قوانینی که هر روز در فرانسه رعایت می‌کنید

قواعد فرانسه برای مشاوران املاک مفصل است و بررسی هم می‌شود. وقتی DGCCRF، نهاد حمایت از مصرف‌کننده، در 2019، 2,175 مؤسسه آژانس را بررسی کرد، در 64% آن‌ها تخلف یافت و 1,706 اخطار، 1,765 دستور الزام و 114 گزارش کیفری صادر کرد. بیشتر مشکلات از mandat‌ها و نمایش کارمزد بود. این درس قواعد را به عادت‌های روزانه تبدیل می‌کند.

1. بدون mandat، بدون مذاکره

تا زمانی که یک mandat کتبی امضا نشده، نمی‌توانید برای مشتری درباره ملکی مذاکره کنید. DGCCRF آنچه را باید به‌روشنی در آن آمده باشد فهرست می‌کند:

• طرفین و ملک.
• مدت.
• کارمزد و پرداخت‌کننده آن، فروشنده یا خریدار.
• اینکه انحصاری است یا ساده.
• چگونه می‌توان به آن پایان داد.

mandat به نام دارنده کارت امضا می‌شود، نه شما، و اختیارات شما را attestation d’habilitation تعیین می‌کند (درس 2). DGCCRF mandat ناقص یا نامنظم را رویه گمراه‌کننده می‌داند.

خارج از آژانس امضا شده؟ وقتی mandat در خانه مشتری یا از راه دور امضا می‌شود، قانون مصرف‌کننده الزام می‌کند مشتری فرم انصراف دریافت کند. نسخه خارج از دفتر را از آژانس خود بخواهید و هر بار از آن استفاده کنید.

2. registre des mandats را نگه دارید

هر آژانس باید یک registre des mandats نگه دارد، دفتری که همه mandat‌ها را به ترتیب زمانی فهرست می‌کند. DGCCRF دفترهایی پیدا کرد که روی برگه‌های جدا یا با مداد نگه داشته می‌شدند. هر دو نادرست است. پیش از انتشار آگهی، بررسی کنید که mandat آن امضا و ثبت شده باشد.

3. mandat‌های انحصاری

mandat انحصاری برای شما ارزش بیشتری دارد، پس قواعد سخت‌گیرانه است.

• غیرقابل‌لغو بودن حداکثر سه ماه است (decree 72-678, article 78، به خلاصه Le Blog de L’Immobilier، اکتبر 2026).
• پس از این سه ماه، فروشنده معمولاً می‌تواند با 15 روز مهلت اطلاع از طریق نامه سفارشی با اعلام وصول به آن پایان دهد. بند دقیق را در نمونه قرارداد آژانس خود بررسی کنید.
• حداقل یا حداکثر قانونی برای مدت وجود ندارد، اما mandat باید آن را بیان کند.
• طبق loi ALUR، برای فروشنده شخصی، آژانس باید پیش از تمدید ضمنی mandat، حق فسخ را به فروشنده یادآوری کند.

آنچه DGCCRF گمراه‌کننده یا غیرقانونی می‌داند:

• معرفی mandat ساده به‌عنوان انحصاری.
• تکیه بر بند انحصاری که منقضی شده است.
• بندی که فروشنده را وادار کند وقتی خودش خریدار را پیدا کرده کارمزد بپردازد.
• دریافت کارمزد بدون فروش واقعی.

4. کارمزدهای خود را به شیوه درست نمایش دهید

arrêté مورخ 10 ژانویه 2017 نحوه اطلاع‌رسانی آژانس‌ها به مصرف‌کنندگان را تعیین می‌کند و DGCCRF آن را توضیح می‌دهد:

• کارمزدها به‌صورت TTC (با احتساب VAT) نمایش داده شوند.
• ذکر پرداخت‌کننده: فروشنده یا خریدار.
• نمایش در ویترین، داخل آژانس و در وب‌سایت، به‌راحتی قابل یافتن و به‌روز.
• از 1 آوریل 2022 (arrêté مورخ 26 ژانویه 2022)، تعرفه باید حداکثر نرخ را اعلام کند.
• تعرفه «فقط طبق استعلام» یا تعرفه‌ای که فقط سهم خریدار را نشان دهد، منطبق نیست.

در آگهی‌ها، وقتی خریدار کارمزد را می‌پردازد، قیمت معمولاً هم با کارمزد و هم بدون کارمزد نمایش داده می‌شود، همراه با کارمزد به‌صورت درصدی از قیمت بدون کارمزد. قالب آژانس خود را با arrêté مقایسه کنید، زیرا ما این جزئیات را برای این دوره تأیید نکردیم.

چرا «پرداخت‌کننده» برای مشتریان مهم است. Agence Immobilière France برآورد می‌کند حدود 70% mandat‌های فروش کارمزد را بر عهده فروشنده می‌گذارند. وقتی خریدار می‌پردازد، مالیات انتقال بر قیمت خالص فروشنده محاسبه می‌شود که آن را کمی کاهش می‌دهد (درس 6). پیش از امضا هر دو گزینه را برای فروشنده توضیح دهید.

5. قواعد انرژی را بشناسید

DPE (گواهی عملکرد انرژی) اکنون تعیین می‌کند که آیا خانه‌ای قابل اجاره است. طبق loi Climat et résilience، به خلاصه Hellio:

کلاس DPE	ممنوع از اجاره‌نامه‌های جدید و تمدید
G	از 1 ژانویه 2025
F	از 2028
E	از 2034

این ممنوعیت‌ها برای اجاره مبله توریستی هم اعمال می‌شوند. کلاس DPE و معنای آن برای اجاره را به هر خریدار سرمایه‌گذار بگویید.

تغییری در 2026. از 1 ژانویه 2026، ضریب برق در DPE از 2.3 به 1.9 کاهش یافت. LocService پیش‌بینی‌ای را گزارش کرد که حدود 850,000 خانه با گرمایش برقی از کلاس‌های F و G خارج می‌شوند. مالکانی که DPE اخیر دارند می‌توانند گواهی به‌روزشده را از ADEME دریافت کنند. پیش از اینکه به فروشنده بگویید خانه قابل اجاره نیست، بررسی کنید.

6. اجاره کوتاه‌مدت

بسیاری از خریداران سرمایه‌گذار در Côte d’Azur و Paris درباره اجاره تعطیلات می‌پرسند. loi Le Meur مصوب نوامبر 2024 قواعد را تغییر داد (Optimhome):

• در رژیم مالیاتی micro-BIC، اجاره مبله توریستی طبقه‌بندی‌نشده 30% معافیت تا €15,000 درآمد دارد (طبقه‌بندی‌شده: 50% تا €77,700).
• شهرداران می‌توانند اجاره خانه اصلی را به‌جای 120 روز به 90 روز در سال محدود کنند و سهمیه تعیین کنند.
• تقریباً در همه کمون‌ها شماره ثبت لازم است.

هرگز درآمد اجاره تعطیلات را وعده ندهید. خریدار را به قواعد شهرداری و یک مشاور مالیاتی ارجاع دهید.

7. مشتری خود را بشناسید و از داده‌ها محافظت کنید

با کارت‌های شناسایی، مدارک تأمین مالی و اطلاعات خانوادگی سروکار خواهید داشت. روند کتبی شناسایی مشتری آژانس خود را بخواهید و در هر پرونده از آن پیروی کنید. هرگز کپی مدارک شناسایی را در گروه‌های گفت‌وگوی باز نفرستید و فقط آنچه معامله نیاز دارد نگه دارید.

چه چیزهایی مشاوران را به دردسر می‌اندازد

رویه	ریسک
مذاکره بدون mandat امضاشده و ثبت‌شده	رویه گمراه‌کننده از نظر DGCCRF
کار بدون attestation d’habilitation	رویه غیرقانونی برای شما و دارنده کارت
کارمزدهایی که به‌صورت TTC، بدون پرداخت‌کننده یا حداکثر نرخ نمایش داده نشده‌اند	اخطار یا دستور الزام DGCCRF
mandat ساده‌ای که انحصاری فروخته شده	رویه گمراه‌کننده
بند کارمزد وقتی فروشنده خودش می‌فروشد	بند غیرقانونی
دریافت پیش‌پرداخت به‌عنوان agent commercial	نقض وضعیت شما
نادیده گرفتن کلاس DPE با یک سرمایه‌گذار	خریداری که نمی‌تواند خانه را اجاره دهد

عادت‌های روزانه شما

• هیچ آگهی بدون mandat امضاشده و ثبت‌شده در دفتر.
• هیچ mandat خارج از دفتر بدون فرم انصراف.
• کارمزد در هر آگهی، به‌صورت TTC، همراه با پرداخت‌کننده.
• بررسی کلاس DPE در هر پرونده.
• هرگز هیچ پولی در دست شما نباشد.

این قوانین تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. آن‌ها را در مهارت‌های کار با مشتری تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی.