خرید ملک در پرتغال به‌عنوان خارجی

پرتغال هیچ محدودیت ملیتی برای خرید ملک ندارد. مقیمان و غیرمقیمان همان مراحل را طی می‌کنند. آنچه تغییر کرده هزینه و وعده‌های پیرامون خرید است: ملک دیگر به ویزای طلایی منجر نمی‌شود، و از مه 2026 بیشتر خریداران غیرمقیم خانه، مالیات انتقال ثابت 7.5% می‌پردازند. در اینجا آنچه یک مشاور املاک باید در اکتبر 2026 توضیح دهد آمده است.

خلاصه

1. خارجی‌ها آزادانه می‌توانند خرید کنند. خریدار به یک NIF (شماره مالیاتی) نیاز دارد، و خریدارانی که خارج از EU یا EEA زندگی می‌کنند باید برای گرفتن آن یک نماینده مالیاتی تعیین کنند.
2. یک وکیل یا solicitador باید پیش از هر بیعانه‌ای caderneta predial (سند مالیاتی ملک)، certidão permanente (گواهی ثبت ملک) و مجوزها را بررسی کند.
3. روال معمول: CPCV (قرارداد پیش‌فروش یا قول‌نامه) با یک sinal (بیعانه)، سپس سند (escritura) و ثبت.
4. خریدار IMT (مالیات انتقال) و 0.8% مالیات تمبر می‌پردازد. برای خانه دائمی شخصی، IMT در 2026 از 0% تا €106,346 شروع می‌شود.
5. از 25 مه 2026، غیرمقیمانی که خانه می‌خرند IMT ثابت 7.5% می‌پردازند، با امکان بازپرداخت در برخی موارد.
6. مالکان سپس سالانه IMI و برای املاک مسکونی بالای €600,000، AIMI می‌پردازند.
7. ویزای طلایی از 7 اکتبر 2023 دیگر ملک را نمی‌پذیرد. خرید ملک هیچ حق اقامتی ایجاد نمی‌کند.
8. سقف وام مسکن 90% ارزش برای خانه دائمی شخصی و 80% برای سایر مقاصد است، و بانک‌ها اغلب با غیرمقیمان سخت‌گیرترند.

چه کسانی و کجا خرید می‌کنند

INE در 2025 تعداد 8,471 خرید خانه توسط خریدارانی با نشانی مالیاتی در خارج را به ارزش €3.4 billion شمارش کرد. این رقم 13.3% کاهش داشت، یعنی سومین کاهش سالانه پیاپی (idealista، مارس 2026). خریداران مستقر در EU به‌طور میانگین €335,640 و خریداران دیگر مناطق €470,277 پرداختند، در برابر €234,120 برای مقیمان.

• Algarve 29.7% خریدهای غیرمقیمان از نظر تعداد و 42.4% از نظر ارزش را به خود اختصاص داد.
• Grande Lisboa از نظر تعداد 12.5% را به خود اختصاص داد.

در Lisbon، Cascais و Algarve، مشاوری که نتواند این فرایند را به انگلیسی پیش ببرد مشتری از دست می‌دهد.

گام 1: NIF، نماینده مالیاتی و حساب بانکی

NIF برای امضای CPCV، پرداخت مالیات‌ها، امضای سند و گرفتن وام مسکن لازم است. gov.pt می‌گوید رایگان است. مقیمان در اداره مالیات درخواست می‌دهند. به گفته Global Citizen Solutions (اکتبر 2026)، خریدارانی که خارج از EU یا EEA زندگی می‌کنند باید برای گرفتن آن یک نماینده مالیاتی در پرتغال تعیین کنند. این کار را از همان روزی که مشتری تصمیم به خرید می‌گیرد شروع کنید.

یک حساب بانکی پرتغالی بقیه کارها را ساده‌تر می‌کند: پرداخت قابل پیگیری بیعانه و قیمت، برداشت مستقیم برای IMI و شارژ ساختمان، و هر وام مسکن.

گام 2: بررسی‌ها پیش از بیعانه

Literacia Financeira مدارکی را که باید پیش از CPCV بررسی شوند فهرست می‌کند:

• Caderneta predial: سابقه مالیاتی صادرشده توسط اداره مالیات. شماره ثبت مالیاتی، توصیف و مساحت‌ها، مالکان و ارزش مالیاتی (VPT) را که IMI بر اساس آن محاسبه می‌شود نشان می‌دهد. مالک آن را رایگان از Portal das Finanças دانلود می‌کند و 12 ماه اعتبار دارد.
• Certidão permanente: گواهی اداره ثبت املاک. مالکان و هرگونه رهن، توقیف، حق انتفاع یا حق ارتفاق و همچنین دعاوی قضایی را نشان می‌دهد. DECO قیمت آن را €15 به‌صورت آنلاین و با اعتبار شش ماه اعلام می‌کند. Caderneta و certidão مکمل یکدیگرند: یکی مالیاتی است و دیگری حقوقی.
• Licença de utilização: مجوز بهره‌برداری صادرشده توسط شهرداری. خانه‌های ساخته‌شده پیش از 7 اوت 1951 به جای آن به گواهی شهرداری نیاز دارند. از 2024 دیگر لازم نیست در زمان امضای سند ارائه شود، اما Literacia Financeira توصیه می‌کند آن را شرط CPCV قرار دهید. از 1 اکتبر 2026، سند باید ذکر کند که آیا ملک عنوان مجوز شهرسازی دارد یا نه، وگرنه فروش ممکن است ابطال شود.
• Ficha técnica da habitação: پرونده فنی برای خانه‌هایی که پس از 30 مارس 2004 مجوز گرفته‌اند.
• گواهی انرژی: برای فروش یا اجاره الزامی است. ComparaJá اشاره می‌کند که برای خانه‌ها ده سال اعتبار دارد و فروش بدون آن می‌تواند برای اشخاص حقیقی جریمه‌ای از €250 تا €3,740 در پی داشته باشد.
• یک گواهی از مدیریت ساختمان (condomínio) مبنی بر نداشتن بدهی شارژ، و برنامه فروشنده برای تسویه هر وام رهنی موجود در زمان امضای سند.

مساحت‌ها و نقشه را با مدارک مقایسه کنید. Literacia Financeira هشدار می‌دهد که توسعه‌های بدون مجوز ممکن است خریدار را با خانه‌ای تنها بگذارد که بانک حاضر به تأمین مالی کامل آن نیست.

گام 3: CPCV، sinal و سند

1. CPCV. قرارداد پیش‌فروش باید کتبی باشد و امضاها به‌صورت حضوری توسط سردفتر، وکیل یا solicitador گواهی شوند، که باید تأیید کند مجوز بهره‌برداری یا ساخت وجود دارد. بدون این گواهی، قرارداد نامعتبر است (Literacia Financeira، اکتبر 2026).
2. Sinal. قانون مبلغی تعیین نمی‌کند؛ 10% تا 20% رایج است. خریداری که منصرف شود آن را از دست می‌دهد. فروشنده‌ای که تعهدش را انجام ندهد آن را دو برابر بازمی‌گرداند، یا خریدار می‌تواند از دادگاه بخواهد حکم به انجام فروش بدهد، حقی که در CPCV ملکی قابل اسقاط نیست.
3. تحویل کلید پیش از سند یک تصمیم است، نه یک لطف. تحویل کلید همراه با CPCV انتقال تلقی می‌شود، پس IMT از همان زمان سررسید می‌شود.
4. سند و ثبت. IMT و مالیات تمبر پیش از امضای سند پرداخت می‌شوند. سند را می‌توان نزد سردفتر، از طریق solicitador یا وکیل، در بانک یا در باجه دولتی Casa Pronta امضا کرد که خرید را هم ثبت می‌کند.

یک CPCV عادی فقط فروشنده را شخصاً متعهد می‌کند. اگر فروشنده ملک را به کس دیگری بفروشد، خریدار دو برابر بیعانه را می‌گیرد، نه خانه را. برای جدول‌های زمانی طولانی، بیعانه بزرگ یا فروشنده بدهکار، Literacia Financeira توضیح می‌دهد که می‌توان به این تعهد اثر عینی داد و آن را ثبت کرد، با هزینه بیشتر.

هزینه‌های خریدار

IMT (مالیات انتقال ملک). برای 2026 پله‌های سرزمین اصلی 2% افزایش یافت (PwC Tax Guide 2026):

خرید	IMT در 2026 (سرزمین اصلی)
خانه دائمی شخصی	0% تا €106,346، سپس نرخ‌های نهایی 2%، 5%، 7% و 8% تا €660,982، نرخ واحد 6% تا €1,150,853، و 7.5% بالاتر از آن
خانه دوم	از 1% شروع می‌شود، سپس همان پله‌ها
سایر املاک شهری	6.5%
زمین روستایی	5%
خانه خریداری‌شده توسط غیرمقیم، از 25 مه 2026	ثابت 7.5%

نکات:

• خریداران جوان. خریداران 35 سال یا کمتر که نخستین خانه دائمی خود را می‌خرند، تا €330,539 هیچ IMT یا مالیات تمبری نمی‌پردازند و برای مازاد آن تا €660,982 فقط 8% IMT می‌پردازند (Doutor Finanças).
• غیرمقیمان. نرخ ثابت 7.5% از Decree-law 97/2026 می‌آید. idealista در سپتامبر 2026 گزارش داد که این نرخ شامل خریدارانی که پیش‌تر مقیم مالیاتی پرتغال بوده‌اند نمی‌شود. اگر خریدار ظرف دو سال مقیم شود، یا ظرف شش ماه خانه را با اجاره‌بهای متعادل (تا €2,300 در ماه) و دست‌کم برای 36 ماه در پنج سال اول اجاره دهد، این مالیات می‌تواند بازپرداخت شود.
• Azores و Madeira سقف پله‌های خود را تعیین می‌کنند.

مالیات تمبر (Imposto do Selo). 0.8% قیمت، به‌علاوه 0.6% وام مسکن پنج‌ساله یا بیشتر.

سند و ثبت. Literacia Financeira در سپتامبر 2026 قیمت ثابت Casa Pronta را €375 برای خرید نقدی و €700 با تأمین مالی بانکی اعلام کرد. سردفتران خصوصی یا solicitadores معمولاً €200 تا €500 به‌علاوه هزینه‌های ثبت می‌گیرند. وکلا کارمزد خود را تعیین می‌کنند، پس آن را کتبی توافق کنید.

مثال‌های محاسبه‌شده

این مثال‌ها از نرخ‌های بالا استفاده می‌کنند. یک وکیل باید آن‌ها را برای هر معامله تأیید کند.

خانه اصلی نزدیک Porto، €200,000، خریدار مقیم پرتغال و بالای 35 سال، نقدی. IMT: €3,542 (مثال خود Literacia Financeira). مالیات تمبر 0.8%: €1,600. Casa Pronta: €375. جمع: حدود €5,517، یعنی 2.8% قیمت.

آپارتمان در Lisbon، €400,000، خریدار غیرمقیم، نقدی، سند پس از 25 مه 2026. IMT 7.5%: €30,000. مالیات تمبر 0.8%: €3,200. Casa Pronta: €375. جمع: حدود €33,575، یعنی 8.4% قیمت، پیش از هزینه وکیل.

ویلا در Algarve، €800,000، خریدار از پیش مقیم، به‌عنوان خانه دائمی، با وام مسکن €400,000. IMT با نرخ واحد 6%: €48,000. مالیات تمبر بر قیمت: €6,400. مالیات تمبر بر وام 0.6%: €2,400. Casa Pronta با تأمین مالی: €700. جمع: حدود €57,500.

مالیات‌های سالانه پس از خرید

• IMI: مالیات شهرداری بر ملک، 0.3% تا 0.45% ارزش مالیاتی املاک شهری که هر شهرداری تعیین می‌کند (PwC).
• AIMI: اشخاص حقیقی با املاک مسکونی به ارزش بیش از €600,000 (€1.2 million برای زوج‌هایی که اظهارنامه مشترک می‌دهند) 0.7% بر مازاد آن می‌پردازند که در پله‌های بالاتر به 1% و 1.5% می‌رسد. شرکت‌ها 0.4% و نهادهای مستقر در بهشت‌های مالیاتی 7.5% می‌پردازند.
• درآمد اجاره به‌طور پیش‌فرض با نرخ 25% مشمول مالیات است، و از 2026 برای اجاره‌های مسکونی تا €2,300 در ماه طبق Decree-law 97/2026 با نرخ 10%.
• اجاره‌های تعطیلات نیاز به ثبت به‌عنوان Alojamento Local (اقامتگاه محلی) در دفتر RNAL دارند. از Decree-law 76/2024 تصمیم با شهرداری‌هاست و Lisbon و Porto مناطق محدودیت اعمال می‌کنند. اگر مشتری برای این هدف می‌خرد، پیش از خرید بررسی کنید.

اقامت: ویزای طلایی و IFICI

ویزای طلایی از طریق ملک دیگر وجود ندارد. Law 56/2023 (Mais Habitação) خرید املاک را از 7 اکتبر 2023 از ویزای سرمایه‌گذاری حذف کرد. Global Citizen Solutions در اکتبر 2026 مسیرهای باقی‌مانده را فهرست می‌کند، از جمله €500,000 در یک صندوق واجد شرایط که در املاک سرمایه‌گذاری نمی‌کند، سرمایه‌گذاری در شرکتی که شغل ایجاد کند، تأمین مالی پژوهش و تأمین مالی هنر و فرهنگ. ملک را به‌عنوان مسیری برای اقامت تبلیغ نکنید.

تابعیت بیشتر طول می‌کشد. Organic Law 1/2026 که از 19 مه 2026 اجرایی است، مدت اقامت لازم برای تابعیت را از پنج سال به هفت سال برای اتباع EU و CPLP و به ده سال برای دیگران افزایش داد (ASAG).

NHR جایگزین شده است. رژیم مقیم غیرعادی (NHR) پس از 2023 به روی متقاضیان جدید بسته شد. جانشین آن، IFICI، نرخ 20% بر درآمد کاری واجد شرایط در پرتغال و معافیت برای بیشتر درآمدهای خارجی به مدت ده سال ارائه می‌دهد، اما فقط برای کسانی که برای کار پژوهشی یا نوآوری واجد شرایط به پرتغال نقل مکان می‌کنند، از پیش ثبت‌نام می‌کنند و در پنج سال گذشته مقیم نبوده‌اند (Garrigues). این یک امتیاز عمومی برای بازنشستگان یا سرمایه‌گذاران نیست.

وام مسکن

سقف‌های Banco de Portugal، به جمع‌بندی Rankia در اوت 2026:

• نسبت وام به ارزش: تا 90% برای خانه دائمی شخصی و 80% برای سایر مقاصد، بر اساس هر کدام که کمتر باشد: قیمت یا ارزش‌گذاری.
• بازپرداخت بدهی: سقف توصیه‌شده از 1 اوت 2026 از 50% به 45% درآمد خالص ماهانه کاهش یافت.
• مدت: تا 40 سال برای وام‌گیرندگان تا 35 سال، و 35 سال برای بالاتر از آن.

با غیرمقیمان سخت‌گیرانه‌تر رفتار می‌شود. راهنمای idealista در مه 2021 می‌گفت بانک‌ها معمولاً به غیرمقیمان 70% یا 80% وام می‌دادند، و غیرمقیم بودن با اقامت مالیاتی تعریف می‌شود، نه ملیت. شرایط فعلی را از هر بانک بپرسید. در عمل، خریدار غیرمقیم خانه دوم به 20% تا 30% قیمت به‌علاوه مالیات‌های بالا از منابع خود نیاز دارد. این را در نخستین جلسه بگویید.

آنچه مشاور املاک باید توضیح دهد

• NIF و نماینده مالیاتی زمان می‌برند؛ فوراً شروع کنید.
• Caderneta، certidão permanente و مجوز پیش از CPCV بررسی می‌شوند، نه بعد از آن.
• معنای sinal برای هر طرف، و اینکه چرا تحویل کلید پیش از سند باعث سررسید IMT می‌شود.
• نرخ IMT در تاریخ امضای سند، از جمله نرخ 7.5% غیرمقیمان و راه‌های بازپرداخت آن، در یک برآورد کتبی.
• IMI و AIMI سالانه، و قوانین اجاره تعطیلات.
• اینکه خرید ملک هیچ ویزایی نمی‌دهد.

مالیات‌های املاک پرتغال در مه 2026 تغییر کرد و با هر بودجه دوباره تغییر می‌کند. این راهنما در تاریخ نشان‌داده‌شده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به IMPIC، اداره مالیات یا هیچ مرجع، دفتر اسناد رسمی یا بانک پرتغالی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در پرتغال در CloserPass پیدا کنید.