شغل مشاور املاک در تایلند

به دوره خوش آمدید. در هشت درس کوتاه یاد می‌گیرید کار املاک در تایلند چگونه انجام می‌شود، چه کسی قانوناً می‌تواند آن را انجام دهد و چگونه در آن مسیر شغلی بسازید. این درس نخست درباره خود شغل است: مشاور چه می‌کند، چه کسی می‌پردازد، چه کسی استخدام می‌کند و سال نخست واقعاً چه شکلی دارد.

این دوره برای چه کسی است. تایلند با بیشتر کشورهای این مجموعه فرق دارد، پس از همان ابتدا صریح می‌گوییم. این دوره برای دو گروه نوشته شده است: اتباع تایلند که می‌خواهند مشاور املاک شوند و خارجی‌هایی که نقشی قانونی در یک کسب‌وکار املاک تایلندی می‌خواهند. این دوره هرگز به یک خارجی نشان نمی‌دهد چگونه بدون داشتن حق آن به‌عنوان مشاور کار کند.

بدون مجوز، اما شغلی ویژه اتباع

تایلند مجوز دولتی برای مشاوران املاک یا کارگزاران و آزمون دولتی ندارد (Themis Partner، به‌روزرسانی سپتامبر 2026؛ Thaiger، مه 2026). هر کسی می‌تواند با یک آژانس تایلندی تماس بگیرد و یادگیری این حرفه را شروع کند. انجمن‌های داوطلبانه آموزش و اعتبار ارائه می‌دهند و در درس 3 به آن‌ها می‌پردازیم.

نکته اصلی در قانون کار است. یک اطلاعیه وزارت کار مورخ 1 آوریل 2020 کارهایی را که خارجی‌ها مجاز به انجامشان نیستند فهرست می‌کند. فهرست نخست آن، یعنی مشاغلی که به‌طور کامل به روی خارجی‌ها بسته‌اند، در بند 19 کار دلالی یا نمایندگی را آورده است، با استثنایی برای دلالی در تجارت یا سرمایه‌گذاری بین‌المللی (Nagashima Ohno & Tsunematsu، مه 2020؛ Acclime، 2024). تفسیر عملی Thaiger در مه 2026: ثبت آگهی ملک، نشان دادن واحدها، مذاکره و دریافت کمیسیون از معامله مختص اتباع تایلند است و اجرای قانون از 2024 سخت‌گیرانه‌تر شده است.

پس در تایلند:

• اتباع تایلند می‌توانند بدون مجوز مشاور املاک باشند.
• خارجی‌ها نمی‌توانند کار میدانی مشاور را انجام دهند، اما با مجوز کار می‌توانند شغل‌های واقعی پیرامون آن داشته باشند (درس 2).

یک مشاور املاک در عمل چه می‌کند

در یک فروش دست‌دوم، مشاور معمولاً برای فروشنده کار می‌کند و:

1. آگهی را می‌گیرد و کمیسیون را کتبی توافق می‌کند (درس 4).
2. قیمت ملک را تعیین می‌کند، عکس می‌گیرد و آن را در پورتال‌ها منتشر می‌کند.
3. خریداران را ارزیابی می‌کند و بازدیدها را برگزار می‌کند.
4. درباره قیمت و شرایط مذاکره می‌کند و به هر دو طرف کمک می‌کند به قرارداد فروش برسند.
5. پرونده را تا انتقال در اداره اراضی (Department of Lands) پیگیری می‌کند، از جمله کارهای بانکی که خریدار خارجی لازم دارد (درس 6).

در یک عرضه جدید، مشاور واحدهای یک سازنده را می‌فروشد. Leto، یک آژانس، در مه 2026 نوشت که سازندگان در عرضه‌های جدید مستقیماً به مشاوران کمیسیون می‌پردازند. در اجاره، مشاور برای موجر مستأجر پیدا و بررسی می‌کند.

خارجی‌ها به جای آن چه می‌کنند

Thaiger و Themis Partner نقش‌هایی را که خارجی‌ها در عمل با مجوز کار بر عهده دارند فهرست می‌کنند:

• مشاور یا مدیر فروش بین‌المللی، در کار با خریداران خارج از کشور، در حالی که همکاران تایلندی بازدیدها، مذاکره و قراردادها را انجام می‌دهند.
• بازاریابی خارج از کشور و توسعه کسب‌وکار.
• روابط با سرمایه‌گذاران و مشاوره.
• مدیر یا سهامدار شرکت، در سقف 49% سهم خارجی (درس 3).
• بازاریابی و امور اداری.

عنوان شغلی روی مجوز باید با کاری که واقعاً هر روز انجام می‌دهید مطابقت داشته باشد (Thaiger). در درس 2 آن را با جزئیات بررسی می‌کنیم.

چه کسانی استخدام می‌کنند

با چهار نوع اصلی کارفرما روبه‌رو می‌شوید:

• مشاوران بین‌المللی با دفتر در بانکوک، مانند CBRE، Knight Frank، Colliers، Savills، JLL و Cushman & Wakefield. Knight Frank دفتری در پوکت هم دارد (Estate Agent Today، ژوئن 2026).
• آژانس‌های بانکوک، مانند Plus Property، Bangkok CitiSmart (بخشی از سازنده AP)، Prima Realty یا Angel Real Estate (Nestopa، اکتبر 2026).
• پورتال‌هایی که آژانس هم هستند، مانند FazWaz و Lazudi.
• آژانس‌های مناطق تفریحی در پوکت، پاتایا و کو سامویی. در پاتایا، Alan Bolton Property Consultants از 1978 و Town & Country Property از 2003 فعال‌اند (Alan Bolton، دسامبر 2025).

سازندگان هم تیم فروش خود را استخدام می‌کنند و در پروژه‌های جدید به مشاوران بیرونی کمیسیون می‌دهند.

بازار خارجی به‌تنهایی بزرگ است. مرکز اطلاعات املاک (REIC) در 2025 انتقال 14,899 واحد کاندو به خارجی‌ها به ارزش 60.92 میلیارد بات را ثبت کرد: حدود 14.7% کل واحدهای کاندو و 25% ارزش آن‌ها (Khaosod English، مارس 2026).

چگونه درآمد می‌گیرید

FazWaz، یک پورتال و آژانس، کمیسیون معمول فروش را 3% تا 5% قیمت می‌داند که فروشنده می‌پردازد و در قیمت درخواستی گنجانده می‌شود، پس خریداران معمولاً کارمزدی به مشاور نمی‌پردازند. Leto (مه 2026) برای فروش‌های سازندگان 3% تا 5% و برای فروش دست‌دوم 2% تا 3% ذکر می‌کند. نرخ قانونی وجود ندارد.

کمیسیون به آژانس می‌رسد. سهم شما به قراردادتان بستگی دارد. Leto که به‌عنوان یک آژانس می‌نویسد و باید ارقامش را تقریبی دانست، مدل‌های رایج را این‌گونه توضیح می‌دهد:

مدل	نحوه کار	ریسک اصلی
فقط کمیسیون	بیشتر آژانس‌ها. تازه‌کارها حدود 30% تا 40% از کارمزد آژانس را نگه می‌دارند	بدون معامله، بدون درآمد
حقوق پایه به‌علاوه کمیسیون	برخی زنجیره‌های بزرگ بانکوک 15,000 تا 25,000 بات در ماه به‌علاوه کمیسیون می‌پردازند	سهم کمتر در هر معامله
حقوق به‌علاوه پاداش	مدل معمول برای خارجی‌ها که باید دست‌کم حداقل حقوق مجوز کار را دریافت کنند	به حمایت کارفرما بستگی دارد

برای خارجی‌ها، Thaiger حداقل حقوق 50,000 بات در ماه را برای اتباع کشورهای غربی با مجوز کار ذکر می‌کند، پس قرارداد صرفاً کمیسیونی مناسب نیست (درس 8). اعداد خود را در ماشین‌حساب کمیسیون امتحان کنید.

سال اول واقع‌بینانه

پیش از شروع با خودتان صادق باشید:

• شروع کند است. به گفته Leto فقط حدود 30% مشاوران تازه‌کار به دو معامله یا بیشتر در ماه می‌رسند. مالی خود را برای یک فصل نخست کند برنامه‌ریزی کنید.
• زبان‌ها درآمد می‌آورند. در 2025 بزرگ‌ترین خریداران خارجی از نظر تعداد واحد از چین، میانمار و روسیه بودند (REIC). چینی، برمه‌ای و روسی در کنار تایلندی و انگلیسی درها را باز می‌کنند.
• کارهای اداری خود شغل است. سهمیه 49% کاندو برای خارجی‌ها، فرم بانکی که خریدار خارجی لازم دارد، مالیات‌های انتقال و شرایط اجاره. مشاورانی که بر این‌ها مسلط‌اند اعتماد جلب می‌کنند.
• قواعد مربوط به خارجی‌ها اجرا می‌شوند. از روز اول همه چیز را طبق قانون انجام دهید، هر چه همکاران «عادی» بنامند.

در ادامه چه می‌آید

در درس 2 می‌بینیم چه کسی اجازه انجام چه کاری را دارد و یک خارجی چگونه قانونی کار می‌کند. برای دیدن موقعیت‌های باز همین حالا، فرصت‌های شغلی را مرور کنید و کارفرمایان را در آژانس‌ها مقایسه کنید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مهاجرتی. CloserPass به هیچ نهاد دولتی تایلند وابسته نیست. قوانین و ارقام تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید.