کمیسیون مشاور املاک در قبرس

در قبرس قانون نرخ کمیسیون را تعیین می‌کند، اما فقط به‌عنوان گزینه جایگزین: اگر مشاور و مشتری هرگز بر سر کارمزد توافق نکرده باشند، 3% به مشاور تعلق می‌گیرد. در عمل کارمزدها مذاکره می‌شوند و معمولاً بین 3% و 5% به‌علاوه VAT هستند. سخت‌گیری قانون در این است که اصلاً چه کسی می‌تواند پول بگیرد. فقط مشاور ثبت‌شده با مجوز معتبر می‌تواند کارمزد را مطالبه کند و فقط مشاوران دارای مجوز می‌توانند از مشتریان کمیسیون بگیرند. در اینجا می‌بینید که در اکتبر 2026 چگونه کار می‌کند و پس از مالیات چه چیزی برای مشاور یا دستیار باقی می‌ماند.

خلاصه

1. INDEX.cy در اوت 2026 کارمزد معمول را 3% تا 5% قیمت اعلام کرد که معمولاً فروشنده می‌پردازد.
2. 19% VAT به آن اضافه می‌شود. کارمزد 3% برای فروشنده 3.57% قیمت هزینه دارد.
3. در صورتی که کارمزدی توافق نشده باشد، Law 71(I)/2010 آن را 3% ارزش معامله تعیین می‌کند که هنگام تکمیل معامله پرداخت می‌شود.
4. اگر معامله بدون تقصیر مشاور به نتیجه نرسد، مشاور همچنان می‌تواند دستمزد معقولی برای وقت و هزینه‌هایش مطالبه کند.
5. هر قرارداد واسطه‌گری با کسی که ثبت‌نشده یا بدون مجوز است باطل است، بنابراین کارمزد قابل مطالبه نیست.
6. اظهارنامه انتقال فروشنده نام مشاور و کارمزد را ذکر می‌کند و مشاور ظرف 30 روز معادل 2/10,000 ارزش اعلام‌شده را به شورا می‌پردازد.
7. فقط مشاوران دارای مجوز می‌توانند از مشتریان کمیسیون بگیرند. دستیاران را کارفرمایشان پرداخت می‌کند.
8. از 2026، درآمد تا €22,000 در سال از مالیات بر درآمد معاف است و بیمه اجتماعی برای کارمندان 8.8% و برای خوداشتغالان 16.6% است.

نرخ‌های رایج

INDEX.cy در اوت 2026 گزارش داد که مشاوران معمولاً 3% تا 5% قیمت به‌علاوه 19% VAT دریافت می‌کنند و معمولاً فروشنده می‌پردازد. جدول رسمی وجود ندارد و نرخ قابل مذاکره است. نرخ، VAT و زمان تعلق کارمزد را کتبی توافق کنید.

قانون چه می‌گوید

قانون مشاوران املاک Law 71(I)/2010 قواعد مربوط به دستمزد را تعیین می‌کند:

• ماده 20: کارمزد پیش‌فرض. اگر کارمزدی توافق نشده باشد، کمیسیون مشاور 3% ارزش معامله است که هنگام تکمیل آن پرداخت می‌شود. اگر معامله بدون تقصیر مشاور تکمیل نشود، مشاور می‌تواند دستمزد معقولی برای وقت صرف‌شده و هزینه‌های انجام‌شده مطالبه کند.
• ماده 27: بدون مجوز، بدون کارمزد. قرارداد واسطه‌گری، کتبی یا شفاهی، با شخصی که ثبت‌نشده است یا مجوز معتبر ندارد باطل است. واسطه‌ای که بدون مجوز کار می‌کند نمی‌تواند برای کارمزد اقامه دعوا کند و همچنین مرتکب جرمی می‌شود که مجازات آن تا 12 ماه زندان، جریمه تا €3,500 یا هر دو است.
• افشا. مشاوران باید هرگونه منفعت شخصی خود در ملک را کتبی اعلام کنند و هر آنچه درباره وضعیت، هزینه‌ها و محدودیت‌های حقوقی یا شهرسازی آن می‌دانند به خریداران بگویند.

چون نرخ پیش‌فرض 3% فقط وقتی اعمال می‌شود که هیچ توافقی نشده باشد، یک توافق‌نامه کتبی کوتاه از هر دو طرف محافظت می‌کند: نرخ، VAT، پرداخت‌کننده، زمان سررسید کارمزد و انحصاری بودن یا نبودن قرارداد را مشخص می‌کند.

اظهارنامه انتقال و عوارض شورا

در اداره ثبت اراضی، اظهارنامه انتقال فروشنده باید نام مشاور و کارمزد پرداخت‌شده را ذکر کند. سپس مشاور ظرف 30 روز معادل 2/10,000 ارزش اعلام‌شده را به شورا می‌پردازد. این کار کارمزد را آشکار می‌کند، پس باید با فاکتور شما مطابقت داشته باشد.

لایحه‌ای که باید دنبال کرد

لایحه نماینده مجلس Kostis Efstathiou که تنظیم همه قراردادهای فروش ملک را به وکلا می‌سپارد، در مه 2025 دوباره در کمیسیون امور حقوقی مجلس مطرح شد، پس از آنکه یک بار رئیس‌جمهور پیشین آن را بازگردانده بود. شورا خواستار پس گرفتن آن شد (Cyprus Mail، مه 2025). پیش از آنکه به مشتریان درباره اینکه چه کسی قرارداد را تنظیم می‌کند مشاوره دهید، وضعیت آن را بررسی کنید.

چه کسی می‌پردازد

• فروش: معمولاً فروشنده (INDEX.cy).
• نوساز: سازنده فروشنده است، پس مشاوری که خریدار می‌آورد از سازنده پول می‌گیرد. سازنده‌ای که ساخته خود را می‌فروشد خودش به مجوز مشاور املاک نیاز ندارد.
• اجاره: قانون اجاره‌های بیش از یک ماه را پوشش می‌دهد، پس کار اجاره، کار واسطه‌گری املاک است. کارمزد و پرداخت‌کننده آن را کتبی توافق کنید.

مشاوران، دستیاران و تقسیم کمیسیون

بین آژانس‌ها. هیچ قانونی تعیین نمی‌کند که دو مشاور دارای مجوز کارمزد را چگونه تقسیم کنند. پیش از نشان دادن ملک، سهم هر طرف، تاریخ پرداخت و اینکه چه کسی برای چه کسی فاکتور صادر می‌کند را کتبی کنید. برای معتبر بودن توافق، هر دو باید ثبت‌شده و دارای مجوز باشند.

بین مشاور و دستیار. در مارس 2025، وزارت کار تأیید کرد که دستیاران اگر قراردادشان چنین بگوید می‌توانند از کارفرمای خود کمیسیون بگیرند و پاره‌وقت کار کنند، در حالی که فقط مشاوران دارای مجوز می‌توانند از مشتریان کمیسیون دریافت کنند (Cyprus Mail). دستیار هرگز نباید برای مشتری فاکتور صادر کند یا از او پول نقد بگیرد. یک آگهی RE/MAX Cyprus برای دستیاران باتجربه در Limassol و Nicosia، بدون تاریخ و منقضی‌شده هنگام بررسی در اکتبر 2026، حقوق ثابت €1,500 در ماه به‌علاوه کمیسیون پیشنهاد می‌داد. آن را یک نمونه بدانید، نه نرخ بازار.

مثال‌های محاسبه‌شده

این مثال‌ها فقط از نرخ‌های نمونه استفاده می‌کنند. توافق شما با مشتری و قرارداد کاری‌تان تعیین‌کننده است.

آپارتمان دست دوم در Limassol، €400,000، فروشنده 3% به‌علاوه VAT می‌پردازد. کارمزد: 400,000 x 3% = €12,000. VAT: 12,000 x 19% = €2,280. فروشنده €14,280 می‌پردازد. عوارض شورا که مشاور می‌پردازد: 400,000 x 2/10,000 = €80.

ویلا در Paphos، €1,200,000، فروشنده 4% به‌علاوه VAT می‌پردازد، تقسیم 50/50 با مشاور دارای مجوز دیگر. کارمزد: €48,000 به‌علاوه €9,120 VAT. هر مشاور پیش از VAT €24,000 دریافت می‌کند. عوارض شورا بر ارزش اعلام‌شده: €240.

آپارتمان در Nicosia، €200,000، بدون هیچ توافقی درباره کارمزد. پیش‌فرض قانون اعمال می‌شود: 200,000 x 3% = €6,000 که هنگام تکمیل معامله پرداخت می‌شود. دلیل توافق کتبی همین است: بعداً نمی‌توانید برای 4% استدلال کنید.

فروشی که پس از ماه‌ها کار به دلیل رد مجوز خریدار به هم می‌خورد. معامله تکمیل نشده، پس کمیسیونی در کار نیست. طبق ماده 20، مشاور می‌تواند دستمزد معقول برای وقت و هزینه‌ها مطالبه کند، به شرط آنکه شکست معامله تقصیر مشاور نباشد.

مالیات و بیمه اجتماعی

مالیات بر درآمد. PwC Cyprus پله‌های مالیات بر درآمد اشخاص پس از اصلاحات 2026 را این‌گونه فهرست می‌کند:

درآمد مشمول مالیات سالانه	نرخ
تا €22,000	0%
€22,001 تا €32,000	20%
€32,001 تا €42,000	25%
€42,001 تا €72,000	30%
بیش از €72,000	35%

بیمه اجتماعی. Andersen Cyprus در ژانویه 2026 نرخ‌های 2026 را اعلام کرد: 8.8% برای کارمندان و 8.8% برای کارفرمایان و 16.6% برای خوداشتغالان، روی درآمد تا €68,904 در سال.

VAT روی کارمزد. مشاوران روی کارمزد خود 19% VAT دریافت می‌کنند. از یک حسابدار بپرسید چه زمانی باید ثبت‌نام کنید.

منابع: PwC Cyprus (ژانویه 2026) و Andersen Cyprus (ژانویه 2026).

مثال: دستیار با حقوق به‌علاوه کمیسیون. حقوق €1,500 x 12 = €18,000، به‌علاوه €6,000 کمیسیون از کارفرما: €24,000. مالیات بر درآمد: (24,000 - 22,000) x 20% = €400. بیمه اجتماعی با نرخ 8.8%: €2,112. کارفرمای شما 8.8% دیگر هم جداگانه می‌پردازد.

مثال: مشاور دارای مجوزی که به‌تنهایی کار می‌کند با €60,000 سود مشمول مالیات. مالیات بر درآمد: 10,000 x 20% + 10,000 x 25% + 18,000 x 30% = €9,900. بیمه اجتماعی با نرخ 16.6%، اگر درآمد مشمول بیمه شما برابر سودتان بود، حدود €9,960 می‌شد، اما مبنای خوداشتغالان قواعد خاص خود را دارد. پیش از بسته شدن نخستین سال کاری‌تان از یک حسابدار بپرسید.

نکات عملی هنگام نهایی شدن معامله

• مشاوران طبق AML Law 188(I)/2007 از اشخاص مشمول هستند. هر مشتری و ذی‌نفع واقعی را شناسایی و تأیید کنید، منشأ وجوه مشتریان پرریسک را بررسی کنید و موارد مشکوک را به MOKAS گزارش دهید (Kourtellos & Co، اکتبر 2026). کارمزد را با انتقال بانکی و در برابر فاکتور بگیرید، هرگز نقدی.
• مطمئن شوید اظهارنامه انتقال نام شما و کارمزدی را که فاکتور کرده‌اید نشان می‌دهد و عوارض شورا را ظرف 30 روز بپردازید.
• در معاملات پیش‌فروش، بررسی کنید که بانک فروشنده برای آن واحد رضایت‌نامه آزادسازی امضا کرده باشد (Koufettas Law، اکتبر 2026)، تا فروش واقعاً بتواند تکمیل شود.
• مجوز خود را تا 31 دسامبر تمدید کنید. کارمزدی که با مجوز منقضی‌شده به دست آمده قابل مطالبه نیست.

پیش از کار روی یک معامله چه چیزهایی را بررسی کنید

• ثبت و مجوز شما معتبر است و شماره‌ها در آگهی درج شده‌اند.
• یک توافق‌نامه کتبی با نرخ، VAT، پرداخت‌کننده، زمان تعلق کارمزد و هرگونه انحصار.
• یک توافق‌نامه کتبی تقسیم کمیسیون با هر مشاور دارای مجوز دیگر.
• اگر دستیار هستید، یک قرارداد کاری که کمیسیون شما از کارفرما را تعیین کند.
• پرونده AML شما برای مشتری کامل است.

کمیسیون در قبرس مذاکره می‌شود، با نرخ جایگزین 3% در قانون، و فقط مشاوران دارای مجوز می‌توانند از مشتریان پول بگیرند. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده و فقط مناطق تحت کنترل مؤثر جمهوری قبرس را پوشش می‌دهد. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به Estate Agents Registration Council، هیچ آژانس یا هیچ نهاد دولتی در قبرس وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در قبرس در CloserPass پیدا کنید.