خرید ملک در تایلند به‌عنوان خارجی

تایلند به خارجی‌ها اجازه می‌دهد کاندو را به نام خود و با مالکیت کامل (freehold) داشته باشند، اما هیچ چیز دیگری را به‌طور کامل نه. زمین بسته است، خانه‌ها با اجاره زمین همراه‌اند و هر ساختمان حداکثر 49% می‌تواند مالک خارجی داشته باشد. در 2024 دولت قواعد آسان‌تری را مطرح کرد که هرگز قانون نشد و در اکتبر 2026 در جهت مخالف حرکت کرد و برخوردی سراسری با مالکیت اسمی آغاز کرد. در اینجا می‌بینید یک مشاور در اکتبر 2026 چه باید توضیح دهد.

خلاصه

1. خارجی‌ها می‌توانند واحدهای کاندو را با مالکیت کامل داشته باشند، در سقف 49% سهم خارجی از مساحت قابل فروش هر ساختمان (Condominium Act B.E. 2522، 1979).
2. خارجی‌ها نمی‌توانند مالک زمین باشند و شرکتی با بیش از 49% سهم خارجی طبق ماده 97 Land Code خارجی محسوب می‌شود.
3. طولانی‌ترین اجاره مسکونی ثبت‌شده 30 سال است. تمدیدهای «30+30+30» وعده‌های قراردادی‌اند.
4. پیشنهادهای سهمیه 75% و اجاره 99 ساله در 2024 هرگز قانون نشدند.
5. برای ثبت کاندو با مالکیت کامل، پول باید از خارج و به ارز خارجی بیاید، با فرم FET برای مبالغ USD 50,000 یا بیشتر.
6. هزینه‌های انتقال: 2% هزینه انتقال، به‌علاوه 3.3% SBT یا 0.5% حق تمبر، به‌علاوه مالیات تکلیفی که بیشتر بر عهده فروشنده است.
7. خریداران معمولاً هیچ کارمزدی به مشاور نمی‌پردازند: فروشنده می‌پردازد (FazWaz).
8. برخورد با مالکیت اسمی از 19 اکتبر 2026 بررسی‌هایی بر خریدهای بالای 2 میلیون بات اضافه می‌کند.

چه کسانی و کجا خرید می‌کنند

مرکز اطلاعات املاک (REIC) در 2025 انتقال 14,899 واحد کاندو به خارجی‌ها به ارزش 60.92 میلیارد بات را ثبت کرد: 14.7% واحدها و 25% ارزش در سطح کشور. بانکوک 7,029 واحد، چونبوری (پاتایا) 4,164 و پوکت 1,190 واحد را به خود اختصاص دادند (Khaosod English، مارس 2026). در نیمه نخست 2026، خارجی‌ها 6,533 واحد به ارزش 28.267 میلیارد بات خریدند، با میانگین 4.3 میلیون بات و 43.9 متر مربع (The Nation، سپتامبر 2026).

• از نظر تعداد واحد در 2025، چین در صدر است و پس از آن میانمار و روسیه.
• انتقال‌های خارجی در پوکت در 2025 18.3% افزایش یافت، اما موجودی فروش‌نرفته به 14,008 واحد رسید (Krungsri Research، اوت 2026).
• پاتایا مازاد عرضه ساختاری دارد که در Jomtien از همه بدتر است و خریداران میانمار اصلی‌ترین تقاضای جدید هستند (Pattaya Mail، فوریه 2026).
• ویلاهای کو سامویی: خریداران خارجی در 85% تا 90% معاملات (Samui Property Group، مه 2026).

یک خارجی مالک چه چیزی می‌تواند باشد

کاندو، با مالکیت کامل، در سقف سهمیه 49%. مساحت در مالکیت خارجی‌ها نمی‌تواند از 49% کل مساحت قابل فروش ساختمان بیشتر شود. فراتر از آن، خارجی فقط می‌تواند واحد را اجاره کند (Bektu، ژوئن 2026). پیش از رزرو خریدار، سهمیه باقی‌مانده ساختمان را بررسی کنید.

بدون زمین. خارجی نمی‌تواند مالک زمین باشد و شرکتی با بیش از 49% سرمایه خارجی یا اکثریت سهامداران خارجی هم نمی‌تواند (Leto، ژوئن 2026). برای ویلا یا خانه، ساختار معمول اجاره ثبت‌شده زمین برای حداکثر 30 سال است.

اجاره 30 ساله. بندهای تمدید مانند 30+30+30 به‌طور گسترده تبلیغ می‌شوند (Pattaya Mail)، اما قراردادی‌اند. Bektu توضیح می‌دهد که دادگاه‌ها معمولاً فقط نخستین دوره ثبت‌شده 30 ساله را اجرا می‌کنند. قیمت و توضیح معامله را بر مبنای 30 سال ارائه دهید.

پیشنهادهای 2024. در ژوئن 2024 هیئت وزیران به‌طور اصولی با سهمیه 75% کاندو برای خارجی‌ها و اجاره 99 ساله موافقت کرد. وزیر کشور وقت، Anutin Charnvirakul، گفت پیش‌نویس اداره اراضی آماده نیست و مالکان تایلندی باید اکثریت حق رأی را حفظ کنند (The Nation، ژوئن 2024). تا ژوئن 2026 هیچ‌یک از این تغییرات تصویب نشده بود (Bektu). جمله دقیق برای مشتریان: سهمیه 49% و سقف اجاره 30 ساله همچنان اعمال می‌شوند.

برخورد اکتبر 2026

در 19 اکتبر 2026، نخست‌وزیر Anutin Charnvirakul که وزیر کشور هم هست، برخوردی سراسری با مالکیت اسمی زمین آغاز کرد (Thai Examiner، اکتبر 2026):

• 13,088 طرف مظنون، از جمله 1,550 شرکت، 2,360 قطعه زمین، حدود 14.01 میلیارد بات.
• به استانداران دستور داده شد تحقیقات اولویت‌دار را تا پایان دسامبر 2026 تمام کنند.
• بررسی‌های بیشتر بر خریدهای بالای 2 میلیون بات یا با ارزش ارزیابی‌شده بالای 5 میلیون بات.
• همسران تایلندی باید منشأ وجوه را ثابت کنند.

Leto، به‌عنوان تنها منبع صنعتی، از پیش‌نویس اصلاحیه مصوب هیئت وزیران بر ماده 94 Land Code برای ضبط زمین‌های در مالکیت اسمی به نفع دولت (24 فوریه 2026)، بخشنامه اداره اراضی درباره ذی‌نفعان نهایی (15 مه 2026) و قرار گرفتن هشت استان تحت کنترل ویژه، از جمله پوکت، Surat Thani (کو سامویی)، چیانگ مای و چونبوری (پاتایا)، خبر می‌دهد. این موارد را با وکیل بررسی کنید. هرگز پیشنهاد مالک اسمی تایلندی یا شرکت صوری برای نگهداری زمین ندهید.

فرم FET

Storm Real Estate Phuket (سپتامبر 2026) توضیح می‌دهد:

• فرم Foreign Exchange Transaction را بانک تایلندی دریافت‌کننده پول صادر می‌کند.
• این فرم برای ثبت کاندو با مالکیت کامل به نام خارجی لازم است، معمولاً برای انتقال‌های USD 50,000 یا بیشتر.
• وجوه باید از خارج حواله شود، به ارز خارجی، از پیش.

پیش از نخستین پرداخت، از جمله ودیعه رزرو، این را به خریدار بگویید.

هزینه‌های خریدار و فروشنده

Storm Real Estate Phuket هزینه‌های زمان انتقال را این‌گونه فهرست می‌کند:

هزینه	نرخ	مبنا	چه کسی می‌پردازد
هزینه انتقال	2%	ارزش ارزیابی‌شده	قابل مذاکره، اغلب تقسیم‌شده
مالیات ویژه کسب‌وکار (Specific Business Tax)	3.3%	بیشترِ ارزش ارزیابی‌شده یا قیمت	فروشنده، اگر کمتر از 5 سال مالک بوده یا در کسب‌وکار املاک فعال است
حق تمبر	0.5%	بیشترِ ارزش ارزیابی‌شده یا قیمت	فقط وقتی SBT اعمال نمی‌شود
مالیات تکلیفی	1% برای شرکت، تصاعدی برای شخص حقیقی بر اساس سال‌های مالکیت	طبق قواعد دفتر اراضی (Land Office)	فروشنده

تخفیفی که شامل خارجی‌ها نمی‌شود. هزینه کاهش‌یافته 0.01% برای انتقال و رهن فقط برای اتباع تایلند هنگام خرید خانه تا 7 میلیون بات اعمال می‌شود و تا 30 ژوئن 2027 ادامه دارد.

کارمزد مشاور. FazWaz کمیسیون معمول را 3% تا 5% می‌داند که فروشنده می‌پردازد و در قیمت گنجانده می‌شود. خریداران معمولاً چیزی نمی‌پردازند.

مثال‌های محاسبه‌شده

این مثال‌ها از نرخ‌های بالا استفاده می‌کنند و ارزش ارزیابی‌شده نشان‌داده‌شده را فرض می‌گیرند. وکیل باید آن‌ها را برای هر معامله تأیید کند.

کاندوی دست‌دوم در بانکوک، 5,000,000 بات، ارزیابی 4,600,000، فروشنده 3 سال مالک بوده، هزینه انتقال 50/50 تقسیم می‌شود. هزینه انتقال: 4,600,000 x 2% = 92,000، پس 46,000 بات برای خریدار. فروشنده 46,000 سهم خود، SBT به میزان 5,000,000 x 3.3% = 165,000 بات و مالیات تکلیفی را می‌پردازد. بدون حق تمبر. خریدار به فرم FET نیاز دارد.

کاندوی دست‌دوم در پاتایا، 2,780,000 بات، ارزیابی به همان مبلغ، فروشنده 8 سال مالک بوده، خریدار کل هزینه انتقال را می‌پردازد. هزینه انتقال: 2,780,000 x 2% = 55,600 بات که خریدار می‌پردازد. SBT اعمال نمی‌شود، پس فروشنده حق تمبر 2,780,000 x 0.5% = 13,900 بات به‌علاوه مالیات تکلیفی می‌پردازد.

کاندوی نوساز خریداری‌شده از سازنده، 3,000,000 بات، ارزیابی به همان مبلغ. خریدار تایلندی هزینه انتقال 0.01% یعنی 300 بات می‌پردازد. خریدار خارجی 2%، یعنی 60,000 بات، یا سهمی را که در قرارداد سازنده تعیین شده می‌پردازد. سازنده SBT به مبلغ 99,000 بات و 1% مالیات تکلیفی می‌پردازد.

خرید پیش‌فروش

طبق ماده 6/2 Condominium Act، قرارداد کاندوی سازنده باید از فرم استاندارد وزارت کشور پیروی کند و شروط مغایر باطل‌اند. قرارداد باید تاریخ انتقال را با 30 روز اطلاع قبلی تعیین کند، 5 سال مسئولیت نقص برای سازه و 2 سال برای سایر بخش‌ها داشته باشد و جریمه تأخیر در تحویل دست‌کم 0.01% در روز با سقف 10% تعیین کند (Siam Legal). حساب امانی (escrow) داوطلبانه است. ببینید: پیش‌فروش در تایلند چگونه کار می‌کند.

آنچه مشاور باید توضیح دهد

• اینکه یک خارجی می‌تواند کاندو را با مالکیت کامل در سقف سهمیه 49% داشته باشد و زمین نه.
• اینکه اجاره 30 ساله است و تمدیدها فقط وعده‌اند.
• اینکه اجاره 99 ساله و سهمیه 75% قانون نیستند.
• اینکه پول چگونه باید برسد و فرم FET.
• هزینه انتقال، SBT یا حق تمبر و مالیات تکلیفی، در یک برآورد کتبی.
• اینکه برخورد با مالکیت اسمی یعنی بررسی‌های بیشتر بالای 2 میلیون بات و اینکه مالک اسمی هرگز گزینه نیست.

قواعد مالکیت خارجی‌ها در تایلند در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. پیشنهادهای 2024 قانون نشدند و برخورد با مالکیت اسمی در اکتبر 2026 سخت‌تر شد. این راهنما اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مهاجرتی. CloserPass به اداره اراضی، وزارت کشور یا هیچ نهاد دولتی در تایلند وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در تایلند در CloserPass پیدا کنید.