Yabancı olarak Tayland'da mülk satın almak

Tayland, yabancıların kendi adlarına tam mülkiyetle (freehold) bir kondominyum dairesine sahip olmasına izin verir, ancak başka hiçbir şeye doğrudan sahip olmalarına izin vermez. Arazi kapalıdır, evler arazi üzerinde bir kiralamayla gelir ve bir binanın ancak %49'u yabancılara ait olabilir. Hükümet 2024'te hiç yasalaşmayan daha gevşek kurallar önerdi, Ekim 2026'da ise paravan mülkiyete karşı ulusal bir operasyonla ters yöne gitti. Ekim 2026 itibarıyla bir danışmanın açıklaması gerekenler şunlar.

Kısaca

1. Yabancılar, her binanın satılabilir alanının %49'luk yabancı payı içinde kondominyum dairelerine tam mülkiyetle sahip olabilir (Condominium Act B.E. 2522, 1979).
2. Yabancılar araziye sahip olamaz ve Arazi Kanunu'nun (Land Code) 97. maddesi uyarınca %49'dan fazlası yabancıya ait bir şirket yabancı sayılır.
3. Tescil edilebilen en uzun konut kiralaması 30 yıldır. “30+30+30” yenilemeleri sözleşmeye dayalı vaatlerdir.
4. 2024'teki %75 kota ve 99 yıllık kiralama önerileri hiçbir zaman yasalaşmadı.
5. Tam mülkiyetli bir kondominyum dairesini tescil ettirmek için para yurt dışından döviz olarak gelmelidir; USD 50,000 veya üzeri tutarlar için FET formu gerekir.
6. Devir masrafları: %2 devir harcı, artı ya %3.3 SBT ya da %0.5 damga vergisi, artı stopaj vergisi; çoğu satıcıya düşer.
7. Alıcılar genellikle danışman ücreti ödemez: satıcı öder (FazWaz).
8. 19 Ekim 2026 tarihli paravan mülkiyet operasyonu, 2 milyon bahtın üzerindeki alımlara ek kontroller getiriyor.

Kim nerede satın alıyor

Real Estate Information Center (REIC), 2025'te yabancılara devredilen 60.92 milyar baht değerinde 14,899 kondominyum dairesi saydı: ülke genelinde dairelerin %14.7'si ve değerin %25'i. Bangkok 7,029, Chonburi (Pattaya) 4,164 ve Phuket 1,190 daire aldı (Khaosod English, Mart 2026). 2026'nın ilk yarısında yabancılar ortalama 4.3 milyon baht ve 43.9 m² ile 28.267 milyar baht değerinde 6,533 daire satın aldı (The Nation, Eylül 2026).

• 2025'te daire sayısında başı Çin çekiyor, ardından Myanmar ve Rusya geliyor.
• Phuket'te yabancılara devirler 2025'te %18.3 arttı, ancak satılmamış stok 14,008 daireye ulaştı (Krungsri Research, Ağustos 2026).
• Pattaya'da en kötü durumu Jomtien'de olan yapısal bir arz fazlası var; yeni talebin ana kaynağı Myanmarlı alıcılar (Pattaya Mail, Şubat 2026).
• Koh Samui villaları: işlemlerin %85 ile %90'ında yabancı alıcılar (Samui Property Group, Mayıs 2026).

Bir yabancı neye sahip olabilir

%49 kotası dahilinde tam mülkiyetli kondominyum daireleri. Yabancılara ait alan, binanın toplam satılabilir alanının %49'unu aşamaz. Bunun üzerinde bir yabancı daireyi yalnızca kiralayabilir (Bektu, Haziran 2026). Alıcı rezervasyon yapmadan önce binada kalan kotayı kontrol edin.

Arazi yok. Bir yabancı araziye sahip olamaz; %49'dan fazla yabancı sermayeli veya ortaklarının çoğunluğu yabancı olan bir şirket de olamaz (Leto, Haziran 2026). Bir villa veya ev için olağan yapı, 30 yıla kadar tescilli bir arazi kiralamasıdır.

30 yıllık kiralama. 30+30+30 gibi yenileme maddeleri yaygın olarak pazarlanır (Pattaya Mail), ancak sözleşmeye dayalıdır. Bektu, mahkemelerin genellikle yalnızca tescilli ilk 30 yıllık süreyi uyguladığını açıklıyor. İşlemi 30 yıl üzerinden fiyatlandırın ve anlatın.

2024 önerileri. Haziran 2024'te Bakanlar Kurulu %75 yabancı kondominyum kotası ve 99 yıllık kiralamalar konusunda ilke olarak anlaştı. Dönemin İçişleri Bakanı Anutin Charnvirakul, Tapu Dairesi taslağının hazır olmadığını ve Taylandlı mülk sahiplerinin oy çoğunluğunu korumak zorunda olduğunu söyledi (The Nation, Haziran 2024). Haziran 2026 itibarıyla iki değişiklik de yasalaşmamıştı (Bektu). Müşteriler için doğru cümle: %49 kotası ve 30 yıllık kiralama sınırı hâlâ geçerli.

Ekim 2026 operasyonu

19 Ekim 2026'da aynı zamanda İçişleri Bakanı olan Başbakan Anutin Charnvirakul, paravan arazi mülkiyetine karşı ülke çapında bir operasyon başlattı (Thai Examiner, Ekim 2026):

• 1,550 şirket dahil 13,088 şüpheli taraf, 2,360 parsel, yaklaşık 14.01 milyar baht.
• Valilerden öncelikli soruşturmaları Aralık 2026 sonuna kadar tamamlamaları istendi.
• 2 milyon bahtın üzerindeki veya tahmini değeri 5 milyon bahtın üzerinde olan alımlarda ek kontroller.
• Taylandlı eşler fon kaynağını kanıtlamalıdır.

Tek bir sektör kaynağı olan Leto, bunlara paravan kişilerce tutulan arazinin devlete geçmesini öngören, Bakanlar Kurulu'nca onaylanmış bir Arazi Kanunu 94. madde değişiklik taslağını (24 Şubat 2026), nihai lehtarlar hakkında bir Tapu Dairesi genelgesini (15 Mayıs 2026) ve Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai ve Chonburi (Pattaya) dahil özel denetim altındaki sekiz ili ekliyor. Bunları bir avukatla kontrol edin. Araziyi tutmak için asla Taylandlı bir paravan kişi veya kâğıt üzerinde bir şirket önermeyin.

FET formu

Storm Real Estate Phuket (Eylül 2026) şöyle açıklıyor:

• Foreign Exchange Transaction (döviz işlemi) formu, parayı alan Tayland bankası tarafından düzenlenir.
• Bir tam mülkiyetli kondominyum dairesini yabancı adına tescil ettirmek için, genellikle USD 50,000 veya üzeri transferlerde gereklidir.
• Fonlar önceden, döviz olarak ve yurt dışından havale edilmelidir.

Rezervasyon ücreti dahil ilk ödemeden önce alıcıya söyleyin.

Alıcı ve satıcı masrafları

Storm Real Estate Phuket devirdeki masrafları şöyle sıralıyor:

Masraf	Oran	Matrah	Kim öder
Devir harcı	2%	Ekspertiz değeri	Pazarlığa açık, çoğunlukla paylaşılır
Özel İşletme Vergisi (Specific Business Tax)	3.3%	Ekspertiz değeri veya fiyattan yüksek olanı	Mülke 5 yıldan kısa süre sahip olduysa veya gayrimenkul işindeyse satıcı
Damga vergisi	0.5%	Ekspertiz değeri veya fiyattan yüksek olanı	Yalnızca SBT uygulanmadığında
Stopaj vergisi	Şirket için %1, birey için sahiplik süresine göre artan oranlı	Tapu müdürlüğü kuralları	Satıcı

Yabancıların yararlanamadığı bir indirim. İndirimli %0.01 devir ve ipotek harçları yalnızca 7 milyon baht'a kadar konut alan Tayland vatandaşlarına uygulanır ve 30 Haziran 2027'ye kadar geçerlidir.

Danışman ücreti. FazWaz olağan komisyonu satıcının ödediği ve fiyata dahil edilen %3 ile %5 olarak veriyor. Alıcılar genellikle hiçbir şey ödemez.

Örnek hesaplamalar

Bunlar yukarıdaki oranları kullanır ve gösterilen ekspertiz değerini varsayar. Her işlem için bir avukatın teyit etmesi gerekir.

Bangkok'ta ikinci el kondominyum dairesi, 5,000,000 baht, ekspertiz değeri 4,600,000, satıcı 3 yıldır sahip, devir harcı 50/50 paylaşılıyor. Devir harcı: 4,600,000 x %2 = 92,000, yani alıcıya 46,000 baht. Satıcı kendi payı olan 46,000'i, 5,000,000 x %3.3 = 165,000 baht SBT'yi ve stopaj vergisini öder. Damga vergisi yok. Alıcının FET formuna ihtiyacı var.

Pattaya'da ikinci el kondominyum dairesi, 2,780,000 baht, ekspertiz değeri aynı, satıcı 8 yıldır sahip, devir harcının tamamını alıcı öder. Devir harcı: 2,780,000 x %2 = 55,600 baht, alıcı öder. SBT yok, bu yüzden satıcı 2,780,000 x %0.5 = 13,900 baht damga vergisi artı stopaj vergisi öder.

Geliştiriciden alınan yeni kondominyum dairesi, 3,000,000 baht, ekspertiz değeri aynı. Taylandlı bir alıcı %0.01, yani 300 baht devir harcı öderdi. Yabancı bir alıcı %2, yani 60,000 baht ya da geliştiricinin sözleşmesinde belirlenen payı öder. Geliştirici 99,000 baht SBT ve %1 stopaj vergisi öder.

Projeden satın almak

Kondominyum Kanunu'nun (Condominium Act) 6/2. maddesi uyarınca bir geliştiricinin kondominyum sözleşmesi İçişleri Bakanlığı standart formuna uymalıdır ve uymayan hükümler geçersizdir. Sözleşme 30 gün önceden bildirimle bir devir tarihi vermeli, yapı için 5 yıl, diğer kısımlar için 2 yıl ayıp sorumluluğu içermeli ve %10 ile sınırlı, günlük en az %0.01 gecikme cezası belirlemelidir (Siam Legal). Escrow isteğe bağlıdır. Bkz. Tayland'da projeden satış nasıl işler.

Bir danışmanın açıklaması gerekenler

• Bir yabancının %49 kotası dahilinde tam mülkiyetli kondominyum dairesine sahip olabileceği, ancak araziye sahip olamayacağı.
• Bir kiralamanın 30 yıl olduğu ve yenilemelerin yalnızca vaat olduğu.
• 99 yıllık kiralamaların ve %75 kotanın yasa olmadığı.
• Paranın nasıl gelmesi gerektiği ve FET formu.
• Yazılı bir tahminle devir harcı, SBT veya damga vergisi ve stopaj vergisi.
• Paravan mülkiyet operasyonunun 2 milyon bahtın üzerinde ek kontroller anlamına geldiği ve paravan kişilerin asla bir seçenek olmadığı.

Tayland'ın yabancı mülkiyeti kuralları yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. 2024 önerileri yasalaşmadı ve paravan kişilere yönelik denetim Ekim 2026'da sıkılaştı. Bu kılavuz genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi veya göç danışmanlığı değildir. CloserPass'in Tapu Dairesi, İçişleri Bakanlığı veya Tayland'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantısı yoktur.

CloserPass'te Tayland bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.