یک معامله در بالی از ابتدا تا انتها

یک معامله در بالی اجزای بیشتری از اغلب بازارها دارد: نوع حق زمین، کاربری، مجوزهای ساخت و دو نوع مقام رسمی، یعنی سردفتر و PPAT. این درس سه معامله را مرور می‌کند و با یک مثال محاسباتی به روپیه به پایان می‌رسد.

چه کسی چه کاری انجام می‌دهد

• مشاور املاک (اندونزیایی، دارای گواهی، شاغل در یک P4): فایل را ثبت می‌کند، بازاریابی می‌کند، مشتری را ارزیابی می‌کند، مذاکره می‌کند و پرونده را پیش می‌برد.
• وکیل مستقل خریدار: بررسی‌های حقوقی و بازبینی قرارداد. Global Investments هزینه آن را IDR 20 million تا 60 million برآورد می‌کند.
• سردفتر: قراردادهایی مانند PPJB (قرارداد مقدماتی فروش) و اسناد اجاره را تنظیم و تأیید می‌کند.
• PPAT (مقام رسمی اسناد زمین): سند مالکیت را بررسی می‌کند و AJB (Akta Jual Beli، سند فروش) را امضا می‌کند. انتقال حقوق زمین فقط با سند PPAT قابل ثبت است (Hukumonline).
• BPN (سازمان ملی زمین): دفتر ثبت زمین را نگه می‌دارد و سند به‌روزشده را صادر می‌کند.
• ادارات مالیاتی: مالیات بر درآمد قطعی فروشنده به اداره ملی مالیات و BPHTB خریدار به شهرستان پرداخت می‌شود.
• سازنده (فقط پیش‌فروش): می‌سازد، مجوزها را می‌گیرد و تحویل می‌دهد.

معامله 1: فروش دست دوم میان اندونزیایی‌ها، یا فروش Hak Pakai به یک خارجی

1. قرارداد سپردن ملک با مالک امضا می‌شود، همراه با کارمزد و تاریخ پرداخت.
2. پیشنهاد و شرایط به صورت کتبی توافق می‌شود: قیمت، بیعانه، زمان‌بندی و آنچه در ویلا می‌ماند.
3. بررسی سند (cek sertifikat). PPAT سند را در BPN از نظر مالک ثبت‌شده، بدهی‌ها و اختلافات بررسی می‌کند. یک فتوکپی چیزی را ثابت نمی‌کند.
4. کاربری و مجوزها. منطقه را در طرح فضایی، تأییدیه ساخت PBG (جایگزین IMB قدیمی) و گواهی قابلیت استفاده SLF بررسی کنید. Bali Exception مناطق سبز را زمین کشاورزی توصیف می‌کند که ساخت‌وساز در آن به شدت محدود است.
5. همه مالکان امضا می‌کنند. زمین خانوادگی اغلب چند وارث دارد. همه باید رضایت دهند.
6. PPJB، در صورت نیاز. وقتی پرداخت مرحله‌ای است یا مدرکی هنوز کامل نیست، طرفین نزد سردفتر یک PPJB امضا می‌کنند. این قرارداد به‌تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کند (Hukumonline).
7. پرداخت مالیات‌ها. فروشنده مالیات بر درآمد قطعی 2.5% از قیمت ناخالص را می‌پردازد (Directorate General of Taxes). خریدار BPHTB تا 5% از ارزش مازاد بر آستانه معافیت حداقل IDR 80 million را می‌پردازد (Hukumonline). هر دو پیش از AJB پرداخت می‌شوند.
8. امضای AJB نزد PPAT و پرداخت باقی‌مانده مبلغ.
9. ثبت. PPAT سند را به BPN می‌فرستد و BPN مالک جدید را ثبت می‌کند.

برای خریدار خارجی تحت Hak Pakai، مراحل همین است، اما قیمت باید به حداقل بالی برسد (IDR 5 billion برای خانه) و خانه Hak Milik هنگام خرید توسط خارجی به Hak Pakai تبدیل می‌شود (Hukumonline، PP 18/2021).

معامله 2: ویلای اجاره بلندمدت

بیشتر خریداران خارجی اجاره بلندمدت می‌کنند. Emerhub (ژوئن 2026) توضیح می‌دهد:

1. بر سر مدت، معمولاً 25 تا 30 سال، و بند تمدید توافق کنید و قیمت یا فرمول آن را همین حالا تعیین کنید.
2. همان بررسی‌های سند، کاربری و مجوز را انجام دهید.
3. اجاره را با سند رسمی محضری با مالک Hak Milik امضا کنید.
4. موجر مالیات بر درآمد قطعی 10% از اجاره ناخالص را می‌پردازد. از سردفتر بپرسید آیا BPHTB اعمال می‌شود و بر چه مبنایی، زیرا Global Investments اشاره می‌کند که اجاره‌ها ممکن است متفاوت ارزیابی شوند.

وقتی مستأجر بعداً سال‌های باقی‌مانده را می‌فروشد، Rumavi توضیح می‌دهد که این واگذاری به عنوان درآمد اجاره مشمول مالیات است: 10% برای مقیمان مالیاتی و 20% برای غیرمقیمان، مگر اینکه معاهده‌ای آن را کاهش دهد، بر قیمت ناخالص.

معامله 3: پیش‌فروش

برای خانه‌هایی که سازنده طبق PP 12/2021 می‌فروشد، PPJB فقط پس از تحقق پنج شرط می‌تواند نزد سردفتر امضا شود: وضعیت مشخص زمین، موضوع فروش روشن، PBG، زیرساخت و حداقل 20% پیشرفت ساخت (Hukumonline). اگر سازنده مقصر باشد و خریدار فسخ کند، سازنده باید همه پرداخت‌ها را بازگرداند. اگر خریدار انصراف دهد، سازنده می‌تواند تا 10% از قیمت را نگه دارد (Hukumonline).

ویلاهای پیش‌فروش اجاره بلندمدت اغلب خارج از این قوانین قرار دارند و شامل اجاره زمین به‌علاوه قرارداد ساخت هستند. هر پرداخت را به یک مرحله تأییدشده گره بزنید و مبلغ قابل توجهی را برای تحویل همراه با SLF نگه دارید.

مالیات بر ارزش افزوده. ساخت‌های جدید از سازنده ثبت‌شده در VAT طبق PMK 131/2024 مشمول VAT مؤثر 11% هستند (12% برای کالاهای لوکس). طبق PMK 90/2025، دولت VAT مربوط به IDR 2 billion اول یک خانه آماده با قیمت تا IDR 5 billion را که در سال 2026 تحویل شود می‌پردازد (Katadata). از مشاور مالیاتی سازنده بپرسید آیا خریدار خارجی واجد شرایط است.

مثال محاسباتی: ویلای با مالکیت کامل به ارزش IDR 5 billion فروخته‌شده به خریداری از جاکارتا

مورد	چه کسی می‌پردازد	مبلغ
قیمت	خریدار	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 منهای 80,000,000) x 5%	خریدار	IDR 246,000,000
مالیات بر درآمد قطعی فروشنده: 2.5%	فروشنده	IDR 125,000,000
کمیسیون آژانس: 5%	فروشنده	IDR 250,000,000
VAT بر کمیسیون: 11%	فروشنده	IDR 27,500,000
سردفتر و PPAT با نرخ 0.75% (Global Investments: تا 1%)	معمولاً مشترک	IDR 37,500,000

خریدار به حدود IDR 5.246 billion به‌علاوه هزینه‌های حقوقی و سهمی از هزینه سردفتر نیاز دارد. فروشنده پیش از کسر سهم سردفتر حدود IDR 4.5975 billion دریافت می‌کند. آستانه BPHTB در هر شهرستان متفاوت است، پس سردفتر رقم دقیق را تأیید می‌کند.

برای جنبه مالی کامل، کمیسیون مشاور املاک در بالی و پیش‌فروش در بالی را بخوانید. قوانین مالیاتی تغییر می‌کنند، پس پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید.