کمیسیون مشاور املاک در پرتغال

پرتغال هیچ نرخ قانونی برای کمیسیون تعیین نمی‌کند. کارمزد همان است که آژانس و مشتری‌اش کتبی توافق می‌کنند. اما Law 15/2013 درباره نحوه نوشتن این توافق، زمان سررسید کارمزد و اینکه چه کسی می‌تواند آن را بپردازد سخت‌گیر است. در اینجا می‌بینید کمیسیون در اکتبر 2026 چگونه کار می‌کند و اگر به‌عنوان مشاور خوداشتغال کار کنید، پس از مالیات چه چیزی برایتان می‌ماند.

خلاصه

1. هیچ نرخ یا سقف قانونی وجود ندارد. BoaVenda در سپتامبر 2026 کمیسیون معمول فروش را 4% تا 5% اعلام کرد، در بازه 3% تا 6%.
2. 23% VAT به آن اضافه می‌شود. کارمزد 5% برای فروشنده 6.15% قیمت هزینه دارد.
3. بسیاری از آژانس‌ها حداقل کارمزد تعیین می‌کنند، اغلب حدود €6,000 به‌علاوه VAT.
4. در فروش معمولاً فروشنده می‌پردازد. در اجاره معمولاً موجر اجاره یک ماه به‌علاوه VAT می‌پردازد. در خانه‌های نوساز معمولاً سازنده می‌پردازد.
5. کارمزد باید در یک قرارداد واسطه‌گری کتبی آمده باشد، وگرنه قرارداد ممکن است باطل باشد.
6. کارمزد زمانی سررسید می‌شود که معامله انجام شود، یا در زمان CPCV اگر قرارداد چنین بگوید.
7. یک شرکت نمی‌تواند در یک معامله هم از مشتری خود و هم از طرف مقابل کارمزد بگیرد.
8. سهم مشاور اغلب 40% تا 50% کارمزد آژانس است، پیش از VAT، IRS و تأمین اجتماعی.

نرخ‌های رایج

• BoaVenda (سپتامبر 2026): 4% تا 5% به‌علاوه VAT معمول است. خانه‌های پرتقاضا می‌توانند تا حدود 3% پایین بیایند. املاک لوکس، پیچیده یا خاص می‌توانند به 6% برسند. مرکز Lisbon، Porto، Cascais و Algarve ممتاز اغلب با 3.5% تا 5% بسته می‌شوند، در حالی که خانه‌های حاشیه‌ای یا کم‌ارزش‌تر می‌توانند به 5% تا 6% برسند.
• Ekonomista (سپتامبر 2026): 2% تا 6%، و 5% نرخی است که در شبکه‌های بزرگ بیشتر از همه ذکر می‌شود.

BoaVenda می‌گوید هیچ جدول رسمی وجود ندارد: هر آژانس نرخ خود را تعیین می‌کند و این نرخ همیشه قابل مذاکره است. همچنین دریافت که قراردادهای انحصاری معمولاً نرخی 0.5 تا 1 واحد درصد پایین‌تر از قراردادهای غیرانحصاری دارند.

حداقل کارمزد. به گزارش BoaVenda بسیاری از قراردادها حداقلی دارند، برای نمونه €6,000 به‌علاوه VAT. در خانه‌های تا €100,000 این امر نرخ مؤثر را به 5% تا 7% می‌رساند. آژانس‌های با کارمزد ثابت در همین نقطه رقابت می‌کنند و معمولاً €6,000 تا €9,000 با احتساب VAT می‌گیرند.

VAT روی حق‌الزحمه

کارمزد آژانس مشمول 23% VAT است. فرمول BoaVenda ساده است: قیمت x نرخ x 1.23. با پیشنهاد «5%»، فروشنده 6.15% قیمت را می‌پردازد. Law 15/2013 الزام می‌کند که قرارداد واسطه‌گری نرخ VAT را ذکر کند، پس بنویسید «5% به‌علاوه VAT با نرخ 23%» و مبلغ کل را به یورو به مشتری بگویید.

چه کسی می‌پردازد

• فروش: فروشنده که قرارداد واسطه‌گری را امضا کرده می‌پردازد.
• اجاره: معمولاً اجاره یک ماه به‌علاوه VAT که موجر می‌پردازد (BoaVenda).
• خانه نوساز: معمولاً سازنده 3% تا 5% می‌پردازد و خریدار هیچ کارمزد واسطه‌گری نمی‌پردازد (BoaVenda).

کارمزد دوطرفه ممنوع. Law 15/2013 شرکت واسطه‌گری را از دریافت کارمزد از هر دو طرف، یعنی مشتری خود و طرف مقابل، در یک معامله منع می‌کند. اگر نماینده فروشنده هستید، نمی‌توانید از خریدار هم صورت‌حساب بگیرید.

پول خریدار. هر پولی که آژانس پیش از CPCV از خریدار دریافت کند به امانت نگه داشته می‌شود و باید در صورت درخواست بازگردانده شود. این کارمزد شما نیست.

قرارداد واسطه‌گری

قرارداد شما با فروشنده contrato de mediação imobiliária (قرارداد واسطه‌گری املاک) است. Law 15/2013 الزام می‌کند که کتبی باشد و این موارد را ذکر کند:

• ملک و هر بار حقوقی روی آن، و معامله مورد نظر (فروش، اجاره، قیمت).
• کارمزد، به‌صورت مبلغ ثابت یا درصد، نحوه پرداخت آن و نرخ VAT.
• بیمه‌نامه آژانس.
• هر angariador (جذب‌کننده آگهی) دخیل و هر خدمت اضافی.
• اینکه آیا انحصاری است و انحصار به چه معناست.

اگر مدتی تعیین نشده باشد، قرارداد شش ماه اعتبار دارد. قراردادهای فرم استاندارد باید ابتدا توسط مرجع حمایت از مصرف‌کننده، Direção-Geral do Consumidor، تأیید شوند. قراردادی که عناصر الزامی را نداشته باشد باطل است، هرچند فقط مشتری می‌تواند به آن استناد کند. هر قرارداد و آگهی نیز باید نام آژانس و شماره AMI را نشان دهد.

BoaVenda پیشنهاد می‌کند مدت قرارداد انحصاری 3 تا 6 ماه باشد نه 12 ماه، با امکان خروج در صورت عملکرد ضعیف. انتظار داشته باشید فروشندگانی که آن را خوانده‌اند همین را بپرسند.

زمان سررسید کارمزد

طبق Law 15/2013، کارمزد زمانی سررسید می‌شود که معامله انجام شود، معمولاً در زمان امضای سند (escritura). اگر قرارداد چنین بگوید، می‌تواند هنگام امضای CPCV سررسید شود. در حالت انحصار، اگر معامله به تقصیر مالک انجام نشود هم آژانس کارمزد می‌گیرد. شرط سررسید را روشن بنویسید و به یاد داشته باشید که CPCV هم ممکن است به نتیجه نرسد: Literacia Financeira توضیح می‌دهد خریداری که منصرف شود بیعانه را از دست می‌دهد و فروشنده‌ای که تعهدش را انجام ندهد دو برابر آن را بازمی‌گرداند.

تقسیم کمیسیون میان آژانس‌ها و با مشاور

میان آژانس‌ها. هیچ قانونی تعیین نمی‌کند دو آژانس در یک فروش مشترک کارمزد را چگونه تقسیم کنند. سهم هر طرف، تاریخ پرداخت و اینکه چه کسی برای چه کسی فاکتور صادر می‌کند را پیش از نشان دادن ملک کتبی کنید.

میان آژانس و شما. Ekonomista در سپتامبر 2026 سهم معمول مشاور را بسته به مدل 40% تا 50% کارمزد آژانس اعلام کرد. وقتی معامله‌ای مشترک باشد، این سهم کاهش می‌یابد. در مثال Postal از سپتامبر 2026، مشاوری که خانه‌ای €250,000 را با 5% فروخت، €3,125 از کارمزد €12,500 را نگه داشت، یعنی حدود 25%.

صفحه Indeed برای consultor imobiliário (314 حقوق، به‌روزشده در 16 اکتبر 2026) میانگینی حدود €2,890 در ماه نشان می‌دهد که بیشتر آن‌ها بین €1,079 و €7,739 است. این ارقام خوداظهاری هستند، نه رسمی. ارقام ECO برای پنج شبکه بزرگ به حدود 5.2 معامله برای هر مشاور در 2025 می‌رسد، پس چند معامله سال شما را می‌سازد یا خراب می‌کند.

مثال‌های محاسبه‌شده

این مثال‌ها فقط از نرخ‌های نمونه استفاده می‌کنند. قرارداد واسطه‌گری و توافق‌نامه شما با آژانس تعیین‌کننده است.

آپارتمان در Lisbon، €400,000، فروشنده 5% به‌علاوه VAT می‌پردازد. کارمزد: 400,000 x 5% = €20,000. VAT: 20,000 x 23% = €4,600. فروشنده €24,600 می‌پردازد. با سهم 45% مشاور، شما 20,000 x 45% = €9,000 دریافت می‌کنید (پیش از VAT، IRS و تأمین اجتماعی خودتان).

خانه فروخته‌شده به €250,000، فروشنده 5% به‌علاوه VAT می‌پردازد (مثال Postal). کارمزد: €12,500 به‌علاوه €2,875 VAT. سهم مشاور در آن مورد: €3,125.

ویلا در Algarve، €1,200,000، فروشنده 4% به‌علاوه VAT می‌پردازد، تقسیم 50/50 با آژانس خریدار. کارمزد: €48,000 به‌علاوه €11,040 VAT. هر آژانس €24,000 بدون VAT دریافت می‌کند.

آپارتمان در Setúbal، €90,000، حداقل کارمزد €6,000 به‌علاوه VAT. فروشنده €6,000 + €1,380 VAT = €7,380 می‌پردازد، یعنی نرخ مؤثر 6.7% پیش از VAT.

اجاره بلندمدت در Porto، €1,400 در ماه، کارمزد یک ماه. موجر €1,400 + €322 VAT = €1,722 می‌پردازد.

مالیات و تأمین اجتماعی برای مشاور خوداشتغال

بیشتر مشاوران با recibos verdes (رسید خوداشتغالی) کار می‌کنند و برای سهم خود به آژانس فاکتور می‌دهند. CRN Contabilidade و Ekonomista قوانین 2026 را این‌گونه شرح می‌دهند:

• VAT. شما روی رسیدهای خود 23% (22% در Madeira، 16% در Azores) دریافت و آن را پس از کسر VAT هزینه‌های کاری‌تان به اداره مالیات پرداخت می‌کنید. درآمدهای کم می‌توانند طبق Article 53 قانون VAT معاف باشند، اگر گردش مالی سال قبل زیر €15,000 مانده باشد. عبور بیش از 25% از این سقف معافیت را فوراً لغو می‌کند.
• IRS (مالیات بر درآمد). درآمد شما در category B قرار می‌گیرد. در رژیم ساده‌شده، مالیات بر بخشی از درآمد شما که با یک ضریب تعیین می‌شود اعمال می‌شود: 0.75 برای حرفه‌های فهرست Article 151 و 0.35 برای سایر خدمات، که در سال‌های نخست فعالیت تحت شرایطی قابل کاهش است. کسر مالیات در منبع برای حرفه‌های Article 151 23% و برای سایر درآمدهای category B 11.5% است، به‌عنوان پیش‌پرداخت مالیات نهایی شما. از یک حسابدار بپرسید کدام کد فعالیت و ضریب شامل شما می‌شود.
• تأمین اجتماعی. شما 21.4% را بر درآمد مبنایی برابر با 70% درآمد خدماتی که هر فصل اعلام می‌کنید می‌پردازید. ثبت‌نام معمولاً از ماه دوازدهم پس از شروع کار اعمال می‌شود، پس سال اول بدون حق بیمه است.

مورد	قانون 2026
VAT روی رسیدهای شما	23% (سرزمین اصلی)، مگر معاف طبق Article 53
سقف Article 53	€15,000 گردش مالی در سال قبل
ضریب ساده‌شده IRS	0.75 (فهرست Article 151) یا 0.35 (سایر خدمات)
کسر IRS در منبع	23% (فهرست Article 151) یا 11.5% (سایر category B)
تأمین اجتماعی	21.4% از 70% درآمد خدماتی فصلی

منابع: CRN Contabilidade (سپتامبر 2026) و Ekonomista (مارس 2026).

مثال. در سال دوم €40,000 سهم کمیسیون دریافت می‌کنید، به‌علاوه €9,200 VAT که به دولت منتقل می‌کنید. تأمین اجتماعی: 40,000 x 70% x 21.4% = حدود €5,992 برای سال، که فصلی پرداخت می‌شود. IRS شما به ضریب و سایر درآمدهایتان بستگی دارد، پس پیش از امضای نخستین رسید از یک حسابدار بپرسید.

نکات عملی هنگام نهایی شدن معامله

• آژانس‌ها مشمول قانون مبارزه با پولشویی Law 83/2017 هستند. هر مشتری را شناسایی کنید، کارمزد را با حواله بانکی و در برابر فاکتور بگیرید، هرگز نقدی، و مطمئن شوید فروش در گزارش فصلی آژانس به IMPIC درج می‌شود.
• برای فروشنده فاکتوری با سررسید پرداخت در روز امضای سند صادر کنید، یا در زمان CPCV اگر قرارداد چنین بگوید.
• بررسی کنید که خالص دریافتی فروشنده، پس از تسویه هر وام رهنی، همچنان کارمزد شما را پوشش دهد.

پیش از کار روی یک معامله چه چیزهایی را بررسی کنید

• یک قرارداد واسطه‌گری امضاشده با نرخ، نرخ VAT، بیمه‌نامه، مدت و انحصار.
• شرط سررسید کارمزد: سند یا CPCV.
• اینکه از هر دو طرف صورت‌حساب نمی‌گیرید.
• یک توافق‌نامه تقسیم کمیسیون کتبی با هر آژانس دیگر.
• توافق‌نامه خودتان با آژانس: سهم، اهداف، تاریخ پرداخت و معاملاتی که پس از رفتن شما بسته می‌شوند.
• شماره AMI آژانس در قرارداد و هر آگهی.

کمیسیون در پرتغال را بازار تعیین می‌کند، نه قانون، اما قراردادی که آن را تعیین می‌کند تحت مقررات است. این راهنما در تاریخ نشان‌داده‌شده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به IMPIC، هیچ مرجع یا هیچ آژانسی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در پرتغال در CloserPass پیدا کنید.