پیش‌فروش در قبرس چگونه کار می‌کند

بیشتر خانه‌های نو در قبرس پیش‌فروش می‌شوند، اغلب حتی پیش از صدور پروانه ساخت. قانون یک ابزار قوی به خریدار می‌دهد، یعنی سپردن قرارداد در اداره ثبت اراضی، اما سازندگان را مجبور به تضمین پیش‌پرداخت‌ها نمی‌کند. ریسک بزرگ‌تر در پایان کار است: هزاران خریدار مبلغ کامل را پرداخته‌اند و هنوز منتظر سند مالکیت‌اند. کار شما به‌عنوان مشاور املاک این است که پیش از جابه‌جایی پول، مطمئن شوید مجوزها، قرارداد و هرگونه رضایت‌نامه آزادسازی بانک آماده است. این راهنما فقط مناطق تحت کنترل جمهوری قبرس را پوشش می‌دهد.

خلاصه

1. خریداران پیش‌فروش معمولاً بر پایه نقشه‌ها و مجوز برنامه‌ریزی و در بهترین حالت پروانه ساخت تعهد می‌دهند (Connor Legal، سپتامبر 2026).
2. هر قرارداد به گواهی استعلام اداره ثبت اراضی نیاز دارد که بیش از پنج روز کاری از صدور آن نگذشته باشد.
3. قرارداد امضاشده را ظرف شش ماه، با هزینه €50 و طبق Law 81(I)/2011 در اداره ثبت اراضی بسپارید.
4. ضمانت‌نامه بانکی اجباری نیست. برای ضمانت‌نامه بانکی یا ضمانت مبتنی بر بیمه مذاکره کنید.
5. اگر قطعه زمین رهن سازنده دارد، از بانک اظهارنامه Type A بگیرید و فقط به حساب مشخص‌شده پرداخت کنید.
6. پرداخت‌ها مرحله‌ای و وابسته به پیشرفت ساخت هستند. تکمیل پروژه ممکن است 18 تا 36 ماه طول بکشد.
7. اسناد مالکیت جداگانه فقط پس از گواهی تأیید، رضایت همه بانک‌ها و پرونده کامل تفکیک صادر می‌شوند.
8. خانه‌های نو 19% VAT یا برای خانه واجد شرایط محل سکونت دائم 5% می‌پردازند و هزینه انتقال ندارند.

اول مجوزها

Connor Legal در سپتامبر 2026 یادآوری کرد که خریداران بر پایه نقشه‌های معماری، مجوز برنامه‌ریزی و در بهترین حالت پروانه ساخت تعهد می‌دهند. بخواهید هر دو را با تاریخ و قطعه‌ای که پوشش می‌دهند ببینید و از وکیل خریدار بخواهید آن‌ها را همراه با کاربری زمین و هرگونه محدودیت ثبت‌شده بررسی کند. تاریخ پروانه ساخت برای VAT هم مهم است، چون تعیین می‌کند پروژه از کدام مهلت انتقالی برای قاعده قدیم 5% می‌تواند استفاده کند.

قرارداد و گواهی استعلام

• از زمان اجرای قانون اصلاحی Law 132(I)/2023 در 12 دسامبر 2023، هر قرارداد فروش باید همراه با گواهی استعلام اداره ثبت اراضی باشد که بیش از پنج روز کاری از صدور آن نگذشته است. این گواهی هرگونه رهن، یادداشت یا منع معامله روی قطعه را نشان می‌دهد.
• Connor Legal توصیه می‌کند وکیل همچنین سوابق شرکتی و دعاوی سازنده، تعهدات وام‌دهندگان و، در پروژه‌های مشترک، نظام مشاعات را بررسی کند.
• بیانیه‌ای کتبی بخواهید که واحد بدون هرگونه بار حقوقی است، یا در غیر این صورت، تعهدی الزام‌آور و جدول زمانی برای رفع آن‌ها پیش از تحویل.

قرارداد را بسپارید

حمایت اصلی خریدار این است که قرارداد امضاشده را طبق Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 ظرف شش ماه از امضا در Department of Lands and Surveys بسپارد. Koufettas Law در اکتبر 2026 توضیح داد که سپردن قرارداد:

• منفعت خریدار را در برابر ملک ثبت می‌کند.
• مانع فروش یا رهن واحد به شخص دیگری توسط فروشنده می‌شود.
• به خریدار اجازه می‌دهد برای انتقال سند اقامه دعوا کند.

سپردن دیرهنگام نیازمند حکم دادگاه است. هزینه آن €50 است. همان روزی که قرارداد امضا می‌شود، مهلت را در تقویم ثبت کنید.

بدون ضمانت اجباری: برای آن مذاکره کنید

ضمانت‌نامه بانکی در قبرس اجباری نیست. وکلا توصیه می‌کنند برای پوشش پیش‌پرداخت و همه اقساط تا تحویل سند، برای ضمانت‌نامه بانکی یا ضمانت حسن انجام کار مبتنی بر بیمه مذاکره شود (Connor Legal). همچنین این موارد را بخواهید:

• پرداخت‌های وابسته به مراحل ساخت که در قرارداد تعریف شده باشند.
• تاریخ تکمیل روشن، دوره مهلت محدود و خسارت توافقی برای تأخیر.
• یک تاریخ نهایی (long-stop) که به خریدار حق فسخ و بازپس‌گیری کامل پول را بدهد.

رهن روی قطعه مادر

سازندگان معمولاً پروژه را با وامی تأمین مالی می‌کنند که کل قطعه وثیقه آن است. Koufettas Law هشدار می‌دهد که این رهن تا زمانی که بانک آن را آزاد نکند روی هر واحد باقی می‌ماند، پس اگر سازنده پرداخت را متوقف کند، سند خریدار ممکن است پشت طلب بانک گیر کند. حمایتی که این مؤسسه توضیح می‌دهد اظهارنامه Type A است که بانک و فروشنده امضا می‌کنند و در آن بانک متعهد می‌شود پس از پرداخت 95% قیمت، واحد را آزاد کند. سپس پرداخت‌ها باید فقط به حسابی که در آن ذکر شده واریز شوند.

Koufettas Law همچنین از نظام جدید جریمه طبق Law 81(I)/2011 خبر می‌دهد که در 13 فوریه 2026 اعلام شد و از 16 مه 2026 اجرا می‌شود، با جریمه €5,000 تا €100,000 برای بانک‌ها بسته به میزان رهن. اگر بانک رضایت‌نامه آزادسازی را امضا نکند، توصیه آن توقف معامله است.

جدول پرداخت

هیچ جدول قانونی وجود ندارد. Connor Legal می‌گوید قراردادها معمولاً قیمت را به اقساط مرحله‌ای وابسته به ساخت تقسیم می‌کنند و تکمیل ممکن است 18 تا 36 ماه طول بکشد. الگوی رایج: رزرو، پرداخت بزرگ‌تر هنگام قرارداد، پرداخت‌های مرحله‌ای در طول ساخت و مانده هنگام تحویل.

مثال محاسبه‌شده

این ارقام فقط برای نمونه‌اند. قرارداد، ضمانت‌نامه و رضایت‌نامه آزادسازی بانک تعیین‌کننده‌اند.

آپارتمان نو در Larnaca، €300,000 به‌علاوه VAT، محل سکونت دائم خریدار، 110 متر مربع، واجد شرایط VAT پنج درصد.

مرحله	پرداخت (پیش از VAT)	پرداخت‌شده تا امروز	ضمانت‌نامه یا رضایت‌نامه آزادسازی باید پوشش دهد
رزرو	€5,000	€5,000	€5,000
قرارداد، سپرده‌شده ظرف شش ماه	€55,000	€60,000	€60,000
اسکلت کامل	€90,000	€150,000	€150,000
نازک‌کاری کامل	€90,000	€240,000	€240,000
تحویل	€60,000	€300,000	بانک با پرداخت 95% واحد را آزاد می‌کند

VAT پنج درصد در مجموع €15,000 اضافه می‌کند، در برابر €57,000 با نرخ 19%. خریدار هزینه انتقال نمی‌پردازد، چون VAT پرداخت شده است. هزینه حقوقی حدود 1% به‌علاوه VAT است (INDEX.cy، اوت 2026). اگر خریدار €240,000 بدون ضمانت‌نامه، بدون قرارداد سپرده‌شده و بدون اظهارنامه Type A پرداخت کرده باشد و سازنده ورشکست شود، آن پول در خطر است.

گواهی تأیید و اسناد مالکیت

اسناد مالکیت جداگانه فقط وقتی صادر می‌شوند که سه چیز فراهم باشد (Koufettas Law، اکتبر 2026):

1. گواهی تأیید ساختمان تکمیل‌شده که مرجع ساختمانی طبق Cap. 96 صادر می‌کند.
2. رضایت همه بانک‌هایی که روی زمین رهن دارند.
3. پرونده تفکیک کامل از سوی سازنده. از 2 ژانویه 2024، اداره ثبت اراضی فقط پرونده‌ای را می‌پذیرد که همه مدارک آن کامل باشد و سپس تلاش می‌کند ظرف حدود سه ماه سند صادر کند.

تأخیرها معمولاً زودتر رخ می‌دهند: به دلیل انحراف از نقشه‌های مصوب (که به رد گواهی می‌انجامد)، شرایط برنامه‌ریزی انجام‌نشده، وام‌های پرداخت‌نشده سازنده یا ورشکستگی.

خریداران گرفتار

انباشت پرونده‌ها هنوز در حال رسیدگی است. Cyprus Mail در ژوئن 2026 گزارش داد که قانون 2015 که بیش از 11,000 سند صادر کرده بود در ژوئن 2024 ابطال شد و Law 110(I)/2025، 9,497 درخواست متوقف‌شده برای قراردادهای سپرده‌شده تا 31 دسامبر 2014 را دوباره باز کرد که 5,417 مورد از آن‌ها هنوز سند نداشتند. حدود 15,000 خریدار دیگر که ساختمانشان تخلفات جدی برنامه‌ریزی دارد مشمول آن نیستند. Connor Legal اضافه می‌کند که طبق Law 110(I)/2025، خریداری که مبلغ کامل را پرداخته می‌تواند با رضایت کتبی دارندگان حقوق بر ملک درخواست انتقال کند و اگر طلبکاری مخالفت کند، ظرف 45 روز به دادگاه مراجعه کند.

VAT و سایر هزینه‌های خانه‌های نو

• 19% VAT برای ساختمان‌های نو و زمین ساختمانی اعمال می‌شود.
• 5% VAT طبق Law 42(I)/2023 برای خانه نوی محل سکونت دائم یک فرد، روی 130 متر مربع نخست و €350,000 نخست، برای خانه‌های تا 190 متر مربع و €475,000 اعمال می‌شود. فروش یا اجاره ظرف ده سال یعنی بازپرداخت بخشی از صرفه‌جویی.
• پروژه‌های قدیمی‌تر. اگر درخواست برنامه‌ریزی تا 31 اکتبر 2023 ثبت شده باشد، قاعده قدیم (5% روی 200 متر مربع نخست، بدون سقف قیمت) همچنان می‌تواند اعمال شود. طبق Law 109(I)/2026، مهلت درخواست برای مواردی که پروانه ساخت پس از 2024 صادر شده یا هنوز در انتظار است تا 31 دسامبر 2026 است (Mondaq، آوریل 2026). کتبی از سازنده بپرسید پروژه از کدام قاعده استفاده می‌کند.
• بدون هزینه انتقال برای ملکی که VAT آن پرداخت شده و بدون حق تمبر از 1 ژانویه 2026.

چه کسی خانه نو می‌خرد و کجا

Landbank Analytics در نیمه نخست 2026 3,594 فروش نوساز به ارزش €1.149 میلیارد و در سه‌ماهه سوم 1,956 فروش به ارزش €606.4 میلیون شمرد که در آن 64.8% زیر €300,000 فروخته شدند (CBN؛ Cyprus Mail، اکتبر 2026).

• شهر Limassol در سه‌ماهه سوم 2026، 190 فروش نوساز با 47.3% افزایش و میانه €292,500 داشت. Germasogeia بالاترین قیمت خانه نوساز در جزیره را دارد.
• Paphos در نیمه نخست 2026 گران‌ترین خانه‌های نوساز را داشت، با میانه €570,000 و 21.3% بالای €1 میلیون (Cyprus Mail، سپتامبر 2026).
• شهر Larnaca در سه‌ماهه سوم 2026، 124 فروش نوساز با 74.6% افزایش و میانه €205,000 داشت. سازمان بنادر در ژوئیه 2026 طرحی €415 میلیونی برای بندر و مارینا ارائه کرد که طرح جامع آن تا 2029 آماده می‌شود.
• Nicosia از نظر تعداد بزرگ‌ترین بازار نوساز است، هرچند سهم آن از 34.5% در سه‌ماهه دوم به 25% در سه‌ماهه سوم 2026 کاهش یافت.

نکاتی که باید با خریداران خارجی مطرح کنید:

• خریداران غیراروپایی به مجوز COMM 145 نیاز دارند و معمولاً به یک خانه محدودند. آن‌ها می‌توانند پیش از مجوز قرارداد را امضا و ثبت کنند، اما بدون آن نمی‌توانند سند بگیرند (Papacleovoulou، سپتامبر 2026).
• اقامت. مجوز Regulation 6(2) به €300,000 به‌علاوه VAT در خانه‌های نو از سازنده نیاز دارد (GK Law Firm)، اما دولت در 24 سپتامبر 2026 اعلام کرد که طرح را سخت‌گیرانه‌تر خواهد کرد (Cyprus Mail). واحدی را با وعده اقامت نفروشید.
• اجاره‌های تعطیلات باید پیش از آگهی شدن در معاونت وزارت گردشگری ثبت شوند (Philippou Law، اوت 2026).

چه چیزهایی را درباره سازنده و پروژه بررسی کنیم

• مجوز برنامه‌ریزی و پروانه ساخت: شماره‌ها، تاریخ‌ها و قطعه‌ای که پوشش می‌دهند.
• گواهی استعلام تازه برای قطعه و همه رهن‌های روی آن.
• اظهارنامه Type A در صورتی که زمین در رهن است و حساب پرداخت مشخص‌شده.
• ضمانت‌نامه بانکی یا ضمانت به نام خریدار برای هر پرداخت.
• سوابق شرکتی سازنده، دعاوی و پروژه‌های تمام‌شده‌ای که سند آن‌ها صادر شده است.
• بندهای تکمیل، دوره مهلت، جریمه و تاریخ نهایی.
• کدام قاعده VAT اعمال می‌شود، به‌صورت کتبی.
• اینکه قرارداد ظرف شش ماه سپرده خواهد شد.

نشانه‌های هشدار

• درخواست پول پیش از آنکه مجوز برنامه‌ریزی وجود داشته باشد.
• نبود گواهی استعلام، یا گواهی‌ای قدیمی‌تر از پنج روز کاری.
• بانکی که برای قطعه در رهن رضایت‌نامه آزادسازی را امضا نمی‌کند.
• پرداخت به حسابی که در اظهارنامه بانک ذکر نشده یا به یک واسطه.
• سازنده‌ای با پروژه‌های قدیمی‌تر که خریدارانشان هنوز سند ندارند.
• تمدیدهای نامحدود تاریخ تکمیل.
• بازاریابی که وعده اقامت، گذرنامه یا بازده اجاره تضمینی می‌دهد.
• هر پروژه‌ای در شمال جزیره.

فروش پیش‌فروش در قبرس بیش از هر قانون ضمانتی به سپردن قرارداد و رضایت‌نامه آزادسازی بانک متکی است و انباشت پرونده‌های سند مالکیت هنوز در حال رسیدگی است. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده و فقط مناطق تحت کنترل مؤثر جمهوری قبرس را پوشش می‌دهد. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به Estate Agents Registration Council، Department of Lands and Surveys، هیچ سازنده، بانک یا نهاد دولتی در قبرس وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در قبرس در CloserPass پیدا کنید.