چگونه در قبرس مشاور املاک شویم

در قبرس هر مشاور، نه فقط آژانس، باید ثبت‌شده و دارای مجوز باشد. فروشندگانی که مشاور نیستند به‌عنوان دستیار ثبت‌شده زیر نظر یک مشاور دارای مجوز کار می‌کنند. هر دو دفتر ثبت محدود به شهروندان قبرس و سایر کشورهای اتحادیه اروپاست، بنابراین گذرنامه شما از همان ابتدا تعیین می‌کند که این مسیر شغلی برایتان باز است یا نه. در اینجا می‌بینید که در اکتبر 2026، برای مناطق تحت کنترل جمهوری قبرس، همه چیز چگونه کنار هم قرار می‌گیرد.

خلاصه

1. هیچ‌کس نمی‌تواند بدون ثبت نزد Estate Agents Registration Council و داشتن مجوز سالانه معتبر به‌عنوان مشاور املاک فعالیت کند، این عنوان را به کار ببرد یا کارمزد بگیرد (Law 71(I)/2010).
2. برای ثبت‌نام به‌عنوان مشاور به شهروندی اتحادیه اروپا یا قبرس، مدرک دانشگاهی مرتبط به‌علاوه 12 ماه سابقه به‌عنوان دستیار ثبت‌شده (یا مدرک کارشناسی ارشد مرتبط)، سوءپیشینه پاک و قبولی در آزمون کتبی شورا نیاز دارید.
3. هزینه‌ها: €100 برای درخواست، €350 برای گواهی ثبت، €250 برای هر مجوز سالانه و €20 برای کارت شناسایی.
4. مجوز تا 31 دسامبر اعتبار دارد. تمدید آن به €200,000 پوشش بیمه، مدرک دفتر و سوابق بیمه اجتماعی همه کارکنان نیاز دارد.
5. بیشتر تازه‌واردان به‌عنوان دستیار ثبت‌شده شروع می‌کنند: کارمندان یک مشاور دارای مجوز که ظرف 30 روز از شروع کار در دفتر ثبت شورا ثبت می‌شوند.
6. اتباع غیراروپایی نمی‌توانند به‌عنوان مشاور یا دستیار ثبت‌نام کنند. آن‌ها فقط با مجوز کار می‌توانند نقش‌های پشتیبانی داشته باشند.
7. فقط مشاوران دارای مجوز می‌توانند از مشتریان کمیسیون بگیرند. دستیاران را کارفرمایشان پرداخت می‌کند.

ثبت‌نام به‌عنوان مشاور املاک

قانون مشاوران املاک Law 71(I)/2010، مشاور را کسی تعریف می‌کند که در ازای کارمزد در فروش، خرید، معاوضه یا اجاره بیش از یک ماه واسطه می‌شود. ماده 33 هر کسی را که در دفتر ثبت شورا نباشد و مجوز معتبر نداشته باشد از انجام این کار، معرفی خود به‌عنوان مشاور یا گرفتن کارمزد منع می‌کند.

طبق پورتال دولتی Business in Cyprus، که در اکتبر 2026 بررسی شد، فرد باید:

• شهروند قبرس یا کشور دیگری از اتحادیه اروپا باشد، یا همسر یا فرزند شهروند قبرسی که معمولاً در قبرس اقامت دارد.
• ورشکسته نباشد و به جرمی مرتبط با عدم صداقت یا فساد اخلاقی محکوم نشده باشد، مگر آنکه اعاده حیثیت شده باشد.
• مدرک دانشگاهی معتبر دست‌کم سه‌ساله در رشته‌ای مرتبط به‌علاوه 12 ماه سابقه در قبرس به‌عنوان دستیار ثبت‌شده، یا مدرک کارشناسی ارشد مرتبط دست‌کم یک‌ساله داشته باشد.
• در آزمون کتبی شورا درباره قوانین املاک و شهرسازی قبرس قبول شود. پورتال می‌گوید منابع مطالعه در وب‌سایت شورا موجود است.

مدارک سایر کشورهای اتحادیه اروپا از طریق European Professional Card قابل شناسایی است.

مدارک و هزینه‌ها

برای ثبت‌نام، کارت شناسایی یا گذرنامه، گواهی تحصیلی مدرسه، مدارک دانشگاهی، گواهی عدم سوءپیشینه، گواهی عدم ورشکستگی، صورت‌حساب اخیر درآمد از بیمه اجتماعی و رسید هزینه درخواست را برای شورا می‌فرستید. درخواست‌ها را می‌توان در پلتفرم آنلاین شورا که به زبان یونانی است ثبت کرد یا حضوری یا با پست به دفتر آن در Strovolos، Nicosia فرستاد. شورا ظرف سه ماه از تکمیل پرونده تصمیم خود را اعلام می‌کند.

مورد	هزینه (اکتبر 2026)
درخواست ثبت	€100 (€200 برای شرکت)
گواهی ثبت، پس از آزمون	€350
مجوز سالانه	€250
کارت شناسایی مشاور	€20

مجوز سالانه

ثبت منقضی نمی‌شود، اما مجوز هر سال در 31 دسامبر به پایان می‌رسد. برای تمدید، €200,000 پوشش بیمه برای سال، مدرک در اختیار داشتن محل دفتر و گواهی اشتغال بیمه اجتماعی برای هر کارمند را نشان می‌دهید. ممکن است بازرس از دفتر بازدید کند. بدون مجوز تمدیدشده نمی‌توانید قانوناً کار کنید و هر قرارداد واسطه‌گری که امضا کنید باطل است.

شرکت‌ها

یک آژانس در صورتی می‌تواند به‌عنوان شرکت ثبت شود که در قبرس یا کشور دیگری از اتحادیه اروپا تأسیس شده باشد، دفترش در قبرس باشد، در حال انحلال نباشد و همه مدیران و سهامداران آن مشاوران ثبت‌شده و دارای مجوز باشند. بنابراین یک سرمایه‌گذار غیراروپایی نمی‌تواند به‌سادگی آژانسی باز کند و مدیری را به‌عنوان چهره ظاهری آن استخدام کند.

کار به‌عنوان دستیار ثبت‌شده

دستیاران (βοηθοί κτηματομεσίτες) اشخاص حقیقی هستند که کارمند یک مشاور دارای مجوزند، در دفتر ثبت دستیاران شورا ثبت شده‌اند و طبق دستور مشاور عمل می‌کنند. طبق ماده 12 قانون، دستیار نیاز دارد به:

• شهروندی قبرس یا کشور دیگری از اتحادیه اروپا.
• دیپلم متوسطه.
• سوءپیشینه پاک و نبود ورشکستگی.
• درخواست ظرف 30 روز از شروع کار. درخواست دیرهنگام فقط سابقه از 30 روز پیش از ثبت آن را حساب می‌کند و این کار 12 ماهی را که برای مشاور شدن لازم دارید به تأخیر می‌اندازد.

رابطه استخدامی باید واقعی باشد. Cyprus Mail در ژوئن 2022 گزارش داد که شورا می‌تواند فیش حقوقی، صورت‌حساب بانکی و سوابق حقوق‌ودستمزد بخواهد و این حق را در دادگاه به اثبات رسانده است. در مارس 2025، وزارت کار تأیید کرد که دستیاران می‌توانند پاره‌وقت کار کنند و اگر قراردادشان چنین بگوید از کارفرمای خود کمیسیون بگیرند، در حالی که فقط مشاوران دارای مجوز می‌توانند از مشتریان کمیسیون دریافت کنند. انجمن مشاوران املاک در نوامبر 2025 اعلام کرد که پس از مداخله‌اش درباره الزام بیمه اجتماعی، حدود 90% مجوزهای مشاوران و دستیاران تمدید شده است.

اجرای قانون واقعی است

واسطه‌گری بدون مجوز جرم کیفری است و مجازات آن تا 12 ماه زندان، جریمه تا €3,500 یا هر دو است. خود شورا می‌تواند توبیخ کند، تا €2,000 جریمه کند، تا پنج سال تعلیق کند یا نام مشاور را از دفتر حذف کند. Cyprus Mail در مه 2025 گزارش داد که شورا در 2024 حدود 400 پرونده کیفری و 125 محکومیت برای واسطه‌گری غیرقانونی شمرده و تا اوایل مه 2025، 90 فرد و 35 شرکت دیگر نیز محکوم شده بودند.

سازندگانی که ساخته خود را می‌فروشند، فروش‌های به حکم دادگاه، امین‌ها، مدیران تصفیه و مدیران تسویه از الزام مجوز مستثنا هستند.

قوانینی که هر روز با آن‌ها کار می‌کنید

• افشا. هرگونه منفعت شخصی خود در یک ملک را کتبی به مشتریان اطلاع دهید و هر آنچه درباره وضعیت، هزینه‌ها و محدودیت‌های حقوقی یا شهرسازی آن می‌دانید به خریداران بگویید.
• تبلیغات. هر آگهی، سند و تابلوی دفتر باید عبارت «مشاور املاک ثبت‌شده و دارای مجوز» را همراه با شماره ثبت و مجوز شما داشته باشد. ادعاهای گمراه‌کننده درباره وضعیت شما جرم است.
• کمیسیون. اگر کارمزدی توافق نشده باشد، قانون آن را 3% ارزش تعیین می‌کند که هنگام تکمیل معامله پرداخت می‌شود. ببینید: کمیسیون مشاور املاک در قبرس.
• اظهارنامه انتقال. اظهارنامه فروشنده در اداره ثبت اراضی نام مشاور و کارمزد را ذکر می‌کند و مشاور ظرف 30 روز معادل 2/10,000 ارزش اعلام‌شده را به شورا می‌پردازد.
• مبارزه با پول‌شویی. مشاوران طبق AML Law 188(I)/2007 از اشخاص مشمول هستند. Kourtellos & Co در اکتبر 2026 توضیح داد که باید مشتریان و ذی‌نفعان واقعی را شناسایی و تأیید کنید، منشأ وجوه مشتریان پرریسک را بررسی کنید، سوابق را نگه دارید و موارد مشکوک را بدون آگاه کردن مشتری به MOKAS، واحد اطلاعات مالی، گزارش دهید. FFWD در ژانویه 2026 گزارش داد که پیش‌نویس اصلاحیه‌ای نظارت بر این بخش را از شورا به اداره مالیات منتقل می‌کند، پیش از اجرای مقررات AML اتحادیه اروپا که از 10 ژوئیه 2027 اعمال می‌شود.

حق کار: اتباع اروپایی و غیراروپایی

شهروندان اتحادیه اروپا، EEA و سوئیس بدون مجوز کار می‌کنند. اگر بیش از سه ماه بمانید، ظرف چهار ماه از ورود، اقامت خود را با فرم MEU1، برگه زرد، که €20 هزینه دارد ثبت می‌کنید (Mondaq، 2026). به‌عنوان شهروند اتحادیه اروپا سپس می‌توانید به‌عنوان دستیار و، با مدرک و سابقه مناسب، به‌عنوان مشاور ثبت‌نام کنید.

اتباع غیراروپایی در هیچ‌یک از دو دفتر ثبت نمی‌شوند. در عمل، نقش‌های پشتیبانی مانند بازاریابی، امور اداری یا خدمات مشتری باقی می‌ماند که باز هم به مجوز کار از Civil Registry and Migration Department نیاز دارد. Zeno Legal در اوت 2026 مسیرها را این‌گونه شرح داد:

• مجوز پس از آزمون بازار کار Department of Labour که نشان دهد هیچ نامزد قبرسی یا اروپایی در دسترس نیست.
• شغلی در شرکتی با منافع خارجی ثبت‌شده نزد Business Facilitation Unit، که می‌تواند بدون آن آزمون کارکنان بسیار متخصص با حقوق دست‌کم €2,500 ناخالص در ماه استخدام کند (€2,000 برای کارکنان کلیدی فعلی تا 31 دسامبر 2026).

دارندگان اجازه اقامت دائم سرمایه‌گذاری اصلاً نمی‌توانند در قبرس کار کنند. نقشی که شامل نشان دادن خانه، مذاکره یا گرفتن کارمزد است کار واسطه‌گری املاک است، پس بدون ثبت‌نام آن را نپذیرید.

TIC و بیمه اجتماعی

• TIC (Tax Identification Code، کد شناسایی مالیاتی): شماره مالیاتی شما برای مالیات بر درآمد و پورتال TAXISnet. Cyprus Tax Life می‌گوید افراد با فرم T.D. 2001 در یکی از دفاتر اداره مالیات یا از طریق حسابدار درخواست می‌دهند و این کار دو تا چهار هفته طول می‌کشد.
• بیمه اجتماعی: در 2026 کارمندان و کارفرمایان هر کدام 8.8% و خوداشتغالان 16.6% روی درآمد تا €68,904 در سال می‌پردازند (Andersen Cyprus، ژانویه 2026). صورت‌حساب بیمه اجتماعی شما بخشی از پرونده ثبت‌نام است و سوابق کارفرمایتان در هر تمدید مجوز بررسی می‌شود.

نحوه پرداخت به مشاوران

INDEX.cy در اوت 2026 گزارش داد که مشاوران معمولاً 3% تا 5% قیمت به‌علاوه 19% VAT دریافت می‌کنند که معمولاً فروشنده می‌پردازد. کارمزد به مشاور یا آژانس دارای مجوز تعلق دارد. دستیاران کارمند هستند و اغلب حقوق به‌علاوه کمیسیون از کارفرمای خود می‌گیرند. یک آگهی RE/MAX Cyprus برای دستیاران باتجربه در Limassol و Nicosia، بدون تاریخ و منقضی‌شده هنگام بررسی در اکتبر 2026، حقوق ثابت €1,500 در ماه به‌علاوه کمیسیون پیشنهاد می‌داد و تسلط به یونانی و انگلیسی می‌خواست. آن را یک نمونه بدانید، نه نرخ بازار.

کار کجاست و چه زبان‌هایی لازم است

در نه ماه نخست 2026، در قبرس 14,969 قرارداد فروش ثبت شد و خریداران خارجی 41.9% آن‌ها را امضا کردند (داده‌های DLS، Cyprus Mail، اکتبر 2026). هر منطقه خریداران خاص خود را دارد:

• Limassol: باارزش‌ترین بازار، با جامعه خارجی بزرگ. طبق داده‌های وزارت کشور که در اکتبر 2025 گزارش شد، روس‌ها، اسرائیلی‌ها و یونانی‌ها در صدر خریدهای اخیر خارجی بودند.
• Paphos: حدود دو سوم قراردادها در سه‌ماهه دوم 2026 را خریداران خارجی امضا کردند (GK Law Firm)، در صدر آن‌ها بریتانیایی‌ها و سپس اسرائیلی‌ها و روس‌ها.
• Larnaca: محبوب خریداران اسرائیلی و لبنانی.
• Nicosia: عمدتاً مالکان ساکن و مستأجران قبرسی، و یونانی‌ها بزرگ‌ترین گروه خارجی.

بنابراین:

• زبان یونانی برای پلتفرم شورا، اداره ثبت اراضی و بیشتر کارهای اداری لازم است.
• زبان انگلیسی زبان کاری با بیشتر خریداران بین‌المللی است.
• زبان‌های روسی، عبری یا عربی در Limassol و Larnaca مزیت واقعی هستند.

چگونه آژانس انتخاب کنیم

• شماره ثبت و مجوز مشاور را بخواهید و بررسی کنید که در همه آگهی‌ها درج شده باشد.
• مطمئن شوید آژانس شما را ظرف 30 روز به‌عنوان دستیار ثبت می‌کند تا سابقه‌تان برای مجوز مشاور املاک حساب شود.
• قرارداد کاری خود را کتبی بگیرید: حقوق، کمیسیون، اهداف، تاریخ پرداخت و معاملاتی که پس از رفتن شما بسته می‌شوند.
• بپرسید آژانس بررسی‌های AML را چگونه انجام می‌دهد و چه کسی گزارش‌ها را به MOKAS می‌فرستد.
• بپرسید هزینه پورتال‌ها، عکس‌ها و بازاریابی را چه کسی می‌پردازد.
• اگر غیراروپایی هستید، تأیید کنید برای کدام نقش پشتیبانی استخدام می‌شوید و مجوز کار شما آن را پوشش می‌دهد.

نشانه‌های هشدار

• آژانسی که نمی‌تواند شماره ثبت و مجوز خود را نشان دهد یا آن‌ها را در آگهی‌هایش درج نمی‌کند.
• درخواست نشان دادن خانه یا مذاکره پیش از آنکه در دفتر ثبت دستیاران ثبت شده باشید.
• پیشنهاد پرداخت کمیسیون مستقیم از مشتریان به شما به‌عنوان دستیار.
• قرارداد دستیار «خوداشتغال» بدون بیمه اجتماعی.
• استخدام فرد غیراروپایی برای فروش ملک یا شروع کار با اقامت توریستی.
• کارمزدهایی که نقدی یا به حساب شخصی پرداخت می‌شوند.
• هر کاری روی املاک در شمال جزیره، که خارج از کنترل جمهوری قبرس است و ریسک کیفری دارد.

قبرس به مشاوران به‌صورت فردی مجوز می‌دهد و قانون مشاوران املاک، نظارت AML و قوانین اقامت همگی در 2026 در حال بازبینی‌اند. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده و فقط مناطق تحت کنترل مؤثر جمهوری قبرس را پوشش می‌دهد. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مهاجرتی. CloserPass به Estate Agents Registration Council یا هیچ نهاد دولتی در قبرس وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در قبرس در CloserPass پیدا کنید.