قوانینی که هر روز در بالی رعایت می‌کنید

گرفتن گواهی تازه شروع کار است. حفظ مجوز، اعتبار شما و امنیت پول مشتری به عادت‌هایی بستگی دارد که هر روز تکرار می‌کنید. این درس چهار حوزه اصلی را پوشش می‌دهد: قراردادها، تبلیغات، پول و مواردی که در بالی به مسیر شغلی پایان می‌دهند.

1. هر وکالت‌نامه را کتبی کنید

طبق Permendag 33/2025، یک کارگزاری باید با مشتریان و همکاران co-broking خود قرارداد کتبی داشته باشد (Bisnis.com، SIP Law Firm). بدون قرارداد امضاشده، حق روشنی برای دریافت کارمزد وجود ندارد.

یک قرارداد خوب سپردن ملک یا قرارداد خریدار این موارد را مشخص می‌کند:

• ملک، قیمت و نوع حق: Hak Milik با مالکیت کامل، اجاره بلندمدت، Hak Pakai یا HGB.
• نرخ کمیسیون، در بازه قانونی 2% تا 5% برای فروش و 5% تا 8% برای اجاره، و اینکه آیا مالیات بر ارزش افزوده اضافه می‌شود.
• چه کسی می‌پردازد و چه زمانی: معمولاً فروشنده، هنگام امضای سند یا قرارداد اجاره.
• اینکه وکالت انحصاری است یا نه و برای چه مدت.
• اگر مشتری مستقیماً با خریداری که شما معرفی کرده‌اید معامله کند چه اتفاقی می‌افتد.
• جزئیات مجوز آژانس.

برای co-broking، قرارداد جداگانه‌ای با آژانس دیگر امضا کنید و تقسیم کمیسیون را مکتوب کنید. قانون تقسیم میان آژانس‌ها را تعیین نمی‌کند.

2. صادقانه تبلیغ کنید

قوانین کوتاه هستند و اهمیت دارند:

• مجوز را نمایش دهید. یک P4 باید جزئیات مجوز خود را در وب‌سایت و انتشاراتش نمایش دهد (Bisnis.com).
• بدون اطلاعات نادرست و بدون وعده‌های نامطمئن. Permendag 33/2025 این موارد را در بازاریابی کارگزاری ممنوع می‌کند. قانون حمایت از مصرف‌کننده، Law 8/1999، نیز تبلیغ کالا یا خدمات با وعده‌های نامطمئن را ممنوع کرده است (ماده 9) و ماده 62 مجازات تا 5 سال یا IDR 2 billion را مجاز می‌داند (Hukumonline).
• درباره بازده محتاط باشید. بروشوری که «12% تضمینی» وعده می‌دهد در حالی که در قرارداد نیامده، همان نوع وعده‌ای است که خریداران، سازندگان و مشاوران را به دردسر می‌اندازد. به جای آن، نمونه‌های مشابه واقعی را ارائه کنید.
• اجاره‌های غیرقانونی را بازاریابی نکنید. وزارت گردشگری برای داشتن مجوز OSS توسط اقامتگاه‌ها مهلت تعیین کرد و حذف اقامتگاه‌های بدون مجوز از پلتفرم‌های رزرو را از 1 اوت 2026 اعلام کرد (Freaking Nomads). اگر ویلایی را «با درآمد اجاره» می‌فروشید، ابتدا مجوز را بررسی کنید.
• خارجی‌ها و شبکه‌های اجتماعی. انتشار آگهی فروش ویلا فعالیت تجاری است. یک استرالیایی با ویزای فرودگاهی در سال 2024 به دلیل تبلیغ آنلاین یک ویلا اخراج شد (INP Polri). اگر خارجی هستید، بازاریابی رو در روی مشتری را مشاوران اندونزیایی آژانس شما انجام می‌دهند.

3. قوانین مالی را رعایت کنید

سامانه پرداخت ملی. مشاوران املاک باید برای معاملات از سامانه پرداخت ملی استفاده کنند (Bisnis.com). صورت‌حساب کمیسیون را آژانس صادر می‌کند و به حساب اندونزیایی به نام شرکت پرداخت می‌شود، هرگز به حساب شخصی شما یا خارج از کشور.

بدون تأمین مالی جمعی، بدون پولشویی. Permendag 33/2025 مشاوران را از تسهیل تأمین مالی املاک مبتنی بر جمع‌سپاری، پولشویی یا تأمین مالی تروریسم منع می‌کند (Bisnis.com).

شما یک طرف گزارش‌دهنده هستید. مقررات دولتی شماره 43 سال 2015 شرکت‌ها و مشاوران املاک را به طرف‌هایی افزود که باید به PPATK، واحد اطلاعات مالی اندونزی، گزارش دهند (Setkab). در عمل:

1. مشتری خود را بشناسید. مدارک هویتی را جمع‌آوری کنید و بدانید خریدار واقعی کیست.
2. بپرسید پول از کجا می‌آید، به‌ویژه در پرداخت‌های نقدی و پرداخت‌های شخص ثالث.
3. معاملات مشکوک را گزارش دهید به PPATK از طریق آژانس خود.
4. معاملات نقدی بزرگ را گزارش دهید. ارائه‌دهندگان کالا و خدمات باید معاملات نقدی IDR 500 million یا بیشتر را نیز گزارش دهند (Hukumonline).
5. به مشتری خبر ندهید. طرف‌های گزارش‌دهنده نباید به مشتری بگویند که گزارشی در حال تهیه است (Setkab).

خریداری که با بسته‌های پول نقد از افراد مختلف پرداخت می‌کند، منشأ آن را توضیح نمی‌دهد و می‌خواهد قیمت روی کاغذ نیاید، یک نشانه هشدار کلاسیک است. دست نگه دارید و با مدیر خود صحبت کنید.

4. آنچه باعث مجازات مشاوران یا ابطال معاملات می‌شود

رویه	چه اتفاقی ممکن است بیفتد
کار بدون گواهی صلاحیت پس از اکتبر 2026	تذکر از سوی Kemendag (AFU)
P4 که قوانین را نقض می‌کند یا گزارش سالانه خود را ارائه نمی‌دهد	اخطار کتبی، تعلیق، لغو مجوز، جریمه (SIP Law Firm)
خارجی‌ای که با ویزای نادرست کار کارگزاری میدانی انجام می‌دهد	اخراج و ممنوعیت ورود مجدد (INP Polri)
ترتیب دادن معامله با مالک اسمی (nominee)	قرارداد باطل است و مالک اسمی به عنوان مالک شناخته می‌شود (Hukumonline)
وعده بازدهی که در قرارداد نیامده	شکایت مصرف‌کنندگان و مجازات کیفری طبق Law 8/1999
دریافت پول نقد بدون هیچ بررسی	نقض تعهدات مبارزه با پولشویی

مالکان اسمی توجه ویژه‌ای می‌طلبند. در معامله nominee، زمین Hak Milik به نام یک اندونزیایی ثبت می‌شود در حالی که اسناد جانبی کنترل را به خارجی می‌دهند. Hukumonline گزارش می‌دهد که دیوان عالی این معاملات را باطل می‌داند و مالک اسمی را مالک قانونی می‌شناسد. اگر مشتری یا فروشنده چنین پیشنهادی داد، نه بگویید و یک مسیر قانونی پیشنهاد کنید: اجاره بلندمدت، Hak Pakai یا یک ساختار شرکتی درست.

فهرست عادت‌های روزانه

• قرارداد امضاشده پیش از بازاریابی یک فایل.
• جزئیات مجوز در هر پست و بروشور.
• بررسی سند، کاربری و مجوزها پیش از اعلام درآمد اجاره.
• مدارک هویتی و منشأ وجوه پیش از هر بیعانه.
• همه پول از طریق حساب‌های شرکت در اندونزی.

پیش از امضا و خرید ملک در بالی به عنوان یک خارجی را بخوانید. قوانین مربوط به اجاره و شرکت‌های خارجی در سال 2026 چندین بار تغییر کرد، پس پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید.