خرید ملک در قبرس به‌عنوان خارجی

قبرس به خارجی‌ها اجازه خرید می‌دهد، اما آن‌ها را دو دسته می‌کند. شهروندان اتحادیه اروپا و EEA دقیقاً مثل قبرسی‌ها خرید می‌کنند. بقیه، از جمله خریداران بریتانیایی پس از برگزیت، به مجوز فرمانداری منطقه (District Administration) نیاز دارند و معمولاً به یک خانه محدودند. مالیات‌ها هم تغییر کرده‌اند: حق تمبر از 1 ژانویه 2026 حذف شد و اجازه اقامت سرمایه‌گذاری به‌زودی سخت‌گیرانه‌تر می‌شود. در اینجا آنچه یک مشاور املاک باید در اکتبر 2026 توضیح دهد آمده است. این راهنما فقط مناطق تحت کنترل جمهوری قبرس را پوشش می‌دهد.

خلاصه

1. خریداران اتحادیه اروپا و EEA هیچ محدودیتی ندارند. خریداران غیراروپایی، از جمله بریتانیایی‌ها، به مجوز طبق Cap. 109 نیاز دارند که با فرم COMM 145 نزد فرمانداری منطقه ثبت می‌شود.
2. این مجوز رایگان است، معمولاً دو تا سه هفته طول می‌کشد و معمولاً برای هر خریدار یک خانه (یا دو واحد) را مجاز می‌کند و زوج‌ها یک خریدار حساب می‌شوند.
3. وکیل باید پیش از امضای قرارداد یک گواهی استعلام تازه بگیرد که بیش از پنج روز کاری از صدور آن نگذشته باشد.
4. قرارداد امضاشده باید ظرف شش ماه و با هزینه €50 در اداره ثبت اراضی سپرده شود. این حمایت اصلی خریدار است.
5. املاک دست دوم هزینه انتقال پلکانی 3%، 5% و 8% می‌پردازند که نصف می‌شود و به نرخ‌های مؤثر 1.5%، 2.5% و 4% می‌رسد. خانه‌های نو به‌جای آن 19% VAT یا برای خانه واجد شرایط محل سکونت دائم 5% می‌پردازند.
6. حق تمبر از 1 ژانویه 2026 لغو شد و مالیات سالانه ملک وجود ندارد.
7. سرمایه‌گذاران غیراروپایی می‌توانند با €300,000 به‌علاوه VAT در خانه‌های نو اقامت دائم بگیرند، اما این طرح در حال بازبینی است. شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری در 2020 پایان یافت.
8. املاک در شمال بازاری جداگانه و پرریسک است. آن را نفروشید.

چه کسانی و کجا خرید می‌کنند

خریداران خارجی 6,267 قرارداد از 14,969 قرارداد فروش ثبت‌شده در نه ماه نخست 2026، یعنی 41.9%، را امضا کردند: 4,173 نفر غیراروپایی و 2,094 نفر شهروند اتحادیه اروپا (داده‌های DLS، Cyprus Mail، اکتبر 2026). در 2025، خارجی‌ها 7,255 قرارداد از 18,114 قرارداد را امضا کردند (Cyprus Property News، ژانویه 2026).

• Paphos بیشترین وابستگی را به آن‌ها دارد: حدود 66% قراردادهایش در سه‌ماهه دوم 2026 (GK Law Firm، به نقل از داده‌های بانک مرکزی).
• Larnaca حدود 44% و Limassol حدود 34%.
• Nicosia فقط حدود 16%.

گام 1: اروپایی یا غیراروپایی، و مجوز Cap. 109

در نخستین جلسه ملیت خریدار را بپرسید. برای خریداران غیراروپایی، Papacleovoulou در سپتامبر 2026 قواعد را این‌گونه شرح داد:

• مجوز با فرم COMM 145 نزد فرمانداری منطقه‌ای که ملک در آن قرار دارد ثبت می‌شود. هزینه‌ای ندارد و پرونده کامل معمولاً دو تا سه هفته طول می‌کشد.
• سیاست وزارت کشور معمولاً اجازه یک خانه روی قطعه‌ای تا حدود 4,000 متر مربع یا حداکثر دو واحد را می‌دهد: دو خانه، یک خانه و یک مغازه تا 100 متر مربع، یا یک خانه و یک دفتر تا 250 متر مربع.
• یک زوج یک خریدار حساب می‌شود.
• یک شرکت قبرسی تحت کنترل اشخاص غیراروپایی هم مشمول همین قاعده است، پس ساختار شرکتی راه دور زدن آن نیست.

Koufettas Law یادآوری می‌کند که خریدار می‌تواند ابتدا قرارداد را امضا و ثبت کند، اما تا صدور مجوز سند به نام او ثبت نمی‌شود. مشتری غیراروپایی که آپارتمان سرمایه‌گذاری دوم می‌خواهد، پیش از رزرو به مشاوره نیاز دارد.

گام 2: بررسی‌ها پیش از امضا

• گواهی استعلام. از زمان اجرای Law 132(I)/2023 در 12 دسامبر 2023، هر قرارداد فروش باید همراه با گواهی استعلام اداره ثبت اراضی باشد که بیش از پنج روز کاری از صدور آن نگذشته است. این گواهی مالک و هرگونه رهن، یادداشت یا منع معامله روی ملک را نشان می‌دهد.
• سند مالکیت. بررسی کنید سند جداگانه وجود دارد یا نه. بسیاری از آپارتمان‌ها و خانه‌ها هنوز روی یک قطعه مادر قرار دارند و اسناد جداگانه فقط پس از دریافت گواهی تأیید ساختمان و تفکیک قطعه صادر می‌شوند (Koufettas Law، اکتبر 2026). اگر هیچ‌کس نتواند توضیح دهد چرا سند وجود ندارد، توصیه Koufettas Law کنار کشیدن از معامله است.
• رهن روی قطعه زمین. وام سازنده روی قطعه مادر تا زمانی که بانک آن را آزاد نکند روی هر واحد باقی می‌ماند. اگر زمین در رهن است، اظهارنامه Type A بخواهید که در آن بانک متعهد می‌شود پس از واریز 95% قیمت به حسابی مشخص، واحد را آزاد کند.
• شماره مالیاتی. Cyprus Tax Life مالکان غیرمقیم املاک و هر کسی را که درآمد اجاره در قبرس دارد جزو کسانی می‌داند که به TIC (Tax Identification Code، کد شناسایی مالیاتی) نیاز دارند. دریافت آن دو تا چهار هفته طول می‌کشد، پس اگر مشتری خانه را اجاره خواهد داد زود شروع کنید.

گام 3: قرارداد، سپردن و انتقال

1. قرارداد فروش. توسط وکیل خود خریدار تنظیم و بررسی می‌شود. INDEX.cy در اوت 2026 هزینه حقوقی را حدود 1% قیمت به‌علاوه VAT اعلام کرد.
2. سپردن. قرارداد امضاشده را طبق Law 81(I)/2011 ظرف شش ماه از امضا و با هزینه €50 در Department of Lands and Surveys بسپارید. این کار منفعت خریدار را ثبت می‌کند، مانع فروش یا رهن واحد به شخص دیگری توسط فروشنده می‌شود و به خریدار اجازه می‌دهد برای انتقال اقامه دعوا کند. سپردن دیرهنگام نیازمند حکم دادگاه است (Koufettas Law، اکتبر 2026).
3. انتقال. وقتی قیمت پرداخت شد و سند موجود بود، ملک در اداره ثبت اراضی منتقل می‌شود و خریدار هزینه انتقال را می‌پردازد. اظهارنامه فروشنده نام مشاور و کارمزد پرداخت‌شده را ذکر می‌کند.

هزینه‌های خریدار

هزینه‌های انتقال بر اساس ارزش بازار و به‌صورت پلکانی محاسبه می‌شوند و اگر فروش مشمول VAT نباشد نصف می‌شوند (Philippou Law، مارس 2026؛ Cyprus Tax Life، آوریل 2026):

بخشی از ارزش	نرخ کامل	دست دوم (نصف)
تا €85,000	3%	1.5%
€85,001 تا €170,000	5%	2.5%
بیش از €170,000	8%	4%
ملکی که VAT آن پرداخت شده	هیچ	هیچ

VAT. ساختمان‌های نو و زمین ساختمانی مشمول 19% VAT هستند. طبق Law 42(I)/2023، خانه نوی محل سکونت دائم یک فرد روی 130 متر مربع نخست و €350,000 نخست 5% می‌پردازد، به شرط آنکه خانه بزرگ‌تر از 190 متر مربع نباشد و قیمت کل از €475,000 بیشتر نشود. فروش یا اجاره آن ظرف ده سال یعنی بازپرداخت بخشی از صرفه‌جویی. پروژه‌هایی که درخواست برنامه‌ریزی آن‌ها تا 31 اکتبر 2023 ثبت شده می‌توانند همچنان از قاعده قدیم استفاده کنند (5% روی 200 متر مربع نخست، بدون سقف قیمت)، و طبق Law 109(I)/2026 مهلت درخواست برای مواردی که پروانه ساخت پس از 2024 صادر شده یا هنوز در انتظار است تا 31 دسامبر 2026 است (Mondaq، آوریل 2026).

حق تمبر حذف شده است. این عوارض تا 0.2% قیمت قرارداد با سقف €20,000 بود و از 1 ژانویه 2026 لغو شد (PwC Cyprus؛ EY).

رهن. ثبت رهن 1% مبلغ وام هزینه دارد (INDEX.cy).

مثال‌های محاسبه‌شده

این مثال‌ها از نرخ‌های بالا استفاده می‌کنند. یک وکیل باید آن‌ها را برای هر معامله تأیید کند.

آپارتمان دست دوم در Larnaca، €250,000، خریدار اروپایی، نقدی. هزینه انتقال: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. هزینه حقوقی 1% به‌علاوه VAT: حدود €2,975. سپردن قرارداد: €50. مجموع: حدود €9,625، یعنی 3.9% قیمت.

ویلای دست دوم در Paphos، €600,000، خریدار بریتانیایی، نقدی. هزینه انتقال: €20,600. مجوز COMM 145: بدون هزینه. هزینه حقوقی: حدود €7,140. سپردن قرارداد: €50. مجموع: حدود €27,790، یعنی 4.6%.

آپارتمان نو در Limassol، €400,000 به‌علاوه VAT، خریدار غیراروپایی برای سرمایه‌گذاری. VAT با نرخ 19%: €76,000. هزینه انتقال: ندارد، چون VAT پرداخت شده است. هزینه حقوقی: حدود €4,760. خریدار در مجموع حدود €480,800 می‌پردازد.

خانه خانوادگی نو در Nicosia، €300,000 به‌علاوه VAT، 120 متر مربع، محل سکونت دائم خریدار، وام مسکن €240,000. VAT با نرخ 5%: €15,000، در برابر €57,000 با نرخ 19%. ثبت رهن: €2,400. هزینه انتقال: ندارد.

پس از خرید

• بدون مالیات سالانه ملک. مالیات املاک غیرمنقول از 2017 لغو شد. مالکان عوارض محلی برای زباله، فاضلاب و روشنایی می‌پردازند که معمولاً حدود €90 تا €300 در سال است (Philippou Law، مارس 2026).
• درآمد اجاره. از 2026 فقط مشمول مالیات بر درآمد است و دیگر مشمول سهم دفاعی (defence contribution) نیست، و اجاره باید با انتقال بانکی، کارت یا روش الکترونیکی دیگر پرداخت شود، وگرنه مستأجر نمی‌تواند آن را کسر کند (PwC Cyprus).
• اجاره تعطیلات. یک خانه فقط پس از ثبت در دفتر ثبت معاونت وزارت گردشگری می‌تواند برای اجاره کوتاه‌مدت آگهی یا اجاره داده شود و شماره ثبت باید در هر آگهی درج شود. اجاره بدون ثبت می‌تواند تا یک سال زندان، جریمه تا €5,000 یا هر دو را در پی داشته باشد (Philippou Law، اوت 2026).
• بازده. شاخص RICS و KPMG برای سه‌ماهه دوم 2026 بازده ناخالص تقریبی 5.51% برای آپارتمان و 3.01% برای خانه را نشان داد (Papacleovoulou، سپتامبر 2026).

وقتی مشتری می‌فروشد. فروشندگان روی سود، پس از تعدیل تورم و کسر هزینه‌ها، 20% مالیات بر عایدی سرمایه می‌پردازند. اصلاحات 2026 معافیت‌های مادام‌العمر را به‌طور کلی به €30,000 و برای محل سکونت اصلی که دست‌کم پنج سال در آن زندگی شده به €150,000 رساند (PwC Cyprus). فروشندگان همچنین عوارض 0.4% برای مسکن پناهندگان را می‌پردازند که در 2022 وضع شد.

اقامت و شهروندی

اقامت دائم (Regulation 6(2)). از 2 مه 2023، سرمایه‌گذار غیراروپایی به دست‌کم €300,000 به‌علاوه VAT در خانه‌های نوساز خریداری‌شده از سازنده نیاز دارد که پیشاپیش پرداخت و از خارج تأمین شود، به‌علاوه درآمد مطمئن دست‌کم €50,000 در سال و €15,000 برای همسر و €10,000 برای هر فرزند (Kyprianou، مه 2023؛ GK Law Firm، اکتبر 2026). دارندگان آن نمی‌توانند در قبرس کار کنند.

در حال بازبینی است. در 24 سپتامبر 2026، معاون وزیر مهاجرت به نمایندگان گفت که حدود 1,500 مجوز در دو سال صادر شده، حدود 12,000 مجوز اعطاشده از 2013 در حال بازبینی است و طرح پیش از پیوستن قبرس به شنگن سخت‌گیرانه‌تر خواهد شد (Cyprus Mail). تا اکتبر 2026 هیچ قاعده جدیدی منتشر نشده بود. هرگز شرایط فعلی را به مشتری قول ندهید.

بدون گذرنامه. برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری در نوامبر 2020 لغو شد. در دسامبر 2025، مجلس اختیار هیئت دولت برای اعطای شهروندی به سرمایه‌گذاران را لغو کرد (Cyprus Mail).

شمال جزیره

شمال، که از 1974 زیر اداره قبرسی‌های ترک است، مشمول هیچ‌یک از موارد بالا نیست. بخش بزرگی از زمین‌های آن به قبرسی‌های یونانی آواره تعلق داشت، مالکیت اغلب مورد مناقشه است و اصلاحیه 2006 قانون کیفری جمهوری، معامله چنین املاکی را جرمی با مجازات تا هفت سال زندان می‌داند (Koufettas Law، اکتبر 2026). ارقام منطقه Famagusta در آمار رسمی فقط به بخش تحت کنترل دولت مربوط است. املاک شمال را فهرست نکنید، نشان ندهید و برای آن کارمزد نگیرید.

آنچه مشاور املاک باید توضیح دهد

• اینکه خریدار اروپایی است یا غیراروپایی و قاعده یک خانه برای برنامه‌هایش چه معنایی دارد.
• اینکه گواهی استعلام و وضعیت سند پیش از امضا بررسی شوند، نه پس از آن.
• چرا قرارداد باید ظرف شش ماه سپرده شود.
• اینکه خانه مشمول هزینه انتقال است یا VAT و آیا نرخ 5% اعمال می‌شود، در یک برآورد کتبی.
• اینکه حق تمبر از 2026 دیگر اعمال نمی‌شود.
• قاعده ثبت برای اجاره‌های تعطیلات.
• اینکه طرح اقامت در حال تغییر است و خرید ملک گذرنامه نمی‌دهد.

قبرس در 1 ژانویه 2026 مالیات‌های املاک خود را تغییر داد و طرح اقامت در حال بازبینی است. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده و فقط مناطق تحت کنترل مؤثر جمهوری قبرس را پوشش می‌دهد. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مهاجرتی. CloserPass به Estate Agents Registration Council، Department of Lands and Surveys، اداره مالیات یا هیچ نهاد دولتی در قبرس وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در قبرس در CloserPass پیدا کنید.