads más baratos que conseguirá nunca.
• Portales: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property y Hipflat. Vigile los nuevos anuncios de particulares en su zona y llame a los propietarios que venden por su cuenta.
• Anuncios de pago en redes sociales y una marca personal en YouTube o Telegram.
• Viajes de visita para inversores extranjeros, sobre todo compradores rusos.
• Comunidades lingüísticas y grupos de chat.
• Promotores, que pagan comisiones directas a los agentes en los nuevos lanzamientos.

Conozca a los compradores. En 2025 los principales compradores extranjeros por número de unidades procedían de China, Myanmar y Rusia (Khaosod English). En el primer semestre de 2026, las compras rusas se concentraron en Phuket y Chonburi, las chinas en Bangkok y Chonburi, y las de Myanmar en Bangkok (The Nation). En Pattaya, las familias de Myanmar que se trasladan por los colegios y la sanidad son la principal demanda nueva (Pattaya Mail, febrero de 2026).

Para los extranjeros en un puesto legal, su parte del embudo está antes: campañas en el extranjero, contenidos en su idioma, webinars para inversores, alianzas con empresas extranjeras. Cuando un lead esté listo para una visita o una negociación, páseselo a un compañero tailandés.

Días 61 a 90: convertir

• Cualifique a cada comprador. Presupuesto, contado o hipoteca, plazo, nacionalidad, plena propiedad o arrendamiento, vivienda o inversión. Las respuestas deciden la comprobación de la cuota, el FET y los costes.
• Hable del FET a los compradores extranjeros el primer día. El dinero debe venir del extranjero, en divisa extranjera, antes de la transmisión (Storm Real Estate Phuket).
• Compruebe la cuota antes de prometer una unidad en plena propiedad.
• Haga el seguimiento en menos de 24 horas después de cada visita.
• Prepare pronto el expediente sobre el origen de los fondos. Las compras de más de 2 millones de baht se enfrentan a controles adicionales con la ofensiva lanzada el 19 de octubre de 2026 (Thai Examiner).
• Apunte a su primera transmisión en el Departamento de Tierras, no solo a visitas.

Conozca el ritmo

Leto afirma que solo alrededor del 30% de los nuevos agentes llega a dos o más operaciones al mes. Las transmisiones de condominios a extranjeros cayeron un 8.8% en unidades en el primer semestre de 2026 (The Nation). Fíjese un objetivo modesto para el primer año, guarde ahorros para un comienzo lento si trabaja a comisión y cuente su actividad, no solo sus operaciones.

Una rutina diaria

Hora	Tarea
9:00 a 11:00	Prospección: llamadas a propietarios, revisión de portales, mensajes a su red
11:00 a 13:00	Visitas y valoraciones (agentes tailandeses) o trabajo de campañas (personal extranjero)
14:00 a 15:00	Seguimientos y actualización del CRM
15:00 a 18:00	Visitas, contenido, estudio de mercado
Final del día	Planifique el día siguiente, anote tres logros y una lección

Adapte el horario a su agencia y a la zona horaria de sus compradores, pero mantenga fijo el bloque de prospección. Es lo primero que desaparece en un día ajetreado, y la razón de que su cartera se seque un mes después.

Sus herramientas

• Un CRM con cada contacto, visita y fecha de seguimiento.
• Cuentas en los portales que usa su agencia.
• Un teléfono con buena calidad de foto y vídeo, y las aplicaciones de mensajería que usan sus compradores.
• Plantillas: el contrato de comisión, un formulario de identificación de clientes, una ficha de cualificación de compradores y un presupuesto de costes con la tasa de transmisión, el SBT o el impuesto de timbre.
• Una lista de fuentes: datos del REIC a través de la prensa, Krungsri Research y el Departamento de Tierras para sus novedades del mercado.

Cinco errores que evitar

1. Un extranjero que enseña unidades o negocia, aunque sea una sola vez. Es un trabajo reservado, con multas, deportación y prohibición de entrada en juego (lección 2).
2. Prometer un arrendamiento de 99 años o una cuota del 75%. Ninguno de los dos llegó a ser ley (Bektu, junio de 2026).
3. Vender el 30+30+30 como garantizado. Los tribunales en general solo hacen cumplir los primeros 30 años registrados.
4. Olvidar el FET. Un comprador extranjero cuyo dinero llega en baht o desde dentro de Tailandia puede no poder registrar una unidad en plena propiedad.
5. Sugerir un testaferro. A finales de 2026, es la forma más rápida de que la compra de un cliente acabe investigada.

Mantenga la energía

El rechazo forma parte de cada día. Revise sus cifras cada viernes, siga aprendiendo las normas y cree relaciones con promotores, abogados y bancos.

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Las normas cambian, así que consulte la fuente oficial antes de actuar. Esta lección es información general.