دریافت مجوز در بالی، قدم‌به‌قدم

اندونزی به دو چیز مجوز می‌دهد: شرکت و شخص. شرکت همان P4 است و مجوز کسب‌وکار دارد. شخص مشاور املاک است و گواهی صلاحیت دارد. پیش از پذیرفتن مشتری به هر دو نیاز دارید. در اینجا نحوه عملکرد هر کدام را در اکتبر 2026 می‌بینید.

دو لایه

• P4 (شرکت کارگزاری): یک شخصیت حقوقی با شماره شناسایی کسب‌وکار (NIB) از سامانه صدور مجوز دولتی OSS، تحت کد کارگزاری KBLI 68200 (املاک بر اساس کارمزد یا قرارداد). وزارت تجارت در ژانویه 2026 اعلام کرد که این کد به KBLI 68210، یعنی واسطه‌گری املاک، تغییر می‌کند که کارگزاری آنلاین و حضوری را پوشش می‌دهد (Bisnis.com).
• مشاور املاک (شما): شهروند اندونزی با گواهی صلاحیت کاری که برای یک P4 دارای مجوز کار می‌کند.

مجوز جداگانه‌ای برای مشاوران املاک بالی وجود ندارد. قوانین ملی هستند و توسط وزارت تجارت (Kemendag) تعیین می‌شوند.

بخش A: گواهی صلاحیت شما

گواهی‌های صلاحیت در نظام ملی‌ای قرار دارند که BNSP، سازمان ملی صدور گواهی حرفه‌ای، اداره می‌کند. آزمون‌ها توسط یک نهاد صدور گواهی معتبر (LSP) و بر اساس استاندارد ملی صلاحیت (SKKNI) انجام می‌شوند (SIP Law Firm). برای مشاوران املاک، نهاد اصلی LSP BPI (Lembaga Sertifikasi Profesi Broker Properti Indonesia) است که صدور گواهی را همراه با AREBI، انجمن ملی مشاوران املاک، انجام می‌دهد (Bisnis.com، مه 2026).

LSP BPI در حال حاضر چهار طرح ارائه می‌دهد: مشاور املاک سطح VI، مدیریتی سطح VII، کارشناس بازاریابی و کارشناس تحلیل، و دو طرح دیگر در دست آماده‌سازی است (Bisnis.com، مه 2026).

مراحل

1. به یک P4 دارای مجوز بپیوندید، یا مطمئن شوید آژانس شما NIB با KBLI 68200 و گواهی استاندارد مبتنی بر ریسک دارد. مشاوران املاک باید وابسته به یک نهاد دارای مجوز باشند (NusaBali).
2. آماده شوید. ما هیچ دوره دولتی اجباری واحدی پیدا نکردیم. شعبه‌های AREBI و آژانس‌ها دوره‌های آموزشی و برنامه‌های گواهی گروهی برگزار می‌کنند، پس از آژانس خود یا AREBI Bali بپرسید چه جلساتی برنامه‌ریزی شده است.
3. به LSP BPI درخواست دهید و یک محل آزمون صلاحیت (TUK) انتخاب کنید. در مه 2026 شش TUK وجود داشت و تعداد بیشتری در مناطق دارای شعبه AREBI برنامه‌ریزی شده بود (Bisnis.com).
4. پیش‌ارزیابی و ارزیابی. LSP BPI ارزیابانی تعیین می‌کند که یک پیش‌ارزیابی و سپس ارزیابی اصلی را انجام می‌دهند و گزارش می‌دهند (Pinhome).
5. بررسی کمیته فنی. کمیته LSP BPI توصیه ارزیابان را بررسی می‌کند.
6. صدور گواهی برای داوطلبانی که صلاحیت آن‌ها تأیید شده است.
7. آن را معتبر نگه دارید. گواهی 3 سال اعتبار دارد و در این مدت تحت نظارت LSP BPI است (Pinhome). پیش از انقضا آن را تمدید کنید: فقط در دور مه 2026، 957 نفر تمدید کردند (Bisnis.com).

برای مشاوران خارج از جاوه، LSP BPI می‌تواند صدور گواهی گروهی را در محلی توافق‌شده برای گروهی از مشاوران برگزار کند (Pinhome).

هزینه و مدت

ما هزینه منتشرشده‌ای برای ارزیابی LSP BPI پیدا نکردیم و مدیر LSP BPI فقط گفت صدور گواهی «به تلاش و هزینه نیاز دارد» (Bisnis.com، مه 2026). پیش از بودجه‌بندی، هزینه فعلی، موارد شامل آن و تاریخ ارزیابی بعدی را از LSP BPI یا آژانس خود بپرسید.

بخش B: مجوز شرکت (P4)

اگر قصد دارید یک کارگزاری تأسیس کنید یا پیش از پیوستن آن را بررسی کنید، این‌ها الزامات توصیف‌شده برای Permendag 33/2025 هستند (Bisnis.com، نوامبر 2025؛ NusaBali):

1. شکل حقوقی را انتخاب کنید: PT، PT Perorangan تک‌مؤسس، تعاونی یا شرکت عمومی.
2. در OSS ثبت‌نام کنید تا NIB تحت KBLI 68200 بگیرید. کارگزاری اکنون فعالیتی با ریسک متوسط رو به بالا است، پس شرکت علاوه بر NIB به گواهی استاندارد ریسک متوسط رو به بالا نیز نیاز دارد.
3. مشاوران املاک اندونزیایی دارای گواهی را استخدام کنید به عنوان کارکنان متخصص.
4. یک مدیر دارای گواهی تعیین کنید با گواهی صلاحیت BNSP. مدیر می‌تواند خارجی باشد اما فقط در یک P4 قابل ثبت است.
5. از قراردادهای کتبی استفاده کنید با هر مشتری و هر همکار co-broking.
6. مجوز را نمایش دهید در وب‌سایت و در تبلیغات.
7. گزارش سالانه فعالیت را ارائه دهید به Kemendag تا 30 آوریل هر سال (SIP Law Firm).

یک سرمایه‌گذار خارجی از PT PMA با برنامه سرمایه‌گذاری بالای IDR 10 billion و حداقل IDR 2.5 billion سرمایه پرداخت‌شده استفاده می‌کند (Infiniti). درس 2 توضیح می‌دهد چرا مالکیت PT PMA همچنان به یک خارجی اجازه نمی‌دهد به عنوان مشاور املاک فعالیت کند.

مهلت: اکتبر 2026

Permendag 33/2025 با یک دوره اطلاع‌رسانی آغاز شد. در ژوئیه 2026، یکی از مدیران وزارت تجارت گفت این دوره در اکتبر 2026 پایان می‌یابد و پس از آن مشاوران بدون گواهی تذکر دریافت خواهند کرد (AFU). برای تخلفات شرکت‌ها، SIP Law Firm اخطار کتبی، تعلیق، لغو مجوز و جریمه را فهرست می‌کند.

هدف AREBI رسیدن به 5,000 مشاور املاک دارای گواهی در سطح ملی تا اکتبر 2026 بود. تا مه 2026، 3,735 نفر طبق طرح قدیمی و 205 نفر طبق طرح جدید گواهی گرفته بودند (Bisnis.com). فقط در بالی بیش از 3,000 مشاور وجود دارد که بسیاری هنوز گواهی ندارند (NusaBali). پس اگر هنوز گواهی ندارید، همین حالا شروع کنید. اگر به آژانسی می‌پیوندید، بخواهید گواهی‌های آن را ببینید.

چک‌لیست مجوز شما

• NIB آژانس با KBLI 68200 (یا 68210)، گواهی استاندارد و نمایش مجوز در وب‌سایت آن.
• گواهی LSP BPI شما، با تاریخ انقضای ثبت‌شده در تقویمتان.
• شماره مالیاتی شما (NPWP)، تا کمیسیون به درستی پرداخت و مشمول مالیات شود (درس 8).
• برای مدیران خارجی: گواهی مدیر، RPTKA و KITAS (درس 2).

این قوانین جدید هستند و هنوز در حال اجرا. پیش از هر اقدامی منبع رسمی، یعنی Kemendag و LSP BPI، را بررسی کنید. با تمرین‌های قوانین بالی تمرین کنید و راهنمای مشاوران املاک بالی را بخوانید.