Carrières immobilières en Égypte

Les règles qu'un courtier doit connaître

Autorité immobilière

General Organization for Export and Import Control (GOEIC), Real Estate Brokers Registry, rattachée au ministère de l'Investissement et du Commerce extérieur

Inscription des courtiers (GOEIC)

Toute personne qui intervient comme intermédiaire dans la vente, l'achat ou la location de biens immobiliers ou de terrains doit être inscrite au Real Estate Brokers Registry de la GOEIC, créé par la loi 21 de 2022 modifiant la loi 120 de 1982 sur les agences commerciales et le courtage. La décision ministérielle 578 de 2025 sur les types et catégories de courtiers a été publiée le 16 décembre 2025 et est entrée en vigueur le 18 janvier 2026 selon Property Finder Egypt, et les professionnels déjà en activité disposaient de six mois, jusqu'en juillet 2026, pour s'inscrire. Les candidats doivent d'abord réussir la formation en ligne Real Estate Brokerage Practice de la GOEIC (3 jours, 12 heures, 80% de présence et une évaluation finale, EGP 1,500), puis déposer le formulaire pour personne physique ou pour société, avec le certificat, dans une antenne de la GOEIC. Les courtiers s'inscrivent comme courtiers vendeur, acheteur, double ou locatif, et sont classés selon le montant des transactions : A (plus de EGP 100 millions, capital de EGP 1 million), B (plus de EGP 50 millions, EGP 500,000), C (plus de EGP 10 millions, EGP 50,000) et D (jusqu'à EGP 10 millions, EGP 20,000). La carte de courtier se retire dans les antennes de Maarouf (Le Caire), 6th of October ou Alexandrie. Les frais d'inscription se règlent en antenne mais ne sont pas publiés ; exercer sans inscription expose à une peine allant jusqu'à deux ans de prison et à une amende de EGP 50,000 à EGP 1 million.

Qui peut être courtier

L'inscription en tant que personne physique est réservée aux Égyptiens : la loi 120 de 1982 (article 3, appliqué aux courtiers immobiliers par l'article 3 bis) exige que le candidat ait la nationalité égyptienne, et un Égyptien naturalisé doit la détenir depuis dix ans. Un ressortissant étranger ne peut donc pas s'inscrire en son nom propre comme courtier immobilier. Les étrangers peuvent toutefois participer via une société : le registre de la GOEIC prévoit des procédures distinctes pour les sociétés égyptiennes à fondateurs étrangers et pour les succursales égyptiennes de sociétés étrangères, et la loi permet au ministre de lever la condition de nationalité pour les sociétés à fondateurs étrangers. Un étranger employé par une telle société a besoin d'un permis de travail du ministère du Travail au titre de la loi 14 de 2025 sur le travail (en vigueur depuis le 1er septembre 2025), et la décision ministérielle 279 de 2025 plafonne le personnel étranger à 10% de l'effectif égyptien d'un établissement (jusqu'à 20% pour certains projets relevant de la loi sur l'investissement lorsqu'on ne trouve pas d'Égyptiens qualifiés). Aucun texte officiel trouvé ne précise si un salarié étranger peut signer personnellement des contrats de courtage lorsque c'est la société qui détient l'inscription.

Règles du courtage

Tout contrat de courtage doit être écrit et mentionner la date, les parties, les caractéristiques du bien et le mode de paiement complet, et le courtier doit vérifier les données du bien auprès des registres officiels et garder les informations du client confidentielles. Les commissions supérieures à EGP 10,000 ne peuvent pas être payées en espèces, les courtiers tiennent un registre des transactions (électronique, via le site de la GOEIC) qui consigne les prix et les commissions, et les montants perçus sont déclarés à l'administration fiscale dans les 30 jours. La loi 120 ne fixe aucun plafond de commission : le taux et la devise sont ceux prévus par le contrat. Sur les projets neufs, c'est le promoteur qui paie la commission du courtier, l'acheteur paie donc le même prix dans tous les cas, et les courtiers réaliseraient 70 à 80% des ventes des promoteurs (Invest-Gate, 2022). Les clients doivent être vérifiés au regard des listes de la cellule de lutte contre le blanchiment d'argent avant toute transaction.

Acheteurs étrangers

La loi 230 de 1996 limitait historiquement un non-Égyptien à deux biens de 4,000 m² maximum chacun, sans revente pendant cinq ans. Des décisions du Conseil des ministres de 2023 à 2026 ont supprimé le plafond du nombre de logements pour les acheteurs qui paient en devises transférées depuis l'étranger, et les unités achetées auprès d'organismes comme la NUCA ne peuvent être enregistrées chez le notaire qu'avec une preuve de paiement en dollars américains (Ahram Online, juillet 2026). La propriété porte sur les unités, pas sur le terrain : le Premier ministre a indiqué que la propriété étrangère est limitée aux unités immobilières, les terrains désertiques sont réservés aux Égyptiens et aux sociétés à majorité égyptienne (loi 143 de 1981), et les terres agricoles sont fermées aux étrangers. Dans le Sinaï, la loi de 2012 sur le développement intégré réserve la propriété des terrains et des bâtiments aux Égyptiens et offre aux étrangers un usufruit renouvelable (jusqu'à 50 ans, 75 au maximum), Ahram signalant des exceptions pour Dahab, Sharm El Sheikh et la zone touristique du golfe d'Aqaba. Une résidence par l'achat immobilier est proposée, avec des seuils rapportés de USD 50,000 pour un an, USD 100,000 pour trois ans et USD 200,000 pour cinq ans (IMI Daily, 2023), mais aucun barème officiel n'a été trouvé pour confirmer les montants actuels.

Fiscalité et frais

Le vendeur paie une taxe de cession immobilière de 2.5% sur le prix de vente brut d'un bien bâti ou d'un terrain à bâtir, que le contrat soit enregistré ou non ; les modifications de l'impôt sur le revenu prévues par la loi 151 de 2026, en vigueur depuis le 29 juillet 2026, laissent 60 jours pour la payer. L'enregistrement d'une vente au Real Estate Publicity Department (Shahr El Aqary) coûte un droit fixe selon la surface en vertu de la loi 83 de 2006, rapporté à EGP 500 jusqu'à 100 m² et plafonné à EGP 2,000 au-delà de 300 m², auquel s'ajoutent le relevé, la ratification par le syndicat des avocats (1% plafonné à EGP 25,000) et les frais de contrat, la procédure complète coûtant souvent EGP 30,000 à 50,000 (Enterprise, 2023). Depuis la décision 3562 de 2023, les contrats portant sur des unités dans les villes placées sous la tutelle de l'État peuvent être authentifiés sans inscription complète au registre foncier. Les baux non résidentiels sont désormais soumis à une TVA de 14% (loi 149 de 2026).

Off-plan

La plupart des logements neufs sont vendus sur plan par des promoteurs, avec de longs plans de paiement échelonnés qui, selon JLL, sont passés de deux ans avant 2016 à jusqu'à 15 ans aujourd'hui, souvent sur des terrains achetés à la New Urban Communities Authority (NUCA) ou partagés avec elle dans le cadre d'accords de partage des revenus. Les règles actuelles (décret du Premier ministre 2184 de 2022) imposent des comptes bancaires par projet et des dépôts de garantie, mais aucune inscription ni classification des promoteurs, et les retards de livraison sont devenus un sujet politique : en septembre 2026, le gouvernement a commencé à recenser les projets à l'arrêt. Un projet de loi créant une Union obligatoire des promoteurs immobiliers égyptiens, finalisé par le ministère du Logement fin septembre 2026, imposerait l'inscription avant toute approbation de projet, un compte séquestre par projet ou par phase avec des déblocages liés à l'avancement certifié, des échéanciers de paiement liés à l'achèvement et deux fonds de protection des acheteurs ; il doit encore être adopté par le Conseil des ministres et par la Chambre des représentants.

Location

La loi 164 de 2025 sur les anciens loyers, publiée le 4 août 2025, met fin aux baux à loyer réglementé après sept ans pour les logements et cinq ans pour les autres usages. Pendant la transition, les loyers sont multipliés par 20 dans les quartiers haut de gamme (au moins EGP 1,000 par mois), par 10 dans les quartiers à revenus moyens (au moins EGP 400) et dans les quartiers économiques (au moins EGP 250), et par cinq pour les locaux non résidentiels, puis augmentent de 15% par an ; l'État s'est engagé à fournir un logement de remplacement aux locataires d'origine. Les baux signés depuis le 30 janvier 1996 ne relèvent pas de cette loi et suivent le Code civil, avec un loyer et une durée librement convenus.

Plateformes

GOEIC Real Estate Brokers Registry et carte de courtierRéservation en ligne GOEIC (goeic.gov.eg/reserv-online, numéro d'assistance 19591)Registre électronique des transactions de la GOEICReal Estate Publicity Department (Shahr El Aqary)New Urban Communities Authority (NUCA)Administration fiscale égyptienne (Egyptian Tax Authority)Listes de l'Egyptian Money Laundering and Terrorist Financing Combating UnitPermis de travail pour étrangers du ministère du Travail