قوانینی که هر روز در قبرس رعایت می‌کنید

قوانین قبرس برای مشاوران املاک در چند قانون آمده است و بیشترشان کوتاه‌اند. بیشتر مشکلات از کارمزدی می‌آید که کسی آن را مکتوب نکرده، آگهی‌ای بدون مشخصات مالک یا شماره مجوز شما، خریداری که کسی بررسی‌اش نکرده، پول نقد، یا سندی که کسی استعلامش نگرفته است. این درس قوانین را به عادت‌های روزانه تبدیل می‌کند.

1. کارمزد را کتبی توافق کنید

Real Estate Agents Law قرارداد نمونه‌ای ارائه نمی‌دهد. آنچه در ماده 20 می‌گوید:

• استفاده از مشاور املاک برای هیچ معامله‌ای اجباری نیست.
• مشاور دارای مجوز می‌تواند کارمزد توافق‌شده را مطالبه کند. مگر آنکه توافق دیگری شده باشد، کارمزد 3% ارزش معامله است و هنگام انعقاد قرارداد فروش یا اجاره قابل پرداخت است.
• اگر معامله انجام نشود و تقصیر شما نباشد، می‌توانید کارمزد معقولی برای وقت و هزینه‌هایتان مطالبه کنید.
• اگر شما، یکی از بستگان نزدیک یا شرکتتان در ملک نفعی دارید، باید پیش از میانجی‌گری کتباً به خریدار اطلاع دهید.
• هر توافقی، کتبی یا شفاهی، که کار مشاوره املاک را به فرد ثبت‌نشده یا فاقد مجوز بسپارد باطل است (ماده 27).

قانون الزام نمی‌کند که خود قرارداد کارمزد کتبی باشد. با این حال آن را بنویسید. قرارداد نمایندگی شما با مالک باید ملک، معامله، کارمزد شما به‌صورت درصد یا مبلغ، اینکه VAT اضافه می‌شود یا نه، پرداخت‌کننده، زمان پرداخت، هرگونه انحصار و مدت قرارداد را مشخص کند. بدون این‌ها، تنها چیزی که برایتان می‌ماند بحث بر سر 3% پیش‌فرض است.

VAT. Leptos Estates یادآوری می‌کند که VAT به کمیسیون اضافه می‌شود. نرخ استاندارد 19% است (PwC، اوت 2026). کارمزد 3% روی فروش €300,000 می‌شود €9,000، به‌علاوه €1,710 VAT.

اظهارنامه انتقال. وقتی فروشی که با میانجی‌گری انجام شده در Department of Lands and Surveys (DLS) منتقل می‌شود، طرفین باید نام، نشانی و کارمزد مشاور را در اظهارنامه بیاورند. سپس مشاور باید 2/10,000 مبلغ اعلام‌شده را ظرف 30 روز از دریافت کارمزد به شورا بپردازد (ماده 20(5) و (6)). در فروش €300,000، این مبلغ €60 است.

2. آگهی‌های خود را پاکیزه نگه دارید

• شماره‌های شما. عبارت «مشاور املاک دارای مجوز»، شماره ثبت و شماره مجوز سالانه شما روی هر آگهی، پست و سند (ماده 23).
• مالک. ماده 33 انتشار آگاهانه آگهی‌هایی را که نام و اطلاعات تماس مالک را به‌روشنی ذکر نمی‌کنند جرم می‌داند، مگر اینکه به‌عنوان مشاور دارای مجوز فعالیت کنید. از کارفرمایتان بپرسید این را در عمل چگونه اجرا می‌کند.
• بدون عنوان نادرست. معرفی خود به‌عنوان مشاور املاک، مشاور یا آژانس وقتی مجوز ندارید جرم است (مواد 26 و 33).
• اظهارنظر درباره ارزش مجاز است. ماده 22 اجازه می‌دهد وقتی فروشنده یا خریدار درخواست می‌کند، درباره ارزش ملک نظر بدهید.
• وعده ویزا ندهید. اقامت از طریق سرمایه‌گذاری قواعد سختی دارد و شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری در 2020 پایان یافت (درس 5).

3. همه چیز را به خریدار بگویید

ماده 21 قلب این شغل است. چه برای فروشنده کار کنید چه برای خریدار، باید هرچه درباره وضعیت فیزیکی ملک، بارهای حقوقی روی آن و هرگونه محدودیت قانونی، قضایی یا دولتی می‌دانید به خریدار احتمالی بگویید. اگر به دلایل خارج از کنترلتان نتوانستید اطلاعات را به دست آورید، پیش از امضای معامله این را بگویید. بیمه €200,000 شما برای همین وظیفه است (درس 3).

4. مشتری خود را بشناسید (Law 188(I)/2007)

قانون پیشگیری و مقابله با پولشویی Law 188(I)/2007 مشاوران املاک را جزو اشخاص مشمول می‌داند (بخش 2A). این شامل اجاره‌هایی هم می‌شود که اجاره‌بها €10,000 در ماه یا بیشتر باشد. Michael Kyprianou & Co (مارس 2025) می‌افزایند که سازندگانی که مستقیماً به خریداران می‌فروشند هم احتمالاً مشمول هستند. وظایف شما:

1. هر مشتری و مالک ذی‌نفع هر شرکت را با مدرک شناسایی معتبر شناسایی کنید.
2. معامله را درک کنید و منشأ وجوه را ارزیابی کنید، و وقتی ریسک بالاتر است عمیق‌تر.
3. اشخاص دارای ریسک سیاسی و تحریم‌ها را غربال کنید.
4. موارد مشکوک را گزارش دهید به MOKAS، واحد اطلاعات مالی، بدون هشدار به مشتری.
5. سوابق را نگه دارید دست‌کم به مدت پنج سال (بخش 68، طبق خلاصه Michael Kyprianou & Co).

نشانه‌های هشدار شامل پول نقد بدون توضیح، فروش مجدد سریع و شرکت‌های فراساحلی با مالکان نامشخص است.

پول نقد. همین مؤسسه می‌نویسد که پرداخت نقدی در معاملات ملکی، با احتساب پرداخت‌های مرتبط، سقف €10,000 دارد و جریمه آن تا 10% پول نقد دریافتی و تا پنج سال زندان است. کارمزدتان را همیشه با انتقال بانکی و در برابر فاکتور بگیرید.

چه کسی شما را بررسی می‌کند. امروز شورا بر مشاوران املاک از نظر مبارزه با پولشویی نظارت می‌کند. یک پیش‌نویس لایحه در 2026 این کار را به اداره مالیات می‌سپارد، و مقررات 2024/1624 اتحادیه اروپا این قواعد را از ژوئیه 2027 به همه فعالان حرفه‌ای املاک گسترش می‌دهد (Cyprus Property News). روال مکتوب آژانستان را بخواهید.

5. از داده‌های شخصی محافظت کنید

شما گذرنامه، شماره مالیاتی، صورت‌حساب بانکی و مدرک درآمد جمع می‌کنید. GDPR اتحادیه اروپا اعمال می‌شود و Law 125(I)/2018، که از 31 ژوئیه 2018 اجرایی است، آن را وارد قانون قبرس می‌کند و کمیسیونر حفاظت از داده‌های شخصی ناظر آن است (DLA Piper). در عمل:

• فقط آنچه را معامله نیاز دارد جمع‌آوری کنید و دلیلش را بگویید.
• هرگز کپی مدارک هویتی را در گروه‌های گفت‌وگوی باز نفرستید.
• پرونده‌ها را وقتی دوره نگهداری تمام شد حذف یا بایگانی کنید و پنج سال برای سوابق AML را به یاد داشته باشید.

6. سند را در DLS استعلام کنید

سند مالکیت در قبرس می‌تواند رهن، memo (حق طلبکار)، منع معامله یا قرارداد فروش سپرده‌شده قبلی داشته باشد. این‌ها را با گواهی استعلام پیدا می‌کنید.

چه	جزئیات
فرم	N.50، گواهی استعلام ملک، با یا بدون بارهای حقوقی و منع معامله
هزینه	€10 ساده، €15 با بارهای حقوقی و منع معامله
چگونه	آنلاین از طریق e-Services با CY Login، یا با ایمیل به اداره اراضی منطقه
چه کسی	مالک، یا شخص ذی‌نفع طبق ماده 51A از Cap. 224، یا دارنده وکالت‌نامه رسمی

چک‌لیست خود DLS برای خریداران می‌افزاید: تأیید کنید که فروشنده مالک ثبت‌شده است و مساحت مطابقت دارد، دسترسی قانونی، جاده‌های برنامه‌ریزی‌شده و تملک‌های اجباری را بررسی کنید، بپرسید آیا VAT اعمال می‌شود، و برای ساختمان‌ها مطمئن شوید گواهی تأیید وجود دارد. هرگز اجازه ندهید مشتری پیش از انتقال سند به نامش کل قیمت را بپردازد.

چرا مهم است. در ژوئیه 2024 وزارت کشور به Cyprus Mail گفت که DLS 21,495 درخواست از «خریداران گرفتار» طبق قانونی از 2015 دریافت کرده است، کسانی که پول خانه را پرداخته‌اند ولی به دلیل رهن سازنده یا تخلفات شهرسازی نتوانسته‌اند سند بگیرند. در 11,158 مورد سند منتقل شده بود. مشاوری نباشید که مورد بعدی را فروخت.

چه چیزهایی مشاوران را به دردسر می‌اندازد

رویه	ریسک
فعالیت بدون مجوز یا خارج از دستورات کارفرما	تا 12 ماه زندان و €3,500 طبق Law 71(I)/2010
نبود قرارداد کتبی کارمزد	3% پیش‌فرض و اختلاف بر سر اینکه چه کسی می‌پردازد
آگهی بدون شماره‌های شما، یا آگهی شخصی بدون مشخصات مالک	جرائم طبق مواد 23 و 33
پنهان کردن عیب یا بار حقوقی شناخته‌شده	نقض ماده 21، ادعا علیه بیمه شما
نادیده گرفتن بررسی مشتری یا دریافت پول نقد	جریمه‌ها و حبس AML
نبود استعلام DLS	خریداری گرفتار بدون سند، و از دست رفتن اعتبار شما

عادت‌های روزانه شما

• هیچ آگهی فروشی بدون قرارداد کتبی کارمزد، با احتساب VAT.
• هیچ آگهی‌ای بدون شماره‌های شما، و فقط برای مالکانی که با آژانس شما قرارداد امضا کرده‌اند.
• هیچ رزروی بدون بررسی مدرک شناسایی و مالک ذی‌نفع.
• بدون پول نقد.
• یک گواهی استعلام DLS در هر پرونده.

این قوانین تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. آن‌ها را در مهارت‌های کار با مشتری تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی.