Chiffres d'exemple : un appartement off-plan au Nouveau Caire coûte EGP 6,000,000. Le plan demande 10% d'acompte, puis le reste en échéances trimestrielles égales sur 8 ans. Quel est le montant de chaque échéance trimestrielle (en EGP) ?

EGP

Acompte = 6,000,000 x 10% = EGP 600,000. Solde = 5,400,000. Nombre de trimestres = 8 x 4 = 32. Échéance = 5,400,000 / 32 = EGP 168,750.

Chiffres d'exemple : un logement à Sheikh Zayed coûte EGP 4,800,000 avec 5% d'acompte et le reste en mensualités égales sur 10 ans. Quelle est la mensualité (en EGP) ?

EGP

Acompte = 4,800,000 x 5% = EGP 240,000. Solde = 4,560,000. Mois = 10 x 12 = 120. Mensualité = 4,560,000 / 120 = EGP 38,000. Les plans des promoteurs n'affichent généralement pas d'intérêts, mais le prix intègre déjà le coût de l'attente.

Chiffres d'exemple : un appartement en compound est affiché à EGP 7,500,000 et le contrat ajoute un dépôt de maintenance de 8% du prix du logement. Quel est le total que l'acheteur paiera (en EGP) ?

EGP

Dépôt de maintenance = 7,500,000 x 8% = EGP 600,000. Total = 7,500,000 + 600,000 = EGP 8,100,000. Indiquez toujours le dépôt à votre client dès le départ, car il s'ajoute au prix.

Chiffres d'exemple : sur un logement à EGP 9,000,000, le plan prévoit une échéance de 5% à la livraison, et le dépôt de maintenance de 10% du prix est aussi dû à la livraison. Combien l'acheteur doit-il prévoir en liquidités pour la date de livraison (en EGP) ?

EGP

Échéance de livraison = 9,000,000 x 5% = EGP 450,000. Dépôt de maintenance = 9,000,000 x 10% = EGP 900,000. Total à la livraison = 450,000 + 900,000 = EGP 1,350,000, en plus de l'échéance régulière de ce trimestre s'il y en a une.

Chiffres d'exemple : un appartement de 2 chambres au Nouveau Caire coûte EGP 7,200,000 et se loue EGP 52,000 par mois. Quel est le rendement locatif brut (en %) ?

Loyer annuel = 52,000 x 12 = EGP 624,000. Rendement brut = 624,000 / 7,200,000 x 100 = 8.67%. À titre de référence, Global Property Guide estimait le rendement brut moyen des appartements de 2 chambres au Nouveau Caire à 8.71% au T4 2026.

Global Property Guide, Egypt gross rental yields (Q4 2026) (2026-10)

Chiffres d'exemple : le même appartement du Nouveau Caire (EGP 7,200,000, loyer de EGP 624,000 par an) a des frais annuels de EGP 90,000 pour la vacance, la gestion et les réparations. Quel est le rendement locatif net (en %) ?

Loyer net = 624,000 - 90,000 = EGP 534,000. Rendement net = 534,000 / 7,200,000 x 100 = 7.42%. Global Property Guide note que les rendements nets se situent généralement 1.5 à 2 points sous les rendements bruts.

Global Property Guide, Egypt gross rental yields (Q4 2026) (2026-10)

Chiffres d'exemple : un chalet de la Côte Nord acheté EGP 14,000,000 est loué 10 semaines chaque été à EGP 60,000 la semaine. Le gestionnaire garde 15% du loyer. Quel est le rendement net (en %) ?

Loyer de la saison = 10 x 60,000 = EGP 600,000. Frais de gestion = 600,000 x 15% = 90,000. Net = 510,000. Rendement net = 510,000 / 14,000,000 x 100 = 3.64%. La demande sur la Côte Nord est saisonnière, les acheteurs y comptent donc généralement davantage sur la plus-value que sur le loyer.

Chiffres d'exemple : un investisseur a payé jusqu'ici EGP 1,200,000 sur un bien off-plan (acompte plus échéances). Il le revend avec un « over » (prime) de EGP 780,000. Quel est son rendement sur l'argent investi, avant impôts et frais de transfert (en %) ?

Dans une revente égyptienne avec échéances, l'acheteur lui rembourse ce qu'il a payé plus l'over, son bénéfice est donc l'over. ROI = 780,000 / 1,200,000 x 100 = 65%. C'est l'effet de levier d'un petit acompte qui rend ce chiffre élevé, et il joue dans l'autre sens si les prix baissent.

Property Finder Egypt, resale listing showing paid amount, over price and remaining installments (2026-08)

Chiffres d'exemple : une annonce de revente indique un montant payé de EGP 3,100,000, un over de EGP 1,400,000 et des échéances restantes de EGP 4,200,000. Combien le nouvel acheteur verse-t-il comptant au propriétaire (en EGP) ?

EGP

Montant versé au propriétaire = montant payé + over = 3,100,000 + 1,400,000 = EGP 4,500,000. Les EGP 4,200,000 restants continuent d'être payés en échéances au promoteur, le coût total du logement pour l'acheteur est donc de EGP 8,700,000.

Property Finder Egypt, resale listing showing paid amount, over price and remaining installments (2026-08)

Chiffres d'exemple : votre client vend son appartement à Heliopolis pour EGP 8,400,000. Combien de taxe sur la cession immobilière est due (en EGP) ?

EGP

La taxe sur la cession est de 2.5% de la valeur brute de la vente, sans déduction : 8,400,000 x 2.5% = EGP 210,000. C'est le vendeur qui la paie, dans les 30 jours suivant la vente.

PwC Tax Summaries, Egypt, Individual, Other taxes (2026-08)

Chiffres d'exemple : le même vendeur (prix de vente EGP 8,400,000) paie la taxe de cession de 2.5% et une commission de courtage de 2%. Combien lui reste-t-il (en EGP) ?

EGP

Taxe = 8,400,000 x 2.5% = 210,000. Commission = 8,400,000 x 2% = 168,000 (taux d'exemple, il est convenu dans votre contrat de courtage écrit). Net = 8,400,000 - 210,000 - 168,000 = EGP 8,022,000.

PwC Tax Summaries, Egypt, Individual, Other taxes (2026-08)

Chiffres d'exemple : un investisseur a converti des dollars à un taux d'exemple de EGP 31 pour USD 1 et a acheté un appartement EGP 4,650,000. Il le revend EGP 7,000,000 et reconvertit à un taux d'exemple de EGP 50 pour USD 1. Quel est son résultat en dollars (en %, négatif en cas de perte) ?

Coût = 4,650,000 / 31 = USD 150,000. Produit = 7,000,000 / 50 = USD 140,000. Résultat = (140,000 - 150,000) / 150,000 x 100 = -6.67%. L'appartement a pris environ 50% en EGP, mais la dévaluation a plus qu'effacé ce gain pour un investisseur en dollars. La Banque centrale d'Égypte est passée à un taux de change flexible en mars 2024.

Egyptian Streets, Egypt devalues currency, introduces flexible exchange rate (2024-03)

Chiffres d'exemple : le même investisseur a payé USD 150,000. À un taux d'exemple de EGP 50 pour USD 1, à quel prix de vente en EGP doit-il vendre juste pour récupérer ses dollars, avant frais (en EGP) ?

EGP

Prix d'équilibre = USD 150,000 x 50 = EGP 7,500,000. Ajoutez la taxe de cession de 2.5% et la commission s'il veut atteindre l'équilibre après frais. Montrez toujours aux clients étrangers la vision en EGP et la vision en USD.

Chiffres d'exemple : vous concluez une revente de EGP 5,500,000 et votre contrat de courtage prévoit une commission de 2%. Quel est le montant de la commission (en EGP) ?

EGP

Commission = 5,500,000 x 2% = EGP 110,000. Le taux n'est pas fixé par la loi en Égypte, il doit donc figurer dans le contrat de courtage écrit exigé par la loi.

Chiffres d'exemple : votre agence touche une commission de 2.5% sur la vente d'une villa à EGP 9,600,000, et votre contrat vous donne 40% de ce que gagne l'agence. Combien touchez-vous avant impôt (en EGP) ?

EGP

Commission de l'agence = 9,600,000 x 2.5% = EGP 240,000. Votre part = 240,000 x 40% = EGP 96,000. Le partage entre l'agence et le courtier est une condition d'emploi privée, non fixée par la loi.

Votre commission de EGP 110,000 est due et le client veut payer le plus possible en espèces. Quel montant minimum doit être payé par des moyens autres que les espèces (en EGP) ?

EGP

La loi 120 de 1982, telle que modifiée, interdit le paiement en espèces des commissions au-delà de EGP 10,000. Au moins 110,000 - 10,000 = EGP 100,000 doivent donc être réglés par virement bancaire, chèque ou un autre moyen non liquide. En pratique, demandez la totalité par virement.

Andersen Egypt, traduction anglaise de la loi n° 120 de 1982 (telle que modifiée) (2026-09)

Chiffres d'exemple : un appartement de 165 m² dans un compound de l'ouest du Caire est affiché à EGP 9,900,000. Quel est le prix au mètre carré (en EGP) ?

EGP

Prix au m² = 9,900,000 / 165 = EGP 60,000. Vérifiez si la surface annoncée est nette ou brute (avec les parties communes), car les promoteurs vendent souvent sur la surface brute.

Chiffres d'exemple : un appartement coûte EGP 6,300,000 et rapporte EGP 450,000 de loyer net par an. Sans tenir compte de l'évolution des prix et des loyers, au bout de combien d'années le loyer rembourse-t-il le prix ?

ans

Délai de récupération = prix / loyer net annuel = 6,300,000 / 450,000 = 14 ans. C'est l'inverse du rendement net (450,000 / 6,300,000 = 7.14%). Les loyers en EGP ont tendance à suivre l'inflation, le délai réel est donc souvent plus court en EGP.

Un appartement sous ancien bail dans une zone classée « prime » rapporte EGP 35 par mois. Selon la loi 164 de 2025, quel est le loyer mensuel la deuxième année de la transition, après la première hausse annuelle de 15% (en EGP) ?

EGP

Vingt fois l'ancien loyer = 35 x 20 = EGP 700, en dessous du plancher de EGP 1,000 pour les zones « prime », le loyer passe donc à EGP 1,000. Après un an, il augmente de 15% : 1,000 x 1.15 = EGP 1,150.

Egyptian Streets, President El-Sisi ratifies amendments ending old rent arrangements (2025-08)

Chiffres d'exemple : votre client possède une résidence secondaire (pas sa résidence principale) dont la valeur locative annuelle officielle est de EGP 150,000. Combien d'impôt foncier annuel doit-il (en EGP) ?

EGP

Les logements bénéficient d'un abattement de 30% pour entretien : 150,000 x 70% = EGP 105,000 net. Impôt = 10% x 105,000 = EGP 10,500. L'exonération de la résidence principale ne s'applique pas à une résidence secondaire.

Real Estate Tax Authority, Real estate tax (2026-10)

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