درس 6 از 8 · 12 دقیقه
یک معامله در تایلند از ابتدا تا انتها
یک فروش کاندو را در همه مراحل دنبال کنید، از رزرو و قرارداد فروش تا فرم FET و انتقال در اداره اراضی، با هزینه انتقال 2%، مالیات ویژه کسب‌وکار (Specific Business Tax)، حق تمبر و مالیات تکلیفی، مثال‌های محاسباتی به بات و مراحل پرداخت پیش‌فروش.
فروش یک کاندو در تایلند از دست چند نفر می‌گذرد: آژانس، وکیل خریدار، بانک خریدار در خارج، بانک تایلندی دریافت‌کننده پول، اغلب یک سازنده، و اداره اراضی (Department of Lands)، یعنی اداره ثبت زمین. ارزش شما در دانستن ترتیب کارها، به‌موقع نگه داشتن همه و اطمینان از این است که کسی از مالیات‌ها یا فرم بانکی غافلگیر نشود. این درس یک فروش دست‌دوم به خریدار خارجی را دنبال می‌کند و سپس اعداد را به بات محاسبه می‌کند.
چه کسی چه کاری انجام می‌دهد
- آژانس (مشاوران تایلندی در میدان): قرارداد آگهی، بازاریابی، بازدیدها، پیشنهاد، مذاکره، هماهنگی.
- یک خارجی در نقشی قانونی (درس 2): خریداران خارج از کشور را پیدا و توجیه می‌کند، مطالب را آماده می‌کند و روند را توضیح می‌دهد، در حالی که همکاران تایلندی بازدیدها و مذاکره را انجام می‌دهند.
- وکیل خریدار: سند و قرارداد و وضعیت سهمیه خارجی را بررسی می‌کند.
- بانک‌ها: بانک خریدار پول را از خارج می‌فرستد و بانک تایلندی فرم FET را صادر می‌کند.
- اداره اراضی: انتقال را ثبت و هزینه‌ها و مالیات‌ها را دریافت می‌کند.
یک کاندوی دست‌دوم، قدم‌به‌قدم
- قرارداد آگهی. کتبی، با کمیسیون، پرداخت‌کننده و زمان پرداخت (درس 4).
- پیشنهاد و رزرو. یک ودیعه رزرو کوچک اغلب واحد را تا قرارداد فروش نگه می‌دارد. قابل استرداد بودن آن به بند قرارداد بستگی دارد، پس پیش از جابه‌جایی هر پولی آن را با خریدار بخوانید.
- شناسایی. هر دو طرف و منشأ وجوه خریدار را شناسایی کنید (درس 4).
- بررسی سهمیه. خریدار خارجی با مالکیت کامل به جای خالی در سهمیه 49% خارجی ساختمان نیاز دارد. پیش از قرارداد فروش آن را تأیید کنید، نه در روز انتقال.
- قرارداد فروش. قیمت، تاریخ‌های پرداخت، تاریخ انتقال، اینکه هر هزینه را چه کسی می‌پردازد و اگر یکی از طرفین کوتاهی کند چه می‌شود.
- پول از خارج. خریدار وجوه را از خارج، به ارز خارجی و از پیش حواله می‌کند. برای USD 50,000 یا بیشتر، بانک تایلندی دریافت‌کننده فرم FET را صادر می‌کند (Storm Real Estate Phuket، سپتامبر 2026).
- انتقال در اداره اراضی. هزینه‌ها و مالیات‌ها پرداخت می‌شوند و واحد به نام خریدار ثبت می‌شود.
- کمیسیون. فروشنده با انتقال بانکی و در برابر فاکتور به آژانس پرداخت می‌کند. FazWaz اشاره می‌کند که خریدار معمولاً کارمزدی به مشاور نمی‌پردازد.
در اواخر 2026، منتظر پرسش‌های بیشتر باشید. برخورد با مالکیت اسمی که در 19 اکتبر 2026 آغاز شد بررسی‌هایی بر خریدهای بالای 2 میلیون بات یا با ارزش ارزیابی‌شده بالای 5 میلیون بات اضافه می‌کند (Thai Examiner). پرونده منشأ وجوه را آماده داشته باشید.
هزینه‌های انتقال
Storm Real Estate Phuket هزینه‌ها را در راهنمای سپتامبر 2026 خود چنین آورده است:
| هزینه | نرخ | مبنا | چه کسی می‌پردازد |
|---|---|---|---|
| هزینه انتقال | 2% | ارزش ارزیابی‌شده | قابل مذاکره، اغلب تقسیم‌شده |
| مالیات ویژه کسب‌وکار (Specific Business Tax) (SBT) | 3.3% | بیشترِ ارزش ارزیابی‌شده یا قیمت فروش | فروشنده |
| حق تمبر | 0.5% | بیشترِ ارزش ارزیابی‌شده یا قیمت فروش | فقط وقتی SBT اعمال نمی‌شود |
| مالیات تکلیفی | 1% برای فروشنده شرکتی، تصاعدی برای شخص حقیقی بر اساس سال‌های مالکیت | طبق قواعد دفتر اراضی (Land Office) | فروشنده |
وقتی SBT اعمال می‌شود. فروشنده اگر کمتر از پنج سال مالک ملک بوده یا در کسب‌وکار املاک فعال باشد SBT می‌پردازد. اگر SBT اعمال شود، حق تمبر وجود ندارد. اگر نشود، به جای آن حق تمبر اعمال می‌شود.
تخفیفی که شامل خارجی‌ها نمی‌شود. هزینه‌های کاهش‌یافته 0.01% برای انتقال و رهن فقط برای اتباع تایلند هنگام خرید خانه‌های به ارزش 7 میلیون بات یا کمتر اعمال می‌شود و تا 30 ژوئن 2027 تمدید شده است. خریداران خارجی نرخ کامل را می‌پردازند.
مثال محاسباتی 1: کاندوی دست‌دوم در بانکوک، فروشنده 3 سال مالک بوده
یک خریدار خارجی 5,000,000 بات می‌پردازد. ارزش ارزیابی‌شده اداره اراضی را 4,600,000 بات فرض می‌کنیم. فروشنده شخص حقیقی است که سه سال پیش خرید کرده است. طبق توافق هزینه انتقال 50/50 تقسیم می‌شود و کمیسیون آژانس 3% است که فروشنده می‌پردازد.
| مورد | محاسبه | مبلغ |
|---|---|---|
| هزینه انتقال | 4,600,000 x 2% | 92,000 بات |
| نیمی برای خریدار و نیمی برای فروشنده | 92,000 / 2 | هر کدام 46,000 بات |
| SBT، فروشنده (کمتر از پنج سال) | 5,000,000 x 3.3% | 165,000 بات |
| حق تمبر | قابل پرداخت نیست، چون SBT اعمال می‌شود | 0 |
| مالیات تکلیفی، فروشنده | تصاعدی، تعیین‌شده در دفتر اراضی | برآورد بخواهید |
| کمیسیون، فروشنده | 5,000,000 x 3% | 150,000 بات |
| فرم FET | وجوه بسیار بیشتر از USD 50,000 | الزامی |
هزینه‌های فروشنده پیش از مالیات تکلیفی 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 بات است، یعنی حدود 7.2% قیمت. به همین دلیل فروشندگان در نخستین جلسه درباره SBT می‌پرسند.
مثال محاسباتی 2: همان کاندو، فروشنده 7 سال مالک بوده
همان قیمت و ارزیابی، اما فروشنده هفت سال مالک واحد بوده و در کسب‌وکار املاک فعال نیست.
| مورد | محاسبه | مبلغ |
|---|---|---|
| هزینه انتقال، هر نیمه | 4,600,000 x 2% / 2 | 46,000 بات |
| SBT | قابل پرداخت نیست (پنج سال یا بیشتر مالکیت) | 0 |
| حق تمبر | 5,000,000 x 0.5% | 25,000 بات |
| کمیسیون | 5,000,000 x 3% | 150,000 بات |
فروشنده نسبت به مثال 1، 140,000 بات صرفه‌جویی می‌کند. زمان‌بندی فروش پس از گذشت پنج سال می‌تواند از یک تغییر کوچک قیمت مهم‌تر باشد.
مثال محاسباتی 3: خریدار تایلندی و خریدار خارجی، همان واحد نوساز
یک سازنده کاندوی نوسازی را به قیمت 3,000,000 بات می‌فروشد و فرض می‌کنیم ارزش ارزیابی‌شده همین مبلغ است. سازنده در کسب‌وکار املاک فعال است، پس SBT به مبلغ 99,000 بات (3.3%) و به‌عنوان شرکت 1% مالیات تکلیفی می‌پردازد.
| هزینه انتقال | خریدار تایلندی | خریدار خارجی |
|---|---|---|
| نرخ | 0.01% (تخفیف تا 30 ژوئن 2027) | 2% |
| مبلغ برای 3,000,000 بات | 300 بات | 60,000 بات |
اینکه هزینه انتقال واحد نوساز را چه کسی می‌پردازد در قرارداد سازنده تعیین می‌شود. آن را با خریدار بخوانید.
پیش‌فروش: پول چگونه جابه‌جا می‌شود
برای کاندوی نوسازی که پیش‌فروش خریداری می‌شود، Thailand Law Online الگوی معمول را چنین توضیح می‌دهد: خریدار مستقیماً به سازنده و مرحله‌ای پرداخت می‌کند:
- یک ودیعه رزرو برای نگه داشتن واحد.
- یک پیش‌پرداخت قرارداد هنگام امضای قرارداد فروش.
- اقساط در طول ساخت.
- باقی‌مانده در زمان انتقال، در اداره اراضی.
حساب امانی (escrow) داوطلبانه است. Escrow Act B.E. 2551 (2008) فقط زمانی اعمال می‌شود که هر دو طرف برای استفاده از امین دارای مجوز توافق کنند. هیچ قانونی سازنده را به استفاده از آن ملزم نمی‌کند.
قرارداد استاندارد از خریدار محافظت می‌کند. طبق ماده 6/2 Condominium Act، قرارداد سازنده باید از فرم وزارت کشور پیروی کند و شروط مغایر باطل‌اند (Siam Legal). قرارداد باید تاریخ انتقال را با 30 روز اطلاع قبلی تعیین کند، هر توقف ساخت را به یک سال محدود کند، 5 سال مسئولیت نقص برای سازه و 2 سال برای سایر بخش‌ها داشته باشد، به خریدار اجازه دهد قرارداد را بدون کارمزد واگذار کند و جریمه تأخیر در تحویل دست‌کم 0.01% در روز با سقف 10% تعیین کند.
یک جدول پرداخت نمونه برای پیش‌فروش
واحدی به قیمت 4,300,000 بات، نزدیک به میانگین خریداران خارجی در نیمه نخست 2026 (The Nation). مراحل فقط نمونه‌اند. قرارداد تعیین‌کننده است.
| مرحله | پرداخت | پرداخت‌شده تا امروز |
|---|---|---|
| رزرو | 50,000 بات | 50,000 بات |
| پیش‌پرداخت قرارداد | 380,000 بات | 430,000 بات |
| اقساط دوران ساخت | 860,000 بات | 1,290,000 بات |
| باقی‌مانده در زمان انتقال | 3,010,000 بات | 4,300,000 بات |
هر پرداخت از خارج باید به ارز خارجی برسد تا خریدار بتواند هنگام انتقال فرم FET را برای کل مبلغ دریافت کند.
معاملات اجاره بلندمدت (leasehold)
خارجی‌ای که ویلا یا خانه می‌خرد نمی‌تواند مالک زمین باشد. ساختار معمول اجاره ثبت‌شده تا 30 سال است، طولانی‌ترین اجاره مسکونی ثبت‌شده‌ای که قانون اجازه می‌دهد. هر گزینه تمدید قراردادی است و به گفته Bektu دادگاه‌ها معمولاً فقط نخستین دوره ثبت‌شده را اجرا می‌کنند. قیمت معامله را بر مبنای 30 سال تعیین کنید، نه 90 سال.
مالیات‌ها، هزینه‌ها و قوانین تغییر می‌کنند، پس پیش از اقدام منبع رسمی را بررسی کنید. با آموزش فروش و تمرین‌های مالی تمرین کنید.
این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره حقوقی یا مالیاتی.
پیش از رفتن به درس بعد
درس تمام شد. پیشرفت شما در این مرورگر ذخیره شده است.
آنچه یاد گرفتید را تمرین کنید
- Storm Real Estate Phuket، هزینه‌ها و مالیاتهای انتقال ملک در تایلند، راهنمای کامل 2026 (6 سپتامبر 2026)
- Siam Legal، خرید پیش‌فروش، قرارداد فروش و خرید (1 ژوئن 2012، بهروزرسانی 21 نوامبر 2019)
- Thailand Law Online، خرید ملک پیش‌فروش در تایلند، حساب امانی (بدون تاریخ، حدود 2025)
- Bektu، اجاره 99 ساله در تایلند قانون نیست و سقف 30 ساله همچنان اعمال می‌شود (10 ژوئن 2026)
- FazWaz، کارمزد مشاور و خریداران (26 اوت 2022، بهروزرسانی 10 اکتبر 2025)
- Thai Examiner، نخستوزیر دستور برخورد با تصرف زمین و ملک توسط خارجی‌ها را داد و اجرا به دسامبر جلو افتاد (20 اکتبر 2026)
- Thaiger، مشاغل املاک در تایلند: آنچه خارجیهای مقیم در 2026 قانوناً میتوانند و نمیتوانند انجام دهند (6 مه 2026)
- The Nation، انتقال کاندو به خارجی‌ها در سهماهه دوم 2026 به گزارش REIC 1.4% افزایش یافت (11 سپتامبر 2026)