چگونه در پرتغال مشاور املاک شویم

پرتغال کارگزاری املاک را در سطح ملی تنظیم می‌کند، اما مجوز در اختیار آژانس است، نه هر فروشنده. بیشتر کسانی که در پرتغال خانه می‌فروشند به‌عنوان مشاور زیر مجوز یک آژانس کار می‌کنند، اغلب به‌صورت خوداشتغال. سپس ملیت شما تعیین می‌کند که آیا و چگونه اصلاً می‌توانید کار کنید. در اینجا می‌بینید این اجزا در اکتبر 2026 چگونه کنار هم قرار می‌گیرند.

خلاصه

1. واسطه‌گری فقط توسط یک شرکت دارای مجوز و با یک قرارداد کتبی ممکن است (Law 15/2013). مجوز را IMPIC صادر می‌کند و با شماره AMI شناخته می‌شود.
2. مجوز در اختیار یک شرکت یا یک فعال اقتصادی انفرادی است. فروشندگان زیر آن به‌عنوان consultores imobiliários (مشاوران املاک) کار می‌کنند، بدون مجوز شخصی.
3. برای گرفتن مجوز به خوش‌نامی تجاری و بیمه مسئولیت دست‌کم €150,000 نیاز دارید. IMPIC برای مجوز €100 و €265 در سال هزینه نظارتی می‌گیرد.
4. هر ژانویه، دارندگان مجوز باید دوباره ثابت کنند که شرایط را دارند و هزینه سالانه را بپردازند.
5. شهروندان EU، EEA و سوئیس آزادانه می‌توانند کار کنند. اتباع غیر EU از زمان Law 61/2025 باید ویزای مناسب را پیش از سفر بگیرند.
6. همه به یک NIF (شماره مالیاتی) و یک NISS (شماره تأمین اجتماعی) نیاز دارند. بیشتر مشاوران با recibos verdes (خوداشتغال) کار می‌کنند.
7. درآمد عمدتاً کمیسیون است: سهمی از کارمزد آژانس، که Ekonomista در سپتامبر 2026 آن را 40% تا 50% اعلام کرد.

مجوز AMI

Article 3 از Law 15/2013 می‌گوید واسطه‌گری املاک در پرتغال فقط توسط شرکت واسطه‌گری دارای مجوز قابل انجام است. هر ارائه‌دهنده مستقر در پرتغال به مجوز IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) نیاز دارد، چه شرکت باشد و چه فردی که به نام خود فعالیت می‌کند (empresário em nome individual). اهل این حرفه آن را مجوز AMI می‌نامند. خود قانون هنوز نام نهاد پیشین IMPIC یعنی InCI را به کار می‌برد.

قانون فقط دو شرط تعیین می‌کند:

• خوش‌نامی تجاری (idoneidade comercial). برای نمونه، پس از ورشکستگی بدون طرح مصوب دادگاه، یا وقتی یک نماینده قانونی در پنج سال گذشته حکم قطعی زندان به اتهام کلاهبرداری، خیانت در امانت، فساد یا پولشویی داشته باشد، از دست می‌رود.
• بیمه مسئولیت مدنی دست‌کم €150,000، یا یک ضمانت مالی معادل.

idealista در 2013 گزارش داد که قانون جدید دو شرط قدیمی‌تر را حذف کرد: حقوق صاحبان سهام مثبت و اثبات نداشتن بدهی مالیاتی و تأمین اجتماعی.

طبق پرسش‌های متداول IMPIC، بررسی‌شده در اکتبر 2026:

• هزینه €100 برای مجوز و €265 برای هزینه نظارتی سالانه است که در سال اول به نسبت محاسبه می‌شود.
• IMPIC باید ظرف 20 روز تصمیم بگیرد. اگر نگیرد، مجوز به‌طور ضمنی تأییدشده تلقی می‌شود.
• متقاضیان باید اقامتگاه یا دفتر مرکزی در یکی از کشورهای منطقه اقتصادی اروپا داشته باشند. معیار محل استقرار شماست، نه ملیت شما.

Doutor Finanças مدارکی را که یک فعال اقتصادی انفرادی به IMPIC نشان می‌دهد فهرست می‌کند، از جمله اظهارنامه اداره مالیات برای شروع فعالیت خوداشتغالی.

بررسی سالانه

مجوز تاریخ انقضا ندارد، اما دائمی هم نیست. هر ژانویه دارنده مجوز باید هزینه سالانه را بپردازد و دوباره ثابت کند که شرایط را دارد: گواهی سوءپیشینه برای هر نماینده قانونی، بیمه معتبر و برای شرکت‌ها، کد ثبت تجاری. برای 2026، IMPIC مهلت پرداخت را 20 فوریه 2026 تعیین کرد. پرداخت نکردن یا اثبات نکردن شرایط به لغو مجوز منجر می‌شود.

شرکت‌هایی از دیگر کشورهای EEA

یک شرکت واسطه‌گری که در کشور دیگری از EEA مجوز دارد، می‌تواند برای استقرار در پرتغال نزد IMPIC ثبت‌نام کند، یا ظرف 60 روز پس از نخستین خدمت موردی به IMPIC اطلاع دهد.

مشاوران و angariadores

بیشتر افراد هرگز برای مجوز درخواست نمی‌دهند. Ekonomista در سپتامبر 2026 توضیح داد مشاوری که به یک آژانس می‌پیوندد زیر مجوز آژانس کار می‌کند و به یک قرارداد همکاری با آن نیاز دارد. یک نویسنده مهمان در Doutor Finanças در ژوئن 2024 تخمین زد که پرتغال بین 40,000 تا 60,000 مشاور دارد که اکثریت قاطع آن‌ها به همین شکل کار می‌کنند. هیچ دفتر ثبت فردی وجود ندارد، پس آن را یک تخمین بدانید.

Law 15/2013 دو نوع کارکنان را در یک شرکت دارای مجوز به رسمیت می‌شناسد:

• کارشناسان واسطه‌گری (técnicos de mediação imobiliária) که کار واسطه‌گری را به نام شرکت انجام می‌دهند. در آگهی‌های شغلی معمولاً به آن‌ها مشاور گفته می‌شود.
• Angariadores که در تهیه و اجرای قراردادهای واسطه‌گری کمک می‌کنند، معمولاً با جذب آگهی (ملک برای فروش).

هیچ‌کدام به مجوز AMI نیاز ندارند. اما هر یک باید کارت شناسایی صادرشده توسط شرکت را با نام، عکس و مشخصات شرکت همراه داشته باشد، و شرکت باید پرونده قراردادهای آن‌ها را نگه دارد. فقط نمایندگان قانونی شرکت کارت شناسایی IMPIC دریافت می‌کنند.

قوانینی که هر روز با آن‌ها کار می‌کنید

• قرارداد واسطه‌گری با مشتری باید کتبی باشد و ملک، معامله مورد نظر، کارمزد، نحوه پرداخت، نرخ VAT، بیمه‌نامه و هر انحصاری را ذکر کند. بدون تعیین مدت، شش ماه اعتبار دارد. کمیسیون مشاور املاک در پرتغال را ببینید.
• هر دفتر، قرارداد، آگهی و نامه باید نام شرکت و شماره AMI را نشان دهد، و هر دفتر به یک دفتر شکایات (Livro de Reclamações) نیاز دارد.
• طبق قانون مبارزه با پولشویی Law 83/2017، به گفته IMPIC شرکت‌ها باید مشتریان را شناسایی کنند، سوابق را نگه دارند، کارکنان را آموزش دهند، شروع فعالیت املاک خود را به IMPIC گزارش دهند و برای هر فروشی که انجام می‌دهند و هر اجاره‌ای با اجاره‌بهای €2,500 یا بیشتر در ماه گزارش فصلی ارائه کنند.

واسطه‌گری بدون پشتوانه یک شرکت دارای مجوز طبق Law 15/2013 تخلف است. هرگز به حساب خودتان خانه‌ای را نشان ندهید.

حق کار: اتباع اروپایی و غیراروپایی

شهروندان EU، EEA و سوئیس. می‌توانید بدون ویزای کار، به‌عنوان کارمند یا خوداشتغال در پرتغال کار کنید. پس از سه ماه اقامت خود را در شهرداری (câmara municipal) محل زندگی‌تان ثبت می‌کنید. شهرداری Porto توضیح می‌دهد که مهلت آن 30 روز پس از همان سه ماه اول است و باید کارت شناسایی یا گذرنامه، مدرک نشانی و اظهارنامه‌ای سوگندخورده مبنی بر داشتن یکی از شرایط، مانند کار در پرتغال، را همراه داشته باشید.

اتباع غیر EU. قوانین در 2025 سخت‌تر شد. به گفته M|B Advogados، Law 61/2025 که از 23 اکتبر 2025 اجرایی است:

• مسیر ابراز تمایل (manifestação de interesse) را پایان داد. دیگر نمی‌توانید به‌عنوان بازدیدکننده وارد شوید و بعداً وضعیت خود را قانونی کنید.
• الزام می‌کند که پیش از سفر، ویزای مناسب را در کشور مبدأ خود بگیرید.
• ویزای عمومی جست‌وجوی کار را با یک ویزای 120 روزه برای کار تخصصی جایگزین کرد.

ویزاهای اقامت مرتبط با کار شامل کار وابسته (قرارداد استخدامی) و خوداشتغالی هستند. از آنجا که بیشتر مشاوران خوداشتغال‌اند، از یک وکیل مهاجرت بپرسید کدام ویزا با قرارداد واقعی شما سازگار است. سپس اجازه اقامت توسط AIMA بررسی می‌شود که این کار را از SEF تحویل گرفته و در اصل نه ماه برای تصمیم‌گیری فرصت دارد.

ویزای عشایر دیجیتال (digital nomad) مناسب نیست. این ویزا کار از راه دور برای کارفرمایان یا مشتریان خارج از پرتغال را پوشش می‌دهد. فروش خانه برای یک آژانس پرتغالی کار از راه دور برای مشتری خارجی نیست.

NIF و NISS

• NIF (شماره مالیاتی): برای امضای قرارداد، صدور رسید و پرداخت مالیات لازم است. gov.pt می‌گوید رایگان است. مقیمان در اداره مالیات (Finanças) درخواست می‌دهند. غیرمقیمان خارج از EU و EEA معمولاً از طریق یک نماینده مالیاتی درخواست می‌دهند.
• NISS (شماره تأمین اجتماعی): این هم رایگان است و به‌صورت آنلاین با کارت شناسایی و مدرک کار، مانند قرارداد یا ثبت خوداشتغالی، درخواست می‌شود. اتباع غیر EU ویزا و مجوز اقامت خود را هم اضافه می‌کنند.

gov.pt اضافه می‌کند که خارجی‌هایی با نشانی در پرتغال می‌توانند NIF، NISS و شماره سلامت ملی را با هم درخواست کنند.

خوداشتغال یا کارمند

خوداشتغال (recibos verdes). این مدل رایج در شبکه‌های بزرگ است. فعالیت خود را در اداره مالیات ثبت می‌کنید، سپس برای هر پرداختی که آژانس به شما می‌کند یک رسید الکترونیکی (recibo verde) در Portal das Finanças صادر می‌کنید. درآمد شما در IRS category B مشمول مالیات است. Ekonomista و CRN Contabilidade قوانین تأمین اجتماعی 2026 را این‌گونه شرح می‌دهند:

• شما 21.4% را بر «درآمد مبنا» برابر با 70% درآمد خدماتی خود می‌پردازید.
• آن را هر فصل اعلام می‌کنید، تا 31 ژانویه، 30 آوریل، 31 ژوئیه و 31 اکتبر.
• ثبت‌نام شما معمولاً از ماه دوازدهم پس از شروع کار اعمال می‌شود، پس سال اول بدون حق بیمه است. آن ماه‌ها هیچ مزایایی به شما نمی‌دهند و در سابقه بازنشستگی حساب نمی‌شوند.

کارمند. برخی آژانس‌ها و بیشتر سازندگان با قرارداد کار، حقوق، تأمین اجتماعی پرداختی توسط کارفرما و کمیسیون اضافه استخدام می‌کنند. سهم هر معامله معمولاً کمتر است.

برای VAT، IRS و ارقام محاسبه‌شده، کمیسیون مشاور املاک در پرتغال را ببینید.

نحوه پرداخت به مشاوران

هیچ قانونی کارمزد آژانس را تعیین نمی‌کند. Ekonomista در سپتامبر 2026 گزارش داد که آژانس‌ها معمولاً 2% تا 6% قیمت را می‌گیرند، و 5% نرخی است که در شبکه‌های بزرگ بیشتر از همه ذکر می‌شود، به‌علاوه 23% VAT. کارمزد به آژانس می‌رسد که سهمی از آن را به شما می‌پردازد. Ekonomista این سهم را بسته به مدل 40% تا 50% اعلام کرد. وقتی معامله با همکار یا آژانس دیگری تقسیم شود، سهم کاهش می‌یابد: در مثالی که Postal در سپتامبر 2026 منتشر کرد، مشاوری که خانه‌ای را به €250,000 با 5% فروخت، €3,125 از کارمزد €12,500 را نگه داشت، یعنی حدود 25%.

صفحه Indeed برای consultor imobiliário که بر پایه 314 حقوق گزارش‌شده ساخته شده و در 16 اکتبر 2026 به‌روز شده، میانگینی حدود €2,890 در ماه نشان می‌دهد که بیشتر آن‌ها بین €1,079 و €7,739 است. این‌ها ارقام خوداظهاری سایت کاریابی هستند، نه آمار رسمی.

جریان معاملات از درصد مهم‌تر است. ارقام ECO برای 2025 به پنج شبکه بزرگ 24,825 مشاور و بیش از 140,000 معامله نسبت می‌دهد، یعنی به‌طور میانگین حدود 5.2 معامله برای هر مشاور در سال. یک تازه‌کار پایین‌تر از این خواهد بود، پس برای چند ماه کار فقط با کمیسیون پس‌انداز داشته باشید.

چه کسانی استخدام می‌کنند

• شبکه‌ها و فرانچایزهای ملی. ECO در مارس 2026 گزارش داد که در 2025، RE/MAX 11,350 مشاور در 422 آژانس داشت، Century 21 5,086، ERA حدود 3,300 و Zome 2,064. KW تعداد نیروی خود را اعلام نکرد اما 14,429 معامله گزارش داد.
• آژانس‌های مستقل و بوتیک، که اغلب بر یک شهر، یک ساحل یا یک بازه قیمتی تمرکز دارند.
• تیم‌های فروش سازندگان که پروژه‌های جدید را با حقوق یا کارمزد به ازای هر واحد می‌فروشند.

کار کجاست و چه زبان‌هایی لازم است

داده‌های INE که ECO گزارش کرده نشان می‌دهد خارجی‌ها 27.6% خریدهای خانه خانوار را در 2025 انجام دادند، به رهبری خریدارانی از برزیل، آنگولا و فرانسه. هر بازار ترکیب خاص خود را دارد:

• Lisbon: Confidencial Imobiliário در 2025 خریدارانی از 64 کشور را در منطقه بازسازی شهری شمارش کرد، به رهبری آمریکایی‌ها و سپس برزیلی‌ها، فرانسوی‌ها، بریتانیایی‌ها، چینی‌ها و آلمانی‌ها (Dinheiro Vivo، مه 2026).
• Algarve: خریداران بریتانیایی و ایرلندی در Golden Triangle پیشتازند و آلمانی‌ها، هلندی‌ها و بلژیکی‌ها در Vilamoura حضور پررنگی دارند (گزارش Engel & Völkers، Postal، ژوئیه 2026).
• Porto: طبق همان گزارش، آمریکایی‌ها، فرانسوی‌ها و اسپانیایی‌ها در تقاضای خارجی پیشتازند.

بنابراین:

• زبان پرتغالی برای سند، بانک‌ها، شهرداری‌ها و بیشتر کارهای اداری لازم است.
• زبان انگلیسی زبان کاری با بیشتر خریداران بین‌المللی است.
• زبان فرانسوی، آلمانی، هلندی یا اسپانیایی در بازارهای بالا یک مزیت واقعی است.

چگونه آژانس انتخاب کنیم

• شماره AMI را بخواهید و بررسی کنید که در آگهی‌ها و قراردادهای آژانس درج شده باشد.
• بپرسید که به‌صورت خوداشتغال یا کارمند می‌پیوندید، و سهم، اهداف، تاریخ پرداخت و نحوه برخورد با معاملاتی که پس از رفتن شما بسته می‌شوند را کتبی بگیرید.
• بپرسید بررسی‌های مبارزه با پولشویی و گزارش‌های فصلی به IMPIC را چگونه انجام می‌دهد.
• بپرسید هزینه پورتال‌ها، عکس‌ها و بازاریابی را چه کسی می‌پردازد و آیا هزینه ماهانه میز کار (desk fee) وجود دارد.
• پیش از ملاقات با مشتریان، کارت شناسایی شرکت خود را بخواهید.
• اگر غیر EU هستید، پیش از شروع مطمئن شوید ویزا و وضعیت اقامت شما اجازه قراردادی را که امضا می‌کنید می‌دهد.

نشانه‌های هشدار

• آژانسی که نمی‌تواند شماره AMI خود را نشان دهد، یا شماره‌اش در آگهی‌هایش نیست.
• درخواست برای نشان دادن خانه یا گرفتن آگهی پیش از داشتن قرارداد امضاشده و کارت شناسایی شرکت.
• کارمزدهایی که نقدی یا به حساب شخصی پرداخت می‌شوند.
• قراردادهای واسطه‌گری که کارمزد، نرخ VAT یا بیمه‌نامه را ذکر نمی‌کنند.
• نیروی غیر EU که از او خواسته شود با اقامت توریستی یا ویزای عشایر دیجیتال شروع به کار کند.
• وعده درآمدهایی بسیار بالاتر از بازه‌های این راهنما.

قوانین واسطه‌گری پرتغال در سطح ملی اعمال می‌شوند، اما قوانین مهاجرت در 2025 تغییر کرد و مالیات‌ها هر سال تغییر می‌کنند. این راهنما در تاریخ نشان‌داده‌شده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مهاجرتی. CloserPass به IMPIC یا هیچ مرجع پرتغالی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در پرتغال در CloserPass پیدا کنید.