بازار پرتغال را بشناسید: شهرها، سواحل، جزایر و خریداران

پرتغال یک بازار واحد نیست. یک آپارتمان در Avenidas Novas در Lisbon، یک ویلا نزدیک Quinta do Lago و یک آپارتمان نوساز در Funchal خریداران متفاوتی را، با قیمت‌های متفاوت و به دلایل متفاوت جذب می‌کنند. شناخت این تفاوت‌هاست که اعتماد مشتریان را جلب می‌کند.

تصویر کلی

INE، مؤسسه ملی آمار، در 12 ماه منتهی به مارس 2026 تعداد 160,467 فروش خانه را با میانه ملی €2,168 به ازای هر متر مربع ثبت کرد که 17.5% نسبت به سال قبل افزایش داشت. شاخص قیمت مسکن آن در فصل دوم 2026 همچنان سالانه 16.5% رشد می‌کرد (ComparaJá، سپتامبر 2026). قیمت‌های درخواستی بالاترند: idealista قیمت پرتغال را در سپتامبر 2026 €3,228 به ازای هر متر مربع اعلام کرد.

قیمت‌های میانه INE برای 12 ماه منتهی به مارس 2026:

منطقه	قیمت میانه هر متر مربع	توضیح
Lisbon (شهر)	€5,082	+15.2% در یک سال
Cascais	€4,687	€5,000 فقط در فصل اول 2026
Porto (شهر)	€3,510	+16.7% در یک سال
منطقه Algarve	€3,240	Loulé با €4,091
منطقه Madeira	€2,578	Funchal با €3,601 در فصل اول 2026، +23%
پرتغال	€2,168

همیشه بگویید که قیمت‌های فروش (INE) را ذکر می‌کنید یا قیمت‌های درخواستی (پورتال‌ها). مشتریان متوجه می‌شوند.

چه کسانی می‌خرند

داده‌های INE که ECO گزارش کرده نشان می‌دهد خارجی‌ها 27.6% از خریدهای خانه خانوادگی در 2025 را انجام داده‌اند، و گزارش ثبات مالی Banco de Portugal این رقم را 28% اعلام کرد. ملیت‌های پیشتاز برزیل (9,808 خرید)، آنگولا (4,145) و فرانسه (3,765) بودند. بیشتر خریداران خارجی از قبل در پرتغال زندگی می‌کنند: 34,838 نفر اقامت مالیاتی آنجا را داشتند، در برابر 6,248 غیرمقیم، رقمی که 14.1% کاهش یافت.

خریداران خارجی بیشتر می‌پردازند. ECO میانگین قیمت‌ها را در 2025 حدود €512,600 برای خریداران بریتانیایی و €479,400 برای خریداران آمریکایی ذکر می‌کند، در برابر €234,100 برای خریداران مقیم پرتغال. در Lisbon، INE میانه را برای خریداران دارای نشانی مالیاتی خارجی €6,325 به ازای هر متر مربع اعلام کرد، در برابر €5,000 برای خریداران داخلی.

Lisbon و Porto

Lisbon گران‌ترین شهر است و بزرگ‌ترین مجموعه خریداران بین‌المللی، دورکاران و سرمایه‌گذاران را دارد. Cascais و Oeiras، در غرب شهر، بازارهای خانوادگی و لوکس هستند. Porto ارزان‌تر است و به‌سرعت رشد می‌کند، و INE نشان می‌دهد که در فصل اول 2026 خریداران خارجی در منطقه کلان‌شهری Porto حدود 17% بیشتر از خریداران داخلی پرداخته‌اند.

Algarve

Algarve ساحلی برای سبک زندگی و خانه دوم است. قیمت درخواستی idealista برای این منطقه در سپتامبر 2026 €4,216 به ازای هر متر مربع بود. در “Golden Triangle” (مثلث طلایی) لوکس اطراف Quinta do Lago و Vale do Lobo، Engel & Völkers در ژوئیه 2026 گزارش داد که حدود 80% از خریدارانش خارجی بودند، به رهبری خریداران بریتانیایی و ایرلندی، و سپس آلمانی، بلژیکی و هلندی. در Vilamoura، خریداران خارجی حدود 75% بودند. این‌ها ارقام یک آژانس است، نه آمار رسمی.

Madeira

قیمت درخواستی Madeira در سپتامبر 2026 به €3,767 به ازای هر متر مربع رسید (idealista). گزارش بازار 2025 idealista، که DNOTICIAS.PT پوشش داد، نشان داد خارجی‌ها 32.4% از جست‌وجوهای خرید در Funchal را انجام داده‌اند، بالاترین رقم در میان مراکز استان‌ها. این تقاضاست، نه خریدهای انجام‌شده.

تغییرات قوانینی که هر مشاور املاک باید بداند

گلدن ویزا. Law 56/2023 مورخ 6 اکتبر 2023 درخواست‌های جدید اقامت از طریق سرمایه‌گذاری مبتنی بر املاک را متوقف کرد: خرید ملک، انتقال سرمایه مرتبط با آن و صندوق‌های املاک (PwC). مجوزهای صادرشده همچنان قابل تمدیدند. Bright!Tax راه‌های اصلی باقی‌مانده در 2026 را فهرست می‌کند، مانند €500,000 در یک صندوق واجد شرایط که صندوق املاک نیست. خانه را به‌عنوان راهی برای ویزا نفروشید.

از NHR تا IFICI. تازه‌واردان اکنون درباره IFICI می‌پرسند که در اوایل 2024 معرفی شد (PLMJ). کسانی که قبلاً از رژیم قدیمی مقیم غیرعادی (NHR) استفاده کرده‌اند نمی‌توانند آن را درخواست کنند. ما در یک صفحه رسمی تأیید نکردیم که NHR چگونه به روی متقاضیان جدید بسته شد، پس موارد انتقالی را به مشاور مالیاتی ارجاع دهید. IFICI درآمد واجد شرایط را با نرخ 20% به مدت 10 سال مشمول مالیات می‌کند، برای کسانی که در پنج سال گذشته مقیم مالیاتی نبوده‌اند (بروشور Finanças، مارس 2025). هدف آن پژوهش، نوآوری و مشاغل بسیار تخصصی است. PLMJ یادآوری می‌کند که فعالیت املاک جزو بخش‌های واجد شرایط نیست، پس بیشتر مشاوران واجد شرایط نخواهند بود، هرچند ممکن است برخی از خریداران شما باشند.

Alojamento Local (اجاره‌های تعطیلات). Decree-law 76/2024 توقف ملی ثبت‌های جدید را برداشت، به شهرداری‌ها اختیار بیشتری داد و سهم اضافی AL را لغو کرد (Turismo de Portugal). اکنون هر شهر محدودیت‌های خود را تعیین می‌کند. در Lisbon، مقرراتی که از 6 دسامبر 2025 اجرا می‌شود ثبت‌های جدید را در محله‌هایی که AL به 10% خانه‌ها می‌رسد، مانند Santa Maria Maior و Misericórdia، ممنوع می‌کند و بین 5% و 10% تأیید شورای شهر را الزامی می‌کند (GuestReady). پیش از اینکه سرمایه‌گذاری برای اجاره تعطیلات بخرد، همیشه نشانی را بررسی کنید.

خریداران غیرمقیم IMT بیشتری می‌پردازند. از اواخر مه 2026، طبق Decree-law 97/2026، خریداران خانه که مقیم مالیاتی پرتغال نیستند مالیات انتقال ثابت 7.5% را بدون پله‌بندی می‌پردازند (Financial Options، ECO). اگر خریدار ظرف دو سال مقیم شود، یا با شرایط درس 6 با اجاره‌بهای متعادل اجاره دهد، امکان بازپرداخت وجود دارد.

پیش‌فروش و نوساز

همین فرمان قانونی VAT ساخت خانه را به 6% کاهش داد، برای پروژه‌هایی که بین 25 سپتامبر 2025 و پایان 2029 آغاز شده‌اند، برای خانه‌هایی که تا €660,982 به‌عنوان خانه دائمی فروخته یا تا €2,300 در ماه اجاره داده می‌شوند (ECO). خریداری که ظرف شش ماه ساکن نشود با اضافه‌مالیات 10% IMT روبه‌رو می‌شود. پیش از مشاوره به سرمایه‌گذار، بررسی کنید که آیا یک پروژه نوساز از نرخ کاهش‌یافته استفاده کرده است.

چگونه منطقه خود را یاد بگیرید

1. یک منطقه را انتخاب کنید و خیابان‌ها، مدارس، حمل‌ونقل و پروژه‌های جدید آن را بشناسید.
2. ارقام INE، idealista و Banco de Portugal را دنبال کنید و همیشه منبع خود را نام ببرید.
3. ملیت‌های اصلی خریداران و زبان‌هایشان را بشناسید.
4. از هر سازنده بپرسید کدام نرخ VAT و کدام مجوز برای پروژه‌اش اعمال می‌شود.

قیمت‌ها و قوانین سریع تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. برای اینکه ببینید CloserPass چه چیزهایی را پوشش می‌دهد، صفحه بازارها را ببینید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره سرمایه‌گذاری.