Come funziona l'off-plan (sobre plano) in Spagna

Comprare “sobre plano”, cioè off-plan, è una via molto diffusa per acquistare case nuove sulle coste spagnole. A differenza di molti mercati, i pagamenti anticipati dell'acquirente sono protetti da una specifica garanzia legale. Il tuo compito come agente è assicurarti che quella garanzia esista davvero per ogni pagamento, che l'acquirente capisca le condizioni di consegna e che nessuno paghi un centesimo prima che la licenza edilizia sia rilasciata.

In breve

1. Gli anticipi off-plan sono protetti dalla prima disposizione aggiuntiva della Ley 38/1999 (la legge sull'edilizia, LOE), come riscritta dalla Ley 20/2015 dal 1 gennaio 2016.
2. Il costruttore deve fornire a ogni acquirente una garanzia bancaria o un'assicurazione che copra tutti gli anticipi, le imposte e gli interessi legali.
3. Gli anticipi devono confluire in un conto speciale usato solo per quello sviluppo.
4. L'obbligo nasce con il rilascio della licenza edilizia. Niente licenza, niente pagamento.
5. Un calendario comune: una prenotazione di qualche migliaio di euro, circa il 20%-30% durante la costruzione e il saldo alla consegna.
6. I ritardi sono frequenti. Leggi le clausole su data di consegna, periodo di tolleranza e penali prima di firmare.
7. La consegna dovrebbe dipendere dalla licenza di prima occupazione.
8. Le case nuove pagano l'IVA al 10% più l'imposta di bollo AJD.

Il quadro giuridico

Per decenni gli anticipi degli acquirenti sono stati protetti dalla Ley 57/1968. La Ley 20/2015 l'ha abrogata dal 1 gennaio 2016 e ha trasferito un regime simile nella prima disposizione aggiuntiva della Ley 38/1999. Il servizio reclami del Banco de España riassume le regole attuali:

• L'obbligo di garanzia nasce quando si ottiene la licenza edilizia.
• Il costruttore deve garantire il rimborso di tutti gli anticipi, più le imposte applicabili, più gli interessi legali da ogni pagamento fino alla data di consegna prevista. Il vecchio interesse fisso del 6% è stato sostituito dal tasso di interesse legale.
• La garanzia può essere una polizza assicurativa o una fideiussione bancaria solidale (aval) rilasciata da un istituto registrato.
• Gli anticipi devono essere versati su un conto speciale, separato dagli altri fondi del costruttore e usato solo per la costruzione.
• La banca che apre quel conto deve esigere la garanzia “sotto la propria responsabilità”.

La violazione di queste regole è un'infrazione al diritto dei consumatori, sanzionabile con multe regionali.

Il calendario dei pagamenti

Non esiste un calendario legale. Ogni costruttore fissa il proprio. Pineapple Homes, un'agenzia di Málaga, ha descritto a gennaio 2026 uno schema tipico della Costa del Sol:

• Prenotazione: da €3,000 a €10,000 per bloccare l'unità.
• Durante la costruzione: circa il 20% del prezzo in 6-18 mesi, a volte fino al 30%.
• Alla consegna: il restante 70%-80%, spesso con un mutuo.

Costa Luz Lawyers aggiunge due regole per l'acquirente: non pagare nulla finché la licenza edilizia non è stata rilasciata e verificata, e non pagare finché non si possiede un certificato di garanzia individuale a proprio nome che copra quanto versato.

Esempio pratico

Queste cifre sono solo indicative. Decidono il contratto e la garanzia.

Appartamento a Estepona, €450,000.

Tappa	Pagamento	Versato finora	La garanzia deve coprire almeno
Prenotazione	€6,000	€6,000	€6,000 + IVA + interessi
Contratto privato (fino al 10%)	€39,000	€45,000	€45,000 + IVA + interessi
Rate durante i lavori (fino al 30%)	€90,000	€135,000	€135,000 + IVA + interessi
Consegna	€315,000	€450,000	La garanzia termina

A ogni fase l'acquirente paga al costruttore anche l'IVA al 10%, quindi €135,000 di prezzo significano €148,500 versati in totale alla fine dei lavori. All'atto si aggiunge l'imposta di bollo AJD: 1.2% in Andalusia, quindi €5,400 in questo esempio (Interforo).

Come si attiva la garanzia

Il rapporto del Banco de España descrive i passaggi quando il costruttore non inizia o non termina la casa in tempo:

1. L'acquirente invia al costruttore una richiesta formale e dimostrabile (in pratica, un burofax) per il rimborso di tutte le somme.
2. Se il costruttore non paga entro 30 giorni, l'acquirente può rivalersi sulla banca o sull'assicuratore.
3. Se non è possibile una richiesta preventiva al costruttore, per esempio dopo un'insolvenza, l'acquirente può rivolgersi direttamente al garante.
4. La garanzia decade se passano due anni dall'inadempimento del costruttore senza che l'acquirente chieda la risoluzione e il rimborso.

La garanzia termina normalmente quando viene rilasciata la licenza di prima occupazione o il certificato di abitabilità e viene offerta la consegna, oppure se l'acquirente rifiuta di ricevere una casa finita.

Costa Luz Lawyers osserva che i tribunali hanno ritenuto le banche responsabili della restituzione del denaro agli acquirenti quando avevano accettato depositi per uno sviluppo privo di garanzia, e che a gennaio 2026 il Tribunal Supremo ha stabilito che gli interessi sui depositi non rimborsati maturano fino all'effettivo rimborso. Anche con garanzie vecchie o mancanti, un acquirente può avere ancora diritto a un rimborso, quindi indirizzalo a un avvocato.

Ritardi e opzioni dell'acquirente

I ritardi sono il problema più comune dell'off-plan. Esamina queste clausole prima che l'acquirente firmi:

• Data di consegna ed eventuale proroga automatica. Pineapple Homes ha trovato clausole che concedevano al costruttore da 180 a 365 giorni di tempo aggiuntivo senza penali.
• Periodo di tolleranza. Secondo Costa Luz Lawyers, circa 90 giorni per ritardi giustificati (meteo, forniture) sono la norma.
• Penali per giorno o per mese di ritardo dopo il periodo di tolleranza.
• Diritto di risoluzione e cosa recupera l'acquirente.

Una volta superata la data, Costa Luz Lawyers descrive due strade: mantenere l'acquisto, inviare un burofax che fissa una data definitiva e chiedere le penali; oppure risolvere il contratto per grave ritardo e chiedere tutti i depositi più gli interessi legali da ogni pagamento. Le azioni contro il costruttore sono in genere possibili per cinque anni, e contro la banca o l'assicuratore per due anni.

Licenza di prima occupazione

La licenza di prima occupazione (licencia de primera ocupación, o la dichiarazione equivalente in alcune regioni) attesta che l'edificio finito è conforme alla licenza e può essere abitato. Pineapple Homes consiglia di rendere la consegna e l'atto subordinati a essa, con le utenze allacciate. Costa Luz Lawyers avverte che senza di essa l'acquirente potrebbe non riuscire ad attivare le utenze o a rivendere in seguito. Non lasciare mai che un acquirente firmi l'atto di una nuova costruzione senza averla vista.

Controllo dei difetti e difetti successivi

Prima dell'atto, l'acquirente o un perito dovrebbe ispezionare la casa ed elencare ogni difetto. Costa Luz Lawyers consiglia un elenco scritto e firmato dei difetti con una scadenza precisa per le riparazioni, e di non perfezionare l'acquisto di una casa con difetti gravi senza un accordo di riparazione vincolante. Dopo la consegna, le nuove costruzioni sono coperte da un'assicurazione strutturale decennale (seguro decenal) per i difetti strutturali rilevanti.

Costa del Sol e Costa Blanca

• La provincia di Málaga (Costa del Sol) e la provincia di Alicante (Costa Blanca) sono i due maggiori mercati off-plan per gli stranieri. I dati dei Registradores riportati da Alicante Plaza ad agosto 2025 indicavano gli acquirenti stranieri a circa il 33% degli acquisti di case a Málaga e al 43% ad Alicante.
• Andalusia: IVA 10% più AJD 1.2% sulle nuove costruzioni.
• Comunità Valenciana: IVA 10% più AJD 1.4% dal 1 giugno 2026 (Guía Fiscal).
• Progetti di affitto turistico: se un acquirente prevede affitti per vacanze, verifica prima i limiti del comune. In Andalusia i comuni possono limitare le case turistiche per edificio o per zona, e gli statuti condominiali possono vietarle (Colegio de Arquitectos de Málaga).
• Nessun visto: il golden visa per investimenti immobiliari è terminato il 3 aprile 2025, quindi il marketing rivolto agli investitori non deve promettere la residenza.

Cosa verificare sul promotore e sul progetto

• La licenza edilizia: numero, data e lotto a cui si riferisce.
• Un certificato di garanzia individuale per ogni pagamento, intestato all'acquirente.
• I dati del conto speciale, intestato al costruttore e vincolato allo sviluppo.
• Il capitolato e le planimetrie allegati al contratto. Costa Luz Lawyers osserva che brochure e capitolati possono avere rilevanza legale.
• Il curriculum del costruttore: progetti completati, ritardi di consegna, contenziosi.
• Le clausole su consegna, proroga e penali.

Segnali d'allarme

• Pagamento richiesto prima della licenza edilizia.
• Nessuna garanzia individuale, o la promessa che arriverà “più tardi”.
• Pagamenti su un conto che non è il conto speciale dello sviluppo, o a un intermediario.
• Proroghe illimitate della data di consegna.
• Un atto proposto senza la licenza di prima occupazione.
• Marketing che promette un golden visa o rendimenti da affitto garantiti.

Le regole sull'off-plan si applicano a livello nazionale, ma licenze e imposte variano da regione a regione. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato ad alcun costruttore, banca o autorità.

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