پیش‌فروش در پرتغال چگونه کار می‌کند

خرید پیش‌فروش، پیش از تکمیل یا حتی شروع ساخت یک ساختمان، راهی رایج برای خرید خانه نوساز در Lisbon، Porto و Algarve است. اما پرتغال، برخلاف اسپانیا، هیچ قانون عمومی ندارد که سازندگان را به ضمانت پیش‌پرداخت‌های خریدار ملزم کند. حمایتی که خریدار دارد همان حمایتی است که قراردادش ایجاد می‌کند. وظیفه شما به‌عنوان مشاور املاک این است که پیش از جابه‌جایی پول، از وجود قرارداد، مجوز و هر ضمانتی مطمئن شوید.

خلاصه

1. فروش‌های پیش‌فروش پیش از سند نهایی با یک CPCV (قرارداد پیش‌فروش یا قول‌نامه) امضا می‌شوند.
2. CPCV باید کتبی باشد و امضاها به‌صورت حضوری گواهی شوند، و گواهی‌کننده باید تأیید کند که مجوز ساخت یا بهره‌برداری وجود دارد.
3. Sinal (بیعانه) مبلغ قانونی ندارد. در پیش‌فروش، بیعانه 10% تا 30% رایج است.
4. هیچ ضمانت قانونی عمومی برای پیش‌پرداخت‌ها وجود ندارد. برای یک ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه‌نامه ضمانت مذاکره کنید.
5. اگر سازنده پیش از تحویل کلید ورشکسته شود، خریدار فقط یک طلبکار عادی است.
6. هر پرداخت را به یک مرحله ساخت و سند را به مجوز بهره‌برداری گره بزنید.
7. از 1 ژوئیه 2026، VAT ساخت خانه‌های نوساز واجد شرایط طبق Decree-law 97/2026 از 23% به 6% کاهش می‌یابد.
8. خریدار همچنان در زمان سند IMT و مالیات تمبر می‌پردازد، و ملک هیچ ویزای طلایی نمی‌دهد.

چارچوب قانونی

CPCV تابع قانون مدنی است. راهنمای Literacia Financeira در اکتبر 2026 قوانین را این‌گونه شرح می‌دهد:

• قرارداد باید کتبی باشد و به امضای هر دو طرف برسد.
• امضاها باید به‌صورت حضوری توسط سردفتر، وکیل، solicitador یا نهاد دیگری که مجاز به گواهی آن است گواهی شوند. شرطی که از این الزام چشم‌پوشی کند هیچ اثری ندارد.
• گواهی‌کننده باید تأیید کند که مجوز بهره‌برداری یا مجوز ساخت وجود دارد. اصلاحات Simplex در 2024 بررسی مجوز را در زمان سند حذف کرد، اما نه برای CPCV.
• بدون گواهی، قرارداد نامعتبر است و فقط خریدار می‌تواند به آن استناد کند، مگر اینکه خود خریدار باعث این نقص شده باشد.

برای فروش پیش‌فروش، این یعنی بدون مجوز ساخت، CPCV ممکن نیست. اگر سازنده‌ای پیش از داشتن مجوز پول بخواهد، چیزی برای تأیید گواهی‌کننده وجود ندارد.

Sinal و نقض تعهد

• قانون هیچ مبلغی تعیین نمی‌کند. هر مبلغی که خریدار هنگام امضا می‌پردازد sinal فرض می‌شود، مگر اینکه قرارداد خلاف آن را بگوید.
• اگر خریدار منصرف شود، sinal را از دست می‌دهد.
• اگر سازنده تعهدش را انجام ندهد، خریدار می‌تواند دو برابر sinal را مطالبه کند، یا از دادگاه الزام به اجرای عین تعهد (حکم به تکمیل فروش) بخواهد. این حق در CPCV ملکی قابل اسقاط نیست.
• هیچ غرامت دیگری لازم نیست مگر اینکه قرارداد آن را ذکر کند. Literacia Financeira هزینه‌های وام و ارزش‌گذاری را از مواردی می‌داند که باید در قرارداد نوشته شوند.

بدون ضمانت قانونی: برای یک ضمانت مذاکره کنید

پرتغال هیچ قانون عمومی ندارد که سازندگان را به ضمانت پرداخت‌های پیش‌فروش ملزم کند. اگر سازنده پیش از تحویل کلید ورشکسته شود، خریدار فقط یک طلبکار عادی است و هیچ حق ویژه‌ای بر واحد ندارد. The Portugal News در مه 2026 توصیه کرد خریداران مطمئن شوند ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه در صورت تکمیل نشدن پروژه از پرداخت‌هایشان محافظت می‌کند.

این موارد را بخواهید:

• یک ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه‌نامه ضمانت به نام خریدار که بیعانه و همه اقساط را پوشش دهد.
• پرداخت‌های وابسته به مراحل ساخت که در قرارداد تعریف شده باشند، نه فقط به تاریخ‌های تقویمی.
• یک تاریخ تحویل، یک مهلت ارفاقی محدود، و جریمه برای تأخیر. The Portugal News اشاره می‌کند که «تأخیر در ساخت غیرمعمول نیست».
• یک حق فسخ همراه با بازگرداندن همه مبالغ پرداخت‌شده، اگر تحویل از یک تاریخ نهایی فراتر رود.

ثبت تعهد

یک CPCV عادی سازنده را شخصاً متعهد می‌کند. اگر سازنده همان واحد را به کس دیگری بفروشد، خریدار دو برابر sinal را می‌گیرد، نه خانه را. Literacia Financeira توضیح می‌دهد که می‌توان به CPCV اثر عینی داد: با سند رسمی یا سند تصدیق‌شده همراه با اعلام صریح امضا می‌شود، سپس در اداره ثبت املاک ثبت می‌شود. در این صورت خریدار بعدی ملک را با همین تعهد تحویل می‌گیرد. هزینه بیشتری دارد و به گفته Literacia Financeira عمدتاً برای جدول‌های زمانی طولانی، کارهای ناتمام، فروشنده بدهکار یا sinal بزرگ ارزشش را دارد، که وصف بیشتر معاملات پیش‌فروش است.

تحویل کلید پیش از سند

تحویل کلید همراه با CPCV از نظر مالیاتی انتقال تلقی می‌شود، پس IMT از همان زمان سررسید می‌شود. همچنین به خریدار حق حبس می‌دهد: اگر فروشنده تعهدش را انجام ندهد، خریدار می‌تواند تا دریافت پولش در خانه بماند، حقی که به گفته Literacia Financeira بر وام رهنی بانک فروشنده مقدم است. نگذارید دسترسی زودهنگام به‌طور اتفاقی رخ دهد.

جدول پرداخت

هیچ جدول زمانی قانونی وجود ندارد. The Portugal News در مه 2026 روال معمول را این‌گونه شرح داد:

1. رزرو: یک بیعانه کوچک واحد را از بازار خارج می‌کند.
2. CPCV: بیعانه‌ای بزرگ‌تر، اغلب 10% تا 30% قیمت، با جدول پرداخت، تاریخ تکمیل و جریمه‌های تأخیر در قرارداد.
3. پرداخت‌های مرحله‌ای وابسته به مراحل ساخت.
4. سند: باقی‌مانده پس از تکمیل ساختمان پرداخت می‌شود و مالکیت منتقل می‌شود.

مثال محاسبه‌شده

این ارقام فقط برای نمونه هستند. قرارداد و هر ضمانتی تعیین‌کننده است.

آپارتمان در Lisbon، €500,000، خریداری‌شده توسط خریداری که خودش در آن زندگی خواهد کرد.

مرحله	پرداخت	پرداخت‌شده تا امروز	ضمانت باید دست‌کم این را پوشش دهد
رزرو	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (تا 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
تکمیل سازه (تا 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
سند	€350,000	€500,000	ضمانت پایان می‌یابد

در زمان سند، خریدار مالیات تمبر 0.8% (€4,000) و IMT را هم می‌پردازد که در این قیمت، برای خانه دائمی شخصی در 2026 در پله نهایی 8% قرار می‌گیرد (PwC). اگر خریدار غیرمقیم باشد، از 25 مه 2026 IMT ثابت 7.5% (€37,500) است، مگر اینکه استثنایی اعمال شود. اگر خریدار پیش از سند €150,000 بدون ضمانت بپردازد و سازنده ورشکسته شود، آن پول به یک طلب عادی در پرونده ورشکستگی تبدیل می‌شود.

مجوز بهره‌برداری، پرونده فنی و بازرسی نواقص

• Licença de utilização. مجوز بهره‌برداری شهرداری تأیید می‌کند که ساختمان با طرح مصوب خود مطابقت دارد و قابل سکونت است. از Decree-law 10/2024، کارهای جدید با یک اطلاعیه همراه با اظهارنامه مدیر فنی پوشش داده می‌شوند و شهرداری یک سند اثباتی صادر می‌کند. این مجوز دیگر در زمان سند الزامی نیست، اما تحویل و سند را مشروط به آن کنید. از 1 اکتبر 2026 سند باید ذکر کند که آیا ملک عنوان مجوز شهرسازی دارد یا نه (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. سازنده باید این پرونده فنی را که مصالح، مساحت‌ها و تأسیسات را شرح می‌دهد برای خانه‌هایی که پس از 30 مارس 2004 مجوز گرفته‌اند تهیه کند و نسخه‌ای از آن را به شهرداری بسپارد. این پرونده دیگر در زمان سند الزامی نیست، اما تعهد آن باقی است و برخی بانک‌ها هنوز آن را می‌خواهند. در زمان تحویل آن را بخواهید.
• گواهی انرژی. ساختمان جدید به آن نیاز دارد و خانه را از A+ تا F رتبه‌بندی می‌کند (ComparaJá).
• بازرسی نواقص. The Portugal News هشدار می‌دهد که خانه تکمیل‌شده ممکن است با نقشه‌ها تفاوت داشته باشد. پیش از سند، خانه را با نقشه‌ها و مشخصات فنی بازدید کنید و فهرست امضاشده‌ای از نواقص با مهلت تعمیر بگیرید.

مالیات‌های خانه‌های نوساز در 2026

Decree-law 97/2026، بسته مالیاتی مسکن 2026، VAT ساخت خانه‌های نوساز را از 1 ژوئیه 2026، یا به‌صورت اختیاری از 1 ژانویه 2026، از 23% به 6% کاهش می‌دهد، وقتی به‌عنوان خانه دائمی شخصی تا حدود €660,982 فروخته شوند یا با اجاره‌بهای متعادل اجاره داده شوند. خریداری که از چنین خانه‌ای به‌عنوان اقامتگاه دائمی استفاده نکند، 10% IMT اضافی می‌پردازد. از سازنده کتبی بپرسید آیا پروژه از نرخ کاهش‌یافته استفاده می‌کند، و به خریدار بگویید این برای نحوه استفاده او از خانه چه معنایی دارد.

در هر خرید، خریدار این‌ها را می‌پردازد:

• IMT در زمان سند، بر اساس پله‌های 2026 یا نرخ ثابت 7.5% برای غیرمقیمان.
• مالیات تمبر به میزان 0.8%، به‌علاوه 0.6% هر وام مسکن پنج‌ساله یا بیشتر.
• سند و ثبت، برای نمونه €375 نقدی یا €700 با تأمین مالی در Casa Pronta (Literacia Financeira، سپتامبر 2026).

در خانه‌های نوساز معمولاً سازنده کارمزد آژانس را می‌پردازد، معمولاً 3% تا 5%، و خریدار هیچ کارمزد واسطه‌گری نمی‌پردازد (BoaVenda، سپتامبر 2026).

Lisbon و Algarve

• Lisbon در سه‌ماهه اول 2026 بالاترین میانه قیمت فروش پرتغال را داشت: €5,292 به ازای هر متر مربع (INE). Parque das Nações میان خانواده‌های بین‌المللی محبوب است و ساحل شرقی رودخانه در Marvila و Beato سایت‌های صنعتی سابق را به مسکن جدید تبدیل می‌کند.
• Algarve در 2025 29.7% خریدهای غیرمقیمان و 42.4% ارزش آن‌ها را به خود اختصاص داد (INE، به گزارش idealista). در Golden Triangle، به برآورد Engel & Völkers حدود 80% خریدها را خریداران خارجی انجام می‌دهند (به گزارش Postal، ژوئیه 2026).
• اجاره‌های تعطیلات: از Decree-law 76/2024، شهرداری‌ها ثبت‌های جدید Alojamento Local را کنترل می‌کنند و می‌توانند ظرف 60 روز، یا 90 روز در مناطق محدودیت، با آن‌ها مخالفت کنند. محله‌های مرکزی Lisbon و مرکز تاریخی Porto در مناطق محدودیت قرار دارند. پیش از فروش یک واحد بر اساس بازده اجاره، بررسی کنید.
• ریسک ارز: The Portugal News اشاره می‌کند خریدارانی که پولشان به یورو نیست، در طول دوره ساخت ریسک نرخ ارز را تحمل می‌کنند.
• بدون ویزا: ملک از 7 اکتبر 2023 دیگر برای ویزای طلایی واجد شرایط نیست.

چه چیزهایی را درباره سازنده و پروژه بررسی کنیم

• مجوز ساخت: شماره، تاریخ و قطعه زمینی که پوشش می‌دهد.
• گواهی اداره ثبت املاک برای قطعه زمین و هر رهنی روی آن.
• سوابق ثبتی شرکت سازنده و کارنامه پروژه‌های تکمیل‌شده و به‌موقع آن.
• یک ضمانت‌نامه بانکی یا بیمه‌نامه ضمانت به نام خریدار برای هر پرداخت.
• مشخصات فنی و نقشه‌ها پیوست CPCV.
• بندهای تحویل، مهلت ارفاقی، جریمه و فسخ.
• اینکه آیا پروژه از نرخ 6% VAT استفاده می‌کند، و شرایطی که همراه آن است.

نشانه‌های هشدار

• درخواست پول پیش از وجود مجوز ساخت.
• CPCV امضاشده بدون امضاهای گواهی‌شده.
• بدون ضمانت، یا وعده اینکه ضمانت «بعداً» می‌آید.
• پرداخت به حسابی که متعلق به سازنده نیست، یا به یک واسطه.
• تمدیدهای نامحدود تاریخ تحویل.
• سندی که بدون مجوز بهره‌برداری یا مدرک عنوان مجوز شهرسازی ارائه شود.
• بازاریابی‌ای که وعده ویزای طلایی یا بازده اجاره تضمین‌شده می‌دهد.

فروش‌های پیش‌فروش در پرتغال بیش از یک قانون ویژه به قرارداد متکی‌اند، و بسته مالیاتی 2026 VAT و IMT خانه‌های نوساز را تغییر داد. این راهنما در تاریخ نشان‌داده‌شده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به IMPIC، هیچ سازنده، بانک یا مرجع پرتغالی وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در پرتغال در CloserPass پیدا کنید.