Carreras inmobiliarias en Tailandia

Las normas que debe conocer

Organismos públicos

En Tailandia no hay un regulador inmobiliario: ningún organismo público concede licencias a los agentes, organiza un examen ni lleva un registro de agentes. Las normas que importan para el oficio vienen de otra parte. El Ministerio de Trabajo decide qué trabajos pueden hacer los extranjeros y expide los permisos de trabajo, en virtud del Foreign Workers Management Emergency Decree. El Department of Business Development inscribe las sociedades, y la Foreign Business Act limita las empresas de mayoría extranjera en la intermediación. El Departamento de Tierras inscribe las transmisiones, los arrendamientos y los títulos de condominio, y participa en los controles de 2026 sobre la propiedad a través de testaferros. El Real Estate Information Center (REIC) publica las cifras oficiales de transmisiones de condominios a extranjeros. Las asociaciones voluntarias, como la Thai Real Estate Broker Association (TREBA) y la Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard (REBA-ES) en torno a Pattaya, ofrecen formación y afiliación, pero no tienen ningún poder legal sobre la profesión.

Licencia

No hace falta licencia. Tailandia no tiene licencia estatal de agente inmobiliario ni examen obligatorio, así que cualquier persona autorizada legalmente a trabajar puede ser agente inmobiliario (Themis Partner, 2025; Thaiger, mayo de 2026). La credibilidad viene de otra parte: la afiliación a TREBA, la acreditación internacional CIPS de la National Association of Realtors de EE. UU. para los agentes que atienden a compradores extranjeros, y las certificaciones de agente de portales como DDproperty. Una agencia es una sociedad limitada tailandesa corriente inscrita en el Department of Business Development, con las obligaciones habituales de prevención del blanqueo de capitales. En las guías jurídicas de 2025 y 2026 consultadas no se encontró ningún proyecto de ley para crear una licencia de agente, así que la profesión debe describirse como sin licencia y no como a punto de regularse.

Quién puede trabajar

La intermediación está vetada a los extranjeros. La notificación del Ministerio de Trabajo sobre los trabajos que los extranjeros no pueden realizar, fechada el 1 de abril de 2020 y publicada en la Gaceta Oficial (Government Gazette) el 21 de abril de 2020, enumera 40 trabajos en cuatro anexos; la Lista 1, la de los trabajos que los extranjeros nunca pueden hacer, incluye en el punto 19 el trabajo de intermediación o agencia, salvo la intermediación o agencia en comercio o inversión internacional (Nagashima Ohno & Tsunematsu, mayo de 2020; Acclime, 2024). En la práctica, captar un inmueble, enseñar unidades, negociar y cobrar una comisión por una venta en Tailandia están reservados a los ciudadanos tailandeses, y los controles se han endurecido desde 2024 (Thaiger, mayo de 2026). Por tanto, los ciudadanos tailandeses pueden trabajar como agentes sin ninguna licencia. Los extranjeros pueden seguir trabajando legalmente en puestos que no sean de intermediación: consultor o director de ventas internacionales, marketing internacional, desarrollo de negocio, relaciones con inversores, consultoría, administración, o director y accionista de una agencia dentro del límite extranjero del 49%, mientras los compañeros tailandeses se ocupan de las visitas, la negociación y los contratos (Thaiger, mayo de 2026; Themis Partner, 2025). Estos puestos requieren un visado Non-Immigrant B obtenido en una embajada tailandesa antes de llegar (2,000 baht entrada única, 5,000 baht entradas múltiples) y un permiso de trabajo, expedido en unos 7 a 10 días hábiles en Bangkok. El empleador necesita 2 millones de baht de capital desembolsado y 4 empleados tailandeses por cada permiso de trabajo extranjero, y al personal occidental se le debe pagar al menos 50,000 baht al mes; el puesto descrito en el permiso debe corresponder al trabajo que se hace realmente (Thaiger, mayo de 2026). Trabajar sin permiso puede suponer una multa de hasta 100,000 baht, la deportación y una prohibición de entrada de uno a cinco años, y el empleador se arriesga a hasta 400,000 baht por trabajador; una fuente de una agencia informa de 14 inspecciones en agencias de Chonburi en 2025 que detectaron a 27 extranjeros trabajando ilegalmente (Leto, junio de 2026, orientativo). Un visado de turista nunca permite trabajar.

Comisión y agencias

La comisión no la fija la ley. En las ventas, los agentes suelen cobrar del 3% al 5% del precio, a cargo del vendedor o propietario e incluido en el precio de oferta, así que los compradores normalmente no pagan honorarios de agente (FazWaz, 2025). Una fuente de una agencia sitúa las ventas de promotor en el 3% a 5% y las reventas en el 2% a 3%, y los acuerdos exclusivos con promotores en el 5% a 7% (Leto, mayo de 2026). La mayoría de las agencias pagan a sus agentes solo a comisión; algunas grandes cadenas de Bangkok añaden un fijo de 15,000 a 25,000 baht al mes. La parte del agente en la comisión de la agencia suele ser del 30% a 40% al empezar, del 50% a 60% para los agentes con experiencia y del 70% a 80% para los que más venden (Leto, mayo de 2026, orientativo). Los empleados extranjeros deben ganar al menos el salario de 50,000 baht del permiso de trabajo, así que suelen cobrar salario más bonus y no solo comisión. Una agencia de mayoría extranjera necesita una Foreign Business Licence, porque las actividades de intermediación y agencia figuran en la Lista 3 de la Foreign Business Act de 1999 y el sector inmobiliario no está entre las excepciones (Siam Legal); se dice que esa licencia es muy difícil de obtener, así que la mayoría de las agencias son de propiedad tailandesa en un 51%, mientras que la promoción del BOI puede permitir en algunos casos la propiedad extranjera total (Themis Partner, 2025; Leto, junio de 2026). Los clientes proceden sobre todo de recomendaciones y compradores recurrentes, anuncios en portales, anuncios de pago en redes sociales, canales personales en YouTube o Telegram, viajes de visita para inversores extranjeros y comunidades lingüísticas (Leto, mayo de 2026).

Compradores extranjeros

Los extranjeros pueden ser propietarios de una unidad de condominio en plena propiedad, pero la superficie en manos extranjeras de un edificio no puede superar el 49% de su superficie vendible total según el Condominium Act de 1979; por encima de ese límite, solo es posible el arrendamiento (Bektu, junio de 2026). Los extranjeros no pueden poseer terreno, y una sociedad con más de un 49% de capital extranjero o con mayoría de accionistas extranjeros se considera extranjera y tampoco puede poseer terreno (Leto, junio de 2026). Por eso las casas y las villas suelen comprarse con un arrendamiento registrado, limitado a 30 años; las promesas de renovación como 30+30+30 son contractuales, y los tribunales en general solo hacen cumplir el primer plazo registrado (Bektu, junio de 2026; Pattaya Mail, febrero de 2026). En junio de 2024 el Consejo de Ministros aprobó en principio subir la cuota extranjera en condominios al 75% y ampliar los arrendamientos a 99 años, pero el borrador no estaba listo (The Nation, junio de 2024), y en 2026 ninguno de los dos cambios ha llegado a ser ley. La tendencia en octubre de 2026 es la contraria: el 19 de octubre el primer ministro, Anutin Charnvirakul, ordenó una ofensiva nacional contra la propiedad de tierras a través de testaferros que abarca a 13,088 partes sospechosas, entre ellas 1,550 empresas, y 2,360 parcelas por valor de unos 14 mil millones de baht, con los casos prioritarios por terminar antes de finales de diciembre de 2026, controles adicionales a las compras de más de 2 millones de baht, y la obligación de los cónyuges tailandeses de justificar el origen de sus fondos (Thai Examiner, octubre de 2026). Para registrar un condominio en plena propiedad, el dinero debe llegar del extranjero en divisa extranjera, con un formulario Foreign Exchange Transaction (FET) del banco receptor, normalmente para importes de USD 50,000 o más (Storm Real Estate, septiembre de 2026).

Impuestos y tasas

En el Departamento de Tierras, la tasa de transmisión es el 2% del valor tasado oficial, y su reparto entre comprador y vendedor es negociable. El Specific Business Tax del 3.3% sobre el mayor entre el valor tasado y el precio de venta lo debe el vendedor cuando ha sido propietario del inmueble menos de cinco años o se dedica al negocio inmobiliario; en caso contrario, se aplica en su lugar el impuesto de timbre del 0.5%. La retención fiscal es del 1% para los vendedores que son sociedades y progresiva para las personas físicas, según los años de propiedad. En las reventas de Phuket, los costes distintos de la tasa de transmisión a menudo se reparten al 50/50 por contrato. Las tasas reducidas de transmisión e hipoteca del 0.01%, prorrogadas hasta el 30 de junio de 2027, se aplican solo a los ciudadanos tailandeses que compran viviendas de 7 millones de baht o menos; los extranjeros pagan las tarifas completas (Storm Real Estate, septiembre de 2026). El impuesto sobre la renta de los empleados es progresivo, del 0% al 35%, y la base salarial mensual máxima de la seguridad social sube a 17,500 baht desde 2026, una cotización de hasta 875 baht por cada parte (Thaiger, mayo de 2026).

Sobre plano

Gran parte del mercado de condominios se vende antes de la finalización, con pagos por etapas: una tasa de reserva, un depósito al firmar el contrato, plazos durante la construcción y el saldo en la transmisión. El depósito en garantía es voluntario: la Escrow Act de 2008 solo se aplica cuando comprador y vendedor acuerdan recurrir a un agente de depósito en garantía autorizado, así que la mayoría de los compradores pagan directamente al promotor (Thailand Law Online). La principal protección es el propio contrato. Desde 2008, los contratos de compraventa de condominios deben seguir el modelo normalizado del Ministerio del Interior, y las cláusulas que no se ajustan son nulas, con una multa de 100,000 baht para los promotores. El promotor debe fijar una fecha de transmisión con 30 días de preaviso, no puede paralizar la obra más de un año y responde de los defectos durante 5 años en la estructura y 2 años en las demás partes; el comprador puede ceder el contrato sin coste, y el retraso en la entrega se penaliza con al menos el 0.01% al día, con un tope del 10% (Siam Legal). Los contratos de reserva preceden al contrato de compraventa, y que la tasa sea reembolsable depende de la cláusula, así que léala antes de que el cliente pague.

Arrendamiento y alquileres

Para los inversores extranjeros, los ingresos por alquiler y el arrendamiento importan más que la reventa. Las villas y las casas se tienen con arrendamientos registrados de hasta 30 años, así que la inversión debe plantearse solo sobre el primer plazo registrado, no sobre las promesas de renovación (Bektu, junio de 2026). La oferta es alta en varios mercados turísticos: Phuket tenía 14,008 viviendas sin vender por valor de 193.7 mil millones de baht a finales de 2025 (Krungsri Research, agosto de 2026), y Pattaya sufre un exceso de oferta estructural, peor en Jomtien y el frente marítimo sur (Pattaya Mail, febrero de 2026), así que las rentas y la ocupación esperadas deben contrastarse con lo que logran realmente unidades similares.

Plataformas

Ministerio de Trabajo: lista de trabajos prohibidos a los extranjeros (notificación del 1 de abril de 2020), permisos de trabajoDepartment of Business Development (DBD): inscripción de sociedades, declaraciones sobre el origen del capitalForeign Business Act de 1999: Lista 3 para la intermediación, Foreign Business Licence, promoción del BOIDepartamento de Tierras: transmisiones, arrendamientos registrados, títulos de condominio, tasa de transmisiónFormulario FET bancario para los fondos extranjeros usados para comprar un condominio en plena propiedadReal Estate Information Center (REIC): transmisiones de condominios a extranjerosTREBA y REBA-ES (asociaciones voluntarias de agentes), acreditación CIPSPortales: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property, Hipflat