خرید ملک در بالی به‌عنوان خارجی

خارجی‌ها نمی‌توانند در بالی مالک کامل زمین باشند. با این حال می‌توانند از طریق اجاره، حق استفاده یا یک شرکت، دهه‌ها ملک را در اختیار داشته باشند. ساختار تعیین می‌کند خریدار با ویلا چه کاری می‌تواند بکند، چه مدت آن را نگه می‌دارد و اگر مشکلی پیش بیاید چه می‌شود. این همان چیزی است که یک مشاور املاک باید در اکتبر 2026 توضیح دهد.

خلاصه

1. Hak Milik، مالکیت کامل اندونزیایی، مختص شهروندان اندونزی است. خارجی‌ها نمی‌توانند آن را داشته باشند.
2. بیشتر خریداران خارجی در بالی از leasehold (Hak Sewa) استفاده می‌کنند، معمولاً 25 تا 30 سال با امکان تمدید.
3. خارجی دارای مجوز اقامت می‌تواند خانه‌ای را با Hak Pakai، یعنی حق استفاده، داشته باشد. در بالی قیمت خانه باید دست‌کم Rp5 میلیارد باشد، یا Rp2 میلیارد برای آپارتمان.
4. سرمایه‌گذارانی که ملک را تجاری اجاره خواهند داد اغلب از PT PMA استفاده می‌کنند، شرکتی با مالکیت خارجی که می‌تواند Hak Guna Bangunan (HGB) داشته باشد.
5. معاملات nominee، که در آن یک اندونزیایی سند را برای یک خارجی نگه می‌دارد، در دادگاه باطل هستند. nominee مالک شناخته می‌شود.
6. خریداران در انتقال BPHTB (تا 5%) می‌پردازند. فروشندگان 2.5% مالیات بر درآمد قطعی بر انتقال می‌پردازند و موجران 10% بر درآمد اجاره.
7. پیش از هر چیز کاربری زمین را بررسی کنید. از سپتامبر 2025، بالی ساخت ویلا و هتل جدید روی زمین کشاورزی مولد را متوقف کرده است.

چرا freehold برای خارجی‌ها وجود ندارد

قانون پایه ارضی 1960 (UUPA) فقط به شهروندان اندونزی اجازه داشتن Hak Milik را می‌دهد. Hukumonline به مواد 21(1) و 26(2) این قانون استناد می‌کند که اتباع خارجی را منع می‌کنند. آنچه خارجی‌های مقیم اندونزی می‌توانند داشته باشند Hak Pakai (حق استفاده) و Hak Sewa untuk Bangunan (حق اجاره زمین برای ساخت) است، طبق مواد 41، 42 و 45 همین قانون و مقررات دولتی شماره 18 سال 2021 (PP 18/2021).

گزینه 1: leasehold (Hak Sewa)

این رایج‌ترین ساختار در بالی است. خارجی زمین، و اغلب ویلای روی آن، را از یک مالک اندونزیایی که سند Hak Milik را نگه می‌دارد اجاره می‌کند.

• Emerhub (ژوئن 2026) می‌گوید اجاره‌ها معمولاً 25 تا 30 سال با امکان تمدید هستند و تمدیدها می‌توانند کل مدت را تا حدود 80 سال برسانند.
• اجاره باید کتبی و محضری نزد یک سردفتر اندونزیایی دارای مجوز باشد.
• در پایان مدت، ملک به مالک زمین بازمی‌گردد مگر اینکه تمدید توافق شده باشد. بند تمدید کتبی را با قیمت یا فرمولی که از هم‌اکنون ثابت شده بخواهید.
• Global Investments اشاره می‌کند که اجاره معمولاً یکجا پرداخت می‌شود، پس بررسی کنید اجاره زمین دوره‌ای در کار نباشد.
• به گفته Neginski، برای leasehold مجوز اقامت لازم نیست.

مالیات بر اجاره. موجر مالیات بر درآمد قطعی 10% اجاره‌بهای ناخالص را می‌پردازد (Emerhub). وقتی مستأجر بعداً باقی‌مانده مدت را می‌فروشد، Rumavi توضیح می‌دهد که این واگذاری به‌عنوان درآمد اجاره مشمول مالیات است، نه انتقال ملک: 10% برای مقیمان مالیاتی اندونزی و 20% برای غیرمقیمان، مگر اینکه یک پیمان مالیاتی آن را کاهش دهد، بر قیمت ناخالص، حتی در صورت زیان.

گزینه 2: Hak Pakai برای خانه

خارجی دارای مدرک مهاجرتی می‌تواند با Hak Pakai مالک خانه یا آپارتمان باشد. Hukumonline قواعد را طبق PP 18/2021 و مقررات وزیر ATR/BPN شماره 18/2021 شرح می‌دهد:

• خانه‌ها باید در دسته لوکس باشند، به یک قطعه برای هر نفر یا خانواده محدودند و زمین نباید از 2,000 m² بیشتر باشد. وزارتخانه می‌تواند اگر سرمایه‌گذاری منافع اقتصادی یا اجتماعی داشته باشد، بیشتر را مجاز کند.
• Hak Pakai روی زمین دولتی تا 30 سال است، 20 سال قابل تمدید و 30 سال قابل تجدید. روی زمین Hak Milik، با سند PPAT برای حداکثر 30 سال اعطا می‌شود و با سند جدید قابل تجدید است.
• اگر خانه‌ای با Hak Milik یا HGB خریده شود، حق به Hak Pakai تبدیل می‌شود.
• وارثان خارجی می‌توانند ارث ببرند، به شرط داشتن مدارک مهاجرتی.

حداقل قیمت‌ها در بالی طبق Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline):

نوع ملک	حداقل قیمت در بالی
خانه (rumah tapak)	Rp5 میلیارد
واحد آپارتمان (sarusun)	Rp2 میلیارد

برای اعضای جامعه اندونزیایی‌های خارج از کشور، حداقل 75% این ارقام است.

Hukumonline مجازات مشخصی برای خرید زیر حداقل پیدا نکرد، اما اداره زمین حقی را که با قواعد مطابق نباشد ثبت نمی‌کند، پس این آستانه را کفی قطعی بدانید.

مجوز اقامت طولانی‌مدت راه معمول واجد شرایط شدن است. ویزای second home، که در اکتبر 2022 در بالی راه‌اندازی شد، برای متقاضیانی که دست‌کم Rp2 میلیارد دارایی نشان دهند اقامت پنج تا ده ساله را ممکن می‌کند (Tempo).

گزینه 3: PT PMA دارنده HGB

یک شرکت با مالکیت خارجی (PT PMA) می‌تواند Hak Guna Bangunan، یعنی حق ساخت، داشته باشد. Neginski می‌گوید HGB برای 30 سال اعطا، 20 سال تمدید و 30 سال تجدید می‌شود و هر مرحله به درخواست رسمی نیاز دارد. این مسیر برای سرمایه‌گذارانی مناسب است که ویلا را تجاری اجاره خواهند داد.

• Infiniti گزارش می‌دهد که مقررات BKPM شماره 5/2025 حداقل سرمایه پرداخت‌شده PT PMAهای جدید را به Rp2.5 میلیارد کاهش داد، در حالی که سرمایه‌گذاری اعلام‌شده همچنان باید بیش از Rp10 میلیارد باشد.
• شرکت به کدهای KBLI درست، شماره مالیاتی، اظهارنامه‌های مالیاتی ماهانه و دفتر نیاز دارد.
• در فوریه 2026، وزارت سرمایه‌گذاری به سوءاستفاده از کد املاک KBLI 68111 برای اجاره کوتاه‌مدت ویلا، سهامداران nominee و دفاتر مجازی در بالی اشاره کرد و بررسی‌های سخت‌گیرانه‌تری پیشنهاد داد (Bali Villa Realty).

PT PMA یک کسب‌وکار واقعی با هزینه‌های جاری است. میان‌بری به سوی freehold نیست.

معاملات nominee: چرا شکست می‌خورند

ترتیب nominee سند Hak Milik را به نام یک اندونزیایی ثبت می‌کند، در حالی که توافق‌های جانبی کنترل را به خارجی می‌دهند. Hukumonline از یک قاضی دیوان عالی نقل می‌کند که این‌ها را دور زدن قانون می‌داند که شرط «جهت مشروع» قانون مدنی را برآورده نمی‌کند، پس باطل هستند. دیوان عالی در چند پرونده چنین توافق‌هایی را باطل کرده و nominee را مالک قانونی می‌شناسد که آزاد است بفروشد یا رهن بگذارد. خارجی حداکثر می‌تواند از nominee برای جبران خسارت شکایت کند.

Hukumonline همچنین اشاره می‌کند که قانون سرمایه‌گذاری 2007 توافق‌هایی را که بیان می‌کنند سهام شرکت از طرف شخص دیگری نگهداری می‌شود ممنوع می‌کند، پس سهامداران nominee در PT PMA همان ریسک را دارند. در فوریه 2026، وزارت سرمایه‌گذاری سهامداران nominee را از جمله تخلفاتی نام برد که می‌خواهد در بالی متوقف کند (Bali Villa Realty). مشاوری که معامله nominee ترتیب دهد، خریدار را در معرض از دست دادن همه‌چیز قرار می‌دهد.

مالیات‌ها و هزینه‌های خرید

هزینه	معمولاً چه کسی می‌پردازد	نرخ	منبع
BPHTB (عوارض تملک)	خریدار	تا 5% ارزش مازاد بر آستانه معافیت دست‌کم Rp80 میلیون	Hukumonline
PPh قطعی بر انتقال	فروشنده	2.5% ارزش ناخالص	اداره کل مالیات
VAT بر ساخت‌وساز نو از سازنده	خریدار	12% اسمی، حدود 11% مؤثر بر املاک غیرلوکس، 12% بر لوکس	DJP، Global Investments
سردفتر و PPAT	معمولاً مشترک	تا 1%، اغلب 0.5% تا 1%	Global Investments
وکیل مستقل	خریدار	Rp20 میلیون تا Rp60 میلیون	Global Investments

مثال محاسبه‌شده: خانه Hak Pakai به مبلغ Rp5 میلیارد

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 منهای آستانه Rp80,000,000) × 5% = Rp246 میلیون
• PPh فروشنده: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 میلیون
• سردفتر و PPAT با 0.75%: Rp37.5 میلیون

آستانه در هر شهرستان متفاوت است، پس سردفتر رقم دقیق را تأیید می‌کند. Global Investments اشاره می‌کند که BPHTB بر اجاره ممکن است به شیوه دیگری محاسبه شود، پس از سردفتر بپرسید کدام مبنا اعمال می‌شود.

مشوق VAT در 2026. طبق PMK 90/2025، دولت VAT بر Rp2 میلیارد نخست یک خانه یا آپارتمان نو و آماده سکونت با قیمت تا Rp5 میلیارد را برای تحویل‌های ژانویه تا دسامبر 2026 می‌پردازد (Katadata). این گزارش نمی‌گوید خریداران خارجی واجد شرایط‌اند یا نه، پس با مشاور مالیاتی سازنده بررسی کنید.

بررسی‌های لازم (due diligence)

• سند. نسخه‌ای از سند زمین، معمولاً SHM برای Hak Milik، بگیرید و از وکیل بخواهید آن را در اداره زمین BPN از نظر رهن، دعاوی و مالک ثبت‌شده بررسی کند.
• امضاکننده. مطمئن شوید شخصی که امضا می‌کند مالک زمین است و همه مالکان مشاع یا وارثان رضایت دارند.
• کاربری زمین. بخش بعدی را ببینید.
• مجوز ساخت. وجود PBG (یا IMB قدیمی) و گواهی بهره‌برداری SLF را بررسی کنید.
• سند انتقال. انتقال حقوق زمین فقط با سندی که یک PPAT مجاز تنظیم کرده ثبت می‌شود، طبق PP 24/1997 (Hukumonline). PPJB قراردادی مقدماتی است و به‌تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کند.
• مجوزهای اجاره. اگر خریدار ویلا را اجاره خواهد داد، مجوزها و ثبت مالیاتی اقامتگاه گردشگری را بررسی کنید.
• جامعه محلی. CNA Indonesia (فوریه 2026) گزارش می‌دهد سرمایه‌گذاران به تفاهم کاری با banjar و روستای سنتی نیز نیاز دارند، وگرنه حتی با داشتن همه مجوزها، فعالیت ممکن است مختل شود.

کاربری زمین و توقف 2025 در زمین‌های کشاورزی

طرح‌های فضایی بالی زمین را به مناطق تقسیم می‌کنند. Bali Exception مناطق سبز را زمین کشاورزی با محدودیت شدید ساخت توصیف می‌کند، زرد برای مسکن، صورتی برای گردشگری، قرمز برای تجاری و نارنجی برای کاربری مختلط. نقشه Gistaru وزارت ATR/BPN کاربری زمین را در سراسر اندونزی نشان می‌دهد و Badung اپلیکیشن خود را دارد. Neginski می‌گوید HGB برای PT PMA معمولاً فقط در مناطق گردشگری، تجاری یا مختلط ممکن است.

در سپتامبر 2025، پس از سیلی که شش شهرستان از هشت شهرستان بالی را درگیر کرد، فرماندار Wayan Koster اعلام کرد بالی مقرراتی منطقه‌ای برای منع تبدیل زمین کشاورزی مولد به ویلا، هتل و رستوران صادر خواهد کرد. خانه فقط برای مالکانی که خودشان در آن زندگی می‌کنند مجاز خواهد بود (The Jakarta Post). TravelMole گزارش داد پروژه‌هایی که در حال ساخت بودند تحت تأثیر قرار نگرفتند و تاریخ پایانی تعیین نشد. Tirto در ژوئیه 2025 گزارش داد فرماندار پیش‌تر دستورالعملی برای منع صدور مجوز تأسیسات گردشگری روی زمین کشاورزی مولد امضا کرده و دستور تخریب 48 ساختمان بدون مجوز در ساحل Bingin را داده است.

ما نتوانستیم در اکتبر 2026 تأیید کنیم که مقررات منطقه‌ای نهایی تصویب شده باشد. هر قطعه در منطقه سبز یا روی شالیزار را تا زمانی که یک اداره برنامه‌ریزی کتبی خلاف آن را تأیید نکرده، برای ساخت ویلا غیرقابل ساخت بدانید.

آنچه مشاور املاک باید توضیح دهد

• اینکه خریدار مالک کامل زمین نخواهد بود، و چه حقی دریافت می‌کند.
• حق چه مدت دوام دارد، چگونه تمدید می‌شود و هزینه آن چقدر است.
• اینکه ساختارهای nominee باطل هستند.
• مالیات‌ها بر خرید، بر درآمد اجاره و بر فروش بعدی.
• اینکه کاربری زمین و مجوزهای ساخت تعیین می‌کنند آیا ویلا قابل ساخت و اجاره است.
• اینکه خریدار باید یک وکیل مستقل، جدا از سردفتر فروشنده، بگیرد.

قوانین زمین و مالیات اندونزی اغلب تغییر می‌کنند و قواعد کاربری زمین بالی در 2025 تغییر کرد. این راهنما در تاریخ نشان‌داده‌شده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به هیچ نهاد یا آژانسی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در اندونزی در CloserPass پیدا کنید.