Yabancı olarak Fransa'da mülk satın almak

Fransa, kâğıt üzerinde yabancı bir alıcı için Avrupa'nın en basit ülkelerinden biridir: izin yok, kota yok, ikamet şartı yok. Karmaşıklık başka yerdedir: notaire süreci, satıcıları şaşırtan on günlük cayma hakkı, departmana göre değişen devir vergileri ve büyük şehirlerde sert biçimde artan ikinci konut yerel vergileri. Ekim 2026 itibarıyla bir emlak danışmanının anlatması gerekenler aşağıda.

Kısaca

1. Yabancılar Fransa'da hiçbir kısıtlama veya izin olmadan mülk satın alabilir.
2. Kesin senedi, yani acte authentique'i bir notaire imzalar ve devir vergilerini tahsil eder.
3. Compromis imzalandıktan sonra konut alan profesyonel olmayan bir alıcının gerekçesiz ve cezasız cayma için 10 günü vardır (Notaires de France).
4. İkinci el alımda devir vergileri, Paris, Rhône ve Gironde dahil çoğu departmanda %6.31, Alpes-Maritimes dahil geri kalanında %5.81'dir (MesFraisNotaire, Ekim 2026).
5. İkinci el alımda alıcının toplam masrafı, ücreti alıcı ödüyorsa emlak ofisi ücreti hariç, fiyatın yaklaşık %7.2 ile %7.8'idir.
6. Yeni yapılar, aşamalara göre sınırlandırılmış ödemeler ve zorunlu bir tamamlama teminatıyla VEFA kapsamında satılır.
7. Paris, Lyon, Bordeaux ve Nice'teki ikinci konutlar, belediye taxe d’habitation'ı üzerinde %60 ek vergiye tabidir. Cannes'da ek vergi yoktur.
8. Yerleşik olmayan satıcılar %19 sermaye kazancı vergisi artı sosyal kesintiler öder; 30 yıl sonra tam muafiyet vardır.

Kim nerede satın alıyor

Yerleşik olmayan yabancılar 2022'de Fransa anakarasındaki ikinci el konut satışlarının yaklaşık %1.8'ini, yani yaklaşık 20,000 satışı oluşturdu (MySweetimmo, notaires'e atıfla). Bu pay Riviera'da çok daha yüksektir: 2017 verilerini kullanan daha eski bir notaires çalışması, Alpes-Maritimes'teki alımların yaklaşık %7'sinin yerleşik olmayan yabancılar tarafından yapıldığını, Île-de-France'ta ise bu oranın %0.7 olduğunu ve başı İngiliz, Belçikalı ve Alman alıcıların çektiğini ortaya koydu (Journal de l’Agence). Veriler eski olduğundan bunları bir sıralama olarak kullanın.

Fiyat seviyeleri büyük farklılık gösterir. MeilleursAgents'ın 1 Ekim 2026 tarihli daire tahminleri: Paris'te €9,630/m², Nice'te €5,245, Lyon'da €4,714 ve Bordeaux'da €4,448.

1. adım: teklif ve compromis

Alıcı yazılı bir teklif verir. Teklif kabul edildiğinde iki taraf, kendi aralarında, emlak ofisinde veya bir notaire önünde bir compromis ya da promesse de vente imzalar. Bu belge fiyatı, koşulları, senet tarihini ve varsa kaporayı belirler. Emlak ofisinin yazılı bir mandatı olmalı ve ücreti kimin ödediğiyle birlikte gösterilmelidir.

2. adım: 10 günlük cayma süresi

Notaires de France, Code de la construction et de l’habitation'ın L.271-1 maddesiyle belirlenen kuralı şöyle açıklıyor:

• Konut niteliğindeki bir mülkü alan profesyonel olmayan alıcıyı korur.
• İmzalı compromis'yi bildiren iadeli taahhütlü mektubun ilk sunulduğu günün ertesinden, compromis bir notaire önünde imzalandıysa imzanın ertesinden itibaren 10 takvim günü sürer.
• Alıcı, gerekçe göstermeden ve cezasız olarak iadeli taahhütlü mektupla cayar.
• Ödenen kapora 21 gün içinde iade edilir.

Yabancı alıcılara bunun onları koruduğunu söyleyin. Satıcılara ise on gün geçene kadar satışın kesinleşmediğini söyleyin.

3. adım: kredi, kontroller ve senet

Banka krediyi onaylar. Ekim 2026'da kredi aracılarının ortalamaları 15 yılda %3.50, 20 yılda %3.66 ve 25 yılda %3.75 idi ve yükseliyordu (PAP.fr). Notaire tapuyu ve dosyayı kontrol eder, ardından taraflar acte authentique'i imzalar. Notaire fonları alır ve vergileri öder, alıcı da mülk sahibi olur.

İkinci el alımda alıcı masrafları

2025 bütçe kanunu, departmanların devir vergisindeki (DMTO) paylarını 1 Nisan 2025 ile 31 Mart 2028 arasında %4.50'den %5.00'e çıkarmasına izin verdi. DGFiP'in 1 Haziran 2026 tarihli tablosuyla karşılaştırılarak kontrol edilmiş MesFraisNotaire verileri:

Departman	Toplam DMTO
Paris (75), Rhône (69), Gironde (33) ve oranı artıran diğer 86 departman	%6.31 (genellikle %6.32'ye yuvarlanır)
Alpes-Maritimes (06) ve artış yapmayan diğer 10 departman	5.81%
Oranı artıran bir departmanda koşulları sağlayan ilk kez konut alanlar	5.81%

Aynı sitenin SSS bölümü Alpes-Maritimes konusunda tutarsız, bu yüzden notaire ile teyit edin.

Notaire ücretleri ve masrafları eklendiğinde alıcının toplam masrafı fiyatın yaklaşık %7.2 ile %7.8'ine ulaşır.

Emlak ofisi ücretini kimin ödediği önemlidir. Mandatların yaklaşık %70'i ücreti satıcıya yükler (Agence Immobilière France, gösterge niteliğinde). Ücreti alıcı ödediğinde devir vergileri satıcıya kalan net fiyat üzerinden alınır, bu da vergileri biraz düşürür.

Örnek hesaplamalar

Bunlar örnek fiyatlar kullanır. Geçerli olan notaire'in tahminidir.

Paris'te ikinci el daire, €250,000. MesFraisNotaire örneğinde alıcının toplam masrafı: %7.81, yaklaşık €19,525.

Alpes-Maritimes'te ikinci el daire, €340,000. MesFraisNotaire örneğinde alıcının toplam masrafı: %7.19, yaklaşık €24,446.

Gironde'da ikinci el ev, satıcıya net €400,000, ücret €20,000 TTC.

• Ücreti satıcı öder, senet €420,000: %6.31 DMTO = €26,502.
• Ücreti alıcı öder, senet €400,000: DMTO = €25,240, yaklaşık €1,262 vergi tasarrufu.

Yeni yapılar: VEFA

Yeni konutlar VEFA kapsamında projeden satılır. Le Mag Juridique, Kanun'un R.261-14 maddesindeki ödeme tavanlarını şöyle sıralıyor: temellerde en fazla %35, su geçirmezlikte %70, tamamlanmada %95 ve teslimde son %5. Rezervasyon kaporası, satış bir yıl içinde imzalanacaksa %5, iki yıl içinde imzalanacaksa %2 ile sınırlıdır, daha sonrası için hiç kapora alınamaz. Her konut VEFA'sı bir bankadan veya sigortacıdan alınmış bir tamamlama teminatı (GFA) gerektirir. Fransa'da projeden satış (VEFA) nasıl işler sayfasına bakın.

Satın almadan sonra

İkinci konut vergisi. Zone tendue'deki belediyeler, ikinci konutlarda taxe d’habitation'ın belediye payına %5 ile %60 arasında ek yapabilir. SeLoger (Ekim 2026), 688 belediye arasında Paris, Lyon, Bordeaux ve Nice'i azami %60 ile listeliyor. Cannes hiç uygulamıyor. Antibes'in durumunu bulamadık.

IFI. Gayrimenkul servet vergisi, 1 Ocak itibarıyla €1.3 milyonu aşan net vergiye tabi gayrimenkul varlığına %0.5 ile %1.5 oranında uygulanır. Yerleşik olmayanlar yalnızca Fransa'daki mülkleri için öder (Fondation de France, Ekim 2026).

Kiralama. Loi Climat et résilience kapsamında DPE'de G sınıfı olan konutlar 1 Ocak 2025'ten bu yana yeni bir kira sözleşmesiyle veya yenilemeyle kiraya verilemez; F sınıfı 2028'den, E sınıfı 2034'ten itibaren aynı kapsama girer ve eşyalı turistik kiralamalar da buna dahildir (Hellio). Herhangi bir yatırımcı teklifinden önce DPE'yi kontrol edin.

Tatil kiralamaları. Loi Le Meur, sınıflandırılmamış eşyalı turistik kiralamalar için micro-BIC indirimini €15,000'a kadar %30'a düşürdü (sınıflandırılmış olanlar: €77,700'e kadar %50), belediye başkanlarına ana konutun kiraya verilmesini yılda 90 gün ile sınırlama yetkisi verdi ve neredeyse tüm belediyelerde kayıt numarasını zorunlu hale getirdi (Optimhome).

Müşteri satış yaptığında. David Notaires yerleşik olmayanlar için kuralları şöyle açıklıyor:

• Kazanç üzerinden %19 gelir vergisi, artı %17.2 sosyal kesinti; AEA veya İsviçre sosyal güvenlik sistemine tabi satıcılar için %7.5.
• €50,000'u aşan kazançlarda %2 ile %6 arasında ek vergi.
• Altıncı yıldan itibaren indirimler: 22 yıl sonra gelir vergisinden, 30 yıl sonra sosyal kesintilerden muafiyet.
• En az iki yıl Fransa'da yerleşik olmuş AEA vatandaşları, bir kereye mahsus €150,000'a kadar kazancı muaf tutabilir.
• Eski bir ana konut, Fransa'dan ayrıldıktan sonraki yılın 31 Aralık tarihine kadar satılırsa muaftır.
• Satıcı AEA dışında yaşıyorsa, fiyat €150,000'u aşıyorsa ve mülk 30 yıldan kısa süre elde tutulduysa bir mali temsilci gerekir.

LMNP gerçek rejimi kapsamındaki eşyalı kiralamalarda, 15 Şubat 2025'ten itibaren yapılan satışlarda amortisman kazanca geri eklenir (NBE Avocats).

Bir danışmanın açıklaması gerekenler

• İzin gerekmez, ancak süreci ve zamanlamayı notaire yürütür.
• 10 günlük cayma hakkı ve ne zaman başladığı.
• Departmana göre devir vergisi ve ikinci el alımda yaklaşık %7 ile %8 arasındaki toplam masraflar.
• Emlak ofisi ücretini kimin ödediği ve bunun vergileri nasıl değiştirdiği.
• DPE sınıfı ve kiralama açısından ne anlama geldiği.
• Belediyedeki ikinci konut ek vergisi ve IFI eşiği.
• Müşterinin yerleşik olmayan biri olarak ileride yapacağı bir satışta ne ödeyeceği.

Fransa yabancı alıcıları kısıtlamaz, ancak vergi ve kiralama kuralları 2025 ve 2026'da değişti. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass; Notaires de France, CCI ya da Fransa'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Fransa sayfasında bulun.