Fransa'da emlak danışmanı nasıl olunur

Fransa'da başkaları adına mülk müzakere etme hakkı, yerel ticaret odası tarafından verilen bir carte professionnelle sahibine aittir. Maaşlı ya da serbest çalışan, satış yapan diğer herkes, kişisel bir yetkiyle o kart sahibinin adı altında çalışır. Bu da giriş kapısını genişletir: diploma olmadan, bir emlak ofisinde veya bir ağda başlayabilir ve ileride kendi kartınızı hedefleyebilirsiniz. Ekim 2026 itibarıyla parçaların nasıl bir araya geldiği aşağıda.

Kısaca

Loi Hoguet (2 Ocak 1970 tarihli n° 70-9 sayılı kanun) ve 20 Temmuz 1972 tarihli n° 72-678 sayılı kararnamesi, başkaları adına mülk müzakere etmek, satmak, kiralamak veya yönetmek için bir carte professionnelle şart koşar. Satışlar için bu, carte T'dir.
Kart, merkezin bulunduğu yerin CCI'si tarafından verilir, üç yıl geçerlidir ve CCI Bretagne'da ilk seferde €160, yenilemede €130 tutar.
Kart sahibinin mesleki yeterliliğe (bac+3 veya eşdeğeri ya da maaşlı deneyim), iyi hale, RCP sigortasına ve müşteri fonu tutuyorsa bir mali teminata ihtiyacı vardır.
Maaşlı négociateurs ve serbest çalışan agents commerciaux için kart gerekmez. İşe başlamadan önce kart sahibinin CCI'den talep ettiği bir attestation d’habilitation (€55) gerekir.
Bir agent commercial ayrıca RSAC'ye kayıtlı olmalı, kendi RCP sigortasına sahip olmalı ve asla müşteri parası tutmamalıdır.
Müzakere yapan herkes, meslek etiği ve ayrımcılık yapmama dahil üç yılda 42 saat eğitim almalıdır.
AB, AEA ve İsviçre vatandaşları serbestçe çalışır. AB dışı vatandaşların seçtikleri statüye izin veren bir oturma iznine ihtiyacı vardır.

Kart sahibi

CCI Bretagne'a göre kartın üç olası ibaresi vardır: alım satım için T, mülk yönetimi için G ve apartman yönetimi için S. Her şirket için tek kart verilir. Başvuru, CCI'nin emlak profesyonelleri sicili üzerinden çevrimiçi olarak Cerfa 15312*03 formuyla yapılır (Le Campus Immo2).

Mesleki yeterlilik

Le Campus Immo2 kararnamedeki yolları şöyle özetliyor:

Hukuk, ekonomi veya işletme alanında bir bac+3 ya da bu düzeyde bir unvan, bir BTS Professions immobilières, bir RNCP 6. seviye unvan veya ICH diploması.
Baccalauréat ile: bir kart sahibinin yanında Hoguet kapsamındaki bir faaliyette çalışan olarak üç yıl.
Diploma olmadan: çalışan olarak on yıl veya yönetici pozisyonunda dört yıl.
Tanınmış bir diplomaya giden yol olarak VAE, yani deneyimin onaylanması.

Başvurmadan önce tam ifadeyi Légifrance'ta veya CCI'nizden teyit edin.

Teminat ve sigorta

Mali teminat mülk yönetimi ve bina yönetimi için zorunludur; alım satım işlemlerinde ise yalnızca emlak ofisi müşteri fonu tutuyorsa gerekir. Hiç fon tutmadığını beyan eden bir emlak ofisi “non-détention de fonds” ibaresini alır ve teminata ihtiyaç duymaz (CCI Bretagne). Sıkça belirtilen asgari tutarlar €110,000 veya ilk iki yılda €30,000'dur, ancak bunları Légifrance'ta doğrulayamadık, bu yüzden teminat verecek kuruma sorun. Kart sahibi için RCP mesleki sorumluluk sigortası zorunludur.

Ücretler ve yenileme

CCI Bretagne'daki kalem	Ücret
İlk kart	€160
Yenileme	€130
Güncelleme	€68 (ibare eklemek için €160)
Yeni şube alındı belgesi	€96
Attestation d’habilitation, çalışan başına	€55

Yenileme, sürekli eğitim belgesiyle birlikte, süre dolmadan iki ay önce talep edilmelidir. Ücretler CCI'ler arasında biraz farklılık gösterebilir.

Başkasının kartı altında çalışmak

Yeni başlayanların çoğu buradan başlar. Bir eğitim kuruluşu olan CNACIM, kuralları Ekim 2026'da açıkladı.

Attestation d’habilitation, tek bir kart sahibine bağlı, size verdiği yetkiler dahilinde müzakere yapma imkânı tanıyan, adınıza düzenlenmiş bir belgedir. Kart sahibi bunu Cerfa 15315 formuyla talep eder. Belge siz işe başlamadan önce mevcut olmalıdır ve kart yenilendiğinde, emlak ofisi değiştirdiğinizde veya bilgileriniz değiştiğinde yeniden düzenlenir. Başka biri için çalışmanıza izin vermez.

Maaşlı bir négociateur olarak attestation'a ihtiyacınız vardır. İş sözleşmeniz onun yerini tutmaz.

Agent commercial immobilier olarak, yani serbest çalışan “mandataire” olarak şunlara ihtiyacınız vardır:

Ticaret mahkemesi sicilinin tuttuğu ticari temsilciler sicili olan RSAC'ye kayıt.
Kart sahibiyle bir agent commercial sözleşmesi.
Geçerli bir attestation d’habilitation.
Kendi RCP sigortanız.

RSAC kaydı attestation'ın yerini tutmaz. Agents commerciaux'nun çoğu micro-entreprise rejimini kullanır. Bir agent commercial müşteri fonu alamaz veya tutamaz, emlak ofisi ya da şube işletemez, kart sahibine ayrılmış görevleri yerine getiremez ve kendisine devredilen yetkilerin dışına çıkamaz; bunların hiçbirini yapamaz.

Sürekli eğitim

CCI Bretagne yükümlülüğü yılda 14 saat veya üç yılda 42 saat olarak belirtiyor; bu sürede en az 2 saat meslek etiği ve konuta erişimde 2 saat ayrımcılık yapmama eğitimi bulunmalıdır. Yükümlülük, loi ALUR kapsamında çıkarılan 18 Şubat 2016 tarihli n° 2016-173 sayılı kararnameden gelir. Kart sahiplerine, yasal temsilcilere, şube müdürlerine ve maaşlı ya da bağımsız, müzakere yapan herkese uygulanır. Eğitim belgesi olmadan kart yenilenemez.

Her gün uyduğunuz kurallar

Önce yazılı mandat. Süreyi, ücretleri ve kimin ödediğini, tarafları, mülkü, varsa münhasırlığı ve nasıl sona erdirileceğini belirten imzalı bir mandat olmadan müzakere yapılamaz. DGCCRF usulsüz mandatları yanıltıcı uygulama olarak değerlendirir.
Registre des mandats. Her mandat kronolojik bir sicile işlenir. DGCCRF gevşek kâğıtlara veya kurşun kalemle tutulmuş siciller tespit etti.
Münhasırlık. Cayılamazlık süresi üç ayla sınırlıdır. Basit bir mandatı münhasırmış gibi sunmak veya alıcıyı kendisi bulan satıcıdan ücret almak yasaktır.
Ücretlerin gösterimi. Vitrinde, ofis içinde ve web sitesinde TTC olarak, kimin ödediği belirtilerek ve 1 Nisan 2022'den bu yana azami bir oranla.
Ofis dışında imzalanan mandatlar. Müşteriye bir cayma formu verilmelidir.

DGCCRF, 2,175 işletmeyi kapsayan 2019 araştırmasında %64'ünde usulsüzlük tespit etti ve 114 suç duyurusunda bulundu. Denetimler gerçektir.

Çalışma hakları: AB ve AB dışı

AB, AEA ve İsviçre vatandaşları Fransa'da serbestçe çalışabilir ve oturma izni olmadan micro-entrepreneur olarak kaydolabilir (LegalPlace, Haziran 2026).

AB dışı vatandaşların faaliyete izin veren bir izne ihtiyacı vardır. Agent commercial olarak serbest çalışma için LegalPlace şunları sayıyor: carte de résident, résident longue durée-UE, passeport talent “créateur d’entreprise”, “vie privée et familiale” ve “entrepreneur / profession libérale”. Öğrenci ve maaşlı çalışan izinleri serbest çalışmaya izin vermez. Girişimci kartı bir yıl geçerlidir ve yenilemede valilik en az yıllık asgari ücret kadar, yani 2026'da yaklaşık €21,876 gelir olup olmadığını kontrol eder.

Maaşlı bir iş için genel kural, maaşlı çalışmaya izin veren bir izne ihtiyacınız olduğu ve çalışma iznini işverenin yürüttüğüdür. Ayrıntıları valilikle veya bir göç avukatıyla kontrol edin.

Dil. Kanun Fransızca sınavı şart koşmaz, ancak her mandat, compromis ve CCI belgesi Fransızcadır. Pratikte akıcı Fransızca gerekir.

Danışmanlar nasıl kazanır

Yasal bir ücret tarifesi yoktur. Bir sektör blogu olan Agence Immobilière France, ücretleri fiyatın %3 ile %10'u arasında veriyor; fiyat yükseldikçe oran düşüyor ve ağlar çoğu zaman geleneksel emlak ofislerinden daha ucuz. Ücret kart sahibine aittir. Sizin payınız statünüze bağlıdır:

Ağlar. Maformationimmo (Mart 2026) temel paylaşımları IAD'de %69, Safti'de %70 ve Capifrance'ta %72 olarak veriyor; bunlar ciroyla artar ve KDV hariç yaklaşık €159 ile €205 arasında aylık paket ücreti eklenir. MeilleursRéseaux eXp France'ta en az %75 ve yılda €80,000 komisyondan sonra %100 bildiriyor.
Maaşlı négociateurs. Kohen Avocats, IDCC 1527 kapsamında yönetici olmayan bir négociateur VRP için asgari ücreti aylık brüt €1,500, 13 ay üzerinden yılda €19,500 olarak belirtiyor; bu tutar komisyon avansı olabilir.

Örnek hesaplar için Fransa'da emlak danışmanı komisyonu sayfasına bakın.

İş nerede

Mayıs 2026'ya kadarki 12 ayda yaklaşık 949,000 ikinci el konut el değiştirdi (MesFraisNotaire, Notaires de France'a atıfla). La Maison des Mandataires 2025 sonunda 47,000 ağ danışmanı saydı; bunlar aracılı satışların %28'ini gerçekleştirdi. FNAIM yaklaşık 10,000 üye emlak ofisi olduğunu söylüyor.

Paris: ülkenin en yüksek fiyatları; Barnes, Daniel Féau, Kretz ve Junot gibi prestijli emlak ofisleri ve yoğun bir franchise ağı.
Côte d’Azur: en uluslararası piyasa. 2017 verilerini kullanan daha eski bir notaires çalışması, Alpes-Maritimes'teki alımların yaklaşık %7'sinin yerleşik olmayan yabancılara ait olduğunu ortaya koydu. Buradaki emlak ofisleri arasında Michaël Zingraf Christie’s, Côte d’Azur Sotheby’s International Realty, John Taylor ve Engel & Völkers var.
Lyon: büyük bir yerel piyasa; prestijli markalar arasında Barnes, Lyon Sotheby’s International Realty ve Engel & Völkers var.
Bordeaux: yerel ve ulusal alıcılar; Barnes, Émile Garcin ve Engel & Völkers, Orpi, Laforêt ve bağımsız emlak ofisleriyle yan yana.

Bir emlak ofisi veya ağ nasıl seçilir

Carte T'nin kimde olduğunu, hangi CCI'nin verdiğini ve ne zaman sona erdiğini sorun.
Attestation belgenizin ilk müzakere gününüzden önce verileceğinden emin olun.
Maaşlı ve agent commercial tekliflerini dürüstçe karşılaştırın: güvenceye karşı paylaşım oranı.
Paylaşım oranını, paketi ve bildirim süresini yazılı olarak alın.
Eğitim saatlerini, portalları ve fotoğrafları kimin ödediğini sorun.
AB dışından iseniz izninizin bu statüye izin verdiğini teyit edin.

Tehlike işaretleri

Attestation verilmeden önce müzakere yapmanızın istenmesi.
Kart sahibinin adını veremeyen veya ücretlerini kimin ödediğiyle birlikte TTC olarak gösteremeyen bir emlak ofisi.
Agent commercial olarak sizden kapora toplamanızın veya nakit almanızın istenmesi.
Öğrenci izniyle bulunan birine yapılan bir “mandataire” teklifi.
Kendi başına satan bir satıcıdan ücret alınmasını öngören ücret maddeleri veya satış olmadan ücret.
Uzun bir bildirim süresi olmadan durduramayacağınız bir ağ paketi.

Fransa kartı tutan işletmeyi lisanslar ve her satış danışmanını tek tek yetkilendirir. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya göç danışmanlığı değildir. CloserPass; CCI, FNAIM ya da Fransa'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Fransa sayfasında bulun.