Carreras inmobiliarias en Portugal

Las normas que un agente debe conocer

Organismos públicos

La intermediación inmobiliaria está regulada a nivel nacional por el IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), el organismo que concede la licencia de mediación AMI, lleva el registro público de empresas con licencia, cobra la tasa anual de regulación y supervisa las obligaciones de prevención del blanqueo de las agencias según la Ley 83/2017. La Ley 15/2013 todavía nombra a su predecesor, el InCI, como autoridad competente. A su alrededor, la Autoridad Tributaria y Aduanera (AT, Portal das Finanças) expide los números fiscales y recauda el IMT, el impuesto de sellos, el IMI y el AIMI; los registros de la propiedad (Conservatórias do Registo Predial) y los notarios formalizan las escrituras; la AIMA tramita los permisos de residencia de extranjeros desde que asumió esa función del SEF; Turismo de Portugal gestiona el registro nacional de alquileres de corta duración (RNAL); y el INE y el Banco de Portugal publican las principales estadísticas de precios e hipotecas

Licencia

En Portugal, la mediación inmobiliaria solo puede ejercerla una empresa de mediación con licencia y mediante contrato (Ley 15/2013, artículo 3). Todo prestador establecido en Portugal, ya sea una sociedad o una persona que ejerce en nombre propio (empresário em nome individual), necesita una licencia del IMPIC, cuyo número se conoce como AMI. La ley fija solo dos condiciones: la idoneidad comercial (idoneidade comercial) y un seguro de responsabilidad civil de al menos EUR 150,000, o una garantía financiera equivalente. La idoneidad se pierde, por ejemplo, tras una insolvencia sin un plan aprobado judicialmente, o cuando un representante legal tiene una condena firme de prisión de los últimos cinco años por estafa, abuso de confianza, corrupción o blanqueo de capitales. Cuando la Ley 15/2013 sustituyó al régimen anterior, eliminó el requisito de patrimonio neto positivo y la prueba de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social. Las tasas del IMPIC son de EUR 100 por la licencia y EUR 265 de tasa anual de regulación (prorrateada el primer año), y debe resolver en un plazo de 20 días, con aprobación tácita si no lo hace. Las licencias no tienen fecha de caducidad, pero cada enero el titular debe pagar la tasa anual y demostrar de nuevo que cumple los requisitos (certificado de antecedentes penales de cada representante legal, seguro en vigor y, para las sociedades, el código del registro mercantil); para 2026, el plazo de pago terminó el 20 de febrero de 2026, y no pagar o no acreditar los requisitos conlleva la cancelación. Las empresas que ya tienen licencia en otro país del EEE pueden registrarse en el IMPIC para establecerse en Portugal, o notificarlo al IMPIC en un plazo de 60 días desde un primer servicio ocasional.

Quién puede ser agente

La licencia la tiene la empresa, no cada comercial. La Ley 15/2013 reconoce dos tipos de personal que trabaja para una empresa con licencia: los técnicos de mediación (técnicos de mediação imobiliária), que realizan la labor de mediación en nombre de la empresa, y los angariadores, que ayudan a preparar y ejecutar los contratos de mediación. Ninguno necesita una licencia AMI propia, pero cada uno debe llevar una tarjeta de identificación expedida por la empresa con su nombre, foto y los datos de la empresa, y la empresa debe conservar un archivo de sus contratos de trabajo o de prestación de servicios. Solo los representantes legales de la empresa reciben tarjetas de identidad del IMPIC. La ley define una empresa de mediación por su domicilio o sede en un Estado del EEE (una sociedad debe además estar constituida según el derecho de un país del EEE), no por la nacionalidad, así que un extranjero que vive legalmente en Portugal puede abrir una licencia como empresario individual o dirigir una sociedad con licencia. Los ciudadanos de la UE, el EEE y Suiza pueden vivir y trabajar libremente y registrar su residencia en el ayuntamiento (Câmara Municipal) al cabo de tres meses. Los ciudadanos de fuera de la UE necesitan un permiso de residencia que permita trabajar por cuenta ajena o propia, expedido por la AIMA. Desde la Ley 61/2025 (vigente desde el 23 de octubre de 2025), ha desaparecido la antigua vía de entrar como visitante y regularizarse mediante una manifestación de interés: el visado adecuado debe obtenerse antes de viajar, y después la AIMA tiene nueve meses, en principio, para resolver sobre el permiso de residencia. El visado genérico de búsqueda de empleo se sustituyó por un visado de 120 días para trabajo cualificado.

Normas de intermediación

El contrato de mediación (contrato de mediação imobiliária) debe constar por escrito e indicar el inmueble y sus cargas, el negocio buscado, los honorarios (fijos o en porcentaje), la forma de pago y el tipo de IVA, la póliza de seguro, cualquier angariador que intervenga, los servicios adicionales y las condiciones de exclusividad y sus efectos. Si no se fija un plazo, el contrato dura seis meses; los contratos tipo deben ser validados previamente por la autoridad de consumo (Direção-Geral do Consumidor), y un contrato al que le falten estos elementos es nulo, aunque solo el cliente puede invocarlo. Los honorarios se devengan cuando se cierra la operación o, si el contrato así lo establece, cuando se firma el contrato de promesa (CPCV); con exclusividad, la empresa también cobra si la operación fracasa por culpa del propietario. La ley prohíbe que una empresa cobre a la vez de su cliente y de la otra parte en la misma operación, y el dinero recibido de un comprador antes del CPCV queda en depósito y debe devolverse si lo solicita. En septiembre de 2026, la comisión de venta habitual era del 4% al 5% más un 23% de IVA (en un rango general del 3% al 6%), a menudo con unos honorarios mínimos de unos EUR 6,000 más IVA; en alquileres lo normal es una mensualidad más IVA a cargo del propietario, y en obra nueva suele pagar el promotor (BoaVenda). Cada oficina, contrato, anuncio y comunicación escrita debe mostrar el nombre de la empresa y su número de licencia AMI, y cada oficina necesita un libro de reclamaciones. Según la Ley 83/2017 de prevención del blanqueo de capitales y el Reglamento 603/2021 del IMPIC, las empresas deben identificar a los clientes, conservar registros, formar al personal, comunicar al IMPIC el inicio de su actividad inmobiliaria y presentar informes trimestrales de todas las ventas en las que intervienen y de todos los arrendamientos con una renta de EUR 2,500 o más al mes.

Compradores extranjeros

Portugal no impone restricciones por nacionalidad para comprar inmuebles: residentes y no residentes compran en las mismas condiciones, y el comprador necesita un número fiscal portugués (NIF); quienes viven fuera de la UE o del EEE deben nombrar un representante fiscal para obtenerlo (Global Citizen Solutions, octubre de 2026). La golden visa ya no admite inmuebles: la Ley 56/2023 (Mais Habitação) eliminó la compra de inmuebles y la simple transferencia de capital a partir del 7 de octubre de 2023. Las vías que quedan incluyen EUR 500,000 en un fondo de inversión portugués elegible que no invierta en inmuebles, una inversión de EUR 500,000 en una empresa que cree cinco empleos, la creación de diez empleos, EUR 500,000 para investigación científica y EUR 250,000 para artes y cultura. La Ley Orgánica 1/2026, vigente desde el 19 de mayo de 2026, amplió la residencia necesaria para la naturalización de cinco a siete años para los ciudadanos de la UE y de la CPLP y a diez años para los demás, manteniendo con la ley anterior las solicitudes ya pendientes. El régimen fiscal de residente no habitual (NHR) se cerró a nuevos solicitantes después de 2023 y fue sustituido por el IFICI, que ofrece un tipo del 20% en el impuesto sobre la renta para las rentas del trabajo elegibles en Portugal y una exención sobre la mayoría de las rentas extranjeras durante diez años, pero solo para personas que pasan a ser residentes para realizar actividades elegibles de investigación científica o innovación, se inscriben previamente y no fueron residentes en los cinco años anteriores. En 2025, el INE contabilizó 8,471 compras de vivienda por compradores con domicilio fiscal en el extranjero, un 13.3% menos y la tercera caída anual consecutiva, por valor de EUR 3.4 mil millones; los compradores residentes en la UE pagaron una media de EUR 335,640 y los del resto del mundo EUR 470,277, frente a EUR 234,120 de los residentes.

Impuestos y tasas

El comprador paga el IMT (impuesto de transmisión de inmuebles) y el impuesto de sellos. Para 2026, los tramos del IMT en el continente se elevaron un 2%: en una vivienda habitual y permanente el tipo es del 0% hasta EUR 106,346, después tipos marginales del 2%, 5%, 7% y 8% hasta EUR 660,982, un tipo único del 6% hasta EUR 1,150,853 y del 7.5% por encima; las segundas viviendas empiezan en el 1% y siguen los mismos escalones, mientras que los demás inmuebles urbanos pagan un 6.5% y los rústicos un 5% (PwC Tax Guide 2026). Las Azores y Madeira fijan sus propios límites de tramos. Los compradores de 35 años o menos que adquieren una primera vivienda habitual no pagan IMT ni impuesto de sellos hasta EUR 330,539, y solo un 8% de IMT sobre la parte que lo supera hasta EUR 660,982. Desde el 25 de mayo de 2026, el Decreto-ley 97/2026 aplica un IMT fijo del 7.5% a los no residentes que compran una vivienda; no se aplica a compradores que antes fueron residentes fiscales en Portugal, y puede devolverse si el comprador pasa a ser residente en un plazo de dos años o alquila la vivienda a una renta moderada (hasta EUR 2,300 al mes) en un plazo de seis meses y durante al menos 36 meses en los primeros cinco años. El impuesto de sellos es del 0.8% del precio, más un 0.6% de una hipoteca a cinco años o más. A través del servicio público Casa Pronta, la escritura y el registro cuestan EUR 375 para una compra al contado y EUR 700 con financiación bancaria, mientras que los honorarios de un notario privado o solicitador suelen ir de EUR 200 a EUR 500 más las tasas registrales (Literacia Financeira, septiembre de 2026). Los propietarios pagan un IMI anual del 0.3% al 0.45% del valor fiscal de los inmuebles urbanos (fijado por cada municipio), y las personas físicas con inmuebles residenciales de más de EUR 600,000 (EUR 1.2 millones para matrimonios que tributan conjuntamente) pagan también el AIMI al 0.7%, que sube al 1% y al 1.5% en los tramos superiores; las sociedades pagan un 0.4% y las entidades de paraísos fiscales un 7.5%.

Sobre plano

Las compras sobre plano se firman mediante un contrato de promesa de compraventa (contrato-promessa de compra e venda, CPCV) antes de la escritura definitiva. Debe constar por escrito, con las firmas reconocidas presencialmente por un notario, abogado, solicitador u oficina de registro, y quien las reconoce debe confirmar que existe una licencia de construcción o de uso. El depósito (sinal) no tiene un importe legal; si el comprador se echa atrás lo pierde, y si el vendedor incumple el comprador puede reclamar el doble del depósito o pedir a un tribunal la ejecución específica, un derecho al que no se puede renunciar en un CPCV sobre un inmueble (Literacia Financeira, octubre de 2026). Portugal no tiene una ley general que obligue a los promotores a garantizar los pagos sobre plano, así que los compradores deben negociar un aval bancario o un seguro de caución que cubra el depósito y los plazos, vincular los pagos a las fases de la construcción y comprobar el registro de la propiedad, la licencia de obras y los datos mercantiles del promotor; si el promotor entra en insolvencia sin haber entregado las llaves, el comprador es solo un acreedor ordinario. Los depósitos en el CPCV suelen ser del 10% al 30% del precio, con el resto pagado a plazos y en la escritura (The Portugal News, mayo de 2026). El Decreto-ley 97/2026 también rebaja el IVA de la construcción de viviendas nuevas del 23% al 6% desde el 1 de julio de 2026 (opcionalmente desde el 1 de enero de 2026) cuando se venden como vivienda habitual y permanente por hasta unos EUR 660,982 o se alquilan a rentas moderadas, y un comprador que no use esa vivienda como residencia permanente paga un 10% adicional de IMT.

Alquileres

Los alquileres de corta duración (alojamento local, AL) deben inscribirse en el registro nacional RNAL. El Mais Habitação (Ley 56/2023) había congelado los nuevos registros de AL en apartamentos, limitado los registros a cinco años y creado una contribución extraordinaria sobre el AL (CEAL); el Decreto-ley 76/2024, de 23 de octubre de 2024, revirtió esas medidas, volvió a hacer transmisibles los registros y entregó el control a los municipios, que pueden aprobar reglamentos de AL con zonas de contención y de crecimiento sostenible y oponerse a nuevos registros en un plazo de 60 días (90 en zonas de contención). Las comunidades de propietarios ya no pueden cancelar un AL por sí solas: los propietarios que reúnan más de la mitad de la cuota de participación del edificio pueden aprobar una oposición motivada por molestias reiteradas, y decide el alcalde. Lisboa y Oporto aplican zonas de contención (vea las fichas de cada ciudad). Los arrendamientos de larga duración deben constar por escrito y, para vivienda permanente, durar entre uno y 30 años; los contratos de más de tres años se renuevan por el mismo periodo y los más cortos por tres años salvo pacto en contrario, y la fianza tiene un límite de dos mensualidades. El propietario puede subir la renta una vez al año según el coeficiente del INE con 30 días de preaviso por escrito: 1.0224 (2.24%) para 2026 y 1.0256 (2.56%) para 2027, publicado el 1 de octubre de 2026. Hasta finales de 2029, la renta de un nuevo contrato sobre una vivienda alquilada en los cinco años anteriores no puede superar la renta anterior en más de un 2%, con algunas excepciones. Las rentas del alquiler tributan por defecto al 25% (menos en contratos largos), y desde 2026 al 10% en los alquileres de vivienda de hasta EUR 2,300 al mes según el Decreto-ley 97/2026.

Plataformas

IMPIC (licencias de mediación AMI, tasa anual de regulación, registro público de empresas con licencia)Portal de prevención del blanqueo del IMPIC (comunicaciones de inicio de actividad y de operaciones trimestrales de la Ley 83/2017)Portal das Finanças / AT (NIF, IMT, impuesto de sellos, IMI, AIMI, caderneta predial, inscripción en el IFICI)Registro de la propiedad (Conservatória do Registo Predial, certidão permanente)Casa Pronta (servicio de ventanilla única para escritura y registro)AIMA (permisos de residencia para ciudadanos de fuera de la UE, sucesora del SEF)Ayuntamiento (Câmara Municipal) para los certificados de registro de ciudadanos de la UE, las licencias de obras y las normas de ALRNAL, el registro nacional de alquileres de corta duración (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (validación de los contratos de mediación tipo) y Livro de ReclamaçõesEstadísticas de precios de la vivienda del INE y datos hipotecarios del Banco de Portugal