درآمد و رشد مسیر شغلی شما در تایلند

قوانین، بازار و معامله را یاد گرفته‌اید. این درس آخر درباره پول خود شماست: یک فروش واقعاً چقدر درآمد دارد، ساختار پرداخت چگونه است، به کارکنان خارجی چقدر باید پرداخت شود، چگونه کارفرمای مناسب را انتخاب کنید و چگونه رشد کنید.

محاسبات کمیسیون

FazWaz کمیسیون معمول را 3% تا 5% قیمت می‌داند که فروشنده می‌پردازد و خریداران معمولاً کارمزدی به مشاور نمی‌پردازند. Leto (مه 2026) برای فروش‌های سازندگان 3% تا 5% و برای فروش دست‌دوم 2% تا 3% ذکر می‌کند و می‌گوید معاملات انحصاری سازندگان می‌تواند در برابر 3% استاندارد، 5% تا 7% بپردازد. نرخ قانونی وجود ندارد، پس توافق کتبی تعیین‌کننده است.

کمیسیون به آژانس می‌رسد. Leto سهم معمول مشاور از آن را چنین توضیح می‌دهد: 30% تا 40% برای تازه‌کارها، 50% تا 60% برای مشاوران باتجربه، 70% تا 80% برای برترین فروشندگان. Leto یک آژانس است، پس این ارقام را تقریبی بدانید. سهم‌ها در مثال‌های زیر فرضی‌اند.

مثال 1: کاندوی دست‌دوم در بانکوک، 5,000,000 بات، 3% با پرداخت فروشنده، سهم تازه‌کار 35%.

1. کمیسیون آژانس: 5,000,000 x 3% = 150,000 بات
2. سهم شما: 150,000 x 35% = 52,500 بات، پیش از مالیات

مثال 2: کاندوی پیش‌فروش، 4,300,000 بات، سازنده 5% می‌پردازد، سهم باتجربه 55%.

1. کمیسیون آژانس: 4,300,000 x 5% = 215,000 بات
2. سهم شما: 215,000 x 55% = 118,250 بات

این قیمت نزدیک به میانگین 4.3 میلیون بات خریداران خارجی در نیمه نخست 2026 است (The Nation، سپتامبر 2026).

مثال 3: ویلای دست‌دوم در پوکت، 44,800,000 بات، 3%، تقسیم 50/50 با آژانسی دیگر، سهم برترین فروشنده 70%.

1. کل کمیسیون: 44,800,000 x 3% = 1,344,000 بات
2. نیمه آژانس شما: 672,000 بات
3. سهم شما: 672,000 x 70% = 470,400 بات

این قیمت میانگین ویلا در پوکت در 2025 طبق گزارش Krungsri Research است. نرخ جذب ویلا در آنجا به 1.8% در ماه رسید، پس میان چنین معاملاتی انتظار فاصله‌های طولانی داشته باشید.

مثال 4: اجاره بلندمدت، 30,000 بات در ماه.

یک ماه اجاره با پرداخت موجر عرفی رایج است، اما نتوانستیم آن را در منبعی منتشرشده تأیید کنیم، پس با آژانس خود بررسی کنید. بر این مبنا کارمزد 30,000 بات است و با سهم 35% شما 10,500 بات می‌گیرید. اجاره‌ها درآمد کمتری دارند، اما موجرانی را می‌آورند که ممکن است بعداً بفروشند.

این درس VAT یا مالیات بر کارمزد آژانس را پوشش نمی‌دهد: از حسابدار آژانس بپرسید. اعداد خود را با ماشین‌حساب کمیسیون محاسبه کنید.

ساختار پرداخت

مدل	مناسب چه کسی است	گزارش Leto
فقط کمیسیون	مشاوران تایلندی در بیشتر آژانس‌ها	رایج‌ترین مدل
حقوق پایه به‌علاوه کمیسیون	مشاوران تایلندی در برخی زنجیره‌های بزرگ بانکوک	حقوق پایه 15,000 تا 25,000 بات در ماه
حقوق به‌علاوه پاداش	کارکنان خارجی در نقش‌های قانونی	در عمل به دلیل حداقل حقوق زیر الزامی است

درآمد ماهانه تقریبی طبق گزارش Leto در مه 2026:

بازار یا سطح	درآمد ماهانه
پاتایا	35,000 تا 60,000 بات
Bangkok	50,000 تا 80,000 بات
Phuket	40,000 تا 75,000 بات
بیش از 3 سال تجربه	150,000 تا 300,000 بات، که فقط 10% تا 15% مشاوران به آن می‌رسند

کارکنان خارجی: حداقل حقوق

خارجی‌ای که با مجوز کار کار می‌کند، اگر تبعه کشوری غربی باشد، باید دست‌کم 50,000 بات در ماه دریافت کند (Thaiger، مه 2026). یعنی 600,000 بات در سال. بنابراین کارکنان خارجی معمولاً حقوق به‌علاوه پاداش می‌گیرند، نه صرفاً کمیسیون. دریافت کمیسیون معامله بخشی از کار مختص تایلندی‌هاست (درس 2)، پس از یک وکیل تایلندی بخواهید نحوه نگارش هر پاداش در قراردادتان را بررسی کند.

تأمین اجتماعی و مالیات بر درآمد

• تأمین اجتماعی: سقف دستمزد ماهانه از 2026 17,500 بات است، پس بیشترین مبلغی که می‌پردازید 875 بات در ماه است و کارفرمایتان هم همین مبلغ را می‌پردازد (Thaiger). یک مشاور تایلندی با حقوق پایه 20,000 بات و یک مدیر خارجی با 50,000 بات هر دو 875 بات در ماه می‌پردازند، چون هر دو بیش از سقف درآمد دارند.
• مالیات بر درآمد تصاعدی و از 0% تا 35% است. به محض دریافت نخستین کمیسیون، از یک حسابدار بخواهید مالیات شما را برآورد کند.
• نرخ ثابت 17% وجود ندارد. مالیات ثابت LTR فقط برای صنایع هدف BOI اعمال می‌شود و املاک جزو آن‌ها نیست (Thaiger).

چگونه کارفرما انتخاب کنیم

1. نقش من دقیقاً چیست؟ اگر خارجی هستم، کدام وظایف با من است و کدام با همکاران تایلندی؟
2. فقط کمیسیون، حقوق پایه به‌علاوه کمیسیون، یا حقوق؟ از آگهی‌های خودم، لیدهای آژانس و معاملات مشترک چه سهمی می‌گیرم؟
3. سهم من چه زمانی پرداخت می‌شود؟ هنگام قرارداد فروش، هنگام انتقال، یا وقتی آژانس پول را دریافت می‌کند؟
4. آیا شرکت ثبت شده است، اکثریت سهامش تایلندی است و آیا سهامداران تایلندی آن واقعی‌اند (درس 3)؟
5. برای کارکنان خارجی: آیا برای هر مجوز کار 2 میلیون بات سرمایه پرداخت‌شده و 4 کارمند تایلندی دارد و آیا دست‌کم 50,000 بات در ماه می‌پردازد؟
6. چه لیدها، پورتال‌ها، آموزش و دفتری فراهم می‌کنید؟
7. چه کسی شناسایی مشتری و بررسی منشأ وجوه را انجام می‌دهد؟

پاسخ‌ها را در قرارداد کاری‌تان بگیرید. کارفرمایان را در آژانس‌های CloserPass مقایسه کنید.

رشد شغلی شما

• به یک انجمن بپیوندید. TREBA در سطح کشور، REBA-ES در Eastern Seaboard. اجباری نیست، اما نشانه اعتبار است (Thaiger).
• یک مدرک اضافه کنید. CIPS برای کار با خریداران خارجی، یا گواهی یک پورتال مانند گواهی DDproperty.
• تخصص پیدا کنید. کاندوهای بانکوک برای خریداران چینی و میانمار، ویلاهای پوکت برای خریداران روس و اروپایی، جابه‌جایی خانواده‌ها در پاتایا، ویلاهای کو سامویی یا عرضه‌های سازندگان.
• به سمت مدیریت بروید. برای مشاوران تایلندی، نقش‌های سرپرست تیم و مدیر فروش. برای خارجی‌ها، مسیر مدیر فروش بین‌المللی، توسعه کسب‌وکار یا روابط با سرمایه‌گذاران است، هرگز کار میدانی مشاوره املاک.
• برند خود را بسازید با اخبار بازار مستند و نظرات مشتریان راضی.

تأسیس آژانس خودتان

به‌عنوان تبعه تایلند:

1. یک شرکت با مسئولیت محدود نزد اداره توسعه کسب‌وکار ثبت کنید.
2. توافق‌نامه کمیسیون، مراحل شناسایی مشتری و رویه مبارزه با پولشویی خود را بنویسید.
3. در پورتال‌ها آگهی کنید و با سازندگان رابطه بسازید.
4. اگر کارکنان خارجی می‌خواهید، برای هر مجوز کار 2 میلیون بات سرمایه و 4 کارمند تایلندی در نظر بگیرید.

به‌عنوان خارجی:

1. می‌توانید حداکثر 49% سهام داشته باشید و باقی در دست سهامداران تایلندی واقعی باشد (Leto).
2. مالکیت اکثریت خارجی به Foreign Business Licence یا حمایت BOI نیاز دارد: مشاوره املاک طبق فهرست 3، بند 11 Foreign Business Act محدود است (Siam Legal)، Leto گرفتن FBL را تقریباً غیرممکن می‌داند و BOI ممکن است تا 50 میلیون بات سرمایه بخواهد (Themis Partner).
3. خودتان همچنان نمی‌توانید کار میدانی آژانس را انجام دهید. کارکنان تایلندی آگهی می‌گیرند، واحد نشان می‌دهند و مذاکره می‌کنند.

پیش از شروع: چک‌لیست نهایی

• می‌دانم در کدام سوی این قاعده هستم: یک تبعه تایلند که می‌تواند مشاور املاک باشد، یا یک خارجی در نقشی که قانون اجازه می‌دهد.
• اگر خارجی هستم، یک ویزای Non-B و یک مجوز کار دارم که وظایفش با شغلم مطابقت دارد، و حقوقم دست‌کم 50,000 بات در ماه است.
• من می‌دانم آژانسم چه ثبت را بررسی می‌کنم و اینکه سهامداران تایلندی آن واقعی هستند.
• هر کمیسیون را کتبیمی‌کنم، با نرخ، پرداخت‌کننده و زمان پرداخت.
• هرگز این‌ها را وعده نمی‌دهم: اجاره 99 ساله، سهمیه 75% یا اجاره تضمین‌شده 30+30+30.
• پیش از وعده مالکیت کامل، سهمیه 49% خارجی ساختمان را بررسی می‌کنم.
• به هر خریدار خارجی درباره فرم FET پیش از جابه‌جایی هر پولی توضیح می‌دهم.
• می‌توانم هزینه انتقال, SBT یا حق تمبر یک فروش دست‌دوم را برآورد کنم.
• من بررسی مشتری، کارمزدها را با انتقال بانکی می‌گیرم و هرگز این را پیشنهاد نمی‌دهم: ساختار مالکیت اسمی.
• برنامه 90 روزه و یک بخش ثابت روزانه برای بازاریابی دارم.

نرخ‌ها و قوانین تغییر می‌کنند، پس پیش از هر اقدامی منبع رسمی را بررسی کنید.

در آزمون پایانی شرکت کنید

آماده‌اید. خودتان را با آزمون نهایی تایلند بسنجید: سؤال‌هایی از همه موضوعات، هر کدام با تصحیح و منبع. سپس فرصت‌های شغلی باز و صفحه بازار تایلند را ببینید.

این درس اطلاعات کلی است، نه مشاوره مالیاتی یا حقوقی. CloserPass به هیچ نهاد دولتی در تایلند وابسته نیست.