کمیسیون مشاور املاک در بالی

اندونزی از معدود بازارهایی است که دولت برای کمیسیون مشاور املاک بازه تعیین می‌کند. در بالی، بیشتر بازار در سقف این بازه است و معمولاً فروشنده پرداخت می‌کند. در اینجا می‌بینید پول در اکتبر 2026 چگونه جابه‌جا می‌شود و مشاور پس از سهم آژانس و مالیات چه چیزی نگه می‌دارد.

خلاصه

1. در فروش، کمیسیون در بازه 2% تا 5% ارزش معامله تنظیم شده است. در اجاره، 5% تا 8%.
2. در بالی، مشاور فروشنده معمولاً حدود 5% دریافت می‌کند که اغلب در قیمت پیشنهادی گنجانده شده است.
3. طرفی که مشاور را به کار می‌گیرد، پرداخت می‌کند. معمولاً این طرف فروشنده است.
4. داشتن قرارداد کتبی با مشتری و با هر شریک co-broking الزامی است.
5. آژانس می‌تواند تا 70% کمیسیون را به مشاورانش بپردازد.
6. آژانس‌های قانونمند روی فاکتور کمیسیون خود VAT با نرخ مؤثر 11% اضافه می‌کنند.
7. پرداخت‌ها باید از طریق سامانه پرداخت اندونزی انجام شود. کارمزدهایی که در خارج از کشور به مشاوران خارجی بدون مجوز پرداخت می‌شود، هدف اصلی نهادهای نظارتی است.

بازه قانونی

این قواعد از مقررات وزیر تجارت شماره 33 سال 2025 می‌آید که از 5 اکتبر 2025 اجرایی است و جایگزین Permendag 51/2017 شد (پایگاه داده حقوقی BPK). گزارش Bisnis.com از همایش AREBI در نوامبر 2025 قواعد کمیسیون را چنین خلاصه می‌کند:

معامله	بازه کمیسیون
خرید و فروش	2% تا 5% ارزش معامله
اجاره	5% تا 8%

منبع: Bisnis.com، نوامبر 2025. SIP Law Firm همین بازه‌ها را ذکر می‌کند.

Brighton، با اشاره به مقررات قدیمی‌تر، جزئیات عملی برای اجاره می‌دهد: حدود 5% کل اجاره‌بها برای اجاره‌های یک تا سه ساله، و 5% تا 8%، به‌صورت توافقی، برای اجاره‌های طولانی‌تر.

leaseholdهای طولانی بالی میان این دو دسته قرار می‌گیرند. اجاره 25 ساله‌ای که به‌عنوان ویلا فروخته می‌شود مانند فروش بازاریابی می‌شود و مشاوران بالی معمولاً نرخ فروش را برای آن می‌گیرند. پیش از سپردن ملک، کتبی توافق کنید کدام نرخ اعمال می‌شود.

مشاوران بالی در عمل چقدر می‌گیرند

Global Investments (ژوئن 2026) می‌گوید مشاور فروشنده معمولاً 5% دریافت می‌کند و در بسیاری از معاملات بالی خریدار چیزی به مشاور نمی‌پردازد، چون کارمزد در قیمت گنجانده شده است. مشاور خریدار یا 2.5% تا 5% از خریدار می‌گیرد، یا از طریق تقسیم از کارمزد فروشنده پرداخت می‌شود. Rumavi (سپتامبر 2026) نیز کمیسیون مشاور را حدود 5% به‌عنوان هزینه فروشنده هنگام فروش مجدد ویلای leasehold ذکر می‌کند.

چه کسی می‌پردازد

Brighton توضیح می‌دهد که کمیسیون را طرفی که واسطه را به کار گرفته است می‌پردازد، معمولاً فروشنده. اگر خریدار مشاور خریدار بگیرد، خریدار به آن مشاور پرداخت می‌کند. اگر هر دو طرف پرداخت کنند، هر دو باید کتبی توافق کنند.

قرارداد کتبی

در چارچوب جدید، آژانس کارگزاری باید قرارداد کتبی با مشتریان و با شرکای co-broking داشته باشد (Bisnis.com، SIP Law Firm). این قرارداد مدرک حق شما بر کارمزد است. باید این موارد را مشخص کند:

• ملک، قیمت و نوع حقی که فروخته یا اجاره داده می‌شود.
• نرخ کمیسیون، اینکه VAT جداگانه اضافه می‌شود یا نه، و زمان سررسید کارمزد (معمولاً هنگام امضای سند یا اجاره‌نامه).
• اینکه وکالت فروش انحصاری است یا نه، و برای چه مدت.
• اگر مشتری مستقیماً به خریداری که شما معرفی کرده‌اید بفروشد، چه می‌شود.
• جزئیات مجوز آژانس P4. قوانین الزام می‌کنند این جزئیات در انتشارات آن آمده باشد.

co-broking و تقسیم با مشاور

میان آژانس‌ها. co-broking در بالی رایج است، جایی که یک آژانس ملک را در اختیار دارد و آژانس دیگر خریدار را می‌آورد. هر طرف به قرارداد کتبی co-broking نیاز دارد. تقسیم میان آژانس‌ها را قانون تعیین نمی‌کند. مثال‌های ما از 50/50 استفاده می‌کنند، اما رقم را در قرارداد co-broking توافق کنید.

با مشاور. طبق Permendag 33/2025، آژانس می‌تواند تا 70% کمیسیون را به کارکنان متخصص خود بپردازد (Bisnis.com). زیر این سقف، تقسیم توافقی است و آژانس‌هایی که leads، بازاریابی و دفتر فراهم می‌کنند معمولاً سهم بیشتری نگه می‌دارند. سهم خود را کتبی بگیرید.

هرگز از طریق خارجی‌هایی که در خارج از کشور پول می‌گیرند. رئیس AREBI Bali در ژوئیه 2025 به Tirto گفت مشاوران خارجی بدون مجوز اغلب پول را در خارج دریافت می‌کنند و هیچ مالیاتی در اندونزی نمی‌پردازند، در حالی که آژانس‌های محلی اعضای خود را ثبت می‌کنند و مالیات بر درآمد را کسر می‌کنند. قوانین همچنین الزام می‌کنند معاملات از سامانه پرداخت ملی استفاده کنند (Bisnis.com).

مثال‌های محاسبه‌شده

1. فروش ویلای leasehold به مبلغ Rp5 میلیارد، سپرده‌شده نزد یک آژانس

• کمیسیون 5%: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 میلیون
• VAT بر کمیسیون با نرخ مؤثر 11%: Rp27.5 میلیون
• فروشنده به آژانس Rp277.5 میلیون می‌پردازد
• سهم مشاور با تقسیم 50%: Rp125 میلیون پیش از مالیات بر درآمد
• حداکثر سهم مجاز با 70%: Rp175 میلیون

2. همان فروش، با co-broking 50/50

• آژانس عرضه‌کننده: Rp125 میلیون، به‌علاوه VAT
• آژانس خریدار: Rp125 میلیون، به‌علاوه VAT
• هر مشاور با تقسیم 50%: Rp62.5 میلیون

3. اجاره یک‌ساله ویلا به مبلغ Rp600 میلیون

• با 5%: Rp30 میلیون
• با 8%: Rp48 میلیون

4. فروش خانه Hak Pakai به مبلغ Rp6 میلیارد با 3%

• کمیسیون: Rp180 میلیون، به‌علاوه VAT به مبلغ Rp19.8 میلیون
• فروشنده همچنین مالیات بر درآمد قطعی 2.5% بر انتقال، یعنی Rp150 میلیون، را جدا از کمیسیون می‌پردازد (اداره کل مالیات).

مالیات بر کمیسیون

VAT. آژانس روی فاکتور کمیسیون خود VAT دریافت می‌کند. طبق PMK 131/2024، نرخ 12% بر 11/12 کارمزد برای کالاها و خدمات غیرلوکس اعمال می‌شود که نرخ مؤثر 11% را به دست می‌دهد (اداره کل مالیات). Brighton تأیید می‌کند که آژانس‌های قانونمند 11% VAT بر کمیسیون اضافه می‌کنند.

مالیات بر درآمد مشاور. آژانس‌های اندونزیایی از مبلغی که به مشاوران خود می‌پردازند مالیات بر درآمد کسر می‌کنند، همان‌طور که گزارش Tirto اشاره می‌کند. نرخ به وضعیت و کل درآمد شما بستگی دارد، پس از واحد مالی آژانس جزئیات کتبی بخواهید و شماره مالیاتی خود (NPWP) را ثبت‌شده نگه دارید.

مالیات‌های خود معامله جدا از کارمزد است: مالیات بر درآمد قطعی 2.5% فروشنده بر انتقال، BPHTB خریدار و مالیات قطعی 10% بر درآمد اجاره (Emerhub). در فروش مجدد leasehold، Rumavi توضیح می‌دهد که فروشنده به‌عنوان مقیم مالیاتی 10% قیمت ناخالص را می‌پردازد، یا به‌عنوان غیرمقیم 20%، مگر اینکه یک پیمان مالیاتی آن را کاهش دهد. دانستن این اعداد به شما در قیمت‌گذاری و مذاکره کمک می‌کند.

نکات عملی هنگام نهایی شدن معامله

• فاکتور را از شرکت آژانس صادر کنید، هرگز از حساب شخصی خود.
• کمیسیون را هنگام امضا دریافت کنید، از طریق سردفتر یا با حواله بانکی به یک حساب اندونزیایی.
• قرارداد امضاشده، قرارداد co-broking و مدرک معرفی را نگه دارید.
• از اکتبر 2026، مشاوران بدون گواهی با مجازات روبه‌رو می‌شوند (AFU). گواهی خود را معتبر نگه دارید.

پیش از کار روی یک معامله چه چیزهایی را بررسی کنید

• یک قرارداد سپردن ملک یا قرارداد خریدار امضاشده با نرخ، VAT و تاریخ پرداخت.
• یک قرارداد co-broking اگر آژانس دیگری درگیر است.
• جزئیات مجوز آژانس شما در بازاریابی آن.
• سهم تقسیم شما و اینکه با حجم فروش تغییر می‌کند یا نه.
• اینکه ملک از نظر قانونی قابل فروش است: نوع درست سند، کاربری و مجوزهای ساخت.

کمیسیون در اندونزی در یک بازه قانونی تعیین می‌شود و قوانین در اکتبر 2025 تغییر کرد. این راهنما در تاریخ نشان‌داده‌شده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به هیچ نهاد یا آژانسی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در اندونزی در CloserPass پیدا کنید.