Tayland'da emlak danışmanı komisyonu

Tayland'da yasal bir komisyon oranı ve emlak danışmanı lisansı yoktur, bu yüzden ücret emlak ofisi ile mülk sahibinin anlaştığı tutardır. Piyasa net bir norma oturmuştur: satıcı öder, genellikle %3 ile %5, alıcı hiçbir şey ödemez. Katı olan kısım, komisyonu kimin kazanabileceğidir. Bir mülk işleminden komisyon kazanmak Tayland vatandaşlarına ayrılmış aracılık işinin parçasıdır, bu yüzden sektördeki yabancılara farklı şekilde ödeme yapılır. Ekim 2026 itibarıyla işleyiş şöyle.

Kısaca

1. Olağan satış komisyonu fiyatın %3 ile %5'idir, satıcı tarafından ödenir ve istenen fiyata dahildir. Alıcılar genellikle danışman ücreti ödemez (FazWaz).
2. Bir emlak ofisi olan Leto, geliştirici satışlarında %3 ile %5, ikinci el satışlarda %2 ile %3 ve bazı münhasır geliştirici anlaşmalarında standart %3'e karşılık %5 ile %7 oranları veriyor.
3. Kiralamalarda ev sahibinin bir aylık kira ödemesi yaygın bir teamüldür, ancak bunu yayınlanmış bir kaynakta doğrulayamadık.
4. Yasal bir varsayılan oran yoktur, bu yüzden yazılı bir sözleşme tek güvencenizdir.
5. İşlem komisyonu kazanmak, Çalışma Bakanlığı'nın 2020 listesindeki Liste 1'in 19. maddesi uyarınca Tayland vatandaşlarına ayrılmıştır (Acclime; Thaiger).
6. Çoğu emlak ofisi yalnızca komisyon öder. Danışmanlar yeni başladıklarında ofis ücretinin yaklaşık %30 ile %40'ını, en yüksek performanslı danışman olduklarında %70 ile %80'ine kadarını alır (Leto, gösterge niteliğinde).
7. Batılı ülke vatandaşı yabancı çalışanlar ayda en az 50,000 baht kazanmalıdır (Thaiger), bu yüzden maaş artı prim ile çalışırlar.

Olağan oranlar

Hem portal hem emlak ofisi olan FazWaz standart modeli şöyle anlatıyor: satıcı %3 ile %5 öder, ücret istenen fiyatın parçasıdır ve alıcı genellikle hiçbir şey ödemez. Leto işlem türüne göre dağılımı ekliyor:

İşlem	Olağan komisyon	Ödeyen
Geliştirici (projeden satış veya yeni)	%3 ila %5	Geliştirici
Münhasır geliştirici anlaşması	%5 ila %7	Geliştirici
İkinci el	%2 ila %3	Satıcı
Kiralama	Teamüle göre bir aylık kira (doğrulanmadı)	Ev sahibi

Geliştiriciler yeni lansmanlarda danışmanlara doğrudan komisyon öder (Leto). Bir alıcı getirmeden önce oranı, hak ediş koşulunu ve ödeme tarihini yazılı olarak alın.

Kimler komisyon kazanabilir

Çalışma Bakanlığı'nın 1 Nisan 2020 tarihli Tebliği, aracılık veya acentelik işini yabancılara kesinlikle yasak olan meslekler listesi Liste 1'in 19. maddesinde sayar; uluslararası ticaret veya yatırımda aracılık bunun istisnasıdır (Acclime, 2024). Thaiger Mayıs 2026'da bunu ilan almanın, mülk göstermenin, pazarlık yapmanın ve işlem komisyonu kazanmanın Taylandlılara ayrılması olarak yorumluyor.

Bunun ücret açısından anlamı:

• Bir Taylandlı danışmana her komisyondan pay ödenebilir.
• Yasal bir roldeki (uluslararası satış, pazarlama, iş geliştirme, yatırımcı ilişkileri) bir yabancıya genellikle primle birlikte maaş ödenir. Primin, ayrılmış iş için bir işlem komisyonuna dönüşmemesi için nasıl ifade edildiğini Taylandlı bir avukata kontrol ettirin.
• Turist vizesiyle bir satıştan pay alan yabancı yasa dışı çalışıyor demektir; para cezası, sınır dışı edilme ve giriş yasağı riskiyle karşı karşıyadır.

Ücret yapıları

Leto (Mayıs 2026) piyasayı anlatıyor. Bu tek bir emlak ofisinin görüşü olduğundan rakamları gösterge niteliğinde kabul edin.

• Çoğu emlak ofisinde yalnızca komisyon.
• Bazı büyük Bangkok zincirlerinde sabit maaş artı komisyon: ayda 15,000 ile 25,000 baht sabit maaş.
• Danışmanın ofis ücretindeki payı: yeni başlayanlar için %30 ile %40, deneyimlilerde %50 ile %60, en yüksek performanslılarda %70 ile %80.
• Yeni danışmanların yalnızca %30'u ayda iki veya daha fazla işleme ulaşır.

Pazar veya seviye	Aylık gelir (Leto)
Pattaya	35,000 ile 60,000 baht
Bangkok	50,000 ile 80,000 baht
Phuket	40,000 ile 75,000 baht
3+ yıl deneyim	150,000 ile 300,000 baht, danışmanların yalnızca %10 ile %15'i

Örnek hesaplamalar

Bunlar yalnızca örnek oran ve paylar kullanır. Belirleyici olan, mülk sahibiyle yapılan sözleşme ve iş sözleşmenizdir.

Bangkok'ta ikinci el kondominyum dairesi, 5,000,000 baht, satıcı %3 öder, yeni başlayan payı %35. Komisyon: 150,000 baht. Danışmanın payı: 52,500 baht. Satıcı daireye beş yıldan kısa süre sahip olduysa %3.3 SBT de öder (Storm Real Estate Phuket, Eylül 2026), bu yüzden ücretinizi pazarlık etmesini bekleyin.

Geliştiriciden yeni kondominyum dairesi, 4,300,000 baht, geliştirici %5 öder, deneyimli payı %55. Komisyon: 215,000 baht. Danışmanın payı: 118,250 baht. Fiyat, 2026'nın ilk yarısındaki 4.3 milyon baht'lık yabancı ortalamasına yakındır (The Nation, Eylül 2026).

Münhasır geliştirici lansmanı, aynı daire, %7. Komisyon: 301,000 baht; standart %3'le 129,000 baht.

Phuket'te ikinci el villa, 44,800,000 baht, %3, başka bir emlak ofisiyle 50/50 paylaşım, en yüksek performanslı danışman payı %70. Komisyon: 1,344,000 baht. Her emlak ofisi: 672,000 baht. Danışmanın payı: 470,400 baht. Fiyat 2025 Phuket villa ortalamasıdır ve villa emilim oranı ayda yalnızca %1.8'di (Krungsri Research, Ağustos 2026), bu yüzden bu tür işlemler nadirdir.

Uzun dönem kiralama, ayda 40,000 baht, teamüle göre bir aylık kira, pay %35. Ücret: 40,000 baht. Danışmanın payı: 14,000 baht.

Yabancı bir uluslararası satış müdürü. Ayda en az 50,000 baht, yılda 600,000 baht, artı sözleşmedeki prim. Ayrılmış iş için işlem komisyonlarından pay yok.

Vergi ve sosyal güvenlik

• Sosyal güvenlik: 2026'dan itibaren aylık ücret tavanı 17,500 baht'tır, dolayısıyla bir çalışanın ödeyeceği en yüksek tutar ayda 875 baht'tır; işveren de aynı tutarı öder (Thaiger).
• Gelir vergisi %0 ile %35 arasında artan oranlıdır. Komisyonlarınız üzerinden tahmini için bir muhasebeciye danışın.
• %17 sabit LTR vergisi yalnızca BOI'nin hedeflediği sektörlere uygulanır, gayrimenkule uygulanmaz (Thaiger).

Satışın tamamlanmasında pratik noktalar

• Ücreti fatura karşılığında emlak ofisinin hesabına banka havalesiyle alın. Asla nakit almayın.
• Ücretin ne zaman ödeneceğinde anlaşın: satış sözleşmesinde mi, yoksa Tapu Dairesi'ndeki devirde mi.
• Yabancı bir alıcı için FET formunun hazır olduğunu kontrol edin, aksi halde devir ve ücretiniz gecikebilir.
• 2026'nın sonlarında, 2 milyon bahtın üzerindeki alımlar paravan (nominee) mülkiyete yönelik operasyon kapsamında ek kontrollere tabi (Thai Examiner, Ekim 2026). Fon kaynağı dosyasını hazır tutun.

Bir işlem üzerinde çalışmadan önce kontrol edilecekler

• Oranı, kimin ödediğini, hak ediş koşulunu ve varsa münhasırlığı içeren yazılı bir sözleşme.
• Diğer emlak ofisleriyle yazılı bir paylaşım anlaşması.
• Payınızı, yabancıysanız maaşınızı ve priminizi belirleyen bir iş sözleşmesi.
• Rolünüz, kanunun vatandaşlığınız için izin verdiği bir roldür.

Tayland'da komisyon pazarlıkla belirlenir, genellikle satıcı tarafından ödenir ve işlem komisyonu kazanmak Tayland vatandaşlarına ayrılmıştır. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass'in Tayland'daki hiçbir emlak ofisi, portal veya devlet kurumuyla bağlantısı yoktur.

CloserPass'te Tayland bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.