Tayland'da emlak sektöründe nasıl çalışılır (ve yabancılar yasal olarak ne yapabilir)

Tayland'a girmek kolay, kuralları yanlış anlamak zordur. Lisans ve sınav yoktur, bu yüzden bir Tayland vatandaşı gelecek hafta bir emlak ofisinde başlayabilir. Ancak aracılık yabancılara kapalı meslekler listesindedir; piyasadaki alışkanlıklar ne derse desin, bir yabancı ilan alamaz, mülk gösteremez, pazarlık yapamaz veya bir satıştan komisyon alamaz. Ekim 2026 itibarıyla tablonun nasıl oluştuğunu ve bir yabancının bunun yerine yasal olarak ne yapabileceğini anlatıyoruz.

Kısaca

1. Tayland'da devlet tarafından verilen bir emlak danışmanı lisansı ve devlet sınavı yoktur. TREBA gibi dernekler gönüllüdür (Themis Partner; Thaiger).
2. Aracılık veya acentelik işi, Çalışma Bakanlığı'nın 1 Nisan 2020 tarihli Tebliği'nde kesinlikle yasak meslekleri sayan Liste 1'in 19. maddesidir. Tek istisna uluslararası ticaret veya yatırımda aracılıktır.
3. Uygulamada ilan almak, mülk göstermek, pazarlık yapmak ve işlem komisyonu kazanmak Tayland vatandaşlarına ayrılmıştır ve denetimler 2024'ten bu yana sıkılaşmıştır (Thaiger, Mayıs 2026).
4. Yabancılar Non-B vizesi ve çalışma izniyle uluslararası satış danışmanlığı, yurt dışı pazarlama, iş geliştirme, yatırımcı ilişkileri ve yönetim alanlarında ya da %49 sınırı içinde yönetici veya ortak olarak çalışabilir.
5. İşverenin yabancı çalışma izni başına 2 milyon baht ödenmiş sermayesi ve 4 Taylandlı çalışanı olmalıdır ve Batılı ülke vatandaşlarına ayda en az 50,000 baht ödemelidir.
6. Yabancı çoğunluklu bir emlak ofisinin, Leto'nun aracılık için neredeyse imkânsız dediği bir Yabancı İşletme Lisansına (Foreign Business Licence) ihtiyacı vardır.
7. Danışmanlar genellikle satıcının ödediği %3 ile %5 komisyondan kazanır (FazWaz).

Taylandlıysanız: danışman olarak başlamak

Birey olarak kaydolmanız gereken bir şey yoktur. Bir Tayland emlak ofisi, İş Geliştirme Dairesi'ne (Department of Business Development) kayıtlı sıradan bir limited şirkettir ve bu kayıt fiilen sektördeki tek “lisans”tır (Themis Partner). Şunlara katılabilirsiniz:

• Bangkok'ta CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL veya Cushman & Wakefield gibi bir uluslararası danışmanlık firması.
• Bangkok, Phuket, Pattaya veya Koh Samui'de bir yerel emlak ofisi.
• FazWaz veya Lazudi gibi emlak ofisi kolu olan bir portal.
• Bir geliştiricinin satış ekibi.

Lisans olmadan öne çıkmak için gönüllü yeterlilikleri kullanın:

• TREBA, Thaiger'in işverenler için bir güvenilirlik işareti olarak tanımladığı Thai Real Estate Broker Association (Tayland Emlak Danışmanları Derneği).
• REBA-ES, Pattaya ve Chonburi için Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard.
• CIPS, ABD National Association of Realtors'ın Certified International Property Specialist unvanı; yabancı alıcılarla çalışırken faydalıdır.
• DDproperty Agent Certification gibi portal sertifikaları.

Yabancıysanız: 2020 listesi

Çalışma Bakanlığı'nın Yabancıların Yapması Yasak İşleri Belirleyen Tebliği 1 Nisan 2020 tarihlidir, 21 Nisan 2020'de Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 60 gün sonra yürürlüğe girmiştir. 1979 tarihli 39 meslekten oluşan listenin yerini, dört ekte 40 madde içeren yeni liste almıştır (Nagashima Ohno & Tsunematsu, Mayıs 2020). Bu, Yabancı İşçilerin Yönetimi Hakkında Acil Kararname (Foreign Workers Management Emergency Decree) kapsamında çıkarılmış bir bakanlık tebliğidir, Kraliyet Kararnamesi değildir.

Liste 1 tamamen kapalı meslekleri içerir. 19. maddesi, uluslararası ticaret veya yatırımdaki aracılık ve acentelik hariç, aracılık veya acentelik işidir (Acclime, 2024). Khaosod English (Temmuz 2023) bunu acente ve aracı hizmetleri olarak sıralıyor. Kullandığımız kılavuzlar bunu danışmanın mülk üzerindeki saha işini kapsıyor şeklinde yorumluyor: ilan almak, daire göstermek, pazarlık yapmak ve satıştan komisyon kazanmak (Thaiger). Taylandlı bir avukatın yazılı görüşü olmadan kondominyum satışları için ticaret veya yatırım istisnasına güvenmeyin.

Yabancılar için yasal roller

Thaiger ve Themis Partner, yabancıların Tayland gayrimenkul firmalarında gerçekte ne yaptığını anlatıyor:

• Taylandlı meslektaşlar gezmeleri, pazarlığı ve sözleşmeleri yürütürken yurt dışındaki alıcılarla çalışan uluslararası satış danışmanı veya direktörü.
• Yurt dışı pazarlama müdürü ve iş geliştirme.
• Yatırımcı ilişkileri ve danışmanlık.
• %49 yabancı sınırı içinde şirket yöneticisi veya ortağı.
• Pazarlama ve yönetim.

İzin işle uyuşmalıdır. Çalışma izninizde yazılı görevler yaptığınız işle uyuşmalıdır (Thaiger). Bir pazarlama izni hafta sonu gezmelerini kapsamaz.

Bir yol daha. Leto, Long-Term Resident “Work-from-Thailand Professional” vizesiyle, müşterileri ve ödemeleri Tayland dışında olan bir yabancı şirket için çalışmayı anlatıyor. Bu, yurt dışındaki bir işletme için uzaktan çalışmadır, Tayland mülklerini yerel olarak satmanın bir yolu değildir.

Vize ve çalışma izni

Thaiger 2026 gerekliliklerini şöyle sıraladı:

Adım	Ayrıntı
Non-Immigrant “B” vizesi	Gelmeden önce bir Tayland büyükelçiliğine başvurulur. Tek giriş 2,000 baht, çoklu giriş 5,000 baht
Çalışma izni	Bangkok'ta yaklaşık 7 ila 10 iş günü, BOI şirketleri için Single Window üzerinden 1 ila 3 gün
İşveren sermayesi	2 milyon baht ödenmiş
Taylandlı personel	Yabancı çalışma izni başına 4 Taylandlı çalışan
Maaş	Batılı ülke vatandaşları için ayda en az 50,000 baht

2026'da sosyal güvenlik 17,500 baht aylık ücret tavanıyla sınırlıdır, yani sizden ve işvereninizden ayda en fazla 875 baht kesilir. Gelir vergisi %0 ile %35 arasında artan oranlıdır ve %17 sabit LTR vergisi yalnızca BOI'nin hedeflediği sektörlere uygulanır, gayrimenkule uygulanmaz (Thaiger).

Yabancı olarak emlak ofisi sahibi olmak veya yönetmek

Yabancı İşletmeler Kanunu B.E. 2542 (1999) (Foreign Business Act), aracılık veya acentelik işletmelerini yabancı çoğunluklu şirketler için kısıtlı olan Liste 3'ün 11. maddesine koyar. Metindeki istisnalar (menkul kıymetler, grup içi tedarik, 100 milyon baht yabancı sermayeli uluslararası ticaret dağıtımı ve Bakanlık Yönetmeliğiyle belirlenen diğerleri) emlak aracılığını kapsamaz (Siam Legal). Dolayısıyla:

• Yabancı çoğunluklu bir emlak ofisinin Yabancı İşletme Lisansına (Foreign Business Licence) ihtiyacı vardır. Leto bunun uygulamada neredeyse imkânsız olduğunu söylüyor.
• BOI teşviki veya bir FBL %100'e kadar yabancı mülkiyetine izin verebilir ve BOI 50 milyon baht'a kadar sermaye isteyebilir (Themis Partner).
• Olağan yapı, %49'a kadar yabancı ortaklık ve %51'in gerçek Taylandlı ortaklarda olmasıdır (Leto).

Bir yabancı, sahibi olsa bile danışmanın saha işini yine de yapamaz.

Paravan ortaklar (nominee) 2026'da ciddi bir risktir. 19 Ekim 2026'da Başbakan, 1,550 şirket dahil 13,088 şüpheli tarafı kapsayan, öncelikli soruşturmaların Aralık 2026 sonuna kadar tamamlanması gereken ülke çapında bir paravan arazi mülkiyeti operasyonu başlattı (Thai Examiner). Leto ayrıca 1 Nisan 2026'dan itibaren İş Geliştirme Dairesi'nin sermaye kaynağı beyanı istediğini bildiriyor. Kâğıt üzerindeki Taylandlı ortaklar şirketi, izinlerini ve müşterilerini riske atar.

Denetim gerçek

Bir emlak ofisi olan Leto bu rakamları 2026'da yayınladı. Bunları bağımsız olarak doğrulayamadık:

• Çalışan: 100,000 baht'a kadar para cezası, sınır dışı edilme ve 1 ila 5 yıl giriş yasağı.
• İşveren: yasa dışı her yabancı çalışan için 400,000 baht'a kadar.
• Baskınlar: 2025'te Chonburi'deki emlak ofislerine 14 baskın yapıldı ve 27 yasa dışı yabancı çalışan tespit edildi; bu sayı Phuket'te 19, Koh Samui'de 11 oldu.

Leto ayrıca Rusça konuşan pek çok danışmanın turist vizesiyle çalıştığını söylüyor. Ne kadar yaygın görünürse görünsün bu yasa dışıdır.

Danışmanlar nasıl kazanır

FazWaz olağan satış komisyonunu satıcının ödediği ve istenen fiyata dahil edilen %3 ile %5 olarak veriyor; alıcılar genellikle danışman ücreti ödemiyor. Leto geliştirici satışlarında %3 ile %5, ikinci el satışlarda %2 ile %3 veriyor. Çoğu emlak ofisi yalnızca komisyon öder. Bazı büyük Bangkok zincirleri ayda 15,000 ile 25,000 baht sabit maaş artı komisyon öder; danışmanlar ofis ücretinin yeni başladıklarında %30 ile %40'ını, deneyim kazandıklarında %50 ile %60'ını, en yüksek performansta %70 ile %80'ini alır (Leto, gösterge niteliğinde). Yabancı çalışanlar maaş tabanı nedeniyle normalde maaş artı prim ile çalışır. Bkz. Tayland'da emlak danışmanı komisyonu.

İşin olduğu yerler ve diller

REIC, 2025'te yabancılara devredilen 60.92 milyar baht değerinde 14,899 kondominyum dairesi saydı; başı Bangkok (7,029 daire), Pattaya için Chonburi (4,164) ve Phuket (1,190) çekiyor (Khaosod English, Mart 2026). Koh Samui'de villa işlemlerinin %85 ile %90'ı yabancı alıcılara ait (Samui Property Group, Mayıs 2026).

• Başı Bangkok ve Chonburi'ye odaklanan Çinli alıcılar çekiyor.
• Rus alımları 2026'nın ilk yarısında değer bazında %75.9 arttı ve Phuket ile Chonburi'de yoğunlaştı (The Nation, Ağustos 2026).
• Myanmarlı alıcılar 2025'te daire sayısında ikinci sıradaydı, çoğunlukla Bangkok'ta.

Dolayısıyla işlem tarafı için Tayca şarttır, uluslararası alıcılarla ortak dil İngilizcedir ve Çince, Rusça veya Birmanca gerçek bir avantajdır.

Emlak ofisi nasıl seçilir

• Tescilli şirket unvanını, yöneticilerini ve Taylandlı çoğunluklu olup olmadığını sorun.
• Yabancıysanız, izin başına 2 milyon baht sermayesi ve 4 Taylandlı personeli olup olmadığını ve ayda en az 50,000 baht ödeyip ödemeyeceğini sorun.
• Rolünüzü yazılı olarak alın: hangi görevlerin size, hangilerinin Taylandlı meslektaşlarınıza ait olduğunu.
• Ücretinizi yazılı olarak alın: sabit maaş, pay, ödeme tarihi ve siz ayrıldıktan sonra kapanan işlemler.
• TREBA veya REBA-ES üyesi olup olmadığını sorun.
• Müşteri kimlik tespitini ve fon kaynağı kontrollerini nasıl yürüttüğünü sorun.

Tehlike işaretleri

• Bir yabancıdan daire göstermesi, ilan alması veya pazarlık yapması istenmesi.
• “İzin çıkana kadar” turist vizesiyle işe başlamak.
• İş tanımı yapılan işle uyuşmayan bir çalışma izni.
• Hisseleri yalnızca kâğıt üzerinde tutan bir “Taylandlı ortak”.
• Yabancı bir çalışan için maaş tabanının altında kalan, yalnızca komisyona dayalı ücret.
• Nakit veya kişisel bir hesaba ödenen ücretler.
• Hiçbiri yasalaşmamış olan 99 yıllık kiralama veya %75 kota vaat eden pazarlama.

Tayland'da emlak danışmanı lisansı yoktur ve aracılık, Çalışma Bakanlığı'nın 2020 listesi uyarınca yabancılara kapalıdır. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya göç danışmanlığı değildir. CloserPass'in Çalışma Bakanlığı, İş Geliştirme Dairesi, TREBA, REBA-ES veya Tayland'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantısı yoktur.

CloserPass'te Tayland bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.