یک نیروی تازه‌کار بالیایی در 2026 به یک آژانس در Canggu می‌پیوندد و می‌پرسد مقررات وزیر تجارت شماره 33/2025 پیش از انجام معامله، شخصاً چه چیزی از او می‌خواهد. کدام گزینه درست است؟

1. هیچ الزام شخصی ندارد: فقط آژانس به مجوز نیاز دارد
2. گواهی صلاحیت، و باید زیر نظر یک آژانس کارگزاری دارای مجوز کار کند
3. عضویت در کانون سردفتران و مدرک حقوق
4. مجوز راهنمای گردشگری از دولت استانی بالی

طبق Permendag 33/2025، چه بازه کمیسیونی برای فروش ملک با واسطه در اندونزی اعمال می‌شود؟

1. 1% تا 2% قیمت
2. کاملاً توافقی، بدون هیچ بازه‌ای
3. 5% تا 8% قیمت
4. 2% تا 5% قیمت

ارقام نمونه: آژانس شما یک ویلای freehold در Sanur را به یک خریدار اندونزیایی به IDR 5,000,000,000 با کمیسیون 3% می‌فروشد. طبق Permendag 33/2025، حداکثر مبلغی که آژانس می‌تواند به مشاور دارای گواهی که معامله را انجام داده بپردازد چقدر است (به IDR)؟

یک استرالیایی با Visa on Arrival از یک ویلا فیلم می‌گیرد و برای یافتن خریدار و مستأجر آن را در شبکه‌های اجتماعی منتشر می‌کند. اداره مهاجرت بالی در پرونده‌ای مشابه در 2024 چه کرد؟

1. اخطار شفاهی داد، چون پست در شبکه‌های اجتماعی کار محسوب نمی‌شود
2. از او خواست ظرف 30 روز ویزا را به اجازه کار تبدیل کند
3. او را اخراج کرد، چون تبلیغ را فعالیت تجاری دانست که VoA اجازه آن را نمی‌دهد، و ورود مجددش را ممنوع کرد
4. فقط مالک ویلا را جریمه کرد، چون خارجی‌ها هرگز مسئول نیستند

Permendag 33/2025 کدام تکلیف گزارش‌دهی سالانه را بر عهده شرکت کارگزاری املاک می‌گذارد؟

1. گزارش فعالیتی که تا 30 آوریل از طریق سامانه وزارت تجارت ارائه شود
2. گزارش سه‌ماهه به فرماندار بالی درباره مشتریان خارجی
3. شمار ماهانه آگهی‌ها که به AREBI فرستاده شود
4. هیچ گزارشی پس از صدور NIB لازم نیست

یک فرانسوی مقیم بالی می‌خواهد به‌عنوان مشاور میدانی به آژانس شما بپیوندد، ویلاها را نشان دهد و درباره پیشنهادها مذاکره کند. به گفته AREBI Bali، قواعد جدید کارگزاری چه اجازه‌ای می‌دهند؟

1. هر کاری، به شرط داشتن هر نوع KITAS
2. کارگزاری میدانی، به شرط اینکه یک مشاور اندونزیایی هر معامله را هم‌امضا کند
3. کارگزاری میدانی فقط برای خریداران خارجی
4. نقش‌های مدیریتی مانند توسعه کسب‌وکار، اما نه جذب مشتری، مذاکره یا انجام معامله

در نظام صدور مجوز مبتنی بر ریسک (OSS)، کارگزاری املاک (KBLI 68200، املاک بر پایه کارمزد یا قرارداد) طبق قواعد جدید چگونه طبقه‌بندی می‌شود و چه پیامدی دارد؟

1. ریسک پایین: فقط NIB کافی است
2. ریسک متوسط رو به بالا: شرکت علاوه بر NIB به گواهی استاندارد نیاز دارد
3. ریسک بالا: مجوز کامل وزارتی و مجوز زیست‌محیطی
4. طبقه‌بندی نشده: مشاوران بدون ثبت فعالیت می‌کنند

AREBI هدف ملی صدور گواهی را اعلام کرد که به پایان دوره اطلاع‌رسانی Permendag 33/2025 گره خورده بود. این هدف چه بود؟

1. 500 مشاور دارای گواهی تا دسامبر 2025
2. گواهی برای همه 3,000 مشاور بالی تا ژوئن 2026
3. 5,000 مشاور دارای گواهی تا اکتبر 2026
4. 10,000 مشاور دارای گواهی تا 2030

یک سرمایه‌گذار خارجی می‌خواهد در 2026 در بالی یک آژانس کارگزاری PT PMA راه بیندازد. مقررات BKPM شماره 5/2025 برای شرکت‌های جدید با مالکیت خارجی چه چیزی را تغییر داد؟

1. حداقل سرمایه پرداخت‌شده از IDR 10 میلیارد به IDR 2.5 میلیارد کاهش یافت، در حالی که سرمایه‌گذاری برنامه‌ریزی‌شده همچنان باید بیش از IDR 10 میلیارد باشد
2. شرکت‌های PT PMA دیگر به هیچ حداقل سرمایه‌ای نیاز ندارند
3. حداقل سرمایه پرداخت‌شده به IDR 25 میلیارد افزایش یافت
4. آژانس‌های کارگزاری خارجی اکنون باید 51% متعلق به اعضای AREBI باشند

یک خریدار هلندی با KITAS می‌پرسد آیا می‌تواند ویلایی در Uluwatu را به‌صورت Hak Milik (مالکیت کامل) به نام خودش بخرد. به او چه می‌گویید؟

1. بله، اگر به جای KITAS، KITAP داشته باشد
2. بله، اگر قیمت بیش از IDR 5 میلیارد باشد
3. بله، از طریق وکالت‌نامه محضری
4. خیر: Hak Milik برای اندونزیایی‌هاست؛ او می‌تواند خانه‌ای با Hak Pakai داشته باشد یا مالک یک واحد آپارتمان (HMSRS) شود

طبق Kepmen ATR/BPN 1241/2022، وقتی یک خارجی در بالی خانه می‌خرد، چه حداقل قیمت‌هایی اعمال می‌شود؟

1. IDR 1 میلیارد برای خانه و IDR 500 میلیون برای آپارتمان
2. IDR 5 میلیارد برای خانه زمینی و IDR 2 میلیارد برای واحد آپارتمان
3. IDR 10 میلیارد برای هر دو
4. خارج از Jakarta هیچ حداقل قیمتی وجود ندارد

ارقام نمونه: یکی از اعضای جامعه اندونزیایی‌های خارج از کشور (دارنده گذرنامه خارجی) خانه‌ای زمینی در بالی می‌خواهد. این فرمان به خریداران این جامعه اجازه می‌دهد از 75% آستانه عادی بالی، یعنی IDR 5 میلیارد، استفاده کنند. حداقل قیمت برای او چقدر است (به IDR)؟

یک زوج خارجی می‌خواهند دو قطعه مجاور در Tabanan به مساحت مجموع 3,500 m2 بخرند تا یک خانه خانوادگی با Hak Pakai بسازند. چه محدودیتی اعمال می‌شود؟

1. هیچ محدودیتی، به شرط اینکه هر قطعه کمتر از 2,000 m2 باشد
2. تا 5,000 m2 برای هر نفر
3. یک قطعه حداکثر 2,000 m2 برای هر نفر یا خانواده، مگر اینکه وزیر استثنا قائل شود
4. تا 10,000 m2 اگر زمین خارج از منطقه گردشگری باشد

یک Hak Pakai روی زمین دولتی به یک خارجی مالک خانه اعطا می‌شود. اگر طبق PP 18/2021 اعطا، تمدید و سپس به‌طور کامل تجدید شود، حداکثر کل مدت آن چقدر است؟

1. 80 سال: 30، به‌علاوه تمدید 20 ساله، به‌علاوه تجدید 30 ساله
2. 25 سال بدون تمدید
3. 99 سال در یک اعطا
4. نامحدود، مانند Hak Milik

مشتری یک leasehold 25 ساله (Hak Sewa) برای ویلایی در Pererenan امضا می‌کند. در پایان معامله واقعاً مالک چه چیزی است؟

1. زمین، پس از پرداخت کامل اجاره
2. سند Hak Milik به نام خودش
3. یک Hak Pakai که به‌طور خودکار در BPN ثبت می‌شود
4. حقی قراردادی برای استفاده از ملک در طول مدت؛ زمین نزد مالک اندونزیایی می‌ماند

فروشنده پیشنهاد می‌کند خریدار خارجی شما سند مالکیت کامل را به نام پسرعموی بالیایی فروشنده ثبت کند، با پشتوانه یک توافق جانبی و وکالت‌نامه. توصیه درست در 2026 چیست؟

1. اگر توافق جانبی محضری باشد امن است
2. اگر پسرعمو قرارداد وام هم امضا کند امن است
3. رد کنید: اندونزی مالکیت ذی‌نفع را به رسمیت نمی‌شناسد، توافق جانبی قابل اجرا نیست و بالی برای ممنوعیت کامل چنین طرح‌های pinjam nama اقدام کرده است
4. برای 30 سال امن است، سپس باید تبدیل شود

کدام‌یک از این‌ها طبق مقررات دولتی 43/2015 به‌عنوان شخص مکلف به گزارش به PPATK (واحد اطلاعات مالی اندونزی) ذکر شده است؟

1. فقط بانک‌ها و صرافی‌ها
2. شرکت‌های املاک و مشاوران املاک، در کنار سردفتران و مقامات تنظیم سند زمین PPAT
3. فقط PPAT، هرگز مشاور
4. فقط سازندگانی که در بورس پذیرفته شده‌اند

خریداری اصرار دارد بهای یک ویلا در Seminyak را با چند بسته پول نقد از افراد مختلف بپردازد، از توضیح منشأ پول خودداری می‌کند و از شما می‌خواهد قیمت را مکتوب نکنید. چه باید بکنید؟

1. گزارش معامله مشکوک را به PPATK ارائه دهید و از گفتن اینکه گزارش داده‌اید به مشتری خودداری کنید
2. پول نقد را بپذیرید اما از سردفتر بخواهید قیمت کمتری ثبت کند
3. به مشتری هشدار دهید که او را گزارش می‌کنید، سپس منتظر واکنشش بمانید
4. نادیده بگیرید: فقط بانک تکلیف گزارش‌دهی دارد

فرماندار Wayan Koster در ژوئیه 2025 درباره پروژه‌های گردشگری روی زمین مولد در بالی چه دستوری داد؟

1. ممنوعیت کامل هر نوع ساخت‌وساز در کل جزیره برای پنج سال
2. تخفیف مالیاتی برای هتل‌های ساخته‌شده روی شالیزار
3. اینکه از 2025 هیچ مجوزی برای تأسیسات گردشگری روی زمین مولد صادر نشود
4. اینکه فقط سرمایه‌گذاران خارجی برای زمین کشاورزی به مجوز نیاز دارند

در اواخر 2026 یک سرمایه‌گذار می‌خواهد یک شالیزار (sawah) در Tabanan را اجاره کند و شش ویلای اجاره‌ای روی آن بسازد. پس از سیل مرگبار سپتامبر 2025، موضع استان که باید توضیح دهید چیست؟

1. مجاز است اگر ویلاها کمتر از دو طبقه باشند
2. مجاز است اگر زمین اجاره شود نه خریداری
3. مجاز است اگر سرمایه‌گذار عوارض تغییر کاربری به شهرستان بپردازد
4. هیچ مجوز جدیدی برای استفاده تجاری از شالیزار صادر نمی‌شود؛ ساخت در آنجا به خانه شخصی مالک زمین محدود است

خریداری قصد دارد ویلای خود در Canggu را در Airbnb و Booking.com ثبت کند. وزارت گردشگری از 1 اوت 2026 چه چیزی از میزبانان خواست؟

1. هیچ چیز جدیدی: پلتفرم‌ها همه مجوزها را انجام می‌دهند
2. NIB معتبر با کد KBLI منطبق، وگرنه آگهی حذف می‌شود
3. فقط رسید عوارض گردشگری از فرودگاه
4. فقط نامه امضاشده از رئیس banjar

ارقام نمونه: خریداری خانه‌ای با Hak Milik در بالی را به IDR 6,000,000,000 می‌خرد. فرض کنید شهرستان نرخ 5% BPHTB را با معافیت (NPOPTKP) به مبلغ IDR 80,000,000 اعمال می‌کند. خریدار چقدر BPHTB می‌پردازد (به IDR)؟

به گزارش Horwath HTL، کدام زیربازار بالی در 2025 بالاترین نرخ اشغال هتل را ثبت کرد؟

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

مشتری ویلایی در منطقه‌ای می‌خواهد که در 2025 بالاترین میانگین نرخ روزانه هتل در بالی را داشت. اول کدام منطقه را نشان می‌دهید؟

1. Jimbaran و Uluwatu
2. Kuta و Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

حدوداً چه سهمی از عرضه اقامتگاه‌های برنددار بالی در Canggu و Berawa قرار دارد (Horwath HTL، 2026)؟

1. حدود 10%
2. حدود 25%
3. حدود 60%
4. حدود 40%

کدام زیرمنطقه Ubud کمربند لوکس در امتداد دره رود است، جایی که یک ویلای 3 خوابه با موقعیت خوب می‌تواند حدود USD 400 تا 700 در شب درآمد داشته باشد؟

1. Tegallalang
2. Sayan (دره رود Ayung)
3. Mas
4. Nyuh Kuning

ارقام نمونه: یک ویلای 3 خوابه در Penestanan، Ubud، در فصل اوج 20 شب با USD 300 در شب رزرو می‌شود، در بازه USD 250 تا 350 گزارش‌شده برای 2026. درآمد ناخالص اتاق برای این شب‌ها چقدر است (به USD)؟

ارقام نمونه: یک سرمایه‌گذار 4 are (400 متر مربع) زمین درجه یک در Pererenan را با IDR 45 میلیون برای هر are در سال به مدت 25 سال اجاره می‌کند. کل هزینه اجاره چقدر است (به IDR)؟

به گفته Bali Villa Realty (سپتامبر 2026)، کدام‌یک از این مناطق Canggu ارزان‌ترین زمین leasehold را برای هر are در سال دارد؟

1. Batu Bolong
2. Berawa (درجه یک)
3. کنار ساحل Seseh و Cemagi
4. Pererenan (درجه یک)

داده‌های 2026 Rumavi برای ویلاهای 4 خوابه، بالاترین نرخ شبانه را به کدام ریزمنطقه Canggu می‌دهد؟

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

در Seminyak، کدام ریزمنطقه بیشترین تقاضای اجاره کوتاه‌مدت و بالاترین قیمت ورود (از حدود USD 700,000) را دارد؟

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

کدام منطقه Bukit ارزان‌ترین زمین leasehold را دارد، حدود IDR 10 تا 15 میلیون برای هر are در سال (Bali Villa Realty، سپتامبر 2026)؟

1. سواحل درجه یک Bingin و Uluwatu
2. Ungasan، Pandawa و Bukit داخلی
3. Pecatu و Balangan
4. جبهه ساحلی خلیج Jimbaran

بر اساس ارقام مه 2026 NusaBali، میانه قیمت ویلای freehold در Ungasan چقدر بیشتر از میانه قیمت ویلای leasehold است (به USD)؟

در سه‌ماهه اول 2026، اختلاف قیمت freehold نسبت به leasehold در کجای جزیره بیشترین بود، حدود 82%؟

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

ارقام نمونه: یک ویلای 3 خوابه در Pecatu در فصل اوج ماهانه به 50 بار تانکر آب با IDR 200,000 برای هر بار 5,000 لیتری نیاز دارد. هزینه ماهانه آب چقدر است (به IDR)؟

حداقل قیمت برای خرید خانه زمینی با Hak Pakai توسط یک خارجی در بالی چقدر است؟

1. IDR 2 میلیارد
2. IDR 3 میلیارد
3. IDR 1 میلیارد
4. IDR 5 میلیارد

از 2026، OSS ثبت‌نام‌های جدید PMA در بالی را برای فعالیت‌های کم‌ریسک و ریسک متوسط رو به پایین رد می‌کند. نامه فرماندار مشخصاً کدام KBLI املاک را نام برد؟

1. 68111 (املاک ملکی یا اجاره‌ای)
2. 68200 (کارگزاری املاک بر پایه کارمزد)
3. 41011 (ساخت ساختمان مسکونی)
4. 55110 (هتل‌های ستاره‌دار)

مقررات منطقه‌ای 4/2026 بالی تبدیل شالیزارهای حفاظت‌شده به ویلا را جرم کیفری می‌داند. تمرکز اصلی اجرای آن بر کدام دو شهرستان است؟

1. Badung و Denpasar
2. Tabanan و Gianyar
3. Buleleng و Karangasem
4. Klungkung و Bangli

یک خانواده چهار نفره از گردشگران خارجی برای تعطیلات به بالی می‌آیند. در مجموع چقدر عوارض گردشگری می‌پردازند (به IDR)؟

به گفته AREBI Bali (نوامبر 2025)، یک تبعه خارجی طبق Permendag 33/2025 در یک آژانس کارگزاری بالی چه کاری می‌تواند انجام دهد؟

1. اگر KITAS داشته باشد، به‌عنوان مشاور میدانی فعالیت کند
2. برای مشتریانی از کشور خودش مذاکره کند
3. فقط نقش مدیریتی داشته باشد، نه کارگزاری میدانی
4. هیچ کاری، حتی به‌عنوان سرمایه‌گذار

ارقام نمونه: یک آژانس ویلای leasehold در Berawa را به USD 400,000 با کمیسیون 5%، یعنی سقف بازه فروش Permendag 33/2025، می‌فروشد و حداکثر سهم مجاز را به مشاور خود می‌پردازد. مشاور چقدر دریافت می‌کند (به USD)؟

ارقام نمونه: مالک یک ویلا در Kerobokan سالانه IDR 300 میلیون اجاره از یک مستأجر بلندمدت دریافت می‌کند. چه مالیات بر درآمد قطعی باید پرداخت شود (به IDR)؟

یک سازنده می‌خواهد خریداران برای ویلاهای زمینی در پروژه جدیدی در Ubud یک PPJB (قرارداد فروش مشروط) امضا کنند. طبق PP 14/2016 با اصلاحات PP 12/2021، چه شرایطی باید از قبل فراهم باشد؟

1. فقط فرم رزرو امضاشده و پیش‌پرداخت
2. وضعیت روشن زمین، مجوز ساخت (PBG)، زیرساخت و تأسیسات موجود، و دست‌کم 20% ساخت تکمیل‌شده
3. ضمانت بانکی که 100% قیمت را پوشش دهد
4. تأیید AREBI و banjar

طبق مقررات مسکن، خریدار و سازنده PPJB یک خانه را باید نزد چه کسی امضا کنند؟

1. فقط دهیار
2. مشاور عرضه‌کننده به‌عنوان شاهد
3. هیچ‌کس: تأیید در WhatsApp کافی است
4. سردفتر

طبق مقررات مسکن، تفاوت زمان‌بندی بازاریابی پروژه آپارتمانی و پروژه خانه زمینی چیست؟

1. آپارتمان‌ها (rumah susun) را می‌توان پیش از شروع ساخت بازاریابی کرد، در حالی که خانه‌های زمینی پس از ساخت دست‌کم 20% با PPJB فروخته می‌شوند
2. هر دو فقط پس از صدور SLF قابل بازاریابی هستند
3. خانه‌های زمینی را می‌توان پیش از تملک زمین بازاریابی کرد؛ آپارتمان‌ها را نه
4. هیچ تفاوت و هیچ شرطی وجود ندارد

ارقام نمونه: خریداری برای ویلایی به قیمت IDR 3,000,000,000 یک PPJB امضا کرده و IDR 900,000,000 پرداخته است. او به تقصیر خودش فسخ می‌کند. طبق ماده 22L(4)، سازنده می‌تواند 10% قیمت را کسر کند. چه مبلغی باید بازپرداخت شود (به IDR)؟

خریداری طبق PPJB برای ویلایی به قیمت IDR 3,000,000,000 پیش‌پرداخت IDR 250,000,000 داده و سپس به دلایل شخصی کنار می‌کشد. این مقررات به سازنده اجازه چه کاری را می‌دهد؟

1. همه را بازپرداخت کند، چون فسخ همیشه رایگان است
2. نیمی از پیش‌پرداخت را بازپرداخت کند
3. کل پرداخت را نگه دارد، چون از 10% قیمت بیشتر نیست
4. کل قیمت را از خریدار مطالبه کند

سازنده موعد تحویل را از دست می‌دهد و به تعهدات PPJB عمل نمی‌کند، و خریدار فسخ می‌کند. طبق مقررات مسکن، خریدار مستحق چه چیزی است؟

1. هیچ چیز، چون خریداران پیش‌فروش همه ریسک را بر عهده دارند
2. 90% پرداخت‌ها، سازنده 10% را نگه می‌دارد
3. فقط اعتباری برای یک پروژه آینده
4. بازگشت همه پرداخت‌های دریافت‌شده

بروشور یک پروژه ویلایی در Pecatu وعده بیچ‌کلاب و بازده ثابت 12% را داده بود، اما هیچ‌کدام در PPJB نیامده است. خریدار احساس می‌کند گمراه شده است. کدام قانون مبنای اقدام او است و چه مجازاتی ممکن است اعمال شود؟

1. قانون حمایت از مصرف‌کننده: تبلیغ گمراه‌کننده غیرقانونی است و می‌تواند تا 5 سال زندان یا جریمه تا IDR 2 میلیارد داشته باشد
2. هیچ‌کدام: فقط PPJB معتبر است و بروشورها ارزش حقوقی ندارند
3. قانون گردشگری، با حداکثر جریمه IDR 10 میلیون
4. فقط منشور اخلاقی AREBI، بدون مجازات قانونی

سازنده‌ای یک IMB قدیمی برای قطعه‌ای در Jimbaran نشان می‌دهد. طبق PP 16/2021 کدام مدرک به‌عنوان مجوز ساخت جایگزین IMB شد؟

1. سند SHM
2. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)، که از طریق SIMBG درخواست می‌شود
3. NIB از OSS
4. PPJB

یک ویلای پیش‌فروش تکمیل‌شده تحویل داده می‌شود، اما سازنده هنوز SLF ندارد. چرا این مهم است؟

1. مهم نیست: SLF برای ویلاها اختیاری است
2. فقط بر اظهارنامه مالیاتی سازنده اثر دارد
3. SLF (گواهی بهره‌برداری) تأیید می‌کند ساختمان قابل استفاده است و باید پیش از استفاده یا سکونت دریافت شود
4. SLF سند زمین است، پس خریدار مالک هیچ چیزی نیست

SLF ساختمانی که خانه مسکونی نیست، مانند هتل، هر چند وقت یک بار باید تمدید شود؟

1. هر 5 سال
2. هر 20 سال
3. هر سال
4. هرگز

ارقام نمونه: یک ویلای پیش‌فروش 2 خوابه IDR 6,800,000,000 قیمت دارد و سازنده درآمد اجاره سالانه IDR 485,000,000 پیش‌بینی می‌کند. بازده ناخالص چقدر است (به %، با دو رقم اعشار)؟

ارقام نمونه: همان ویلا، قیمت IDR 6,800,000,000 و درآمد IDR 485,000,000. مدیریت 20%، کمیسیون OTA 15%، هزینه‌های عملیاتی 15% و ذخیره سرمایه‌ای 5% را، همه بر مبنای درآمد، کسر کنید. بازده خالص چقدر است (به %، با دو رقم اعشار)؟

مشتری می‌پرسد یک مدیر ویلای خدمات کامل در بالی معمولاً چقدر می‌گیرد. در تحلیل‌های بازار 2026 چه بازه‌ای گزارش شده است؟

1. 1% تا 3% درآمد
2. مبلغ ثابت USD 100 در ماه
3. 50% تا 70% درآمد
4. حدود 15% تا 30% درآمد، پیش از کمیسیون OTA

سازنده‌ای در Canggu برای ویلایی به قیمت IDR 4.2 میلیارد «ROI ناخالص 11.5%» تبلیغ می‌کند. دقیق‌ترین راه توضیح این رقم به خریدار چیست؟

1. این درآمد خالص تضمین‌شده پس از مالیات است
2. این درآمد پیش‌بینی‌شده تقسیم بر هزینه خرید است، پیش از هر کسر عملیاتی، پس باید فرض‌های نرخ اشغال و نرخ شبانه را بپرسید
3. این رشد سالانه قیمت ویلا است
4. این بازدهی است که پروژه‌های قبلی سازنده به دست آورده‌اند

ویلاهای برنددار و condotelهای بالی مدت‌هاست با بازده تضمینی فروخته می‌شوند. پژوهش JLL به کدام ضعف اشاره کرد؟

1. تضمین‌ها غیرقانونی و باطل‌اند
2. تضمین‌ها همیشه برای کل مدت اجاره ادامه دارند
3. تضمین‌های معمول کوتاه بودند (حدود 7% برای سه سال) و برخی پروژه‌های ضعیف‌تر پس از پایان تضمین نتوانستند بازده کافی ارائه دهند
4. تضمین‌ها را دولت بالی پرداخت می‌کند

ارقام نمونه: سازنده‌ای برای ویلایی به قیمت IDR 4,000,000,000 تضمین اجاره سالانه 8% به مدت 3 سال پیشنهاد می‌دهد. کل مبلغ تضمین‌شده در این دوره چقدر است (به IDR)؟

ارقام نمونه: خریداری قرارداد ویلای پیش‌فروش با leasehold سی‌ساله امضا می‌کند؛ مدت اجاره از تاریخ امضا شروع می‌شود. تحویل در 18 ماه وعده داده شده بود اما ویلا پس از 36 ماه تحویل داده می‌شود. وقتی بتواند از آن استفاده کند، چند سال از اجاره باقی مانده است؟

یک سازنده کوچک در بالی از خریدار شما می‌خواهد 70% مبلغ را از پیش به حساب شرکتش، بدون escrow، بپردازد. چه حمایتی را توصیه می‌کنید؟

1. پرداخت‌های مرحله‌ای که فقط پس از راستی‌آزمایی مستقل آزاد شوند، با قرارداد دقیق و یک بازرس ساختمانی مستقل
2. از پیش بپردازید اما تخفیف بخواهید
3. برای تسریع کار، نقدی به سرکارگر پروژه بپردازید
4. بپذیرید، چون قانون اندونزی همه پیش‌پرداخت‌های پیش‌فروش را تضمین می‌کند

به گفته فعالان بالی، پیمانکار در کدام مرحله ساخت ویلای پیش‌فروش به احتمال زیاد کار را رها می‌کند؟

1. پیش از پاکسازی زمین
2. در روز امضای PPJB
3. پس از صدور SLF
4. نزدیک پایان ساخت، وقتی بیشتر پول از قبل پرداخت شده است

ارقام نمونه: ویلایی که تازه تحویل شده شبی IDR 3,500,000 اجاره داده می‌شود. مالیات منطقه‌ای خدمات هتلی (PBJT که ویلاها را هم شامل می‌شود) 10% است. برای هر شب چقدر PBJT باید پرداخت شود (به IDR)؟

بروشور یک سازنده می‌گوید اکنون بازدیدکنندگان چینی بر گردشگری بالی غالب‌اند. طبق داده‌های BPS برای نیمه اول 2026، کدام کشور در واقع بزرگ‌ترین منبع بازدیدهای خارجی از بالی بود؟

1. چین
2. استرالیا
3. هند
4. بریتانیا

ارقام نمونه بر اساس داده‌های BPS: بالی در نیمه اول 2026 حدود 3.2 میلیون بازدید خارجی داشت که 802,837 مورد آن استرالیایی بود. چه سهمی از بازدیدها از استرالیا بود (به %، با یک رقم اعشار)؟

خریداری می‌گوید گردشگری بالی هر سال رشد می‌کند، پس درآمد اجاره فقط می‌تواند بالا برود. ارقام 2026 چه نشان می‌دهند؟

1. ورودها در 2026 بیش از 10% افزایش یافت، پس این ادعا درست است
2. ورودها پس از معرفی عوارض گردشگری دو برابر شد
3. ورودهای خارجی در 2025 به 6.95 میلیون رسید، اما هشت ماه نخست 2026 حدود 1.6% کمتر از سال قبل بود
4. BPS در 2026 انتشار داده‌های ورود به بالی را متوقف کرد

یک همکار فرانسوی می‌خواهد خریداران اروپایی را هدف بگیرد. کدام کشور اروپایی در نیمه اول 2026 بیشترین بازدیدکننده را به بالی فرستاد؟

1. فرانسه
2. آلمان
3. روسیه
4. بریتانیا

ارقام نمونه بر اساس میانگین‌های AirDNA برای بالی: ویلایی میانگین نرخ روزانه USD 130 با نرخ اشغال 57% دارد. این چه درآمد ناخالص سالانه‌ای را نشان می‌دهد (به USD)؟

سازنده‌ای برای یک ویلای دو خوابه جدید در Canggu نرخ اشغال 85% در تمام سال وعده می‌دهد. معیار صادقانه‌ای که باید با مشتری در میان بگذارید چیست؟

1. هتل‌های ستاره‌دار بالی در ژوئن 2026 به‌طور میانگین حدود 65% (بالاترین در میان استان‌ها) داشتند و AirDNA حدود 57% را برای اجاره‌های کوتاه‌مدت در 12 ماه نشان می‌دهد، پس 85% در تمام سال به مدرک محکم نیاز دارد
2. طبق BPS، میانگین بالی 85% است
3. نرخ اشغال برای ویلاها اهمیتی ندارد، فقط نرخ شبانه مهم است
4. اجاره‌های کوتاه‌مدت همیشه 20 واحد از هتل‌ها جلوترند

وقتی leasehold بیست‌وپنج‌ساله یک ویلای بالی بدون توافق تمدید به پایان برسد چه می‌شود؟

1. مستأجر به‌طور خودکار مالک freehold می‌شود
2. اجاره به Hak Pakai تبدیل می‌شود
3. زمین و ساختمان به مالک زمین بازمی‌گردند و ارزش باقی‌مانده قرارداد به صفر می‌رسد
4. دولت ویلا را به ارزش بازار می‌خرد

مثال ساده‌شده: مشتری برای ویلایی با 25 سال باقی‌مانده از اجاره USD 300,000 می‌پردازد. با نگاه خطی (بدون رشد بازار، کاهش یکنواخت ارزش با گذشت زمان)، ارزش اجاره پس از 10 سال چقدر است (به USD)؟

ارقام نمونه: ویلای leasehold با 20 سال باقی‌مانده USD 250,000 قیمت دارد و سالانه USD 22,000 درآمد خالص دارد. اگر قیمت را هزینه‌ای بدانید که به‌طور یکنواخت در طول اجاره پخش می‌شود (USD 12,500 در سال)، بازده واقعی سالانه بر قیمت خرید چقدر است (به %)؟

ارقام نمونه: ویلایی که به USD 350,000 خریده شده سالانه USD 45,000 درآمد ناخالص اجاره دارد. مدیریت، کارمزد پلتفرم، کارکنان، قبوض، نگهداری و مالیات‌ها 40% این درآمد را می‌برند. بازده خالص چقدر است (به %، با یک رقم اعشار)؟

سرمایه‌گذاری می‌پرسد ویزای طلایی اندونزی از طریق سرمایه‌گذاری‌های غیرفعال (اوراق دولتی، سهام بورسی یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری) و بدون تأسیس شرکت چه هزینه‌ای دارد. کدام درست است؟

1. USD 100,000 برای 10 سال
2. USD 350,000 برای مجوز 5 ساله یا USD 700,000 برای مجوز 10 ساله
3. هر ویلای leasehold بالای USD 500,000
4. Rp 2 میلیارد در حساب پس‌انداز به مدت 10 سال

یک زوج بازنشسته استرالیایی درباره ویزای second home می‌پرسند. شرط مالی اصلی چیست؟

1. مالکیت هر ویلایی در بالی
2. درآمد خارجی سالانه USD 60,000
3. USD 1 میلیون سهام اندونزیایی
4. دست‌کم Rp 2 میلیارد (حدود USD 130,000) دارایی در یک بانک اندونزیایی، برای اقامت 5 یا 10 ساله

یک دیجیتال نومد با KITAS دورکاری E33G می‌خواهد ویلایی بخرد و خودش درآمد اجاره را دریافت کند. به او چه می‌گویید؟

1. E33G فقط درآمد با منشأ خارجی را پوشش می‌دهد، پس درآمد اجاره از ویلای بالی به ساختار مناسب (اپراتور دارای مجوز یا شرکت) و مشاوره مالیاتی نیاز دارد
2. E33G به او اجازه می‌دهد هر کسب‌وکاری را در اندونزی اداره کند
3. می‌تواند آن را به نام شخصی خودش در Airbnb اجاره دهد
4. درآمد اجاره برای دارندگان KITAS معاف از مالیات است

داده‌های اداره مهاجرت نشان می‌دهد میان ژوئیه 2024 و مه 2026، 1,274 ویزای طلایی به ارزش حدود USD 2.9 میلیارد صادر شده است. نتیجه درست برای یک مشاور ویلا در بالی چیست؟

1. بیشتر مجوزها به استرالیایی‌هایی رسید که ویلا می‌خریدند
2. این طرح شکست خورده و بسته شده است
3. نزدیک به 98% پول از سرمایه‌گذاران شرکتی آمد و آمریکایی‌ها، چینی‌ها و تایوانی‌ها ملیت‌های برتر بودند، پس خریداران حقیقی ویزای طلایی بازار کوچکی هستند
4. همه دارندگان باید در بالی ملک می‌خریدند

فروشنده‌ای در Buleleng ادعا می‌کند زمینش دو برابر می‌شود چون «فرودگاه شمال بالی به‌زودی افتتاح می‌شود». وضعیت در اکتبر 2026 چیست؟

1. در 2025 افتتاح شد
2. محل آن در Kubutambahan، Buleleng، در برنامه توسعه ملی 2025 تا 2029 است و رئیس‌جمهور در ژوئیه 2026 از تسریع آن حمایت کرد، اما هنوز در مرحله برنامه‌ریزی است و تاریخی برای ساخت ندارد
3. وزارت حمل‌ونقل پروژه را لغو کرد
4. در حال ساخت است و افتتاح آن برای 2027 تعیین شده است

کدام نشانه از 2026 به روشن‌ترین شکل به ریسک مازاد عرضه ویلا در بالی اشاره می‌کند؟

1. هتل‌های بالی به نرخ اشغال 100% رسیدند
2. عوارض گردشگری لغو شد
3. ورودها در 2026 15% رشد کرد
4. آگهی‌های ویلای یک پلتفرم اجاره از حدود 2,400 در ژوئن به بیش از 3,300 در اکتبر 2026 جهش کرد و آگهی‌های جدید حدود 5% کمتر از اواخر 2025 قیمت خواستند، در حالی که AirDNA بیش از 48,000 آگهی کوتاه‌مدت فعال را رصد می‌کند

مشتری می‌خواهد ویلایی اجاره‌ای روی شالیزار مولد در Tabanan بسازد. اول کدام ریسک قانونی را گوشزد می‌کنید؟

1. هیچ، شالیزارها ارزان‌ترین گزینه قانونی هستند
2. در سپتامبر 2025 فرماندار Koster به بخشداران و شهرداران گفت صدور مجوزهای جدید هتل و ویلا روی زمین کشاورزی مولد را متوقف کنند، پس پروژه ممکن است هرگز مجوز نگیرد
3. فقط رنگ سقف تنظیم شده است
4. زمین کشاورزی پس از 5 سال به‌طور خودکار تغییر کاربری می‌یابد

طبق داده‌های آگهی Bali Villa Hub که در اکتبر 2026 گزارش شد، کدام منطقه بالاترین میانه اجاره پیشنهادی را برای ویلای دو خوابه با اجاره ماهانه داشت؟

1. Pererenan، با حدود USD 2,414 در ماه
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

ارقام نمونه: ویلایی دو خوابه در Pererenan با قرارداد سالانه ماهی USD 2,414 اجاره داده می‌شود. leasehold آن USD 280,000 هزینه دارد. بازده ناخالص اجاره چقدر است (به %، با یک رقم اعشار)؟

یک خانواده از Jakarta ویلایی در بالی می‌خواهند. Bank Indonesia در ژوئیه 2026 پس از 100 واحد پایه افزایش در آن سال، BI Rate را در 5.75% نگه داشت و روپیه نزدیک 17,900 در برابر هر USD بود. چه چیزی را باید در نظر داشته باشید؟

1. خریداران اندونزیایی نمی‌توانند در بالی بخرند
2. نرخ‌ها به صفر رسید، پس وام مسکن رایگان است
3. آن‌ها به‌عنوان شهروند اندونزی می‌توانند Hak Milik (freehold) داشته باشند، اما نرخ‌های بالاتر تأمین مالی وام مسکن را گران‌تر می‌کند، پس برنامه وام آن‌ها را زود بررسی کنید
4. باید از PT PMA استفاده کنند

ارقام نمونه: یک خریدار اندونزیایی ویلای freehold را به IDR 5,000,000,000 می‌خرد. BPHTB معادل 5% ارزش تملک منهای NPOPTKP است؛ حداقل ملی NPOPTKP را برای نخستین تملک IDR 80,000,000 فرض کنید. چقدر BPHTB باید پرداخت شود (به IDR)؟

ارقام نمونه: همان خریدار بعداً ملک دومی را در همان شهرستان به IDR 3,000,000,000 می‌خرد. NPOPTKP را نمی‌توان دوباره برای تملک دوم استفاده کرد. چقدر BPHTB باید پرداخت شود (به IDR)؟

ارقام نمونه: فروشنده‌ای ویلای freehold را به IDR 6,200,000,000 منتقل می‌کند. مالیات بر درآمد قطعی بر انتقال زمین و ساختمان 2.5% ارزش ناخالص است. فروشنده چقدر بدهکار است (به IDR)؟

در فروش freehold میان دو اندونزیایی در بالی، طبق قانون چه کسی کدام مالیات انتقال را می‌پردازد؟

1. خریدار هر دو را می‌پردازد
2. فروشنده مالیات بر درآمد قطعی 2.5% و خریدار BPHTB پنج درصدی را می‌پردازد
3. سردفتر هر دو را از حق‌الزحمه خود می‌پردازد
4. هر دو مالیات طبق قانون 50/50 تقسیم می‌شوند

ارقام نمونه: سازنده‌ای در دسامبر 2026 خانه زمینی نوسازی را به IDR 4,500,000,000 (بدون VAT) تحویل می‌دهد. VAT در عمل 11% است (12% بر مبنای 11/12 قیمت). طبق PMK 90/2025، دولت 100% VAT بر IDR 2 میلیارد نخست را برای خانه‌های با قیمت تا IDR 5 میلیارد بر عهده می‌گیرد. خریدار همچنان چقدر VAT می‌پردازد (به IDR)؟

ویلای نوسازی IDR 5,600,000,000 قیمت دارد و در نوامبر 2026 تحویل می‌شود. آیا مشوق VAT در 2026 (PPN DTP) اعمال می‌شود؟

1. بله، بر IDR 2 میلیارد نخست
2. بله، بر کل قیمت
3. خیر، چون قیمت بالاتر از سقف IDR 5 میلیارد است، پس VAT کامل اعمال می‌شود
4. فقط اگر خریدار خارجی باشد

ارقام نمونه: مالک زمینی که مقیم مالیاتی اندونزی است، زمینی را برای 25 سال به مبلغ کل IDR 2,000,000,000 به یک خریدار خارجی اجاره می‌دهد. مالیات بر درآمد قطعی اجاره زمین و ساختمان 10% مبلغ ناخالص است. چقدر مالیات باید پرداخت شود (به IDR)؟

ارقام نمونه: مالکی که مقیم اندونزی است ویلایی را با قرارداد سالانه به USD 24,000 اجاره می‌دهد. با نرخ IDR 17,900 برای هر USD تبدیل کنید، سپس مالیات قطعی 10% بر درآمد اجاره را اعمال کنید. چقدر مالیات باید پرداخت شود (به IDR)؟

ارقام نمونه: یک خارجی غیرمقیم سال‌های باقی‌مانده leasehold ویلای خود را به USD 200,000 می‌فروشد. واگذاری اجاره به‌عنوان درآمد اجاره مشمول مالیات است: 10% برای مقیمان مالیاتی و 20% برای غیرمقیمان (قابل کاهش با پیمان مالیاتی). پیش از هر معافیت پیمانی، چقدر مالیات باید پرداخت شود (به USD)؟

ارقام نمونه: یک سردفتر PPAT برای معامله‌ای به مبلغ IDR 3,580,000,000 کارمزد 0.75% می‌گیرد (حداکثر قانونی 1% است). کارمزد چقدر است (به IDR)؟

ارقام نمونه: مهمانان ویلایی دارای مجوز را برای 5 شب با IDR 3,000,000 در هر شب رزرو می‌کنند. مالیات منطقه‌ای هتل (PBJT بر اقامت، پیش‌تر PHR یا PB1) 10% است. چقدر مالیات وصول می‌شود (به IDR)؟

مالکی فرض می‌کند Airbnb همه مالیات‌های ویلای او در بالی را انجام می‌دهد. موضع درست چیست؟

1. Airbnb همه مالیات‌های اندونزی را وصول و پرداخت می‌کند
2. اجاره‌های کوتاه‌مدت در بالی معاف از مالیات‌اند
3. فقط مهمانان در فرودگاه مالیات می‌پردازند
4. Airbnb همیشه مالیات 10% هتل را در اندونزی وصول نمی‌کند، پس اپراتور باید برای NPWPD ثبت‌نام کند و ماهانه آن را اظهار و پرداخت کند

ارقام نمونه: ویلایی به IDR 7,160,000,000 با کمیسیون 5% آژانس فروخته می‌شود. کمیسیون چقدر است (به IDR)؟

ارقام نمونه: یک ویلای leasehold به USD 400,000 فروخته می‌شود. کمیسیون 5% به‌صورت 50/50 میان آژانس عرضه‌کننده و آژانسی که خریدار را آورده تقسیم می‌شود. هر آژانس چقدر دریافت می‌کند (به USD)؟

در یک فروش معمول ویلا در بالی، چه کسی کمیسیون 5% مشاور را می‌پردازد؟

1. معمولاً فروشنده؛ هر کارمزد مشاور در سمت خریدار جداگانه است و باید کتبی توافق شود
2. همیشه خریدار
3. مالک زمینِ leasehold
4. سردفتر، از محل مالیات‌های انتقال

نرخ نمونه: IDR 17,900 برای هر USD (روپیه در 6 اکتبر 2026 نزدیک IDR 17,901 معامله شد). مشتری USD 250,000 بودجه دارد. این مبلغ به IDR چقدر است؟

نرخ نمونه: IDR 17,900 برای هر USD. ویلایی به IDR 3,222,000,000 آگهی شده است. قیمت به USD چقدر است؟

ارقام نمونه: یک آمریکایی ویلایی را به IDR 4,475,000,000 می‌خرد، زمانی که نرخ IDR 17,900 برای هر USD است. سال‌ها بعد آن را به همان قیمت IDR می‌فروشد، اما روپیه به IDR 16,500 برای هر USD تقویت شده است. سود ارزی او چقدر است (به USD، گرد شده)؟

ارقام نمونه: یک ویلای leasehold برای مدت 30 سال USD 300,000 قیمت دارد. هزینه هر سال اجاره چقدر است (به USD)؟

ارقام نمونه: خریداری 4 are زمین (1 are = 100 m2) را با IDR 6,000,000 برای هر are در سال به مدت 25 سال، با پرداخت یکجا، اجاره می‌کند. کل بهای اجاره چقدر است (به IDR)؟

ارقام نمونه: ویلایی که به USD 320,000 خریده شده سالانه USD 48,000 درآمد ناخالص دارد. مدیریت 20% ناخالص، کارمزد پلتفرم 15% ناخالص، و نگهداری و قبوض USD 6,000 را می‌گیرند. بازده خالص چقدر است (به %، با یک رقم اعشار)؟

با استفاده از مثال قبلی (قیمت USD 320,000، درآمد خالص USD 25,200 در سال)، دوره بازگشت سرمایه ساده چقدر است و با چه چیزی باید مقایسه شود؟

1. حدود 7.9 سال، بدون مقایسه با چیزی
2. حدود 12.7 سال، که باید با مدت باقی‌مانده اجاره مقایسه شود (در اجاره 25 ساله، پس از بازگشت سرمایه فقط حدود 12 سال سود باقی می‌ماند)
3. حدود 25 سال، به اندازه مدت اجاره
4. حدود 3.8 سال، چون درآمد اجاره با گذشت زمان دو برابر می‌شود

یک خریدار استرالیایی می‌پرسد: «آیا می‌توانم ویلا را به‌صورت freehold به نام خودم بخرم؟» پاسخ صادقانه چیست؟

1. بله، هر خارجی می‌تواند Hak Milik داشته باشد
2. خیر. Hak Milik (freehold) مختص شهروندان اندونزی است. گزینه‌های او leasehold (Hak Sewa)، Hak Pakai بر خانه‌ای که حداقل قیمت را دارد، یا شرکتی (PT PMA) دارنده سند HGB است
3. بله، اگر با هر کسی ازدواج کند
4. فقط اگر BPHTB دو برابر بپردازد

یک بازنشسته آلمانی خانه‌ای زمینی در بالی با Hak Pakai (حق استفاده) می‌خواهد. طبق Kepmen ATR/BPN 1241/2022، چه حداقل قیمتی برای خانه زمینی در بالی برای خارجی‌ها اعمال می‌شود؟

1. IDR 1 میلیارد
2. IDR 2 میلیارد
3. IDR 10 میلیارد
4. IDR 5 میلیارد

Hak Pakai بر خانه مسکونی برای مالک خارجی، با احتساب تمدیدها، چه مدت می‌تواند دوام داشته باشد؟

1. در مجموع تا 80 سال (30 + 20 + 30)
2. 10 سال، غیرقابل تجدید
3. برای همیشه، مانند freehold
4. 25 سال، به اندازه یک اجاره معمول

یک زوج هلندی PT PMA می‌خواهند تا بتوانند مالک ویلای تعطیلاتی باشند که چند هفته در سال اجاره می‌دهند. صادقانه به آن‌ها چه می‌گویید؟

1. PT PMA یک شرکت کاغذی ارزان است که هر کسی می‌تواند آنلاین ثبت کند
2. PT PMA یک شرکت عملیاتی واقعی با مالکیت خارجی است، با الزامات سرمایه بالا، مجوزهای منطبق با کد KBLI (55193 برای ویلاهای تجاری)، اظهارنامه‌های مالیاتی و گزارش‌دهی؛ مقامات بالی در 2026 بر اثبات سرمایه و علیه دفاتر مجازی تأکید کردند، پس به ندرت برای خانه تعطیلات گاه‌به‌گاه مناسب است
3. PT PMA به آن‌ها اجازه می‌دهد Hak Milik داشته باشند
4. به هیچ ثبت مالیاتی اندونزیایی نیاز ندارد

یک مشتری روس می‌گوید راننده بالیایی‌اش زمین را «برای او» به نام خودش ثبت می‌کند، با پشتوانه یک توافق جانبی خصوصی. توصیه شما چیست؟

1. این رویه معمول و کاملاً امن است
2. اگر توافق به انگلیسی باشد اشکالی ندارد
3. از ترتیب دادن آن خودداری کنید: ساختارهای nominee هیچ حمایت قانونی به خارجی نمی‌دهند و بالی برای مجازات آن‌ها اقدام کرده است، پس او در خطر از دست دادن زمین و مسئولیت قانونی است
4. اگر راننده از خویشاوندان باشد قانونی است

نخستین بررسی مدارک پیش از هر پیش‌پرداخت برای ویلا یا زمین در بالی چیست؟

1. بررسی سند زمین در اداره زمین BPN محلی: نام دارنده، نوع سند، مساحت، و هر رهن، توقیف یا دعوا
2. از فروشنده عکس خوبی از سند بخواهید
3. نظرات Google درباره سازنده را بررسی کنید
4. تأیید کنید ویلا در Airbnb آمده است

قطعه‌ای در Canggu عالی به نظر می‌رسد، اما مشتری قصد اجاره کوتاه‌مدت دارد. کدام بررسی کاربری زمین مهم‌تر است؟

1. رنگ خانه‌های اطراف
2. بررسی کاربری زمین (KKPR) را انجام دهید: مناطق گردشگری از مجوزهای کامل اجاره پشتیبانی می‌کنند، مناطق مسکونی محدودند و مناطق سبز کشاورزی برای اجاره مسدودند
3. کاربری زمین فقط برای هتل‌های بیش از 100 اتاق مهم است
4. فروشنده می‌تواند کاربری زمین را تغییر دهد

یک ویلای قدیمی‌تر در حال فروش فقط مجوز ساخت IMB از 2015 دارد. به خریداری که می‌خواهد آن را اجاره دهد چه می‌گویید؟

1. IMB برای همیشه کافی است
2. ویلاها به مجوز نیاز ندارند
3. فقط ویلاهای جدید به مجوز نیاز دارند
4. IMB باید پیش از دریافت یا تمدید مجوز اجاره به PBG همراه با SLF (گواهی بهره‌برداری) تبدیل شود، پس هزینه و زمان آن را در پیشنهاد قیمت لحاظ کنید

به یک قطعه ارزان نزدیک Uluwatu فقط از طریق یک کوره‌راه روی زمین همسایه می‌توان رسید. توصیه درست چیست؟

1. همین حالا بخرید، همسایه حتماً بعداً موافقت می‌کند
2. دسترسی برای ارزش ویلا اهمیتی ندارد
3. دسترسی جاده‌ای قانونی را شرط کنید: حق عبور ثبت‌شده بگیرید یا نوار دسترسی را بخرید، چون ساخت، گرفتن مجوز یا فروش مجدد قطعه‌ای محصور ممکن است ناممکن باشد
4. به جای آن از سکوی فرود هلیکوپتر استفاده کنید

زمین پیشنهادی زمین خانوادگی بالیایی است که به چهار خواهر و برادر به ارث رسیده، اما فقط برادر بزرگ‌تر مذاکره می‌کند. چه چیزی را باید الزامی کنید؟

1. هیچ چیز، برادر بزرگ‌تر تصمیم می‌گیرد
2. مدرکی که نشان دهد همه دارندگان ثبت‌شده یا وارثان رضایت دارند و نزد سردفتر امضا می‌کنند (و در صورت لزوم همسرانشان)، وگرنه معامله بعداً قابل اعتراض است
3. فقط «بله» شفاهی از والدین
4. پیش‌پرداخت بیشتر برای جبران

یک سرمایه‌گذار خاورمیانه‌ای می‌خواهد خرید ویلا برایش ویزای طلایی اندونزی بیاورد. کدام درست است؟

1. هر ویلای بالای USD 300,000 واجد شرایط است
2. دارندگان ویزای طلایی می‌توانند Hak Milik داشته باشند
3. ویلای روی زمین اجاره‌ای مستقیماً واجد شرایط نیست؛ مسیرهای فردی عمدتاً USD 350,000 (5 سال) یا USD 700,000 (10 سال) در اوراق، سهام یا صندوق‌ها هستند، پس او را به متخصص مهاجرت ارجاع دهید
4. ویزای طلایی فقط برای اندونزیایی‌هاست

یک خریدار فرانسوی می‌خواند که اجاره «گزینه تمدید» دارد. کدام بند بهتر از او حمایت می‌کند؟

1. تمدید با قیمت ثابت یا شاخص‌شده به تورم که در اجاره‌نامه نوشته شده، به‌علاوه بند واگذاری که به او اجازه انتقال اجاره را بدهد
2. تمدید «با قیمتی که با مالک زمین توافق خواهد شد»
3. وعده شفاهی از پسر مالک زمین
4. هیچ بندی، چون تمدیدها خودکارند

خریداری از Jakarta می‌پرسد خرید او با خرید یک خارجی چه تفاوتی دارد. چه توضیحی می‌دهید؟

1. او هم مانند خارجی‌ها باید از leasehold استفاده کند
2. او به‌عنوان شهروند اندونزی می‌تواند Hak Milik (freehold) داشته باشد، در نخستین تملک پس از کسر NPOPTKP محلی 5% BPHTB می‌پردازد و فروشنده مالیات قطعی 2.5% را می‌پردازد
3. او هیچ مالیاتی نمی‌پردازد
4. او به PT PMA نیاز دارد

برای یک مشتری بریتانیایی سفر بازدید ترتیب می‌دهید. او درباره عوارض گردشگری بالی چه باید بداند؟

1. برای هر روز اقامت پرداخت می‌شود
2. IDR 1.5 میلیون است
3. برای خریداران ملک اختیاری است
4. IDR 150,000 برای هر بازدیدکننده خارجی در هر سفر است که در درگاه رسمی LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) یا در فرودگاه پرداخت می‌شود و دارندگان KITAS و KITAP معاف‌اند

خریداری در Melbourne می‌خواهد بدون سفر بخرد. امن‌ترین روش برای خرید از راه دور چیست؟

1. برای قطعی کردن، کل قیمت را به حساب شخصی فروشنده بفرستید
2. فقط پس از تأیید سند، کاربری زمین و مجوزها و از طریق فرایند سردفتر پرداخت کنید، و با وکالت‌نامه‌ای که به‌درستی تنظیم شده یا حضوری در سفر بعدی امضا کنید، در حالی که یک وکیل مستقل همه‌چیز را بررسی می‌کند
3. بگذارید مشاور بدون وکالت کتبی همه‌چیز را امضا کند
4. از طریق یک دوست نقدی بپردازید

یک سازنده پیش‌فروش «ROI تضمینی 15%» پیشنهاد می‌دهد و پیش از نشان دادن سند زمین، پیش‌پرداخت به حساب شخصی می‌خواهد. واکنش شما چیست؟

1. سریع بپردازید تا قیمت پیش‌فروش ویژه را بگیرید
2. فقط تخفیف بخواهید
3. آن را نشانه خطر بدانید: پیش از بررسی سند در BPN، کاربری زمین و مجوزها از پرداخت خودداری کنید و وعده را با معیارهای واقعی مقایسه کنید (میانگین نرخ اشغال حدود 57% در AirDNA)
4. بازده‌های تضمینی در بالی از حمایت قانونی برخوردارند

اداره مهاجرت از ژانویه تا ژوئن 2026، 342 خارجی را در بالی اخراج کرد. رایج‌ترین تخلفات چه بودند؟

1. سرعت غیرمجاز
2. خرید ویلاهای leasehold
3. پرداخت دیرهنگام عوارض گردشگری
4. سوءاستفاده از مجوز اقامت و ماندن بیش از مدت مجاز

پس از فروش، مشتری می‌پرسد آیا می‌تواند ویلا را به نام خودش در پلتفرم‌های رزرو اجاره دهد. پاسخ درست در 2026 چیست؟

1. بله، هر شخص حقیقی می‌تواند ویلا را ثبت کند
2. اجاره کوتاه‌مدت فعالیت تجاری محسوب می‌شود، پس باید از طریق یک شخص حقوقی ثبت‌شده (PT PMA خودش یا یک شرکت مدیریت دارای مجوز به‌عنوان اپراتور) انجام شود و آگهی‌های بدون مجوز در معرض حذف هستند
3. بله، اگر عوارض گردشگری را بپردازد
4. فقط روس‌ها محدودیت دارند

یک قرارداد مدیریت ویلای خوب برای مالکی که خارج از کشور است باید شامل چه چیزهایی باشد؟

1. فقط برنامه نظافت
2. وعده نرخ اشغال 90%
3. کارمزدهای روشن (مدیریت معمولاً درصدی از درآمد ناخالص می‌گیرد)، صورت‌حساب‌های ماهانه، مسئولیت مجوزها، مالیات 10% هتل و مالیات 10% بر درآمد اجاره در صورت لزوم، بودجه نگهداری و بند خروج
4. هیچ چیز، دست دادن در بالی عادی است

مشتری دو ویلای leasehold با قیمت یکسان را مقایسه می‌کند: یکی با 28 سال باقی‌مانده و دیگری با 13 سال. تفاوت را چگونه صادقانه توضیح می‌دهید؟

1. ارزششان یکسان است چون قیمت یکسان است
2. ارزش leasehold از منحنی S پیروی می‌کند: ابتدا آهسته و پس از حدود سال 15 سریع‌تر کاهش می‌یابد، پس اجاره 13 ساله باید با تخفیف واقعی (اغلب 20% تا 30%) معامله شود، مگر اینکه تمدید قفل‌شده داشته باشد
3. اجاره کوتاه‌تر بهتر است چون جدیدتر است
4. سال‌های باقی‌مانده فقط برای freehold مهم است