یک معامله سعودی از ابتدا تا انتها

انتقال‌ها در عربستان سعودی اکنون تقریباً کاملاً دیجیتال هستند. این آن‌ها را سریع می‌کند، اما فقط اگر هر مرحله آماده باشد. این درس دو معامله را دنبال می‌کند: یک فروش دست دوم و یک فروش پیش‌فروش.

چه کسی چه کاری انجام می‌دهد

• مشاور املاک قرارداد کارگزاری را امضا می‌کند، مالکیت را بررسی می‌کند، مجوز تبلیغات را می‌گیرد، خریدار را پیدا می‌کند و مراحل را هماهنگ می‌کند.
• فروشنده معمولاً مالیات معامله املاک (RETT) را نزد ZATCA، سازمان مالیاتی، ثبت و پرداخت می‌کند و معامله را برای انتقال ثبت می‌کند.
• خریدار انتقال را در پلتفرم تأیید می‌کند و از طریق سامانه پرداخت می‌کند.
• بانک، در صورت وجود تأمین مالی، انتقال و ثبت رهن را در یک مرحله انجام می‌دهد.
• پلتفرم‌ها جایگزین بخش زیادی از کاغذبازی‌های قدیمی شده‌اند: بورس املاک وزارت دادگستری (SREM) برای اسناد الکترونیکی آن و دفتر ثبت املاک REGA برای املاکی که آنجا ثبت شده‌اند.
• سردفتران همچنان وجود دارند اما به گفته Raghdan اکنون کمتر استفاده می‌شوند. برای معاملات پیچیده یا خارجی، پیشنهاد دهید مشتری از یک وکیل هم استفاده کند.

فروش دست دوم، قدم‌به‌قدم

1. قرارداد کارگزاری را امضا و ثبت کنید. کپی سند مالکیت را بگیرید و هویت مالک و هر رهنی را بررسی کنید.
2. با مجوز تبلیغ کنید، برای هر آگهی (درس 4).
3. بر سر قیمت توافق کنید. اگر خریدار بیعانه می‌پردازد، کتبی می‌شود و حداکثر 5% از قیمت است.
4. بنویسید چه کسی چه چیزی می‌پردازد. فروشنده از نظر قانونی مسئول RETT است، اما قرارداد می‌تواند همه یا بخشی از آن را به خریدار منتقل کند. کمیسیون خود و هر VAT روی آن را کتبی توافق کنید.
5. معامله را نزد ZATCA ثبت کنید از طریق خدمات RETT آن و مالیات را بپردازید. Trowers اشاره می‌کند که همه مالیات‌ها و هزینه‌ها باید پیش از درخواست انتقال به صورت الکترونیکی پرداخت شوند و پول نقد و چک‌های تاریخ‌دار مجاز نیستند. بدون گواهی مالیاتی، انتقالی انجام نمی‌شود.
6. در صورت نیاز سند را اصلاح کنید. سند کاغذی ابتدا باید به سند الکترونیکی تبدیل شود که به گفته Raghdan تا 10 روز طول می‌کشد.
7. انتقال را ثبت کنید. هر دو طرف با Nafath وارد می‌شوند. در SREM، فروشنده شناسه خریدار، قیمت، IBAN بانکی و شماره مرجع مالیاتی را وارد می‌کند. در دفتر ثبت، مراحل مشابه است.
8. خریدار تأیید و پرداخت می‌کند. در SREM، پول به یک حساب واسط منتقل می‌شود و پس از تأیید به فروشنده پرداخت می‌شود. در دفتر ثبت، پرداخت به فروشنده ممکن است تا سه روز کاری طول بکشد.
9. سند مالکیت جدید. سند به نام خریدار صادر می‌شود، اغلب ظرف چند ساعت وقتی همه چیز آماده است.
10. کمیسیون خود را دریافت کنید طبق قرارداد خود.

فروش پیش‌فروش، قدم‌به‌قدم

1. پروژه را در Wafi بررسی کنید. باید مجوز فعال از نوع درست و سازنده ثبت‌شده داشته باشد.
2. با سازنده قرارداد بازاریابی امضا کنید و برای هر آگهی مجوز تبلیغات بگیرید.
3. رزرو. در دوره مجوز بازاریابی، سازنده می‌تواند رزروی تا 5% از ارزش واحد دریافت کند که به حساب امانی می‌رود.
4. قرارداد فروش. باید تاریخ تحویل و جدول پرداخت را نشان دهد.
5. پرداخت‌ها به حساب امانی می‌روند، به IBAN امانی پروژه، هرگز به شما. پول فقط با دستورهایی که سازنده، مشاور مهندسی و یک حسابدار رسمی امضا کرده‌اند از حساب امانی خارج می‌شود.
6. تحویل و سند. در پایان کار واحد تحویل داده می‌شود و 5% از هزینه ساخت برای پوشش عیوب پنهان یک سال در حساب امانی می‌ماند، مگر اینکه بیمه‌نامه‌ای آن‌ها را پوشش دهد.

هزینه‌ها و مالیات‌هایی که باید توضیح دهید

• RETT: 5% از ارزش، هرگز کمتر از ارزش منصفانه بازار. فروش املاک به جای VAT مشمول RETT است.
• معافیت اولین خانه: دولت RETT را بر SAR 1 million اول اولین خانه یک شهروند سعودی واجد شرایط پوشش می‌دهد.
• هزینه واگذاری غیرسعودی: 2% در ریاض، جده، مکه و مدینه، 0% در جاهای دیگر (قانون تا 5% را مجاز می‌داند). پرداخت‌کننده با توافق طرفین تعیین می‌شود.
• هزینه انتقال در دفتر ثبت املاک: Trowers مبلغ SAR 1,600 را گزارش می‌کند که ممکن است تغییر کند. آن را در پلتفرم تأیید کنید.
• کمیسیون کارگزاری: به‌طور پیش‌فرض 2.5%، که طرف امضاکننده با شما می‌پردازد. اگر آژانس شما VAT با نرخ 15% اضافه می‌کند، آن را در قرارداد بنویسید.

مثال محاسباتی به ریال

یک غیرسعودی مقیم آپارتمانی را به قیمت SAR 1,500,000 در یک منطقه مالکیت خارجی در ریاض می‌خرد. شما فقط با فروشنده و با نرخ پیش‌فرض قرارداد بسته‌اید. قرارداد می‌گوید خریدار RETT و هزینه 2% را می‌پردازد.

مورد	محاسبه	مبلغ
RETT (خریدار، طبق قرارداد)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
هزینه غیرسعودی (خریدار)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
هزینه انتقال در دفتر ثبت	رقم Trowers	SAR 1,600
کمیسیون شما (فروشنده)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

هزینه کل خریدار 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000 است، به‌علاوه هزینه دفتر ثبت اگر او بپردازد. فروشنده کمیسیون SAR 37,500 شما را از قیمت می‌پردازد، به‌علاوه SAR 5,625 مالیات بر ارزش افزوده اگر آژانس شما آن را اضافه کند (37,500 × 15%).

هزینه‌ها در اینجا جدید هستند و ممکن است تغییر کنند. پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید. عددها را خودتان با ماشین‌حساب کمیسیون امتحان کنید و با محاسبات سعودی تمرین کنید.