قوانینی که باید هر روز در دبی رعایت کنید

بیشتر مشاورانی که در دبی به دردسر می‌افتند مجرم نیستند. آن‌ها یک فرم را جا انداخته‌اند، آگهی‌ای بدون مجوز منتشر کرده‌اند یا یک نشانه هشدار در پرداخت را نادیده گرفته‌اند. این درس تور ایمنی روزانه شماست.

قراردادها: فرم‌های A، B، F و I

RERA قراردادهای استاندارد تعیین می‌کند. هر هفته از آن‌ها استفاده خواهید کرد.

فرم	میان	کاربرد
Form A	فروشنده و کارگزاری	وکالت بازاریابی ملک
Form B	خریدار و کارگزاری	توافق برای کمک به خریدار
Form F	فروشنده و خریدار	قرارداد فروش، که اغلب MOU نامیده می‌شود
Form I	کارگزاری و کارگزاری	معامله میان دو مشاور، با تقسیم کمیسیون

چند نکته برای به خاطر سپردن:

• بدون فرم A، آگهی‌ای در کار نیست. DLD پیش از صدور مجوز آگهی، قرارداد بازاریابی با مالک را می‌خواهد.
• فرم F معمولاً با ودیعه تضمینی 10% از قیمت همراه است که به صورت چک به نام فروشنده داده می‌شود و تا انتقال نزد آژانس یا مشاور انتقال سند نگه داشته می‌شود (fäm Properties). در صورت اختلاف، RERA حل‌وفصل دوستانه از طریق Trakheesi را پیشنهاد می‌کند؛ اگر موفق نشود، طرفین به دادگاه می‌روند.
• فرم I وقتی دو مشاور در یک معامله شریک‌اند پیش از بازدید امضا می‌شود. از دعوا بر سر کمیسیون جلوگیری می‌کند.
• اجاره‌نامه‌ها در Ejari ثبت می‌شوند. قانون 26 سال 2007 ثبت را مسئولیت موجر می‌داند، هرچند در عمل اغلب مشاور آن را انجام می‌دهد.

تبلیغات: یک مجوز برای هر آگهی

هر آگهی ملک، در پورتال، شبکه‌های اجتماعی یا چاپی، به مجوز صادرشده از طریق Trakheesi نیاز دارد و شماره مجوز باید روی آگهی درج شود (Brokerage Practice Guide).

• از 24 آوریل 2023، هر مجوز یک کد QR از Madmoun دارد. هر کسی می‌تواند آن را اسکن کند و جزئیات تأییدشده آگهی را در سایت DLD ببیند و اینکه آیا ملک قبلاً فروخته یا اجاره داده شده است.
• یک ملک را حداکثر سه مشاور می‌توانند آگهی کنند و آگهی‌ها باید به محض فروش برداشته شوند (Gulf News، 2022).
• جزئیات آگهی باید با مجوز مطابقت داشته باشد. در سال 2024، RERA هشدار داد که استفاده از مجوز پروژه برای تبلیغ واحدهای مشخص تخلف است و جریمه AED 50,000 و احتمال تعلیق مشاور تا 3 ماه دارد.
• بازدیدهای آزاد و نمایشگاه‌های املاک نیز به مجوزهای DLD خاص خود نیاز دارند.

مبارزه با پولشویی (AML)

املاک هدف پولشویی است و قانون با شما مانند یک بازرس خط مقدم رفتار می‌کند.

1. شما یک DNFBP هستید. مشاوران املاک جزو کسب‌وکارها و حرفه‌های غیرمالی تعیین‌شده هستند و از نظر AML تحت نظارت وزارت اقتصاد و گردشگری قرار دارند. هر کارگزاری باید در goAML، پلتفرم گزارش‌دهی، ثبت‌نام کند.
2. مشتری خود را بشناسید (CDD). مشتری را شناسایی و احراز هویت کنید. برای شرکت‌ها، مالکان ذی‌نفع با 25% یا بیشتر را شناسایی کنید. اگر نمی‌توانید CDD را کامل کنید، ادامه ندهید.
3. پول نقد و رمزارز را گزارش دهید. وقتی یک معامله freehold شامل پول نقد AED 55,000 یا بیشتر، در یک یا چند پرداخت، یا هر پرداختی با دارایی مجازی باشد، یک Real Estate Activity Report (REAR) الزامی است. این گزارش در goAML ثبت می‌شود.
4. موارد مشکوک را گزارش دهید. از طریق مسئول انطباق خود، گزارش معامله مشکوک را در goAML ثبت کنید. پرداخت‌های شخص ثالث یک نشانه هشدار کلاسیک است.
5. هرگز به مشتری خبر ندهید. اطلاع دادن به مشتری درباره گزارش جرم است و جریمه آن از AED 50,000 شروع می‌شود (Uppersetup).
6. فهرست‌های تحریم را بررسی کنید. در صورت تطابق تأییدشده، وجوه بی‌درنگ مسدود و به مقامات اطلاع داده می‌شود.
7. سوابق را حداقل پنج سال نگه دارید.

قانون فعلی فرمان قانونی فدرال شماره 10 سال 2025 است که از 14 اکتبر 2025 لازم‌الاجراست. این قانون حداکثر جریمه شرکت‌ها در پرونده‌های پولشویی را به AED 100 million افزایش داد.

تماس‌ها، داده‌ها و حریم خصوصی

• بازاریابی تلفنی: مصوبه هیئت وزیران شماره 56 سال 2024 تماس‌های بازاریابی را به 9 صبح تا 6 عصر و از شماره‌های ثبت‌شده به نام شرکت محدود می‌کند، هرگز از شماره‌های شخصی. پس از یک پاسخ منفی دوباره تماس نگیرید.
• اطلاعات تماس مالکان: Green List سازمان RERA مالکانی را نشان می‌دهد که با تماس موافقت کرده‌اند. پایگاه داده‌های خریداری‌شده به شکایت منجر می‌شوند.
• عکس‌ها: انتشار تصویر مشتری بدون رضایت می‌تواند قانون جرائم سایبری امارات را نقض کند. کتبی اجازه بگیرید.

آنچه باعث جریمه یا محرومیت مشاوران می‌شود

• تبلیغ بدون مجوز معتبر یا با مجوز شخص دیگر.
• قیمت‌ها یا جزئیات نادرست در مقایسه با مجوز.
• کار بدون کارت معتبر یا پس از انقضای آن.
• نادیده گرفتن CDD، بی‌توجهی به گزارش پول نقد، خبر دادن به مشتری.
• تاکتیک‌های فشار و وعده بازده.

در یک کمپین در سال 2020، DLD ده شرکت را جریمه و به 30 شرکت به دلیل تخلفات تبلیغاتی هشدار داد، با جریمه‌های فزاینده که از AED 50,000 شروع می‌شد. تخلفات مکرر می‌تواند به قیمت مجوز آژانس تمام شود.

این قوانین را در قوانین و فرایندها و انطباق تمرین کنید.

قوانین و جریمه‌ها تغییر می‌کنند. پیش از هر اقدامی منبع رسمی (DLD، RERA یا وزارت اقتصاد و گردشگری) را بررسی کنید. این درس مشاوره حقوقی نیست.