چگونه در تایلند در حوزه املاک کار کنیم (و خارجی‌ها قانوناً چه کاری می‌توانند انجام دهند)

ورود به بازار تایلند آسان است و اشتباه فهمیدن آن پرهزینه. نه مجوزی هست و نه آزمونی، پس یک تبعه تایلند می‌تواند هفته آینده با یک آژانس شروع کند. اما مشاوره املاک در فهرست مشاغل ممنوع برای خارجی‌هاست، پس یک خارجی نمی‌تواند آگهی بگیرد، ملک نشان دهد، مذاکره کند یا از فروش کمیسیون بگیرد، هر چه عادت‌های بازار نشان دهد. در اینجا می‌بینید که این قطعات در اکتبر 2026 چگونه کنار هم قرار می‌گیرند و یک خارجی به جای آن قانوناً چه می‌تواند بکند.

خلاصه

1. تایلند مجوز دولتی مشاور املاک و آزمون دولتی ندارد. انجمن‌هایی مانند TREBA داوطلبانه‌اند (Themis Partner؛ Thaiger).
2. کار دلالی یا نمایندگی بند 19 فهرست 1 است، یعنی مشاغل مطلقاً ممنوع، در اطلاعیه وزارت کار مورخ 1 آوریل 2020. تنها استثنا دلالی در تجارت یا سرمایه‌گذاری بین‌المللی است.
3. در عمل، ثبت آگهی، نشان دادن ملک، مذاکره و دریافت کمیسیون معامله مختص اتباع تایلند است و اجرای قانون از 2024 سخت‌گیرانه‌تر شده است (Thaiger، مه 2026).
4. خارجی‌ها می‌توانند در مشاوره فروش بین‌المللی، بازاریابی خارج از کشور، توسعه کسب‌وکار، روابط با سرمایه‌گذاران، امور اداری، یا به‌عنوان مدیر یا سهامدار در سقف 49%، با ویزای Non-B و مجوز کار فعالیت کنند.
5. کارفرما برای هر مجوز خارجی به 2 میلیون بات سرمایه پرداخت‌شده و 4 کارمند تایلندی نیاز دارد و باید به اتباع کشورهای غربی دست‌کم 50,000 بات در ماه بپردازد.
6. آژانسی با اکثریت سهام خارجی به Foreign Business Licence نیاز دارد که Leto دریافت آن را برای مشاوره املاک تقریباً غیرممکن می‌داند.
7. مشاوران معمولاً از کمیسیون 3% تا 5% که فروشنده می‌پردازد درآمد دارند (FazWaz).

اگر تایلندی هستید: شروع به‌عنوان مشاور املاک

به‌عنوان فرد چیزی برای ثبت وجود ندارد. آژانس تایلندی یک شرکت با مسئولیت محدود عادی است که نزد اداره توسعه کسب‌وکار (Department of Business Development) ثبت شده و این ثبت در عمل تنها «مجوز» این بخش است (Themis Partner). می‌توانید به این‌ها بپیوندید:

• یک مشاور بین‌المللی در بانکوک، مانند CBRE، Knight Frank، Colliers، Savills، JLL یا Cushman & Wakefield.
• یک آژانس محلی در بانکوک، پوکت، پاتایا یا کو سامویی.
• یک پورتال با بخش آژانس، مانند FazWaz یا Lazudi.
• تیم فروش یک سازنده.

برای متمایز شدن بدون مجوز، از مدارک داوطلبانه استفاده کنید:

• TREBA، انجمن مشاوران املاک تایلند (Thai Real Estate Broker Association) که Thaiger آن را نشانه اعتبار در نگاه کارفرمایان می‌داند.
• REBA-ES، انجمن مشاوران املاک Eastern Seaboard (Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard)، برای پاتایا و چونبوری.
• CIPS، عنوان Certified International Property Specialist انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا (National Association of Realtors)، مفید در کار با خریداران خارجی.
• گواهی‌های پورتال‌ها، مانند DDproperty Agent Certification.

اگر خارجی هستید: فهرست 2020

اطلاعیه وزارت کار درباره تعیین مشاغلی که اشتغال بیگانگان در آن‌ها ممنوع است مورخ 1 آوریل 2020 است، در 21 آوریل 2020 در روزنامه رسمی منتشر شد و 60 روز بعد لازم‌الاجرا شد. این اطلاعیه فهرست 39 شغلی 1979 را با 40 بند در چهار پیوست جایگزین کرد (Nagashima Ohno & Tsunematsu، مه 2020). این یک اطلاعیه وزارتی بر اساس فرمان اضطراری مدیریت کارگران خارجی است، نه فرمان سلطنتی.

فهرست 1 مشاغلی را در بر می‌گیرد که به‌طور کامل بسته‌اند. بند 19 آن کار دلالی یا نمایندگی است، به‌جز دلالی یا نمایندگی در تجارت یا سرمایه‌گذاری بین‌المللی (Acclime، 2024). Khaosod English (ژوئیه 2023) آن را خدمات نمایندگی و دلالی ذکر می‌کند. راهنماهایی که استفاده کردیم آن را شامل کار میدانی مشاور در حوزه ملک می‌دانند: گرفتن آگهی، نشان دادن واحدها، مذاکره و دریافت کمیسیون از فروش (Thaiger). برای فروش کاندو بدون مشاوره کتبی از یک وکیل تایلندی به استثنای تجارت یا سرمایه‌گذاری تکیه نکنید.

نقش‌های قانونی برای خارجی‌ها

Thaiger و Themis Partner توضیح می‌دهند که خارجی‌ها در شرکت‌های املاک تایلند در عمل چه می‌کنند:

• مشاور یا مدیر فروش بین‌المللی، در کار با خریداران خارج از کشور، در حالی که همکاران تایلندی بازدیدها، مذاکره و قراردادها را انجام می‌دهند.
• مدیر بازاریابی خارج از کشور و توسعه کسب‌وکار.
• روابط با سرمایه‌گذاران و مشاوره.
• مدیر یا سهامدار شرکت، در سقف 49% سهم خارجی.
• بازاریابی و امور اداری.

مجوز باید با شغل مطابقت داشته باشد. وظایفی که روی مجوز کار شما نوشته شده باید با کاری که انجام می‌دهید مطابقت داشته باشد (Thaiger). مجوز بازاریابی بازدیدهای آخر هفته را پوشش نمی‌دهد.

یک مسیر دیگر. Leto کار برای یک شرکت خارجی، با مشتریان و پرداخت‌ها خارج از تایلند، با ویزای Long-Term Resident «Work-from-Thailand Professional» را توضیح می‌دهد. این کار از راه دور برای کسب‌وکاری در خارج است، نه راهی برای فروش ملک تایلند در داخل کشور.

ویزا و مجوز کار

Thaiger شرایط 2026 را چنین برشمرده است:

مرحله	جزئیات
ویزای Non-Immigrant «B»	پیش از ورود در سفارت تایلند درخواست می‌شود. 2,000 بات یک‌بار ورود، 5,000 بات چندبار ورود
مجوز کار	حدود 7 تا 10 روز کاری در بانکوک، 1 تا 3 روز برای شرکت‌های BOI از طریق Single Window
سرمایه کارفرما	2 میلیون بات پرداخت‌شده
کارکنان تایلندی	4 کارمند تایلندی برای هر مجوز کار خارجی
حقوق ثابت	دست‌کم 50,000 بات در ماه برای اتباع کشورهای غربی

تأمین اجتماعی در 2026 بر مبنای دستمزد ماهانه حداکثر 17,500 بات محاسبه می‌شود، پس حداکثر 875 بات در ماه از شما و از کارفرمایتان. مالیات بر درآمد تصاعدی و از 0% تا 35% است و مالیات ثابت 17% LTR فقط برای صنایع هدف BOI اعمال می‌شود، نه املاک (Thaiger).

مالکیت یا اداره آژانس به‌عنوان خارجی

Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) کسب‌وکارهای دلالی یا نمایندگی را در فهرست 3، بند 11 قرار می‌دهد که برای شرکت‌های با اکثریت سهام خارجی محدود است. استثناهای متن (اوراق بهادار، تأمین درون‌گروهی، توزیع در تجارت بین‌المللی با 100 میلیون بات سرمایه خارجی و موارد دیگری که با آیین‌نامه وزارتی تعیین می‌شود) شامل مشاوره املاک نمی‌شود (Siam Legal). بنابراین:

• آژانسی با اکثریت سهام خارجی به Foreign Business Licence نیاز دارد. Leto دریافت آن را در عمل تقریباً غیرممکن می‌داند.
• حمایت BOI یا FBL می‌تواند تا 100% مالکیت خارجی را مجاز کند و BOI ممکن است تا 50 میلیون بات سرمایه لازم داشته باشد (Themis Partner).
• ساختار معمول حداکثر 49% سهم خارجی است و 51% در دست سهامداران تایلندی واقعی (Leto).

حتی به‌عنوان مالک، یک خارجی همچنان نمی‌تواند کار میدانی مشاور را انجام دهد.

مالکیت اسمی (nominee) در 2026 خطری جدی است. در 19 اکتبر 2026 نخست‌وزیر برخوردی سراسری با مالکیت اسمی زمین را آغاز کرد که 13,088 طرف مظنون، از جمله 1,550 شرکت، را در بر می‌گیرد و تحقیقات اولویت‌دار باید تا پایان دسامبر 2026 تمام شود (Thai Examiner). Leto همچنین از اظهارنامه‌های منشأ سرمایه اداره توسعه کسب‌وکار از 1 آوریل 2026 خبر می‌دهد. سهامداران تایلندی صوری، شرکت، مجوزها و مشتریانش را به خطر می‌اندازند.

اجرای قانون واقعی است

Leto، یک آژانس، این ارقام را در 2026 منتشر کرد. ما نتوانستیم آن‌ها را به‌طور مستقل تأیید کنیم:

• کارگر: جریمه تا 100,000 بات، اخراج و ممنوعیت ورود 1 تا 5 ساله.
• کارفرما: تا 400,000 بات برای هر کارگر خارجی غیرقانونی.
• بازرسی‌ها: 14 بازرسی از آژانس‌ها در چونبوری در 2025، با شناسایی 27 کارگر خارجی غیرقانونی، در برابر 19 در پوکت و 11 در کو سامویی.

Leto همچنین می‌گوید بسیاری از مشاوران روس‌زبان با ویزای توریستی کار می‌کنند. این کار غیرقانونی است، هر قدر هم رایج به نظر برسد.

نحوه پرداخت به مشاوران

FazWaz کمیسیون معمول فروش را 3% تا 5% می‌داند که فروشنده می‌پردازد و در قیمت درخواستی گنجانده می‌شود و خریداران معمولاً کارمزدی به مشاور نمی‌پردازند. Leto برای فروش‌های سازندگان 3% تا 5% و برای فروش دست‌دوم 2% تا 3% ذکر می‌کند. بیشتر آژانس‌ها فقط کمیسیون می‌پردازند. برخی زنجیره‌های بزرگ بانکوک حقوق پایه 15,000 تا 25,000 بات در ماه به‌علاوه کمیسیون می‌پردازند و مشاوران تازه‌کار 30% تا 40% از کارمزد آژانس را نگه می‌دارند، باتجربه‌ها 50% تا 60% و برترین فروشندگان 70% تا 80% (Leto، تقریبی). کارکنان خارجی به دلیل حداقل حقوق معمولاً با حقوق به‌علاوه پاداش کار می‌کنند. ببینید: کمیسیون مشاور املاک در تایلند.

کار کجاست و چه زبان‌هایی لازم است

REIC در 2025 انتقال 14,899 واحد کاندو به خارجی‌ها به ارزش 60.92 میلیارد بات را ثبت کرد و بانکوک (7,029 واحد)، چونبوری برای پاتایا (4,164) و پوکت (1,190) در صدر بودند (Khaosod English، مارس 2026). در کو سامویی، خریداران خارجی 85% تا 90% معاملات ویلا را در اختیار دارند (Samui Property Group، مه 2026).

• خریداران چینی در صدرند و بر بانکوک و چونبوری تمرکز دارند.
• خرید روس‌ها در نیمه نخست 2026 از نظر ارزش 75.9% افزایش یافت و بر پوکت و چونبوری متمرکز بود (The Nation، اوت 2026).
• خریداران میانمار در 2025 از نظر تعداد واحد دوم بودند و بیشتر در بانکوک خرید کردند.

بنابراین زبان تایلندی برای بخش معامله ضروری است، انگلیسی زبان مشترک با خریداران بین‌المللی است و چینی، روسی یا برمه‌ای مزیتی واقعی است.

چگونه آژانس انتخاب کنیم

• نام ثبت‌شده شرکت، مدیران آن و اینکه آیا اکثریت سهامش تایلندی است را بپرسید.
• اگر خارجی هستید، بپرسید آیا 2 میلیون بات سرمایه و 4 کارمند تایلندی برای هر مجوز دارد و آیا دست‌کم 50,000 بات در ماه می‌پردازد.
• نقش خود را کتبی بگیرید: کدام وظایف با شماست و کدام با همکاران تایلندی.
• درآمد خود را کتبی بگیرید: حقوق پایه، سهم، تاریخ پرداخت و معاملاتی که پس از رفتن شما نهایی می‌شوند.
• بپرسید آیا عضو TREBA یا REBA-ES است.
• بپرسید شناسایی مشتری و بررسی منشأ وجوه را چگونه انجام می‌دهد.

نشانه‌های هشدار

• از یک خارجی خواسته شود واحد نشان دهد، آگهی بگیرد یا مذاکره کند.
• شروع کار با ویزای توریستی «تا وقتی مجوز برسد».
• مجوز کاری که شرح شغل آن با شغل واقعی مطابقت ندارد.
• یک «شریک تایلندی» که سهام را فقط روی کاغذ نگه می‌دارد.
• پرداخت فقط کمیسیون برای یک کارمند خارجی، کمتر از حداقل حقوق.
• کارمزدهایی که نقدی یا به حساب شخصی پرداخت می‌شوند.
• بازاریابی که اجاره 99 ساله یا سهمیه 75% را وعده می‌دهد، در حالی که هیچ‌یک قانون نشده است.

تایلند مجوز مشاور املاک ندارد و مشاوره املاک طبق فهرست 2020 وزارت کار برای خارجی‌ها بسته است. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مهاجرتی. CloserPass به وزارت کار، اداره توسعه کسب‌وکار، TREBA، REBA-ES یا هیچ نهاد دولتی در تایلند وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در تایلند در CloserPass پیدا کنید.