پیش‌فروش در تایلند چگونه کار می‌کند

بیشتر کاندوهای نوساز در تایلند پیش از ساخت فروخته می‌شوند. حمایت اصلی خریدار ضمانت بانکی نیست، بلکه قرارداد است: از 2008 Condominium Act سازندگان را ملزم به استفاده از فرم استاندارد کرده و هر شرطی که از آن فاصله بگیرد باطل است. حساب امانی وجود دارد، اما فقط اگر هر دو طرف آن را انتخاب کنند. در 2026 ریسک تجاری بزرگ‌تر مازاد عرضه است، بیش از همه در پوکت و پاتایا. کار شما به‌عنوان مشاور این است که پیش از پرداخت خریدار، قرارداد، سازنده و مسیر پول را بررسی کنید.

خلاصه

1. قرارداد کاندوی سازنده باید طبق ماده 6/2 Condominium Act از فرم استاندارد وزارت کشور پیروی کند. شروط مغایر باطل هستند و جریمه آن 100,000 بات است (ماده 63).
2. قرارداد باید تاریخ انتقال را با 30 روز اطلاع قبلی تعیین کند، توقف ساخت را حداکثر به یک سال محدود کند، 5 سال مسئولیت نقص سازه و 2 سال برای سایر بخش‌ها بدهد.
3. خریدار می‌تواند قرارداد را بدون کارمزد واگذار کند و تأخیر در تحویل دست‌کم 0.01% در روز با سقف 10% برای سازنده هزینه دارد.
4. حساب امانی (escrow) داوطلبانه است طبق Escrow Act B.E. 2551 (2008). بیشتر خریداران مستقیماً و مرحله‌ای به سازنده پرداخت می‌کنند.
5. یک ودیعه رزرو معمولاً واحد را نگه می‌دارد. قابل استرداد بودن آن به بند قرارداد بستگی دارد.
6. خریداران خارجی به جای خالی در سهمیه 49% نیاز دارند و باید پول را از خارج و به ارز خارجی بفرستند، با فرم FET از USD 50,000.
7. سازندگان 3% تا 5% به مشاوران می‌پردازند و در برخی معاملات انحصاری 5% تا 7% (Leto، مه 2026).

قرارداد استاندارد

ماده 6/2 در 2008 به Condominium Act افزوده شد. Siam Legal توضیح می‌دهد که این ماده قراردادهای فروش کاندو را ملزم به پیروی از فرم استاندارد وزارت کشور می‌کند و شروط مغایر با آن باطل‌اند. ماده 63 جریمه 100,000 بات را برای تخلف تعیین می‌کند. تعهداتی که برای خریدار بیشترین اهمیت را دارند:

تعهد	آنچه قرارداد باید بدهد
تاریخ انتقال	تاریخی مشخص، با 30 روز اطلاع قبلی به خریدار
ساخت	توقفی حداکثر یک ساله
نقص‌ها	5 سال برای سازه، 2 سال برای سایر بخش‌ها
واگذاری	خریدار می‌تواند قرارداد را بدون کارمزد به شخص دیگری منتقل کند
تأخیر در تحویل	جریمه‌ای دست‌کم 0.01% در روز با سقف 10% قیمت

وقتی قرارداد یک سازنده با این شروط متفاوت به نظر می‌رسد، وکیل خریدار باید پیش از امضا آن را بررسی کند.

حساب امانی یک انتخاب است، نه قاعده

Thailand Law Online توضیح می‌دهد که Escrow Act B.E. 2551 (2008) فقط زمانی اعمال می‌شود که خریدار و فروشنده برای استفاده از یک امین دارای مجوز توافق کنند. هیچ قانونی سازنده را به استفاده از حساب امانی ملزم نمی‌کند. در عمل بیشتر خریداران مستقیماً و مرحله‌ای به سازنده پرداخت می‌کنند. هرگز پروژه‌ای را «تحت حمایت حساب امانی» توصیف نکنید مگر اینکه قرارداد و اسناد امین این را بگویند.

رزرو و پرداخت مرحله‌ای

Thailand Law Online روند معمول را توضیح می‌دهد:

1. یک ودیعه رزرو برای نگه داشتن واحد پیش از قرارداد فروش.
2. یک پیش‌پرداخت قرارداد هنگام امضا.
3. اقساط در طول ساخت.
4. باقی‌مانده در زمان انتقال، در اداره اراضی.

قراردادهای رزرو متفاوت‌اند. پیش از پرداخت خریدار، بند مربوط به استرداد را بخوانید: اگر خریدار انصراف دهد، اگر سازنده واحد را تغییر دهد یا اگر سهمیه پر باشد چه می‌شود.

مثال محاسبه‌شده

این ارقام فقط برای نمونه‌اند. قرارداد تعیین‌کننده است.

یک کاندوی نوساز به قیمت 4,300,000 بات، نزدیک به میانگین خرید خارجی‌ها در نیمه نخست 2026 یعنی 4.3 میلیون بات و 43.9 متر مربع (The Nation، سپتامبر 2026)، که یک خریدار خارجی می‌خرد.

مرحله	پرداخت	پرداخت‌شده تا امروز
رزرو	50,000 بات	50,000 بات
پیش‌پرداخت قرارداد	380,000 بات	430,000 بات
اقساط دوران ساخت	860,000 بات	1,290,000 بات
باقی‌مانده در زمان انتقال	3,010,000 بات	4,300,000 بات

اگر ساختمان 100 روز دیر تحویل شود، جریمه با حداقل نرخ 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 بات است. سقف 10% برابر 430,000 بات است.

در زمان انتقال (Storm Real Estate Phuket، سپتامبر 2026)، با فرض اینکه ارزش ارزیابی‌شده برابر قیمت باشد: هزینه انتقال 2% برابر 86,000 بات است که طبق قرارداد تقسیم می‌شود. سازنده، چون در کسب‌وکار املاک است، SBT به میزان 3.3%، یعنی 141,900 بات، و مالیات تکلیفی 1% به‌عنوان شرکت می‌پردازد. خریدار تایلندی خانه تا 7 میلیون بات تا 30 ژوئن 2027 فقط 0.01% هزینه انتقال می‌پردازد. خارجی‌ها کل 2% را می‌پردازند.

خریداران خارجی: سهمیه و پول

• سهمیه 49%. خارجی فقط تا زمانی می‌تواند واحدی را با مالکیت کامل داشته باشد که مساحت در مالکیت خارجی‌ها در سقف 49% مساحت قابل فروش ساختمان بماند. پیش از رزرو خریدار، کتبی از سازنده بپرسید چقدر سهمیه خارجی باقی مانده است (Bektu، ژوئن 2026).
• فرم FET. برای ثبت واحد به نام خارجی، پول باید از خارج و به ارز خارجی برسد و بانک دریافت‌کننده فرم FET صادر می‌کند، معمولاً برای انتقال‌های USD 50,000 یا بیشتر (Storm Real Estate Phuket). هر قسط باید از همین مسیر برود.
• نه اجاره 99 ساله، نه سهمیه 75%. هر دو در 2024 پیشنهاد شدند و قانون نشدند (Bektu).
• بررسی‌های بیشتر در اواخر 2026. از 19 اکتبر 2026، خریدهای بالای 2 میلیون بات در چارچوب برخورد با مالکیت اسمی با بررسی‌های بیشتری روبه‌رو هستند (Thai Examiner).

ویلا و خانه پیش‌فروش

خارجی نمی‌تواند مالک زمین زیر ویلا باشد. ویلاهای پیش‌فروش معمولاً با اجاره ثبت‌شده تا 30 سال فروخته می‌شوند. بندهای تمدید مانند 30+30+30 وعده‌هایی در قرارداد هستند و دادگاه‌ها معمولاً فقط نخستین دوره ثبت‌شده را اجرا می‌کنند (Bektu). قرارداد استاندارد کاندو در ماده 6/2 فروش کاندومینیوم را پوشش می‌دهد، پس قرارداد ویلا نیاز به بررسی دقیق جداگانه دارد.

عرضه نوساز کجاست

• پوکت. Krungsri Research (اوت 2026) گزارش می‌دهد که در 2025 عرضه‌های جدید 52.6% کاهش یافت و به 7,205 واحد رسید و فروش 61.1% کاهش یافت، با 14,008 واحد فروش‌نرفته به ارزش 193.7 میلیارد بات. نرخ جذب ویلا به 1.8% در ماه رسید، حدود 50 ماه موجودی، با میانگین قیمت ویلای 44.8 میلیون بات. پیش‌بینی 2026: عرضه‌های جدید 4.2% کمتر و فروش 7.3% کمتر.
• پاتایا. Pattaya Mail (فوریه 2026) از مازاد عرضه ساختاری می‌گوید که در Jomtien و ساحل جنوبی از همه بدتر است و سازندگان تخفیف و شرایط پرداخت انعطاف‌پذیر ارائه می‌دهند. خریداران میانمار اصلی‌ترین تقاضای جدید هستند.
• کو سامویی. بازار اولیه‌ای با 2,882 واحد در 117 پروژه به ارزش 30.3 میلیارد بات، 52% کاندو و 48% ویلا (Samui Property Group، مه 2026، بیشتر بر اساس داده‌های C9 Hotelworks از ژوئن 2025).

مازاد عرضه به خریداران فضای مذاکره می‌دهد و وضعیت مالی سازنده را مهم‌تر می‌کند. پروژه‌ای که کند فروش می‌رود پروژه‌ای است که ممکن است دیر تمام شود.

چه چیزهایی را درباره سازنده و پروژه بررسی کنیم

• قرارداد از فرم استاندارد پیروی می‌کند، با تاریخ انتقال، شروط نقص و جریمه.
• اینکه آیا حساب امانی ارائه می‌شود و در این صورت مشخصات امین.
• بند رزرو: مبلغ، شرایط استرداد، مهلت قرارداد فروش.
• جدول پرداخت و حسابی که هر پرداخت به آن می‌رود.
• سهمیه خارجی باقی‌مانده در ساختمان، به‌صورت کتبی.
• پروژه‌های تکمیل‌شده سازنده و اینکه آیا خریداران آن‌ها واحدها را به‌موقع تحویل گرفتند.
• اینکه چه کسی هنگام تکمیل هزینه انتقال را می‌پردازد.
• برای ویلاها، شرایط اجاره و آنچه ثبت می‌شود.

نشانه‌های هشدار

• قراردادی که با فرم استاندارد مطابقت ندارد، یا سازنده‌ای که پیش از پرداخت از نشان دادن آن خودداری می‌کند.
• «تحت حمایت حساب امانی» در تبلیغات بدون قرارداد امانی.
• یک رزرو غیرقابل استرداد بدون مهلت روشن.
• وعده اجاره 99 ساله، سهمیه 75% یا 30+30+30 تضمین‌شده.
• درخواست پرداخت به بات از یک حساب تایلندی برای خریدار خارجی با مالکیت کامل.
• پیشنهاد یک مالک اسمی تایلندی یا شرکت صوری برای نگهداری زمین.
• بازده اجاره تضمین‌شده بدون توضیح اینکه چه کسی آن را می‌پردازد.

فروش پیش‌فروش در تایلند بیش از هر قانون ضمانتی بر قرارداد استاندارد کاندو تکیه دارد و حساب امانی داوطلبانه است. این راهنما در تاریخ ذکرشده در بالا بررسی شده است. این اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. CloserPass به هیچ سازنده، بانک، امین یا نهاد دولتی در تایلند وابسته نیست.

فرصت‌های شغلی و راهنماهای بیشتر را در تایلند در CloserPass پیدا کنید.