شناخت بازار تایلند: چهار منطقه، خریداران خارجی و قواعد مالکیت

تایلند یک بازار نیست. یک کاندوی شهری در بانکوک، واحدی با چشم‌انداز دریا در Jomtien، ویلای استخردار در پوکت و خانه‌ای در دامنه تپه در کو سامویی خریداران متفاوتی را با قیمت‌های متفاوت جذب می‌کنند، اما زیر همان قواعد سخت‌گیرانه مالکیت. شناخت هم مکان‌ها و هم قواعد است که مشتریان را به شما مطمئن می‌کند.

تصویر کلی

بهترین داده‌های عمومی درباره خریداران خارجی از مرکز اطلاعات املاک (REIC) می‌آید که واحدهای کاندوی منتقل‌شده به خارجی‌ها را می‌شمارد.

• 2025: 14,899 واحد، 2.2% بیشتر، به ارزش 60.92 میلیارد بات، 10.7% کمتر. خارجی‌ها 14.7% کل واحدهای کاندوی منتقل‌شده و 25% ارزش آن را به خود اختصاص دادند (Khaosod English، مارس 2026).
• نیمه نخست 2026: 6,533 واحد، 8.8% کمتر، به ارزش 28.267 میلیارد بات، 1.5% کمتر. یعنی 11.7% واحدها و 21.7% ارزش، با میانگین 4.3 میلیون بات و 43.9 متر مربع برای هر واحد (The Nation، سپتامبر 2026).
• سه‌ماهه دوم 2026: 3,292 واحد، 1.4% بیشتر، به ارزش 14.803 میلیارد بات، 20.2% بیشتر.

استان	واحدهای کاندوی خارجی‌ها، 2025	ارزش، 2025	میانگین هر واحد (محاسبه‌شده)
Bangkok	7,029	35.39 میلیارد بات	حدود 5.0 میلیون بات
چونبوری (پاتایا)	4,164	11.59 میلیارد بات	حدود 2.78 میلیون بات
Phuket	1,190	6.09 میلیارد بات	حدود 5.1 میلیون بات

میانگین‌ها حاصل تقسیم خود ما بر مجموع‌های REIC هستند، نه ارقام منتشرشده. هنگام نقل آن‌ها این را بگویید.

چه کسانی می‌خرند

از نظر تعداد واحد در 2025: چین 4,940 (12.9% کاهش)، میانمار 1,968 (41.8% افزایش) و روسیه 1,172 (8.6% افزایش) (Khaosod English).

از نظر ارزش در نیمه نخست 2026، ده کشور برتر چین، روسیه، میانمار، آمریکا، تایوان، فرانسه، بریتانیا، آلمان، استرالیا و هند بودند. آمریکایی‌ها بالاترین میانگین را پرداختند، حدود 6.6 میلیون بات برای هر واحد (The Nation، سپتامبر 2026).

هر ملیت نقشه خود را دارد (The Nation، اوت 2026):

خریداران	نیمه نخست 2026، از نظر ارزش	کجا می‌خرند
چینی	6.874 میلیارد بات، 27.7% کاهش	بانکوک و چونبوری
روسی	3.603 میلیارد بات، 75.9% افزایش	پوکت و چونبوری
میانمار	2.457 میلیارد بات، 16.2% کاهش	Bangkok

چهار منطقه

بانکوک با فاصله بزرگ‌ترین بازار خارجی است، با 7,029 واحد و 35.39 میلیارد بات در 2025. خریداران چینی و میانمار در صدرند. بیشترین تعداد آژانس، بزرگ‌ترین مشاوران و بیشترین رقابت را انتظار داشته باشید.

پاتایا (چونبوری) از نظر تعداد واحد دومین بازار است. Pattaya Mail (فوریه 2026) از مازاد عرضه ساختاری و نه فروپاشی می‌گوید، که در Jomtien و ساحل جنوبی از همه بدتر است و سازندگان از تخفیف و شرایط پرداخت انعطاف‌پذیر استفاده می‌کنند. خریداران میانمار اصلی‌ترین منبع تقاضای جدیدند و برای مدرسه، درمان و ثبات مهاجرت می‌کنند. واحدها از بانکوک ارزان‌ترند، به‌طور میانگین حدود 2.78 میلیون بات.

پوکت با خریداران خارجی رشد می‌کند و با سازندگان کوچک می‌شود. Krungsri Research (اوت 2026) گزارش می‌دهد:

• انتقال کاندو به خارجی‌ها در 2025 با 18.3% افزایش به 1,190 واحد رسید، یعنی 82.3% کل انتقال کاندو به خارجی‌ها در جنوب، و در سه‌ماهه نخست 2026 با 52.2% افزایش به 420 واحد.
• اما در 2025 عرضه‌های جدید با 52.6% کاهش به 7,205 واحد و فروش با 61.1% کاهش به 5,374 واحد رسید، با 14,008 واحد فروش‌نرفته به ارزش 193.7 میلیارد بات.
• میانگین قیمت ویلا 44.8 میلیون بات است و نرخ جذب ویلا به 1.8% در ماه رسید، یعنی حدود 50 ماه برای فروش موجودی.
• خریداران خارجی اصلی: روس، چینی، فرانسوی، بریتانیایی و آمریکایی. پیش‌بینی 2026 کاهش 4.2% عرضه‌های جدید و کاهش 7.3% فروش است.

کو سامویی جزیره ویلاهاست. Samui Property Group، یک آژانس، در مه 2026 و بیشتر بر اساس داده‌های C9 Hotelworks از ژوئن 2025 گزارش داد:

• بازار اولیه‌ای با 2,882 واحد در 117 پروژه به ارزش 30.3 میلیارد بات، شامل 52% کاندو و 48% ویلا.
• میانه قیمت کاندو 88,500 بات برای هر متر مربع و میانه قیمت ویلای سه‌خوابه 14.9 میلیون بات.
• خریداران خارجی در 85% تا 90% معاملات ویلا، به نقل از Colliers.
• افزایش درخواست‌ها پس از فصل سوم The White Lotus که در Maenam فیلم‌برداری و در 2025 پخش شد، اما بدون رقم اندازه‌گیری‌شده.

قوانینی که هر مشاور املاک باید بداند

سهمیه 49% کاندو. طبق Condominium Act B.E. 2522 (1979)، خارجی‌ها می‌توانند واحدهای کاندو را با مالکیت کامل داشته باشند، اما مساحت در مالکیت خارجی‌ها نمی‌تواند از 49% کل مساحت قابل فروش ساختمان بیشتر شود. فراتر از آن، خارجی فقط می‌تواند اجاره کند (Bektu، ژوئن 2026). در ساختمانی با 10,000 متر مربع مساحت قابل فروش، خارجی‌ها حداکثر می‌توانند مالک 4,900 متر مربع باشند.

بدون زمین. خارجی‌ها نمی‌توانند مالک زمین باشند و شرکتی با بیش از 49% سرمایه خارجی یا اکثریت سهامداران خارجی طبق ماده 97 Land Code خارجی محسوب می‌شود (Leto).

اجاره 30 ساله. طولانی‌ترین اجاره مسکونی ثبت‌شده 30 سال است. وعده‌های تمدید مانند 30+30+30 قراردادی‌اند و دادگاه‌ها معمولاً فقط نخستین دوره ثبت‌شده را اجرا می‌کنند (Bektu).

پیشنهادهای 2024 هرگز قانون نشدند. در ژوئن 2024 هیئت وزیران به‌طور اصولی با سهمیه 75% کاندو برای خارجی‌ها و اجاره 99 ساله موافقت کرد، اما پیش‌نویس آماده نبود (The Nation، ژوئن 2024). تا ژوئن 2026 هیچ‌یک تصویب نشده بود (Bektu). جمله درست برای مشتریان در اکتبر 2026: سهمیه 49% و سقف اجاره 30 ساله همچنان اعمال می‌شوند.

جهت حرکت در اواخر 2026 سخت‌گیرانه‌تر است، نه آسان‌تر. در 19 اکتبر 2026 نخست‌وزیر برخوردی سراسری با مالکیت اسمی زمین آغاز کرد، با بررسی‌های بیشتر بر خریدهای بالای 2 میلیون بات (Thai Examiner، اکتبر 2026؛ درس 4).

پیش‌فروش در دو خط

بیشتر کاندوهای نوساز به‌صورت پیش‌فروش، طبق قرارداد استاندارد Condominium Act فروخته می‌شوند و معمولاً مرحله‌ای و مستقیماً به سازنده پرداخت می‌شوند، با حساب امانی فقط در صورت توافق دو طرف (درس 6). در پوکت و پاتایا، مازاد عرضه یعنی خریدار فضای مذاکره دارد و شما وظیفه دارید سازنده را بررسی کنید.

چگونه منطقه خود را یاد بگیرید

1. یک منطقه را انتخاب کنید و خیابان‌ها، حمل‌ونقل، مدارس، بیمارستان‌ها و پروژه‌های جدید آن را یاد بگیرید.
2. داده‌های REIC را از طریق مطبوعات دنبال کنید و همیشه منبع و تاریخ آن را ذکر کنید.
3. ملیت‌ها و زبان‌های خریداران خود را یاد بگیرید: چینی و برمه‌ای در بانکوک، روسی در پوکت، برمه‌ای و روسی در پاتایا.
4. از هر ساختمان بپرسید چقدر سهمیه خارجی باقی مانده و از هر سازنده درباره شرایط پرداخت و سابقه‌اش بپرسید.

قیمت‌ها و قوانین سریع تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. برای آنچه CloserPass پوشش می‌دهد صفحه تایلند و بازارها را ببینید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره سرمایه‌گذاری.