مجوز AMI: شرایط، هزینه‌ها و تعهدات

پرتغال در یک مورد از بسیاری کشورها ساده‌تر است: یک مجوز ملی وجود دارد که یک نهاد صادر می‌کند، بدون آزمون. در موردی دیگر سخت‌گیرتر است: مجوز با بیمه، اثبات سالانه و جریمه‌های واقعی همراه است. این درس شما را گام‌به‌گام با آن آشنا می‌کند.

چه کسی به مجوز نیاز دارد

Law 15/2013 واسطه‌گری املاک در پرتغال را منوط به مجوز IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção) می‌کند. قانون دارنده مجوز را empresa de mediação imobiliária (شرکت واسطه‌گری املاک) می‌نامد. این دارنده می‌تواند یک شرکت یا یک فعال اقتصادی انفرادی باشد.

اگر به‌عنوان مشاور به یک آژانس بپیوندید، آژانس مجوز را دارد و شما زیر آن کار می‌کنید (درس 2). فقط اگر کسب‌وکار خود را باز کنید به مجوز شخصی نیاز دارید. Ekonomista اشاره می‌کند که برای باز کردن آژانس هیچ دوره اجباری وجود ندارد.

دو شرط

Article 5 قانون فقط دو شرط تعیین می‌کند:

1. صلاحیت تجاری (idoneidade comercial) برای شرکت و نمایندگان قانونی آن. Article 6 برای نمونه شرکت‌های ورشکسته و افرادی را که در پنج سال گذشته محکومیت کیفری قطعی خاصی داشته‌اند مستثنا می‌کند. Doutor Finanças محکومیت به زندان به اتهام کلاهبرداری، فساد یا پولشویی را از جمله آن‌ها برمی‌شمارد. صلاحیت را با یک اظهارنامه سوگندخورده و گواهی سوءپیشینه تأیید می‌کنید.
2. بیمه مسئولیت مدنی دست‌کم €150,000، یا یک ضمانت مالی یا ابزار معادل (article 7). gov.pt همین حداقل را تأیید می‌کند. بیمه‌نامه‌ای از یکی دیگر از کشورهای منطقه اقتصادی اروپا پذیرفته می‌شود.

نحوه درخواست

Doutor Finanças مراحل را در راهنمای 2025 خود شرح می‌دهد. می‌توانید آنلاین، در باجه IMPIC، یا از طریق Balcão do Empreendedor (پورتال خدمات کسب‌وکار) درخواست دهید. پیش از شروع کار درخواست دهید، هرگز بعد از آن.

به این موارد نیاز دارید:

• فرم درخواست و اظهارنامه صلاحیت.
• فهرست محل‌هایی که به روی مشتریان باز هستند.
• بیمه‌نامه و مدرک پرداخت آن.
• به‌عنوان فعال اقتصادی انفرادی: کارت شناسایی، اظهارنامه شروع فعالیت و گواهی سوءپیشینه صادرشده با هدف «Mediação Imobiliária».
• به‌عنوان شرکت: فهرست نمایندگان قانونی، کارت شناسایی و سوابق کیفری آن‌ها، شماره مالیاتی شرکت و کد دسترسی به گواهی ثبت تجاری.

متقاضیانی که در دیگر نقاط منطقه اقتصادی اروپا مستقرند می‌توانند مدارک را به پرتغالی یا انگلیسی ارائه کنند (پرسش‌های متداول IMPIC).

زمان تصمیم‌گیری. Article 8 به IMPIC 20 روز پس از دریافت پرونده برای تصمیم‌گیری فرصت می‌دهد. اگر به‌موقع پاسخ ندهد، درخواست به‌طور ضمنی تأییدشده تلقی می‌شود. تأیید فقط پس از پرداخت هزینه و اثبات بیمه اثر می‌کند.

هزینه آن چقدر است

طبق پرسش‌های متداول IMPIC، بر پایه Ordinance 199/2013:

مورد	مبلغ
درخواست مجوز	€100
درخواست جدید پس از پرداخت نکردن هزینه	€150
هزینه نظارتی سالانه	€265، به نسبت در سال اول
نسخه دوم کارت نماینده، یا یک گواهی	€25 هر کدام

حق بیمه را هم اضافه کنید که به بیمه‌گر شما بستگی دارد. Doutor Finanças مبالغ €100 و €265 را در نوامبر 2025 تأیید کرد.

معتبر نگه داشتن مجوز

مجوز تاریخ انقضا ندارد (article 4). اگر دیگر شرایط را نداشته باشید، ممکن است از اعتبار بیفتد، تعلیق یا لغو شود. تعهدات سالانه و مستمر شما:

• هر ژانویه، هزینه سالانه را بپردازید و ثابت کنید که همچنان شرایط را دارید، از جمله بیمه معتبر. Doutor Finanças این را تمدید سالانه می‌نامد.
• وقتی محلی را برای مراجعه عموم باز، جابه‌جا یا تعطیل می‌کنید، ظرف 30 روز به IMPIC اطلاع دهید (article 14).
• تغییرات اطلاعات شرکت و شرایط خود را گزارش دهید، یک دفتر ثبت قراردادهای واسطه‌گری به‌روز نگه دارید و هر اطلاعاتی را که IMPIC بخواهد ارائه کنید (article 20، به جمع‌بندی gov.pt).
• یک دفتر شکایات در اختیار بگذارید (livro de reclamações).
• از قرارداد تأییدشده استفاده کنید. از Decree-law 102/2017، قراردادهای استاندارد واسطه‌گری توسط IMPIC بررسی می‌شوند. اگر از مدل رسمی Ordinance 228/2018 استفاده کنید، کافی است آن را دست‌کم 5 روز کاری پیش از نخستین استفاده نزد IMPIC بسپارید. مدل خودتان ابتدا به تأیید IMPIC نیاز دارد. نادیده گرفتن این گام می‌تواند €500 تا €2,500 هزینه داشته باشد (Imojuris).
• تعهدات مبارزه با پولشویی خود را به‌عنوان نهاد مشمول انجام دهید، از جمله تعیین مسئول انطباق (compliance officer) و گزارش فصلی معاملات (درس 4، پرسش‌های متداول IMPIC).

شماره شما روی همه چیز

Article 13 می‌گوید نام شرکت و شماره مجوز آن باید در هر دفتر باز به روی عموم و در قراردادها، مکاتبات، نشریات و همه تبلیغات درج شود. فقط شرکت‌های دارای مجوز می‌توانند عبارت mediação imobiliária را در نام خود به کار ببرند.

به‌عنوان مشاور، بررسی کنید که شماره AMI آژانس شما روی کارت ویزیت، پست‌ها و هر آگهی شما باشد.

جریمه‌ها

متن اصلی 2013 این بازه‌ها را تعیین می‌کند (article 32). قانون از آن زمان اصلاح شده است، پس پیش از تکیه بر یک رقم دقیق، نسخه تلفیقی را بررسی کنید.

تخلف	بازه جریمه
واسطه‌گری بدون مجوز، از جمله موارد دیگر	€5,000 تا €30,000
نقض تعهدات در برابر مشتری (article 17) یا قوانین پیش‌پرداخت (article 19)	€2,500 تا €25,000
گزارش ندادن دفاتر، یا ارائه خدمات به مشتریان از منزل	€1,000 تا €10,000
نبود شماره مجوز یا نام در مدارک و آگهی‌ها، از جمله موارد دیگر	€750 تا €5,000
سایر تعهدات، مانند برخی قوانین گزارش‌دهی	€500 تا €2,500

برای دو گروه جدی‌تر، IMPIC می‌تواند تعطیلی محل یا ممنوعیت فعالیت تا دو سال را هم اضافه کند. شروع به تخلف و سهل‌انگاری هم مجازات دارند، با سقف‌های نصف‌شده.

قدم‌به‌قدم

1. مدل خود را انتخاب کنید: مشاور زیر یک آژانس، فعال اقتصادی انفرادی یا شرکت.
2. NIF، NISS و ثبت فعالیت خود را بگیرید (درس 2).
3. گواهی سوءپیشینه خود را بگیرید و اظهارنامه صلاحیت را امضا کنید.
4. بیمه بخرید: دست‌کم €150,000.
5. به IMPIC درخواست دهید و هزینه €100 را بپردازید، سپس هزینه سالانه را.
6. مدل قرارداد خود را نزد IMPIC بسپارید.
7. AML را راه‌اندازی کنید: مسئول انطباق، فرم‌های مشتری، گزارش‌های فصلی.
8. شماره AMI خود را روی هر آگهی، کارت و قرارداد درج کنید.
9. هر ژانویه در تقویم یادداشت کنید برای هزینه و اثبات شرایط.

قوانین و هزینه‌ها تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام با IMPIC بررسی کنید. با آموزش فروش تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی.