بازار بالی را بشناسید: مناطق، خریداران و قیمت‌ها

بالی کوچک است، اما بازارهای املاک آن از یک منطقه به منطقه دیگر بسیار متفاوت‌اند. خریداری که ویلای موج‌سواری در Bingin می‌خواهد همان خریداری نیست که اقامتگاه یوگا در Penestanan می‌خواهد. این درس نقشه را در ذهن شما می‌سازد.

چه کسانی به بالی می‌آیند

بالی در سال 2025 حدود 6.95 میلیون ورودی بین‌المللی داشت که حدود 10% افزایش نشان می‌داد (Horwath HTL). در نیمه اول 2026، داده‌های BPS استرالیا را با حدود 802,800 بازدید با فاصله زیاد در صدر قرار داد و پس از آن چین (حدود 285,000) و هند (حدود 278,000) بودند. بریتانیا با حدود 138,200 در صدر اروپا بود، جلوتر از روسیه (حدود 109,600) و فرانسه (حدود 105,500) (Databoks).

همه بازدیدکنندگان خریدار نیستند، اما منبع مشتریان آینده شما هستند. بسیاری از خریداران ابتدا برای تعطیلات آمدند و سپس برای اقامت‌های طولانی‌تر بازگشتند. خریداران اندونزیایی، اغلب از جاکارتا، گروه بزرگ دیگر هستند و می‌توانند سند مالکیت کامل داشته باشند. Bank Indonesia نرخ خود را در ژوئیه 2026، پس از 100 واحد پایه افزایش در همان سال، در 5.75% ثابت نگه داشت (IDN Financials)، بنابراین بسیاری از خریداران داخلی نقدی می‌پردازند یا به بودجه کمتری نیاز دارند.

چهار منطقه اصلی

منطقه	چیست	قیمت‌های تقریبی (2026)
Canggu, Berawa, Pererenan	شلوغ‌ترین مرکز ویلا و عشایر دیجیتال	ویلاهای اجاره بلندمدت حدود USD 200,000 تا 600,000 (Rumavi)
Seminyak, Petitenget, Kerobokan	منطقه ساحلی لوکس و جاافتاده	ویلاهای اجاره بلندمدت از حدود USD 300,000 دور از ساحل تا USD 2 million در Petitenget (Rumavi)
Ubud و Sayan	فرهنگ، سلامتی، اقامت‌های طولانی	از حدود USD 100,000 برای ویلاهای کوچک تا USD 2 million در کنار رود Ayung (Rumavi)
Uluwatu و Bukit	صخره‌ها، موج‌سواری و تجمل	زمین رو به صخره از IDR 350 million تا بیش از IDR 1 billion برای هر are (NusaBali)

Canggu بازار اصلی ویلاهای اجاره بلندمدت فروخته‌شده به خارجی‌هاست. Canggu و Berawa حدود 40% از عرضه اقامتگاه‌های برنددار بالی را در اختیار دارند (Horwath HTL). زمین اجاره‌ای ممتاز در Berawa، Batu Bolong و Pererenan حدود IDR 40 تا 50 million برای هر are در سال هزینه دارد (Bali Villa Realty). مراقب ترافیک، سیل و مازاد عرضه باشید. ببینید: Canggu.

Seminyak زمین جدید کمی دارد، پس بیشتر معاملات فروش دست دوم یا بازسازی هستند. این منطقه گردشگران مسن‌تر، ثروتمندتر و تکراری را جذب می‌کند. Petitenget قوی‌ترین تقاضای شبانه را دارد. ببینید: Seminyak.

Ubud برای گردشگران حوزه سلامتی، بازنشستگان و دورکارانی که چند هفته می‌مانند مناسب است. یک ویلای 3 خوابه در Sayan می‌تواند حدود USD 400 تا 700 در شب درآمد داشته باشد (Rumavi). محدودیت اصلی کاربری زمین است: بخش زیادی از زمین‌ها کمربند سبز یا شالیزار حفاظت‌شده هستند. ببینید: Ubud.

The Bukit سریع‌ترین رشد را در میان مناطق لوکس دارد. Jimbaran و Uluwatu در سال 2025 بالاترین میانگین نرخ روزانه هتل در بالی را داشتند، حدود IDR 4.8 million، و Nusa Dua بالاترین نرخ اشغال را، 79.2% (Horwath HTL). تأمین آب و جاده‌های دسترسی ریسک‌های عملی هستند. ببینید: Uluwatu و the Bukit.

خارجی‌ها چه چیزی می‌توانند بخرند

خارجی‌ها نمی‌توانند مالکیت کامل (Hak Milik) داشته باشند. آن‌ها از این مسیرها استفاده می‌کنند:

• اجاره بلندمدت (Hak Sewa): مسیر رایج، معمولاً 25 تا 30 سال با امکان تمدید.
• Hak Pakai (حق انتفاع) بر یک خانه یا یک آپارتمان، با حداقل قیمت در بالی IDR 5 billion برای خانه زمینی و IDR 2 billion برای آپارتمان (Hukumonline، Kepmen ATR/BPN 1241/2022).
• یک PT PMA دارای HGB، برای یک کسب‌وکار واقعی.

درس 6 نشان می‌دهد هر معامله روی کاغذ چگونه انجام می‌شود.

پیش‌فروش، فروش دست دوم و اجاره

پیش‌فروش. بیشتر ویلاهای پیش‌فروش، اجاره بلندمدت هستند که سازندگان کوچک می‌فروشند، اغلب در حاشیه‌های بیرونی Canggu، در Ungasan و اطراف Ubud. ویلاهای 2 خوابه پیش‌فروش در بخش‌های داخلی Bukit از حدود USD 179,000 شروع می‌شوند (Rumavi). ریسک‌ها کیفیت ساخت، تأخیر، کاربری زمین و سپری شدن مدت اجاره در طول ساخت هستند.

فروش دست دوم. در Seminyak و مرکز Canggu قوی‌تر است. خریداران دست دوم می‌توانند ویلا، مجوزهای آن و سابقه واقعی رزروهایش را ببینند، که اگر مدارک سالم باشد کار شما را آسان‌تر می‌کند.

اجاره. اینجاست که رویای خریداران با داده‌ها روبه‌رو می‌شود. در ژوئن 2026، هتل‌های ستاره‌دار بالی 64.87% نرخ اشغال داشتند که بهترین استان اندونزی بود (Bisnis.com)، و میانگین 12 ماهه AirDNA برای آگهی‌های بالی حدود 57% با 48,162 آگهی فعال است. در اجاره‌های ماهانه، میانه اجاره درخواستی برای ویلای دو خوابه در کل جزیره حدود USD 2,044 بود و Pererenan با حدود USD 2,414 بالاترین بود (The Jakarta Post، محتوای حمایت‌شده با داده‌های Bali Villa Hub).

پس وقتی سازنده‌ای وعده 85% نرخ اشغال در تمام سال را می‌دهد، شما عددهایی دارید که با آرامش پاسخ دهید.

چه چیزی در حال تغییر است

• زمین کشاورزی و کاربری. Emerhub در مارس 2026 گزارش داد که مقررات منطقه‌ای بالی شماره 4/2026 تغییر کاربری شالیزارهای حفاظت‌شده را جرم کیفری می‌داند و اجرای آن بر Tabanan و Gianyar متمرکز است. قطعه‌های واقع در مناطق سبز نشانه هشدار هستند.
• فقط اجاره‌های دارای مجوز. ویلاهای بدون مجوز از پلتفرم‌های رزرو کنار گذاشته می‌شوند (درس 4).
• ورودی ثابت، عرضه بیشتر. خریداران اکنون برای موقعیت، طراحی و مجوزهای سالم پول می‌دهند، نه فقط برای «یک ویلا در بالی».

هر منطقه را در صفحه بالی بررسی کنید و با تمرین‌های مناطق بالی و سرمایه‌گذاری تمرین کنید. قیمت‌های اینجا از داده‌های آگهی‌ها و گزارش‌های بازار آمده‌اند، نه یک شاخص رسمی، پس پیش از اعلام آن‌ها آخرین ارقام را بررسی کنید.