چه کسی می‌تواند اینجا کار کند: مشاور املاک باید اندونزیایی باشد

این مهم‌ترین درس این دوره است، پس صریح صحبت می‌کنیم. در بالی، مشاور املاک باید شهروند اندونزی باشد. خارجی‌ها همچنان می‌توانند اینجا مسیر شغلی در حوزه املاک بسازند، اما در نقش‌های دیگر، با مجوز درست و هرگز به عنوان کسی که مشتری پیدا می‌کند و معامله را مذاکره می‌کند.

قانون در یک پاراگراف

مقررات وزیر تجارت شماره 33 سال 2025 (Permendag 33/2025) از 5 اکتبر 2025 لازم‌الاجراست و جایگزین قانون قدیمی کارگزاری، Permendag 51/2017، شده است (پایگاه داده حقوقی BPK). طبق آن، یک شرکت کارگزاری دارای مجوز (P4) باید مشاوران املاک دارای گواهی را به عنوان کارکنان متخصص استخدام کند و این مشاوران باید شهروند اندونزی (WNI) باشند (Bisnis.com، نوامبر 2025). مدیران یک P4 باید گواهی صلاحیت از نظام ملی صدور گواهی داشته باشند و می‌توانند خارجی باشند، اما هر مدیر فقط در یک P4 قابل ثبت است.

چه کسی می‌تواند مشاور املاک باشد

شخص	می‌تواند مشاور میدانی باشد؟	چه کارهایی می‌تواند انجام دهد
شهروند اندونزی با گواهی صلاحیت که برای یک P4 دارای مجوز کار می‌کند	بله	یافتن مشتری، ثبت فایل، نمایش ملک، مذاکره، نهایی کردن معامله
شهروند اندونزی بدون گواهی	نه پس از پایان دوره مهلت	آموزش ببیند و گواهی بگیرد (درس 3)
خارجی با KITAS کاری در نقش مدیر و دارای گواهی صلاحیت	خیر	مدیریت یک P4، توسعه کسب‌وکار، استراتژی
خارجی با ویزای توریستی، بازدید، خانه دوم یا کار از راه دور	خیر	هیچ کار با دستمزد برای یک کسب‌وکار اندونزیایی

یک خارجی چه کاری می‌تواند و نمی‌تواند انجام دهد

در نوامبر 2025، AREBI Bali این قانون را به‌روشنی توضیح داد: خارجی‌ها می‌توانند وظایف مدیریتی مانند توسعه کسب‌وکار یا بازاریابی استراتژیک داشته باشند، اما نمی‌توانند کار اصلی کارگزاری را انجام دهند (NusaBali). یعنی یک خارجی نباید:

• مشتری پیدا کند و به عنوان مشاور او قرارداد ببندد.
• ویلاها را به خریداران نشان دهد و درباره پیشنهادها مذاکره کند.
• معامله یا پول را مدیریت کند.
• قرارداد سپردن ملک یا قرارداد خریدار را امضا کند.

AREBI Bali بر این موضوع تأکید کرد چون خارجی‌ها همچنان در مناطق توریستی به عنوان مشاور فعال کار می‌کردند.

ویزاها: آنچه کارساز نیست

• ویزای فرودگاهی یا ویزای بازدید: فقط برای گردشگری. در سپتامبر 2024، اداره مهاجرت بالی یک استرالیایی دارای ویزای فرودگاهی را به دلیل تبلیغ یک ویلا در شبکه‌های اجتماعی اخراج کرد و حداقل شش ماه ممنوعیت ورود برای او در نظر گرفت (INP Polri).
• ویزای خانه دوم: اقامت طولانی، نه مجوز کار.
• ویزای کار از راه دور (E33G): Emerhub توضیح می‌دهد که این ویزا درآمد خارجی لازم دارد و درآمد با منشأ اندونزی را شامل نمی‌شود. فروش ویلاهای بالی برای یک آژانس بالی کار در اندونزی محسوب می‌شود.

اجرای قانون جدی است. اداره مهاجرت بالی از ژانویه تا ژوئن 2026 تعداد 342 خارجی را اخراج کرد که بیشتر به دلیل سوءاستفاده از مجوز و اقامت غیرمجاز بود (RRI). اگر کسی نقش «مشاور آزاد» با ویزای توریستی به شما پیشنهاد دهد، ریسک آن با شماست.

مسیر 1: مجوز کار با حمایت کارفرما در نقش مدیر

خارجی‌ای که می‌خواهد در یک کارگزاری بالی کار کند به کارفرمایی نیاز دارد که حامی او باشد. Hukumonline توضیح می‌دهد که مجوز اقامت کاری (ITAS، که کارت آن KITAS نام دارد) به ضمانت شرکت کارفرما نیاز دارد. مراحل معمول (Expat.com، آوریل 2026):

1. شرکت از وزارت نیروی انسانی تأییدیه استخدام خارجی، یعنی RPTKA (برنامه به‌کارگیری نیروی کار خارجی)، را دریافت می‌کند.
2. شرکت عوارض مجوز کار، حدود USD 100 در ماه، را از پیش پرداخت می‌کند.
3. شما ویزای اقامت محدود (مسیر کاری E23) را دریافت می‌کنید و وارد اندونزی می‌شوید.
4. ویزا به KITAS تبدیل می‌شود که معمولاً 6 ماه، 1 سال یا 2 سال اعتبار دارد و قابل تمدید است.

عنوان شغلی مهم است. برخی سمت‌ها طبق فرمان وزیر نیروی انسانی شماره 349 سال 2019 برای خارجی‌ها بسته است و خود نقش کارگزاری مختص شهروندان است. نقش مدیر در یک P4 نیز به گواهی صلاحیت نیاز دارد (درس 3). هزینه‌ها و مراحل اغلب تغییر می‌کنند، پس پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید.

مسیر 2: سرمایه‌گذاری از طریق PT PMA

یک خارجی می‌تواند از طریق یک شرکت با مالکیت خارجی، یعنی PT PMA، مالک یک کارگزاری باشد. کارگزاری املاک در فهرست فعالیت‌های بسته برای سرمایه‌گذاری خارجی نیست. طبق مقررات BKPM شماره 5/2025، برنامه سرمایه‌گذاری همچنان باید بالای IDR 10 billion باشد، اما سرمایه پرداخت‌شده برای شرکت‌های جدید به IDR 2.5 billion کاهش یافت (Infiniti).

مالکیت شرکت شما را مشاور املاک نمی‌کند. PT PMA همچنان باید مشاوران املاک اندونزیایی دارای گواهی را استخدام کند و شما فقط می‌توانید مدیریت کنید. بالی شرکت‌های خارجی را هم از نزدیک زیر نظر دارد: از سال 2026 سامانه OSS ثبت‌های جدید PMA در بالی را برای فعالیت‌های کم‌ریسک و ریسک متوسط رو به پایین رد می‌کند (Emerhub، مه 2026). کارگزاری دارای مجوز فعالیتی با ریسک متوسط رو به بالا است، پس باز می‌ماند، اما منتظر بازرسی سرمایه، دفتر و کدهای فعالیت باشید.

مسیر 3: کار از خارج از کشور

برخی خارجی‌ها خریداران کشور خود را به یک P4 دارای مجوز در بالی معرفی می‌کنند یا در دفتر فروش یک سازنده در خارج و طبق قوانین کشور خودشان کار می‌کنند. قانونی بودن این کار به محل زندگی شما و نحوه دریافت پول بستگی دارد. پیش از گرفتن هر کارمزدی از یک وکیل اندونزیایی بپرسید و هرگز این کار را با ویزای بازدید از بالی انجام ندهید.

اگر اندونزیایی هستید

قانون حول محور شما ساخته شده است. مسیر شما یک P4 دارای مجوز، گواهی صلاحیت و آموزش مستمر است. زبان انگلیسی، به‌علاوه روسی یا فرانسوی، به شما در خدمت‌رسانی به خریداران خارجی کمک می‌کند. درس 3 مراحل را به شما می‌گوید.

بیشتر بخوانید در چگونه در بالی مشاور املاک شویم و با تمرین‌های قوانین بالی تمرین کنید.

این اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مهاجرتی. قوانین اندونزی سریع تغییر می‌کنند: پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید.