یک معامله از ابتدا تا انتها در پرتغال

یک فروش در پرتغال از دست چند نفر می‌گذرد: شما، اغلب یک وکیل یا solicitador، بانک، اداره مالیات، دفتر اسناد رسمی یا باجه Casa Pronta، و اداره ثبت املاک. ارزش شما در دانستن ترتیب مراحل، به‌موقع نگه داشتن همه و اطمینان از اینکه کسی از صورت‌حساب مالیاتی غافلگیر نشود است. این درس یک فروش بازار دست دوم را دنبال می‌کند و سپس یک معامله را به یورو محاسبه می‌کند.

چه کسی چه کاری انجام می‌دهد

• شما، مشاور: قرارداد واسطه‌گری، بازاریابی، بازدیدها، پیشنهاد خرید، احراز هویت مشتری، هماهنگی.
• وکیل یا solicitador خریدار: اسناد را بررسی می‌کند، CPCV را تنظیم یا بازبینی می‌کند، وقت امضای سند را رزرو می‌کند.
• بانک: خانه را ارزش‌گذاری و وام مسکن را تأیید می‌کند.
• اداره مالیات (Finanças): فیش‌های پرداخت IMT و حق تمبر را صادر می‌کند که خریدار پیش از امضای سند می‌پردازد.
• دفتر اسناد رسمی یا Casa Pronta: سند رسمی فروش. Casa Pronta باجه یکپارچه اداره ثبت املاک است.
• اداره ثبت املاک (conservatória do registo predial): مالک جدید و هرگونه رهن را ثبت می‌کند.

فروش دست دوم، قدم‌به‌قدم

1. قرارداد واسطه‌گری. کتبی و امضاشده، با حق‌الزحمه و نرخ VAT (درس 4).
2. پیشنهاد و رزرو. بسیاری از آژانس‌ها برای توقف بازدیدها مبلغ رزرو می‌گیرند. ما قاعده قانونی خاصی برای آن نیافتیم، پس مبلغ، مهلت امضای CPCV و قابل بازپرداخت بودن یا نبودن آن را مکتوب کنید.
3. احراز هویت. طبق قوانین IMPIC، هر دو طرف و هر ذی‌نفع واقعی را پیش از CPCV شناسایی کنید (درس 4).
4. بررسی‌ها. وکیل certidão permanente (مالک، رهن‌ها، توقیف‌ها)، caderneta predial (داده‌های مالیاتی)، گواهی انرژی و سابقه مجوزهای شهرداری را دریافت می‌کند. از 2024 دیگر licença de utilização هنگام امضای سند لازم نیست (Montepio)، اما نبود مجوز همچنان می‌تواند مانع وام مسکن شود.
5. CPCV و sinal. پایین را ببینید.
6. تأیید وام مسکن. بانک پیش از رزرو وقت سند، وام را تأیید می‌کند.
7. IMT و حق تمبر. خریدار فرم IMT (Modelo 1) را ثبت و حداکثر تا روز کاری بعد از صدور فیش پرداخت می‌کند، همیشه پیش از امضای سند (Portal das Finanças).
8. سند و ثبت. در دفتر اسناد رسمی، یا در Casa Pronta که فروش و ثبت در یک جلسه انجام می‌شود.
9. حق‌الزحمه شما. هنگام نهایی شدن معامله قابل پرداخت است، یا هنگام CPCV اگر قرارداد واسطه‌گری شما چنین بگوید (Law 15/2013، ماده 19).

CPCV و sinal

contrato-promessa de compra e venda (CPCV) تعهد به خرید و فروش است. راهنمای سپتامبر 2026 Montepio توضیح می‌دهد:

• کتبی است و هر دو طرف آن را امضا می‌کنند. قانون گواهی حضوری امضاها را پیش‌بینی کرده که طرفین می‌توانند در قرارداد از آن صرف‌نظر کنند.
• باید طرفین، ملک و شماره‌های ثبتی و مالیاتی آن، قیمت و شرایط پرداخت، sinal، مهلت امضای سند، اینکه خانه بدون هیچ دین و تعهدی فروخته می‌شود، مجوز شهرسازی و گواهی انرژی آن را ذکر کند.
• sinal (بیعانه) با توافق آزاد تعیین می‌شود، معمولاً 10% تا 20% قیمت، و هنگام امضای سند کسر می‌شود.
• قاعده بازپرداخت دو برابر. طبق ماده 442 قانون مدنی، خریداری که منصرف شود sinal را از دست می‌دهد. فروشنده‌ای که منصرف شود باید آن را دو برابر بازگرداند. همچنین می‌توان از دادگاه خواست که فروش را اجباری کند (execução específica).

مطمئن شوید که sinal با انتقال بانکی پرداخت و در CPCV ذکر شده است.

وام مسکن

Banco de Portugal از 1 اوت 2026 رهنمودهای خود را سخت‌گیرانه‌تر کرد (Dinheiro Vivo):

• نسبت وام به ارزش: تا 90% برای خانه دائمی، 80% برای سایر مقاصد.
• بازپرداخت بدهی: اقساط تا 45% درآمد وام‌گیرنده، کاهش از 50%.
• مدت: تا 40 سال اگر مسن‌ترین وام‌گیرنده 35 سال یا کمتر داشته باشد، در غیر این صورت 35 سال.

بنابراین حتی یک مقیم معمولاً دست‌کم به 10% قیمت به‌صورت نقد، به‌علاوه مالیات‌ها و هزینه‌ها نیاز دارد.

IMT و حق تمبر در 2026

خریدار IMT (مالیات انتقال) و حق تمبر (imposto do selo) به میزان 0.8% را می‌پردازد، هر دو بر ارزش مشمول IMT (Portal das Finanças). راهنمای مالیاتی 2026 PwC پله‌های IMT را برای سرزمین اصلی پرتغال ارائه می‌دهد:

ارزش مشمول مالیات	خانه دائمی (HPP)	خانه دوم یا اجاری
تا €106,346	0%	1%
€106,346 تا €145,470	2%	2%
€145,470 تا €198,347	5%	5%
€198,347 تا €330,539	7%	7%
€330,539 تا €660,982	8%	8%
€660,982 تا €1,150,853	6% ثابت	6% ثابت
بالاتر از €1,150,853	7.5% ثابت	7.5% ثابت

نرخ‌ها تا €660,982 پلکانی‌اند: هر بخش از قیمت با نرخ خودش مشمول مالیات می‌شود. بالاتر از آن، یک نرخ برای کل قیمت اعمال می‌شود. خریداران 35 سال یا کمتر که نخستین خانه دائمی خود را می‌خرند ممکن است تا €330,539 معاف شوند (PwC). Madeira و Azores از پله‌های متفاوتی استفاده می‌کنند که اینجا پوشش نمی‌دهیم.

غیرمقیمان. از اواخر مه 2026، طبق Decree-law 97/2026، خریداری که مقیم مالیاتی نیست برای خانه نرخ ثابت 7.5% را بدون پله‌بندی می‌پردازد (Financial Options). رهنمود سپتامبر 2026 اداره مالیات، که idealista گزارش کرد، می‌گوید خریداری که قبلاً مقیم بوده نرخ‌های عادی را می‌پردازد، و خریداری که ظرف دو سال مقیم شود می‌تواند ظرف شش ماه مابه‌التفاوت را پس بگیرد. اگر خانه ظرف شش ماه و به مدت 36 ماه در پنج سال اول با اجاره‌بهای متعادل (تا €2,300 در ماه) اجاره داده شود نیز بازپرداخت ممکن است.

مثال کاربردی: یک آپارتمان در Lisbon

یک زوج آپارتمانی در Lisbon به قیمت €400,000 با وام مسکن به‌عنوان خانه دائمی خود می‌خرند. قرارداد واسطه‌گری 5% به‌علاوه VAT را تعیین می‌کند که فروشنده می‌پردازد. sinal و انتخاب Casa Pronta فقط مثال هستند.

مورد	محاسبه	مبلغ
Sinal با 10% (مثال)	400,000 x 10%	€40,000
حداقل آورده شخصی با LTV 90% (sinal حساب می‌شود)	400,000 x 10%	€40,000
IMT، خانه دائمی	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
حق تمبر خرید	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta با وام مسکن	هزینه ثابت (Kinvest)	€700
حق‌الزحمه آژانس، پرداخت توسط فروشنده	400,000 x 5%	€20,000
VAT روی حق‌الزحمه	20,000 x 23%	€4,600

نحوه محاسبه IMT: هیچ مالیاتی بر €106,346 اول، سپس 2% بر €39,124 بعدی، 5% بر €52,877، 7% بر €132,192 و 8% بر €69,461 پایانی.

همان آپارتمان، خریدار غیرمقیم. 400,000 x 7.5% = €30,000 IMT، حدود €11,763 بیشتر. این را پیش از ارائه پیشنهاد به مشتریان خارجی نشان دهید. هیچ‌کس غافلگیری هنگام امضای سند را دوست ندارد.

بانک هزینه‌های خود و مالیات‌های مربوط به وام را اضافه می‌کند. برگه کتبی هزینه‌های آن را بخواهید.

سند رسمی: دفتر اسناد رسمی یا Casa Pronta

Casa Pronta فروش و ثبت ملک را در یک نوبت در باجه اداره ثبت انجام می‌دهد. راهنمای اکتبر 2026 Kinvest هزینه‌های ثابت را €375 با یک عمل ثبتی (خرید نقدی) و €700 با بیش از یک عمل (خرید به‌علاوه رهن) ذکر می‌کند، به‌علاوه €50 برای هر ملک اضافه. IMT و حق تمبر جداگانه پرداخت می‌شوند. با آماده بودن همه مدارک، اغلب می‌توان ظرف حدود پنج روز کاری وقت گرفت.

در دفتر اسناد رسمی، هزینه‌ها به نوع سند بستگی دارد. سپس سردفتر یا وکیل ثبت را انجام می‌دهد. در هر صورت، خریدار تنها زمانی در امان است که خرید ثبت شده باشد.

پیش‌فروش و نوساز

در خرید پیش‌فروش، CPCV سند اصلی است. Montepio توصیه می‌کند مشخصات فنی ساختمان و هر شرط مرتبط با ساخت‌وساز افزوده شود. در 2026 به دو نکته توجه کنید:

• VAT 6%. Decree-law 97/2026 اجازه می‌دهد برخی خانه‌های نوساز با VAT 6% به‌جای 23% ساخته شوند، برای خانه‌های دائمی با قیمت تا €660,982. خریداری که ظرف شش ماه ساکن نشود با اضافه‌مالیات 10% IMT روبه‌رو می‌شود (ECO).
• پرداخت‌های مرحله‌ای. ما نتوانستیم وظیفه قانونی عمومی سازندگان برای تضمین پرداخت‌های مرحله‌ای خریداران را، آن‌طور که در اسپانیا وجود دارد، تأیید کنیم. از سازنده بپرسید چه ضمانتی ارائه می‌دهد و بخواهید وکیل خریدار آن را بررسی کند.

نرخ‌های مالیاتی بر اساس تاریخ و اقامت تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. با آموزش فروش تمرین کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی.