ویلاهای پیش‌فروش در بالی چگونه کار می‌کنند

ویلاهای پیش‌فروش بخش بزرگی از چیزی است که خریداران خارجی در بالی می‌بینند: تصاویر سه‌بعدی در Instagram، یک قطعه در Canggu، Uluwatu یا Ubud، و یک برنامه پرداخت که در طول ساخت پخش شده است. اندونزی برای سازندگانی که خانه پیش‌فروش می‌کنند قواعدی دارد، اما بسیاری از معاملات بالی خارج از آن قرار می‌گیرند چون leasehold هستند. مشاور املاک باید بداند کدام حمایت‌ها اعمال می‌شوند و کدام نه.

خلاصه

1. بیشتر ویلاهای پیش‌فروشی که به خارجی‌ها در بالی فروخته می‌شوند leasehold هستند یا از طریق یک PT PMA نگهداری می‌شوند. خارجی‌ها نمی‌توانند زمین را freehold بخرند.
2. وقتی سازنده خانه پیش‌فروش می‌کند، PPJB (قرارداد مقدماتی فروش) باید نزد سردفتر و فقط پس از تحقق پنج شرط، از جمله دست‌کم 20% ساخت، تنظیم شود.
3. سازنده پیش از ساخت به PBG (مجوز ساخت) و پیش از اینکه کسی بتواند از ویلا استفاده کند به SLF (گواهی بهره‌برداری) نیاز دارد. PBG جایگزین IMB قدیمی شد.
4. برخلاف اسپانیا، ما هیچ ضمانت بانکی اجباری برای پرداخت‌های پیش‌فروش ویلاهای leasehold بالی پیدا نکردیم. حمایت از خریدار، قرارداد، پرداخت‌های مرحله‌ای و سابقه سازنده است.
5. تضمین‌های اجاره فقط به اندازه اپراتور قابل اعتمادند، و از 2026 اجاره‌های بدون مجوز از پلتفرم‌های رزرو حذف می‌شوند.
6. کاربری زمین در اولویت است. از سپتامبر 2025، بالی ساخت ویلاهای جدید روی زمین کشاورزی مولد را متوقف می‌کند.

چارچوب قانونی

PP 12/2021 درباره مسکن. Hukumonline توضیح می‌دهد که PPJB قرارداد مقدماتی است که نزد سردفتر و پیش از سند نهایی تنظیم می‌شود. برای خانه‌های زمینی در طول ساخت امضا می‌شود و برای آپارتمان‌ها می‌تواند پیش از ساخت امضا شود. طبق ماده 22I(5)، سازنده فقط پس از اطمینان از موارد زیر می‌تواند PPJB امضا کند:

1. وضعیت مالکیت زمین.
2. آنچه فروخته می‌شود.
3. مجوز ساخت (PBG).
4. زیرساخت‌ها، امکانات و تأسیسات عمومی.
5. ساخت دست‌کم 20%.

PPJB به‌تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کند. انتقال از طریق سندی نزد یک PPAT (مقام تنظیم سند زمین) انجام می‌شود که سپس اداره زمین آن را ثبت می‌کند (Hukumonline، فوریه 2025). اگر سازنده PPJB را نقض کند، راه جبران خریدار دعوای مدنی نقض قرارداد در دادگاه بخش محل استقرار سازنده است.

پیش‌فروش leasehold متفاوت است. وقتی خارجی ویلای پیش‌فروش روی زمین اجاره‌ای می‌خرد، مدارک معمولاً اجاره محضری زمین به‌علاوه قرارداد ساخت یا فروش ویلا است. شرایط PPJB بالا برای سازندگانی نوشته شده که خانه و آپارتمان می‌فروشند. از وکیل خریدار بپرسید در این معامله مشخص، کدام قواعد، اگر قاعده‌ای باشد، از پرداخت‌ها حمایت می‌کند.

مجوزهای ساخت: PBG و SLF

مقررات دولتی شماره 16 سال 2021 (PP 16/2021) مجوزهای ساخت را از نو سازمان داد. Hukumonline سه مدرک را شرح می‌دهد:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): مجوز ساخت، تغییر یا توسعه ساختمان که باید با استانداردهای فنی مطابق باشد. این مجوز جایگزین IMB شد، مجوز ساخت قدیمی که دیگر صادر نمی‌شود.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): دولت منطقه‌ای آن را صادر می‌کند تا تأیید کند ساختمان برای کاربری خود مناسب است. این گواهی پیش از استفاده از ساختمان الزامی است. اعتبار آن برای خانه‌های تک و ردیفی 20 سال و برای سایر ساختمان‌ها 5 سال است.
• SBKBG: مدرک مالکیت ساختمان که همراه با SLF از طریق سامانه SIMBG صادر می‌شود.

برای فروش پیش‌فروش، PBG باید پیش از بازاریابی پروژه وجود داشته باشد، و SLF مدرکی است که ثابت می‌کند ویلا قابل سکونت است و، با مجوزهای کسب‌وکار مناسب، قابل اجاره.

یک برنامه پرداخت معمول

سازندگان برنامه‌های خود را تعیین می‌کنند. مثال زیر فقط برای توضیح است، برای یک ویلای leasehold به مبلغ Rp4 میلیارد.

مرحله	پرداخت	پرداخت‌شده تا امروز
رزرو	Rp100 میلیون	Rp100 میلیون
امضای قرارداد اجاره و ساخت (تا 30%)	Rp1.1 میلیارد	Rp1.2 میلیارد
تکمیل سازه (تا 60%)	Rp1.2 میلیارد	Rp2.4 میلیارد
سقف و نازک‌کاری (تا 90%)	Rp1.2 میلیارد	Rp3.6 میلیارد
تحویل با SLF	Rp400 میلیون	Rp4 میلیارد

مثال توضیحی، نه میانگین بازار.

بدون ضمانت قانونی، هر پرداخت را به یک مرحله قابل راستی‌آزمایی گره بزنید، ترجیحاً با تأیید یک مهندس مستقل، و سهم قابل توجهی را برای تحویل نگه دارید. فقط به حساب بانکی اندونزیایی به نام شرکت سازنده‌ای که قرارداد را امضا می‌کند پرداخت کنید.

تضمین‌های اجاره

بسیاری از پروژه‌ها برای سال‌های نخست بازده ثابت وعده می‌دهند، اغلب از طریق یک شرکت مدیریت وابسته به سازنده. پیش از اینکه مشتری به آن تکیه کند:

• بپرسید تضمین را چه کسی می‌پردازد و از حساب کدام شرکت.
• بررسی کنید تضمین در قرارداد اصلی آمده است یا در یک نامه جانبی.
• بررسی کنید ویلا مجوزهای اجاره به گردشگران را خواهد داشت. در فوریه 2026 دولت بالی از Airbnb خواست تأیید کند هر ویلای ثبت‌شده مجوزهای کامل دارد و مالیات می‌پردازد، و ویلاهای فاقد آن را حذف کند (DDTCNews). Emerhub فعالیت اجاره بدون مجوز تجاری را از ریسک‌های اصلی دارندگان leasehold می‌داند.
• مالیات منطقه‌ای خدمات هتلی (PBJT، که اغلب هنوز PHR نامیده می‌شود) را در نظر بگیرید. DDTCNews در فوریه 2026 نرخ 10% را اعمال کرد.
• به یاد داشته باشید تضمینی که از پول خریداران جدید پرداخت می‌شود، با توقف فروش متوقف می‌شود.

در فوریه 2026 وزارت سرمایه‌گذاری همچنین به سوءاستفاده شرکت‌های با مالکیت خارجی در بالی از کد کسب‌وکار املاک KBLI 68111 برای اجاره کوتاه‌مدت ویلا اشاره کرد و بررسی‌های سخت‌گیرانه‌تری پیشنهاد داد (Bali Villa Realty). پروژه پیش‌فروشی که با درآمد اجاره بازاریابی می‌شود به شرکت درست و کدهای درست نیاز دارد.

توقف ساخت در زمین کشاورزی و کاربری زمین

برنامه‌ریزان بالی از 2024 تلاش کرده‌اند ساخت‌وساز را کند کنند. در سپتامبر 2024، استان توقفی دو ساله برای هتل‌ها و کلوب‌های شبانه جدید پیشنهاد داد (The Jakarta Post). در سپتامبر 2025، پس از سیل مرگبار، فرماندار Wayan Koster مقرراتی منطقه‌ای اعلام کرد که تبدیل زمین کشاورزی مولد به ویلا، هتل و رستوران را ممنوع می‌کند و خانه فقط برای مالکان ساکن مجاز است (The Jakarta Post). TravelMole گزارش داد پروژه‌هایی که در حال ساخت بودند تحت تأثیر قرار نگرفتند.

برای پیش‌فروش، این موضوع دو بار اهمیت دارد. پروژه‌ای روی زمین کشاورزی ممکن است PBG نگیرد، و PBG موجود ممکن است بازبینی شود. در ژوئیه 2025، Tirto گزارش داد فرماندار دستور تخریب 48 ساختمان بدون مجوز در ساحل Bingin را داد. کاربری را روی نقشه Gistaru وزارت ATR/BPN و نزد اداره برنامه‌ریزی محلی بررسی کنید. Bali Exception مناطق سبز را زمین کشاورزی با محدودیت شدید ساخت توصیف می‌کند.

مالیات بر ساخت‌وساز نو

• VAT بر ساخت‌وساز نو که از سازنده ثبت‌شده در VAT خریداری شود اعمال می‌شود. طبق PMK 131/2024، نرخ اسمی 12% است، اما کالاها و خدمات غیرلوکس بر 11/12 قیمت مشمول مالیات می‌شوند، یعنی نرخ مؤثر 11%. کالاهای لوکس 12% کامل می‌پردازند (اداره کل مالیات). Global Investments اشاره می‌کند خانه‌های لوکس 12% کامل می‌پردازند و فروش مجدد leasehold میان اشخاص معمولاً خارج از VAT است.
• مشوق VAT در 2026. طبق PMK 90/2025، دولت VAT بر Rp2 میلیارد نخست خانه نو و آماده سکونت با قیمت تا Rp5 میلیارد را که در 2026 تحویل شود می‌پردازد (Katadata). این مشوق برای خانه‌های تکمیل‌شده است، پس بیشتر ویلاهای پیش‌فروشی که پس از 2026 تحویل شوند از آن بهره نمی‌برند.
• فروش مجدد بعدی. اگر خریدار ویلای leasehold را بفروشد، Rumavi توضیح می‌دهد که این واگذاری به‌عنوان درآمد اجاره مشمول مالیات است: 10% قیمت ناخالص برای مقیمان مالیاتی و 20% برای غیرمقیمان، مگر اینکه یک پیمان مالیاتی آن را کاهش دهد.

برای مالیات‌های تملک، خرید ملک در بالی به‌عنوان خارجی را ببینید.

چه چیزهایی را درباره سازنده و پروژه بررسی کنیم

• زمین. نسخه‌ای از سند زمین که در اداره زمین BPN بررسی شده باشد، و هویت مالک اندونزیایی زمین اگر پروژه leasehold است.
• اجاره. تاریخ شروع آن. اجاره 30 ساله‌ای که پیش از ساخت شروع شده، در مدت ساخت ویلا سال‌هایی را از دست می‌دهد.
• کاربری زمین که برای کاربری مورد نظر کتبی تأیید شده باشد.
• شماره PBG، و بعداً SLF.
• شرکت. NIB و کدهای KBLI آن در OSS، دفتر واقعی آن، و اینکه آیا PT PMA با سرمایه واقعی است.
• nominee. هر ساختاری که در آن یک اندونزیایی زمین یا سهام را «برای» سازنده یا خریدار نگه می‌دارد، در دادگاه باطل است (Hukumonline).
• جامعه محلی. CNA Indonesia گزارش می‌دهد پروژه‌هایی که با banjar محلی و روستای سنتی تفاهم ندارند، حتی با داشتن مجوز ممکن است با اعتراض روبه‌رو شوند.
• سابقه. پروژه‌های تکمیل‌شده‌ای که خریدار بتواند از آن‌ها بازدید کند، با SLF.

نشانه‌های هشدار

• بازاریابی پروژه‌ای بدون PBG، یا گفتن اینکه «IMB در راه است».
• قطعه‌هایی روی شالیزار یا در منطقه سبز.
• پرداخت به حساب شخصی یا به شرکتی در خارج از کشور.
• تضمین اجاره در نامه‌ای جانبی از شرکتی دیگر.
• مدت اجاره‌ای که پیش از ساخت شروع می‌شود.
• سازنده‌ای که از خریدار می‌خواهد از nominee اندونزیایی استفاده کند.

قواعد ساخت و کاربری زمین بالی در 2025 تغییر کرد و اجرای قانون درباره اجاره‌ها در 2026 شدت گرفت. این راهنما در تاریخ نشان‌داده‌شده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به هیچ نهاد یا سازنده‌ای وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در اندونزی در CloserPass پیدا کنید.