قوانینی که هر روز در اسپانیا رعایت می‌کنید

قوانین اسپانیا برای مشاوران املاک از بسیاری از بازارها سبک‌تر است، اما قوانین موجود اجرا می‌شوند. بیشتر مشکلات از وکالت‌نامه ضعیف، آگهی بی‌دقت، پول نقد یا کارمزدی که از شخص نادرست گرفته شده می‌آیند. این درس قوانین را به عادت‌های روزانه تبدیل می‌کند.

1. اول وکالت‌نامه کتبی بگیرید

قرارداد شما با فروشنده nota de encargo است. بدون آن، اثبات حق کارمزد برایتان سخت خواهد بود. فرمان 12/2010 کاتالونیا آن را سندی می‌داند که کار مشاور را آغاز می‌کند و دفتر ثبت بالئارس حداقل محتوایی برای آن تعیین می‌کند.

یک nota de encargo محکم این موارد را مشخص می‌کند:

• طرفین، ملک و مشخصات آن در Land Registry (اداره ثبت املاک).
• قیمت درخواستی.
• کارمزد و اینکه به‌علاوه VAT است یا شامل VAT.
• زمان سررسید کارمزد. OCU هنگام امضای سند را توصیه می‌کند.
• اینکه انحصاری است یا نه و برای چه مدت. OCU مدت‌های انحصاری 3 تا 6 ماه را یافت که گاهی تمدید خودکار داشتند.

در انحصار منصف باشید. دیوان عالی وکالت‌نامه‌های انحصاری را پذیرفته است، اما دادگاه‌ها آن‌ها را طبق قانون حمایت از مصرف‌کننده بررسی می‌کنند: عبارت‌بندی روشن، مدت مشخص، کار واقعی آژانس و غرامت متناسب. وزارت امور مصرف‌کنندگان اشاره می‌کند که دادگاه‌ها معمولاً جریمه‌های بیش از نیمی از کارمزد را وقتی مالک خودش می‌فروشد زیاده‌روی می‌دانند. نمونه‌ای که در این حالت 100% دریافت کند ریسک است.

همچنین از هر خریداری که ملک را به او نشان می‌دهید بخواهید یک برگه بازدید امضا کند.

2. آگهی‌های خود را پاکیزه نگه دارید

• برچسب انرژی. OCU می‌گوید کلاس و برچسب بهره‌وری انرژی باید در همه آگهی‌های فروش و اجاره بیاید. پیش از انتشار، گواهی را از مالک بخواهید.
• شماره ثبت. در کاتالونیا، نشان و شماره AICAT شما در همه تبلیغات درج می‌شود.
• اجاره‌های تعطیلات. از 1 ژوئیه 2025، اجاره‌های کوتاه‌مدت به شماره‌ای از دفتر ثبت واحد اجاره ملی نیاز دارند که در آگهی نمایش داده شود و پلتفرم‌های رزرو باید آن را بخواهند.
• وعده‌ای که نمی‌توانید عمل کنید ندهید. «ویزای طلایی» (که در 3 آوریل 2025 پایان یافت) یا مجوز گردشگری‌ای که بررسی نکرده‌اید را تبلیغ نکنید. از آوریل 2025، یک آپارتمان گردشگری جدید در یک ساختمان به تأیید سه‌پنجم مالکان نیاز دارد (Cuatrecasas).

3. مشتری خود را بشناسید

طبق قانون 10/2010، مشاورانی که واسطه فروش املاک هستند نهادهای مکلف محسوب می‌شوند. SEPBLAC، واحد اطلاعات مالی اسپانیا، بر آن‌ها نظارت می‌کند. فرمان قانونی سلطنتی 7/2021 این وظیفه را به اجاره‌های €10,000 یا بیشتر در ماه گسترش داد (Garrigues).

وظایف شما در عمل:

1. شناسایی هر مشتری با یک مدرک رسمی.
2. شناسایی مالک ذی‌نفع وقتی خریدار یک شرکت یا تراست است.
3. پرسیدن منشأ پول و اعمال بررسی‌های قوی‌تر وقتی ریسک بالاتر است.
4. نگهداری سوابق آنچه بررسی کرده‌اید.
5. گزارش معاملات مشکوک به SEPBLAC، بدون اطلاع به مشتری.

رویه کتبی آژانس و نام مسئول انطباق آن را بخواهید.

4. بدون پول نقد

قانون 11/2021 پرداخت‌های نقدی را وقتی یک کسب‌وکار یا حرفه‌ای درگیر است به €1,000 محدود می‌کند (€10,000 برای اشخاص حقیقی غیرمقیم که به عنوان کسب‌وکار عمل نمی‌کنند). تقسیم پرداخت این محدودیت را دور نمی‌زند. هر بار کارمزد خود را با انتقال بانکی و در ازای صورت‌حساب دریافت کنید.

5. در اجاره، موجر می‌پردازد

قانون مسکن 12/2023 قانون اجاره‌های شهری را تغییر داد: در اجاره‌های بلندمدت مسکونی، هزینه‌های آژانس و قرارداد را موجر می‌پردازد. از مستأجران «کارمزد جستجو»، «کارمزد مدیریت» یا هر نام دیگری برای همین چیز نگیرید.

وزارت امور مصرف‌کنندگان در فوریه 2024 هشدار داد که چنین دریافت‌هایی می‌تواند تخلف جدی با جریمه €10,001 تا €100,000 یا چهار تا شش برابر سود غیرقانونی باشد. در اکتبر 2024 تحقیقاتی درباره چند آژانس آغاز کرد.

آنچه باعث جریمه یا تعلیق مشاوران می‌شود

رویه	ریسک
دریافت پول از مستأجران در اجاره بلندمدت مسکونی	جریمه‌های قانون حمایت از مصرف‌کننده (بالا را ببینید)
بندهای انحصاری یا جریمه ناعادلانه	حذف بند، از دست رفتن کارمزد
کار در کاتالونیا بدون ثبت‌نام	مجازات؛ مشاوران ثبت‌شده طبق قانون 18/2007 قابل تعلیق‌اند
دریافت پول نقد بیش از سقف	جریمه‌های مالیاتی طبق قانون 11/2021
نادیده گرفتن بررسی‌های مبارزه با پولشویی	مجازات طبق قانون 10/2010
آگهی بدون برچسب انرژی	نقض قوانین مصرف‌کننده و انرژی

عادت‌های روزانه شما

• بدون وکالت‌نامه امضاشده، بازدیدی در کار نیست.
• بدون برچسب انرژی و در صورت نیاز شماره ثبت شما، آگهی‌ای در کار نیست.
• بدون مدرک هویتی و بررسی منشأ وجوه، پیشنهادی در کار نیست.
• بدون پرداخت نقدی.
• بدون کارمزد از مستأجر بلندمدت.

این قوانین تغییر می‌کنند، پس پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید. آن‌ها را در آموزش قوانین اسپانیا و مهارت‌های مشتری تمرین کنید. برای کارمزدها، کمیسیون مشاور املاک در اسپانیا را ببینید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی.