شغل مشاور املاک در پرتغال

به دوره خوش آمدید. در طول هشت درس کوتاه یاد می‌گیرید چگونه به‌عنوان مشاور املاک در پرتغال شروع کنید، کار کنید و رشد کنید. این درس اول درباره خود شغل است: تمام روز چه می‌کنید، چه کسی به شما پول می‌دهد و سال اول واقعاً چگونه است.

آژانس مجوز را دارد، شما مشتری را

در پرتغال، واسطه‌گری املاک یک فعالیت مجوزدار است. Law 15/2013 می‌گوید یک شرکت (یا یک فعال اقتصادی انفرادی) پیش از فعالیت به‌عنوان واسطه به مجوز IMPIC، مؤسسه عمومی املاک و ساختمان، نیاز دارد. اهل این حرفه آن را مجوز AMI می‌نامند. آن را در درس 3 به تفصیل بررسی می‌کنیم.

بیشتر کسانی که خانه نشان می‌دهند خودشان این مجوز را ندارند. آن‌ها به‌عنوان consultores imobiliários زیر مجوز آژانسی که به آن می‌پیوندند کار می‌کنند. Ekonomista در سپتامبر 2026 توضیح داد که مشاور فقط به یک قرارداد همکاری با یک شرکت دارای مجوز نیاز دارد. یک نویسنده مهمان در Doutor Finanças در 2024 تخمین زد که بسیار بیش از 95% مشاوران به همین شکل کار می‌کنند و تعداد کل را بین 40,000 تا 60,000 نفر دانست. هیچ دفتر ثبت فردی وجود ندارد، پس آن را یک تخمین بدانید.

مشاور واقعاً چه می‌کند

در فروش دست دوم، معمولاً برای فروشنده کار می‌کنید. شما:

1. آگهی ملک را بگیرید و مالک را به امضای قرارداد واسطه‌گری آژانس برسانید (درس 4).
2. خانه را ارزش‌گذاری می‌کنید، عکس می‌گیرید و آن را در پورتال‌ها منتشر می‌کنید.
3. خریداران را ارزیابی کنید، بازدیدها را سازمان دهید و هر مشتری را برای بررسی‌های مبارزه با پولشویی شناسایی کنید.
4. درباره پیشنهاد مذاکره کنید و به هر دو طرف کمک کنید به قرارداد پیش‌فروش (CPCV) و بیعانه آن (sinal) برسند.
5. بانک، وکیل یا solicitador و سند را تا زمان تحویل کلید هماهنگ کنید.

در فروش خانه نوساز یا پیش‌فروش، برای یک سازنده می‌فروشید، اغلب از طریق رونمایی پروژه‌ها و رویدادهای خریداران. در اجاره، برای یک موجر مستأجر پیدا و بررسی می‌کنید.

چه کسانی استخدام می‌کنند

با سه نوع اصلی کارفرما روبه‌رو می‌شوید:

• شبکه‌ها و فرانچایزهای ملی، جایی که بیشتر مشاوران زیر یک برند مشترک خوداشتغال‌اند.
• آژانس‌های مستقل و بوتیک، که اغلب در یک شهر، یک ساحل یا یک بازه قیمتی قوی هستند.
• سازندگان و تیم‌های فروش آن‌ها که پروژه‌های جدید را می‌فروشند.

شبکه‌ها بزرگ هستند. ECO در مارس 2026 گزارش داد که در 2025، RE/MAX 11,350 مشاور در 422 آژانس داشت، Century 21 5,086 مشاور، ERA حدود 3,300، و Zome 2,064. KW (Keller Williams) تعداد نیروی خود را اعلام نکرد اما 14,429 معامله گزارش داد. پنج شبکه بزرگ روی هم 24,825 مشاور داشتند و بیش از 140,000 معامله بستند.

خریداران خارجی مهم‌اند. داده‌های INE که ECO گزارش کرده نشان می‌دهد خارجی‌ها 27.6% خریدهای خانه خانوار را در 2025 انجام دادند، به رهبری خریدارانی از برزیل، آنگولا و فرانسه. زبان‌ها یک مزیت واقعی‌اند.

چگونه درآمد می‌گیرید

هیچ قانونی کارمزد را تعیین نمی‌کند. Law 15/2013 فقط می‌گوید قرارداد واسطه‌گری باید کارمزد آژانس، نحوه پرداخت آن و نرخ VAT را ذکر کند. Ekonomista در سپتامبر 2026 گزارش داد که آژانس‌ها معمولاً 2% تا 6% قیمت را می‌گیرند، و 5% نرخی است که در شبکه‌های بزرگ بیشتر از همه ذکر می‌شود. 23% VAT به آن اضافه می‌شود، مانند مثال Postal از فروشی €250,000 با 5%: کارمزد €12,500 به‌علاوه €2,875 VAT. در فروش معمولاً فروشنده می‌پردازد.

این کارمزد به آژانس می‌رسد. شما سهمی می‌گیرید:

مدل	نحوه کار	ریسک اصلی
مشاور خوداشتغال (recibos verdes)	برای سهم خود از هر کارمزد به آژانس فاکتور می‌دهید	تا نهایی شدن معامله درآمدی ندارید
کارمند با حقوق و کمیسیون	قرارداد، تأمین اجتماعی پرداختی توسط کارفرما	سهم کمتر در هر معامله، و کمیاب‌تر
نقش فروش برای سازنده	حقوق یا کارمزد برای هر واحد فروخته‌شده	وابسته به یک پروژه

Ekonomista سهم معمول مشاور را بسته به مدل 40% تا 50% کارمزد آژانس اعلام کرد. وقتی کارمزد با همکار یا آژانس دیگری تقسیم شود، سهم‌ها کمترند: در مثال Postal، مشاور €3,125 از کارمزد €12,500 را نگه داشت، یعنی حدود 25%.

درباره اجاره، ECO در 2020 گزارش داد که Century 21 یک و نیم تا دو ماه اجاره و ERA دو ماه به‌علاوه VAT می‌گرفت. نرخ‌های فعلی را از آژانس خود بپرسید.

صفحه Indeed برای consultor imobiliário که بر پایه 314 حقوق گزارش‌شده ساخته شده و در اکتبر 2026 به‌روز شده، میانگینی حدود €2,890 در ماه نشان می‌دهد که بیشتر آن‌ها بین €1,079 و €7,739 است. این‌ها ارقام خوداظهاری هستند، نه آمار رسمی. محاسبات را در درس 8 انجام می‌دهیم و می‌توانید ارقام خود را در ماشین‌حساب کمیسیون امتحان کنید.

سال اول واقع‌بینانه

پیش از شروع با خودتان صادق باشید:

• معاملات زمان می‌برند. ارقام ECO به پنج شبکه بزرگ میانگین 5.2 معامله برای هر مشاور در 2025 نسبت می‌دهد. این تقریباً یک معامله در هر ده هفته است، و یک تازه‌کار پایین‌تر از میانگین خواهد بود.
• به پس‌انداز نیاز دارید. با کار فقط کمیسیونی، برای پوشش هزینه‌های زندگی چند ماه برنامه‌ریزی کنید.
• کار اداری خود شغل است. مجوزها، بررسی‌های پولشویی، گواهی‌های انرژی و مالیات‌ها. مشاورانی که بر آن‌ها مسلط‌اند اعتماد جلب می‌کنند.
• زبان‌ها و شناخت محلی از یک ارائه شیک مهم‌ترند.

مشاورانی که ماندگار می‌شوند یک برنامه روزانه می‌سازند، به یادگیری قوانین ادامه می‌دهند و با هر مشتری مثل یک معرف آینده رفتار می‌کنند. این همان چیزی است که این دوره به شما کمک می‌کند انجام دهید.

در ادامه چه می‌آید

در درس 2 می‌بینیم چه کسی اجازه دارد در پرتغال کار کند و بر چه مبنایی. برای دیدن فرصت‌های باز همین حالا، آگهی‌های شغلی را مرور کنید و کارفرمایان را در آژانس‌ها مقایسه کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی. قوانین و ارقام تغییر می‌کنند، پس پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید.